II. Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể
a.Đơn giá quyền sử dụng đất 40,000,000
- Tổng giá trị nhà và đất:
1.800.000.000đ + 382.000.000đ = 2.182.000.000đ
Trường hợp 2
Trước khi thực hiện việc định giá, chuyên viên định giá đánh giá lại một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản:
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm trong khu vực quy hoạch giải toả.
- Mục đích sử dụng của bất động sản: hiện đang cho Tổng công ty Dệt may thuê
- Khả năng chuyển nhượng: bình thường a) Tính toán giỏ trị bất động sản
Khoản Mục Theo đơn
giá Nhà Nước
Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng
JSC
VNĐ
1. Diện tích sử dụng 60.80 60.80 60.80
2. Đơn giá sàn sử dụng (aìb) + c 46,798,200.00
a. Đơn giá quyền sử dụng đất 40,000,000.00 00
115.38 149,994,000.00
b. Tỷ lệ % theo vị trí tầng 0.30
0 3. Tổng giá trị bất động sản (1 x 2) 2,845,330,560.0 0 - Trị giá tài sản làm tròn: 2,845,000,000.00 (hai tỷ tám trăm bốn mươi lăm triệu đồng chẵn) b) Giải thích phương pháp định giá
- Giá đất thị trường mặt phố Quang Trung là: 150.000.000 đồng/m2 tương đương 115.38 chỉ vàng JSC
- Tỷ lệ % theo vị trí tầng 30% (BĐS thẩm định nằm ở tầng 2)
- Đơn giá thẩm định: 150.000.000 đồng/m2 x 30% = 45.000.000 đồng/m2 Cỏch tính như trên là cỏch tớnh áp dụng xác định giá trị BĐS thẩm định mục đích thế chấp. Còn ở thời điểm hiện tại giá đất có xu hướng tăng lên nhất là với những lô đất có diện tích đất lớn, mặt tiền rộng và toạn lạc ở các tuyến phố trung tâm
- Nhân viên thẩm định đ• thu thập thông tin thị trường và tham khảo thông tin từ các VPNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính: đơn giá đất đối với những nhà riêng lẻ phố Quang Trung giá khoảng 150 triệu đồng/m2 – 170 triệu đồng/m2 còn đối với những lô đất có thể xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thì giá đất cao hơn khoảng 200 triệu đồng/m2 – 220 triệu đồng/m2
- Giỏ các căn hộ tầng 2 của các nhà biệt thự Pháp cổ trên địa bàn Hà Nội phụ thuộc và nhiều yếu tố: số lượng chủ sở hữu nhà biệt thự Pháp cổ, vị trí toạ lạc của các nhà biệt thự Pháp cổ…Theo nhận xét riêng của nhân viên thẩm định giá thì giá trị trường như vị trí BĐS thẩm, định vào khoảng 50 triệu đồng/m2 – 55 triệu đồng/m2