5. Cấu trỳc luận văn
2.2.Khỏi quỏt thực trạng thịtrƣờng BĐS thành phố Hải Phũng giai đoạn
2002-2012
Thành phố Hải Phũng cú tổng diện tớch tự nhiờn là 152.210 ha, chiếm 0,45% diện tớch cả nƣớc, gồm 15 đơn vị hành chớnh cấp huyện, trong đú cú 7 quận: Hồng Bàng, Ngụ Quyền, Lờ Chõn, Kiến An, Đồ Sơn, Dƣơng Kinh, Hải An và 8 huyện: Tiờn Lóng, Vĩnh Bảo, An Lóo, Thủy nguyờn, An Dƣơng, Kiến Thụy, huyện đảo Cỏt Hải và Bạch Long Vĩ. Diện tớch tự nhiờn toàn thành phố đƣợc phõn theo cỏc nhúm đất: đất nụng nghiệp chiếm 55,8%; đất phi nụng nghiệp chiếm 41,1%; đất chƣa sử dụng chiếm 3,1%. Biến động tổng quỹ đất đai: năm 2005 so với năm 2000, tổng diện tớch tự nhiờn tăng 19 ha do phự sa bồi đắp và đo đạc lại bản đồ địa chớnh của 67 xó, thị trấn và bản đồ địa chớnh đất lõm nghiệp ở huyện Cỏt Hải.
Trong những năm trƣớc đõy song song tồn tại hai loại thị trƣờng BĐS đú là thị trƣờng BĐS chớnh thức và thị trƣờng BĐS khụng chớnh thức (hay cũn gọi là thị trƣờng “ngầm”), cả hai loại thị trƣờng này đan xen lẫn nhau. Thị trƣờng BĐS khụng chớnh thức tồn tại bắt nguồn từ tõm lý, thúi quen của một bộ phận dõn cƣ do khụng hiểu luật phỏp. Mặt khỏc một nguyờn nhõn gúp phần cho thị trƣờng này tồn tại là hệ thống đăng ký BĐS núi chung và đăng ký QSDĐ núi riờng do nhiều cơ quan thực hiện với quy trỡnh, thủ tục rƣờm rà, cộng với sự quản lý thị trƣờng BĐS yếu kộm, quan liờu, cửa quyền của cỏc cơ quan cụng quyền, sự thiếu đồng bộ, minh bạch của hệ thống phỏp luật về thị trƣờng BĐS đó gõy cản trở cho ngƣời dõn tỡm đến thị trƣờng BĐS chớnh thức. Thị trƣờng BĐS cũn thiếu một khung phỏp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ. Cỏc quy định liờn quan đến thị trƣờng BĐS đƣợc ban hành nằm rải rỏc ở cỏc văn bản phỏp luật khỏc nhau nhƣ Luật đất đai , Luật nhà ở, Bộ luật dõn sự... Thị trƣờng BĐS hoạt động thiếu tớnh chuyờn nghiệp bờn cạnh sự thiếu vắng nhiều quy định phỏp lý nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trƣờng BĐS.
Từ năm 2002 đến nay cụng tỏc quản lý BĐS (gồm đất đai, nhà ở và cỏc cụng trỡnh phi nụng nghiệp khỏc gắn liền với đất) đó cú chuyển biến, nhận thức về quản lý, sử dụng hiệu quả BĐS, về ý thức chấp hành phỏp luật đất đai của cơ quan quản lý cỏc cấp, của cỏn bộ, cụng chức và ngƣời dõn đƣợc nõng lờn. Hệ thống tổ chức bộ mỏy, chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai từ thành phố đến cơ sở đƣợc kiện toàn. Việc thành lập và đƣa vào hoạt động cỏc Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo cơ chế “một cửa” đó tạo ra thay đổi nhiều mặt trong quản lý. Quản lý BĐS trờn địa bàn đƣợc thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch và theo phỏp luật. Việc giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất và thu hồi đất đó cơ bản đảm bảo đỳng luật. Trờn cơ sở quy hoạch, kế hoạch, đó cơ cấu lại việc sử dụng đất phự hợp với quỏ trỡnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nụng nghiệp, nụng thụn, bƣớc đầu hạn chế cú hiệu quả việc chuyển đất nụng nghiệp (đất trồng lỳa) sang đất chuyờn dựng. Đất chuyờn dựng, đất phỏt triển cụng nghiệp, dịch vụ, xõy dựng kết cấu hạ tầng, phỏt triển đụ thị đƣợc mở rộng, cơ bản đỏp ứng nhu vầu cụng nghiệp húa, hiện đại húa thành phố và đụ thị húa nụng thụn. Thực hiện cải cỏch hành chớnh trong quản lý BĐS, từng bƣớc hoàn thiện nội dung, danh mục hồ sơ, quy trỡnh, biểu mẫu về giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, chuyển quyền đối với BĐS, cấp chứng chỉ phỏp lý về BĐS, đăng ký đảm bảo thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trờn đất, thực hiện cụng khai tại bộ phận nhận và trả kết quả theo cơ chế “một cửa”. Cỏc cụng việc nghiệp vụ đƣợc đảm bảo chất lƣợng, tớnh thống nhất và rỳt ngắn thời gian giải quyết; trỏch nhiệm của cỏn bộ đƣợc quy định rừ ràng hơn. Cụng tỏc hồ sơ phỏp lý địa chớnh đƣợc quan tõm, tăng số lƣợng diện tớch đất và chủ sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quản lý tài chớnh về BĐS đƣợc cải tiến, đổi mới tổ chức thực hiện; đẩy mạnh thu từ đất, ngăn ngừa những hành vi miễn giảm thu từ đất trỏi phỏp luật; nguồn thu từ đất đai và cụng sản đúng gúp đỏng kể vào ngõn sỏch của thành phố; cơ bản chấm dứt tỡnh trạng giao, cho thuờ đất tràn lan, khụng đỳng đối tƣợng. Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra đƣợc tăng cƣờng, hạn chế vi phạm phỏp luật về đất đai, xõy dựng.
Mặc dự cú những tiến bộ trong quản lý BĐS nhƣng thực trạng thị trƣờng BĐS đó và đang đặt ra nhiều vấn đề tồn tại cần giải quyết.
2.2.1. Thực trạng bờn cung, bờn cầu và dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trường BĐS
Cũng giống nhƣ nhiều địa phƣơng trong cả nƣớc, ở Hải Phũng đó cú sự tham gia khỏ đa dạng của cỏc chủ thể vào thị trƣờng BĐS, bao gồm: những ngƣời tham gia với tƣ cỏch lực lƣợng bờn cung, bờn cầu BĐS hoặc cả bờn cung và bờn cầu.
a) Bờn cung BĐS gồm:
- UBND cỏc cấp với vai trũ đại diện chủ sở hữu đất đai, cung cấp đất lần đầu cho ngƣời sử dụng đất thụng qua giao đất, cho thuờ đất theo quy hoạch, kế hoạch đó đƣợc duyệt.
- Cỏc cỏ nhõn, tổ chức tham gia vào thị trƣờng BĐS với tƣ cỏch là ngƣời bỏn, chuyển nhƣợng, ngƣời cho thuờ, ngƣời đem BĐS thế chấp để vay vốn, dựng BĐS để gúp vốn liờn doanh…Trong đú, cú khỏ nhiều doanh nghiệp đăng ký, triển khai thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển kinh doanh nhà ở, khu chung cƣ, thƣơng mại, du lịch và hạ tầng cỏc khu cụng nghiệp nhƣ cỏc khu cụng nghiệp Đỡnh Vũ, Nomura, Đồ Sơn, Tràng Duệ, CCN Vinashin Shinec.
Đỏng chỳ ý, lực lƣợng bờn cung BĐS đó cú sự tham gia của cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu trực tiếp nƣớc ngoài. Từ năm 2001 đến 2007 đó cú thờm 6 dự ỏn vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài đăng ký hoạt động, với tổng số vốn đầu tƣ 172,4 triệu USD. Bờn cạnh đú những năm gần đõy, trƣớc sự đũi hỏi của cơ chế thị trƣờng cú sự cạnh tranh về nhiều mặt, trong đú cú cạnh tranh về lao động, đó cú một số doanh nghiệp chủ động tạo quỹ nhà ở cho bộ phận lao động doanh nghiệp mua trả chậm, thuờ, tiờu biểu nhƣ Tổng Cụng ty cụng nghiệp tàu thủy Nam Triệu, Cụng ty TNHH Đỉnh Vàng.
