II. Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể
4.Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí
pháp chi phí
Để hiểu rừ hoạt động định giá nhà ở dõn cư bằng phương pháp chi phí, chúng ta xem xét hai trường hợp vụ thể sau:
Trường hợp 1: ông Nguyễn Trần Minh và bà Trần Thị Mai có nhu cầu định giá bất động sản tại địa chỉ Số 8- Ngõ 45, đường Chùa Bộc, phường Trung
Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại ngõn hàng Incombank chi nhánh Đống Đa
Trường hợp 2: ông Phạm Văn Chế và bà Lê Minh Tõm có nhu cầu định giá căn nhà Số 6C đường Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội để làm tài sản vay vốn tại ngõn hàng Techcombank Bà Triệu
Đõy là những tài sản thế chấp mà công ty VFIA được yêu cầu định giá bởi hai ngõn hàng Incombank Đống Đa và Techcombank Bà Triệu. Sau khi kiếm tra giấy tờ liên quan đến nhà đất thế chấp mà hai ngõn hàng cung cấp, đồng thời đến thực địa để khảo sát, chuyên viên định giá của công ty xác nhận hai ngôi nhà trên đều thuộc sở hữu của người thế chấp, và có hiện trạng như sau
Trường hợp 1
Đất ở Nhà ở
- Diện tích đất thực tế: 37,3 m2 - Diện tích đất được cấp: 37,3m2 - Chiều ngang thửa đất: 5m - Chiều rộng của ngõ: 2,6m - Khu vực qui hoạch Khu vực dân cư ổn định
- Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 40m
- Lợi thế thương mại: khu vực buôn bán
- Kết cấu nhà: Nhà bê tông cốt thép - Mặt bằng xây dựng: 03 tầng - Số tầng xây dựng: 04 - Số năm đã sử dụng: 6 năm - Nội thất : bình thuờng - Cú sân cổng khụng: khụng
- Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: có ga ra ụtụ,
Trường hợp 2
- Vị trí bất động sản
Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung Phường/ xã: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Pháp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng) cách ngã tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m
- Chứng từ pháp lý là hợp đồng thuê đất số : 15384 giữa Công ty kinh doanh nhà số 2 và Tổng công ty Dệt may Việt Nam ngày 24/11/2005
- Đặc điểm bất động sản
Về đất Về tài sản gắn liền với đất - Mục đích sử dụng đất: đất ở đô thị - Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài - DTSD thực tế: 509.20 m2 - DTSD được công nhận: 00 m2
- Loại tài sản: biệt thự trệt - Năm xây dựng: cũ - Tiện nghi: khá
- Cấu trúc: + Số tầng: 02
+ Mái: bê tông cốt thép, ngói + Tường: gạch
+ Nền: gạch men
- DTSD thực tế: 353.40m2
Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập ,trong điều kiện thương mại bình thường.
Trường hợp 1
a. Giá trị đất
- Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước:
áp dụng theo quyết định QĐ số 05/2005 QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm 2005 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị
định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất: 37.3 m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Giá trị đất: Phố Chùa Bộc – vị trí 3 : 13.500.000 đ/m2.
Tổng cộng: 37.3 m2 x 13.500.000 đ/m2 x = 503.550.000 đ Đây là giá đất của Nhà nước áp dụng để tớnh cỏc loại thuế theo luật định. - Giá trị đất tính theo giá thị trường
+ Diện tích đất: 37.3 m2
+ Hình dạng đất: Vuông vắn
+ Giá trị đất theo thị trường: giá 44.000.000đ/m2
Tổng cộng: 37,3 m2 x 44.000.000 đ/m2 = 1.641.200.000 đ (Một tỷ sáu trăm bốn mươi mốt triệu hai trăm nghìn đồng chẵn). b. Giỏ trị nhà
+ Nhà ở: Nhà xây 03 tầng
+ Diện tích xây dựng: 37,3m2 + Tổng diện tích sử dụng: 111,9m2
+ Căn cứ vào quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 3/6/2005 của Liên sở tài chính vật giá - xây dựng.
+ Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình và chỉ số giá xây dựng kèm theo công văn số 160/BXD –VP Ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng.
Suất vốn đầu tư của công trỡnh xây mới là: 2.370.000đ/m2 Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà Loại nhà
cấp III
Nhà xây gạch cấp 4 có khu phụ
Móng Khung cột Tường Nền nhà Kết cấu
đỡ mái Mái Tỷ lệ giá trị của các kết cấu 12 13 13 18 9 4
Tỷ lệ % giá trị còn lại của kết cấu 20% 70% 80% 20% 18% 90% - Tỷ lệ % giá trị còn lại của công trình
= (12x 20% +13 x 70% + 13x 80%+ 9x18%+4x90%) : (12+13+13+9+4) = 70%
- Tổng giá trị xây dựng công trình còn lại là: