II. Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể
3. Định giá tổ hợp khách sạn bằng phương pháp so sánh và chi phí
Đõy là hợp đồng định giá số 12.10.2007/DV-DG giữa công ty VFIA với công ty TNHH thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn nhằm định giá khu đất mà công ty Anh Quõn đã thuê của tỉnh Hà Tõy để xõy dựng tổ hợp khách sạn. Tháng 10/2007 công ty Anh Quõn muốn định giá khu đất này để làm tài sản thế chấp vay vốn tại ngõn hàng Incombank Hà Tõy.
3.1. Giới thiệu về bất động sản
Khu đất nằm tại số một đường Thanh Bình, phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tõy
b. Điều kiện tự nhiên - Về địa hình khu đất:
Khu đất đầu tư hiện là khách sạn mới gồm 2 toà nhà xây 15 tầng và 4 tầng, mặt tiền rộng, đõy là khách sạn lớn nhất nằm trong Thị xã Hà Đụng, cú khu vui chơi giải trí. Khách sạn có cả bể bơi, phòng lớn có thể tổ chức các hội nghị lớn trong khu vực. Khu đất nằm tại trung tâm thị xã, khu vực có giao thông thuận tiện và giá trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phát triển hệ thống nhà văn phòng, khách sạn cao cấp tại thị xã Hà Đông tiếp giáp với quận Thanh Xuân, Hà Nội.
- Về khí hậu:
Khu nhà nằm trong chế độ khí hậu của Hà Nội, một năm có hai mùa nóng lạnh rõ rệt. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Nam, nhiệt độ trung bình từ 32oC đến 38oC. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa, mưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9, lượng mưa trung bình hàng năm là 147 ngày/năm. Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, hướng gió chủ đạo là hướng Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô.
Nhiệt độ trung bình 23oC, cú lỳc thấp nhất từ 5oC đến 8oC. Độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%. Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 9, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến cấp 10, đôi khi gió giật tới cấp 12.
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng Khu nhà đang sử dụng, do chưa có khảo sát thăm dò địa chất nên chưa có số liệu địa chất thuỷ văn chính xác. Tuy nhiên, căn cứ vào thực tế xây dựng các công trình lân cận và khu vực quận Đống Đa có thể sơ bộ đánh giá: Lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với công trình
cao 11 tầng, nền móng phải xử lý đóng cọc Bê tông cốt thép sâu khoảng 25m – 40m.
c. Điều kiện xã hội:
Theo quy hoạch chi tiết của thị xã Hà Đông, Tỉnh Hà Tây được Uỷ Ban nhân dân Tỉnh phê duyệt phê duyệt, vị trí bất động sản của Công ty TNHH Thương Mại Đối Ngoại Sản Xuất Anh Quân nằm trong khu thương mại- hành chính- kinh tế. Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật được đánh giá là tốt.
d. Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang Kinh doanh – Dịch vụ – Khách sạn – Văn phòng giao dịch.
3.2. Cơ sở định giá
Bên cạnh các cơ sở chung áp dụng cho hoạt động định giá các bất động sản thuộc địa phận tỉnh Hà Tõy, việc định giá bất động sản này dựa vào một số cơ sở pháp lý như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số T 02273. Cấp ngày 06 tháng 11 năm 2001 tại UBND Tỉnh Hà Tây, thời hạn sử dụng đất 30 năm
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:
- Thiết kế xây dựng khách sạn của công ty cung cấp.
- Theo thông tư số 215/UB-LXT ngày 08/02/1995 của Bộ kế hoạch đầu tư về việc Hướng dẫn lập Hồ sơ dự án đầu tư thì:
• Giá xây dựng khách sạn 03 sao:50.000 USD – 80.000 USD / phòng. • Giá xây dựng khách sạn 04 sao:90.000 USD – 120.000 USD / phòng.
• Giá xây dựng khách sạn 05 sao: 150.000 USD – 200.000 USD / phòng.
• Giá xây dựng văn phòng cho thuê: 600 USD – 800 USD / m2. • Giá xây dựng căn hộ cho thuê: 500 USD – 800 USD /m2.
3.3. Định giá tổ hợp khách sạn bằng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
a. Định giá lợi thế quyền thuê đất bằng phương pháp so sánh
- Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân cung cấp. Diện tích đất của công ty sử dụng là: 2.710,1 m2, thời hạn sử dụng đất là 30 năm. tính đến thời điểm định giá bất động sản thời hạn sử dụng còn 25 năm.
Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Hà Tây cho Công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân thuê với hình thức thu tiền thuê hàng năm . chính vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn 25 năm của công ty Anh quõn, chuyên viên định giá sử dụng hai phương pháp so sánh từ các khu đất tương tự thuộc thị xã Hà Đông. Từ đó có thể tính được lợi thế quyền thuê đất của công ty và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân.
Căn cứ vào Quyết định số 436 QĐ/UB về việc phân loại đường phố đô thị của thị xã Hà Đông đểt áp dụng tớnh giỏ đất. Đất sản xuất phi nông nghiệp ,Đường Thanh Bình thị xã Hà Đông có giá: 3.315.000đ/m2
Qua khảo sát thực tế chuyên viên định giá ước tính giỏ thuờ đất thực tế theo thị trường là:
3.315.000đ/m2/năm x 1.1 % x 12 = 437.580.đ/m2/năm Giỏ thuê 2710.1m2 đất trong một năm là
2710.1m2 x 437.580.đ/m2/năm = 1.185.885.000đ/năm
( Một trăm bẩy mươi chín triệu sáu trăm bẩy chín nghìn sáu trăm ba mươi đồng)
Giỏ thuê 2710.1m2 đất của Công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân trả cho Tỉnh Hà Tây là:
2.710,1m2 x 0.7% x 1.5 x 3.315.000đ/m2 x 1 năm = 94.331.805đ/năm
Lợi thế quyền thuê đất hàng năm của công ty là:
1.185.885.000đ/ năm - 94.331.805đ//năm = 1.184.941.000đ/năm Lợi thế quyền thuê đất 2.710,1m2/ trong 25 năm là:
Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dòng tiền là: i = 10%
Giá trị lợi thế quyền thuê tài sản có thể được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền đều nhau trong 25 năm còn lại là:
1.184.941.000đ ( 1 - 0,092)/ 0.1 = 10.688.173.000đ
( Mười tỷ năm trăm sáu mươi mốt triệu một trăm bẩy mươi chín nghìn đồng chẵn)
b. Định giá tài sản trên đất bằng phương pháp chi phí
Tổng dự toán khu vui chơi giải trí của Công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân.
- Nhà số 1: gồm 13 sàn mỗi sàn có diện tích 2.864m2 và một sàn tum mái + 1 sàn tum có diện tích 219.308m2. Tổng cộng Nhà số 1 có diện tích sàn xây dựng: (2.864m2 :9) x 13 + 219.08m2 = 4.356,2 m2 (1) - Nhà số 2: gồm 11 sàn có diện tích xây dựng là (3.779,86 - 74,25)/9 x 11 = 4.529.079m2 ( 2) Tổng diện tích sàn toà nhà 15 tầng là: 4.356,2 + 4.529,079 = 8.885,3m2
- Tính toán tổng vốn đầu tư toà nhà 15 tầng
• Đơn giá tổng hợp ( Chưa bao gồm nội thất trần + Bể bơi + Thiết bị đồ rời) là:5.500.000đ/m
Tổng cộng: 8.885,3 m2 x 5.500.000đ = 48.896.016.778đ (4) • Đơn giá phần bể bơi là: 280.000đ/m2
Tổng cộng: 750m2 x 280.000đ/m2 = 2.100.000.000đ (5) • Đơn giá nội thất trần là: 320.000đ/m2
Tổng cộng: 8.885,3m2/2 x 320.000đ = 1.421.648.000đ (6)
• Phần thiết bị đồ rời tam tính: 5.500.000đ (7) Tổng số tiền đầu tư: (4) +(5) +(6) +(7) = 57.890.664.778đ
- Tính toán tổng vốn đầu tư toà nhà 4 tầng.
• Tổng số tiền xây dựng: 2.038.652.854/3 x 4 = 2.718.203.805đ (8) • Tổng số tiền thiết bị: 2.375.747.960/3 x4 = 3. 167.663.947đ (9) • Chi phí khác dự phòng: 601.494.449đ + 250.794.763đ = 852.289.212đ (10)
Tổng vốn đầu tư toà nhà 04 tầng: (8) +(9)+(10) = 6.738.156.964đ - Căn cứ vào số liệu tính toán trên, tổng vốn đầu tư tài sản của Công ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quân là:
57.890.664.778đ + 6.738.156.964 đ = 64.628.821.741đ Làm tròn: 64.628.821.000đ
( Sáu tư tỷ sáu trăm hai mươi tám triệu tám trăm hai mốt nghìn đồng chẵn)
- Tổng cộng số tiền lợi thế quyền thuê đất và tài sản trên đất là: 10.561.179.000đ + 64.628.821.000đ = 75.190.000.000đ ( Bẩy mươi lăm tỷ một trăm chín mươi triệu đồng chẵn)