- Những ngƣời đầu cơ, kinh doanh BĐS nhằm kiếm lời, bao gồm cả cỏ nhõn và tổ chức, trong số này cú lực lƣợng đỏng kể hoạt động thiếu chuyờn nghiệp.
b) Bờn cầu BĐS, gồm:
- UBND thành phố, quận, huyện với tƣ cỏch là đại diện chủ sở hữu đất đai, thực hiện cỏc dự ỏn, cụng trỡnh phục vụ mục đớch cụng cộng.
- Cỏc tổ chức, đơn vị doanh nghiệp hoạt động trong cỏc ngành lĩnh vực, nhất là sản xuất, kinh doanh. Hàng năm thành phố cú thờm hàng ngàn doanh nghiệp, chi nhỏnh, văn phũng đại diện đƣợc thành lập, mở rộng quy mụ hoạt động nờn cú nhu cầu về mặt bằng đất đai, nhà xƣởng, văn phũng để triển khai cỏc lĩnh vực hoạt động.
Trong số cỏc doanh nghiệp mới đƣợc thành lập, cú khỏ nhiều doanh nghiệp SXKD cú quy mụ vừa và nhỏ, cú nhu cầu cấp thiết về mặt bằng đầu tƣ, diện tớch nhỏ, mức giỏ thuờ hợp lý. Tuy nhiờn thực tế, nhu cầu của đối tƣợng doanh nghiệp này khụng dễ đƣợc đỏp ứng, do cỏc khu, CCN chậm đƣợc đầu tƣ xõy dựng, hoàn thành.
Bảng 2.1. Kết quả đầu tƣ, diện tớch đó cho thuờ ở một số khu cụng nghiệp thành phố Hải Phũng STT Tờn KCN Vốn đầu tƣ CSHT đăng ký (triệu USD) Thực hiện (triệu USD) Diện tớch tự nhiờn (ha) Diện tớch cú thể cho thuờ (ha) Tỷ lệ diện tớch đó cho thuờ (%) Số dự ỏn đó thuờ để đầu tƣ 1 Nomura 137,1 163,95 153 123 84,18 56 2 Đỡnh Vũ 79,93 25,22 164 133,3 63,65 18 3 Đồ Sơn 292,03 2,73 150 97 24,06 17
Nguồn: Ban quản lý cỏc KCX và CN Hải Phũng năm 2008
- Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú nhu cầu về nhà ở thực sự, bao gồm những ngƣời chƣa cú nhà ở, những ngƣời muốn cải thiện điều kiện nhà ở, trong đú cú tỷ lệ khỏ lớn ngƣời lao động hƣởng lƣơng, lao động tại cỏc KCN, CCN và dõn, lao động nhập cƣ vào thành phố để học tập tỡm kiếm việc làm. Cựng với sự gia tăng dõn số (tỷ lệ tăng dõn số tự nhiờn 1%/năm và tăng cơ học 0,4%/năm) và tỏch hộ do con cỏi trƣởng thành lập gia đỡnh, cũng do nhu cầu nhà ở do giải phúng mặt bằng khi triển khai cỏc dự ỏn đụ thị húa, cụng nghiệp húa và phỏt triển kinh tế xó hội, cộng thờm sự xuống cấp của quỹ nhà hiện cú, làn súng nhập cƣ từ khu vực nụng thụn vào thành thị.
Đỏng chỳ ý, cỏc hộ gia đỡnh cú thu nhập thấp đang chiếm tỷ lệ khỏ trong khu dõn cƣ thành phố, trong đú tỷ lệ đỏng kể số hộ CNVC, họ khụng cú khả năng tớch lũy từ thu nhập tiền lƣơng của mỡnh để mua nhà, xõy nhà mới, đang thực sự bức xỳc về nhà ở, muốn cải thiện điều kiện nhà ở.
Thực trạng nhà ở của cỏn bộ, cụng nhõn, viờn chức nhà nƣớc ở khu vực nội
thành, diện tớch sử dụng bỡnh quõn là 4,5 m2/ ngƣời, chất lƣợng nhà ở cấp 4 chiếm
đi thuờ 45%, ở nhà riờng 43%, ở nhờ nhà ngƣời thõn quen 12%; trong khi đú hầu hết cỏc khu chung cƣ, nhà tập thể đang bị xuống cấp, hƣ hỏng nghiờm trọng. Ở khu vực ngoại thành chất lƣợng nhà ở thấp, cấp 4 chiếm 60%; 100% là nhà đơn lập.
Thực trạng nhà ở của đối tƣợng lao động hƣởng lƣơng khỏc, chủ yếu lao động việc làm trong cỏc doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Trong đú số lao động làm việc cho cỏc doanh nghiệp sản xuất giầy dộp, may mặc chiếm tỷ lệ khỏ, đa số là lao động nụng thụn, cuộc sống rất khú khăn; Trong khi đú hầu hết cỏc doanh nghiệp khụng bố trớ nhà ở cho ngƣời lao động, theo thống kờ từ năm 2003 đến 2008, tại thành phố Hải Phũng cú 16 khu cụng nghiệp đƣợc Chớnh phủ quyết định thành lập, với tổng số lao động ngoại tỉnh là 18.872 ngƣời, nhƣng tỷ lệ đƣợc doanh nghiệp lo nhà cũng nhƣ đƣợc địa phƣơng lo nhà là 0%; 100 % tự lo nhà.
- Những ngƣời đầu cơ, kinh doanh BĐS nhằm kiếm lời, bao gồm cả cỏ nhõn và tổ chức; trong đú cú cỏ nhõn, tổ chức nƣớc ngoài trực tiếp hoặc giỏn tiếp mua bỏn thụng qua cỏ nhõn, tổ chức trong nƣớc thực hiện.
- Ngoài ra, ở thành phố cú sự phỏt triển nhanh hệ thống, mạng lƣới cỏc tổ chức tớn dụng, lực lƣợng này tham gia nhận thế chấp, bảo lónh BĐS do cỏc đối tƣợng vay vốn cú đảm bảo bằng BĐS.
c) Dịch vụ trung gian hỗ trợ thị trường BĐS
Cỏc tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS là những tổ chức đƣợc phộp cung cấp cỏc dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng BĐS, làm nhiệm vụ cầu nối giữa ngƣời bỏn và ngƣời mua. Cỏc tổ chức này bao gồm cỏc sàn giao dịch BĐS, cỏc trung tõm giao dịch BĐS, văn phũng giao dịch BĐS, cỏc tổ chức thụng tin BĐS, mụi giới BĐS, tƣ vấn phỏp lý về BĐS, định giỏ BĐS, cỏc định chế tài chớnh. Thị trƣờng BĐS càng phỏt triển thỡ hệ thống cỏc tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng càng phỏt triển theo hƣớng chuyờn mụn húa.
Tham gia với vai trũ trung gian phục vụ, hỗ trợ thị trƣờng BĐS, đú là cỏc trung tõm mụi giới, cỏc tổ chức cỏ nhõn hoạt động mụi giới, tƣ vấn (về giỏ cả, phỏp lý), cung cấp thụng tin, dịch vụ làm cỏc thủ tục thực hiện giao dịch về BĐS. Hệ thống tƣ vấn, trợ giỳp phỏt triển khỏ nhanh, thể hiện rừ hơn vai trũ hỗ trợ cỏc giao dịch về BĐS. Hiện nay ở Hải Phũng cú phũng cụng chứng, trung tõm và chi nhỏnh trợ giỳp phỏp lý, 15 phũng tƣ phỏp cấp huyện, hơn hai mƣơi văn phũng luật sƣ. Cỏc
trung tõm dịch vụ bỏn đấu giỏ tài sản thành phố thuộc Sở Tƣ phỏp, Trung tõm dịch vụ thẩm định giỏ và bỏn đấu giỏ tài sản thuộc Sở Tài chớnh tiếp tục đƣợc củng cố và phỏt huy vai trũ cung cấp dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng.
Thời gian qua cú số lƣợng khỏ đụng cỏ nhõn hoạt động nhỏ lẻ tham gia mụi giới, hiện diện nhiều nơi, nhất là ở cỏc khu dự ỏn phỏt triển nhà, cỏc khu đụ thị mới.
Ngoài ra tham gia hỗ trợ thị trƣờng cũn cú hệ thống tổ chức tớn dụng với vai trũ cung cấp vốn, dịch vụ thanh toỏn giữa cỏc bờn tham gia giao dịch trờn thị trƣờng. Hệ thống tổ chức tớn dụng ở thành phố phỏt triển khỏ nhanh, những năm qua cỏc tổ chức tớn dụng đó đúng gúp vai trũ tớch cực trong đầu tƣ phỏt triển BĐS và thị trƣờng BĐS. Tỷ trọng cho vay đầu tƣ BĐS đƣợc nõng lờn, chiếm tỷ trọng khỏ cao trong tổng dƣ nợ. Cũng thụng qua cỏc hỡnh thức cho vay thế chấp, bảo lónh, cỏc tổ chức tớn dụng đó tiếp tục khai thụng hơn nguồn vốn tiềm tàng trong đất đai.
Tuy nhiờn phần lớn lực lƣợng mụi giới giao dịch BĐS là phỏt triển tự phỏt theo nhu cầu thị trƣờng, khụng đăng ký hành nghề, nằm ngoài sự kiểm soỏt của nhà nƣớc; dịch vụ mụi giới chƣa chuyờn nghiệp, giỏ cỏ dịch vụ khụng theo quy định. Thụng tin về BĐS, giỏ cả BĐS cũn hạn chế, độ tin cậy thấp; dịch vụ bảo hiểm BĐS chƣa phỏt triển; cỏc doanh nghiệp bảo hiểm phi nhõn thọ mới chỉ tham gia vào quỏ trỡnh tạo lập BĐS (chủ yếu ở lĩnh vực bảo hiểm xõy lắp), nhƣng cũn ở mức độ hạn chế, tập trung ở những cụng trỡnh xõy dựng sử dụng vốn ngõn sỏch, chƣa tham gia hỗ trợ, cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho cỏc giao dịch BĐS trờn thị trƣờng. Cũn thiếu cỏc tổ chức, cỏ nhõn chuyờn nghiệp tham gia tƣ vấn phỏp lý cho cỏc giao dịch trờn thị trƣờng; cỏc dịch vụ quảng cỏo BĐS, quản lý BĐS chƣa phỏt triển.
Cơ sở hạ tầng của thị trƣờng cũn yếu kộm, cỏc trung tõm giới thiệu sản phẩm, phũng giao dịch chƣa đƣợc quan tõm đầu tƣ xứng tầm. Qua khảo sỏt cũn tỷ lệ đỏng kể doanh nghiệp thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển kinh doanh nhà khụng cú phũng giới thiệu sản phẩm, nơi giao dịch là trụ sở văn phũng làm việc.
Hiện nay trờn địa bàn thành phố cú 14 sàn giao dịch đang hoạt động (bảng 2.2), ngoài ra cú rất nhiều cỏc văn phũng tƣ vấn nhà đất, hoạt động khụng cú sự kiểm soỏt của bất kỳ cơ quan quản lý nào.
Bảng 2.2. Cỏc sàn giao dịch BĐS trờn địa bàn thành phố Hải Phũng STT Tờn sàn giao dịch Cơ quan chủ quản Địa chỉ sàn giao dịch
1 Sàn giao dịch BĐS VIPCO Cụng ty TNHHMTVBDS VIPCO Tầng 3 tũa nhà Central Tower, Hồng Bàng, HP 2 Sàn giao dịch BĐS Sao đỏ Cụng ty TNHHMTVBDS Sao đỏ Km1+400 đƣờng Phạm Văn Đồng, Dƣơng Kinh
3 Sàn giao dịch BĐS An Biờn Cụng ty Cổ phần BĐS Hải phũng Số 157 Ngụ Gia Tự, Hải An, HP 4 Sàn giao dịch BĐS Đại Cỏt Cụng ty Cổ phần BĐS Đại Cỏt
Số 100 Văn Cao, Hải An
5 Sàn giao dịch BĐS Đụ thị Việt Nam Cụng ty Cổ phần phỏt triển cụng nghệ Việt Nam Số 1286 Nguyễn Bỉnh Khiờm, Hải An 6 Sàn giao dịch BĐS Tinh thành quốc tế Cụng ty TNHH Khải đệ Việt Nam
Khu đụ thị Cựu viờn, đƣờng Lờ Duẩn, Kiến An 7 Sàn giao dịch BĐS Điền Gia Cụng ty TNHH Điền Gia Số 1B Trần Bỡnh Trọng, Ngụ quyền, HP 8 Sàn giao dịch BĐS BBG Cụng ty Cổ phần vàng bạc đỏ quý BBG P205 tầng 2 tũa nhà DG, số 15 Trần Phỳ, HP 9 Sàn giao dịch BĐS TD Cụng ty Cổ phần đầu tƣ Thựy Dƣơng P503 tầng 5 tũa nhà TD, lụ 20 đƣờng Lờ Hồng Phong, HP 10 Sàn giao dịch BĐS