5. Cấu trỳc luận văn
1.4. Quản lý nhà nƣớc về thịtrƣờng BĐ Sở nƣớc ta
1.4.1. Cỏc chủ trương về quản lý, phỏt triển thị trường BĐS
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoỏ VIII đó đặt chủ trƣơng xõy dựng và quản lý thị trƣờng bất động sản với nội dung quản lý chặt về đất đai và giải quyết tốt vấn đề nhà ở. Nhƣ vậy, chủ trƣơng lỳc này là cụng nhận thị trƣờng bất động sản và tập trung vào giải quyết vấn đề xó hội, chƣa đặt hƣớng giải quyết vấn đề kinh tế. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoỏ IX đó xỏc định quyền sử dụng đất là một hàng hoỏ tham gia thị trƣờng bất động sản và đặt chủ trƣơng mở rộng kờu gọi đầu tƣ từ vốn nƣớc ngoài để phỏt triển thị trƣờng bất động sản [20]. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khoỏ IX đó thụng qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chớnh sỏch, phỏp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nƣớc. Nghị quyết đó coi đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn, quyền sử dụng đất là hàng hoỏ đặc biệt. Nghị quyết đƣa ra chủ trƣơng phỏt triển vững chắc thị trƣờng bất động sản (khụng tỏch rời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) cú sự quản lý và điều tiết của Nhà nƣớc với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đú kinh tế nhà nƣớc giữ vai trũ chủ đạo. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoỏ X đó đƣa ra chủ trƣơng, chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng bất động sản rất cụ thể, trong đú nội dung quan trọng là tạo cơ chế để đất đai trở thành nguồn lực thực sự cho đầu tƣ phỏt triển, tăng sức cạnh tranh cho thị trƣờng bất động sản và cú sức hấp dẫn đối với cỏc nhà đầu tƣ, Nhà nƣớc là nhà đầu tƣ lớn nhất về bất động sản, Nhà nƣớc điều tiết giỏ đất bằng quan hệ cung -
cầu về đất đai và hệ thống thuế về đất [21].
1.4.2. Cỏc chớnh sỏch phỏt triển thị trường BĐS
a) Chớnh sỏch tạo lập, sở hữu, cung - cầu BĐS
* Chớnh sỏch tạo lập, sở hữu BĐS tập trung vào cỏc văn bản phỏp quy về đăng ký và xỏc lập quyền sở hữu tài sản; là một trong những chớnh sỏch quan trọng trong thị trƣờng BĐS. Khi BĐS đƣợc xỏc lập quyền sở hữu sẽ tạo ra cỏc giỏ trị phỏt sinh của BĐS. Một là nú xỏc định tiềm năng kinh tế của tài sản; hai là nú giỳp tớch hợp thụng tin tản mạn vào một hệ thống; ba là nú làm cho dõn chỳng, những ngƣời cú tài sản cú trỏch nhiệm đối với tài sản; bốn là nú làm cho cỏc tài sản cú thể chuyển đổi; năm là nú kết nối mọi ngƣời lại với nhau.
* Chớnh sỏch về giao dịch, cung- cầu BĐS
Luật phỏp nƣớc ta cũng nhƣ cỏc nƣớc đều quy định chặt chẽ việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng nhƣ thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi cú sự chuyển nhƣợng. Thủ tục chuyển nhƣợng về mặt phỏp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý quyền sử dụng đất, BĐS; nhà nƣớc khụng can thiệp vào cỏc quan hệ kinh tế diễn ra trờn thị trƣờng. Nhỡn chung cỏc giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soỏt nờn cỏc chế định phỏp lý về điều kiện tham gia thị trƣờng của cỏc chủ thể kinh tế tƣơng đối đơn giản hơn so với thị trƣờng tài chớnh.
b) Chớnh sỏch về doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh BĐS
Đõy là hai trong số những chớnh sỏch nền tảng trong hệ thống chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng BĐS. Chớnh sỏch này là những cốt lừi căn bản để tạo ra một doanh nghiệp sản xuất hay phỏt triển BĐS. Chớnh sỏch doanh nghiệp và đầu tƣ sẽ quy định cỏc vấn đề liờn quan đến việc hỡnh thành doanh nghiệp, quy trỡnh quy phạm đầu tƣ núi chung và đầu tƣ BĐS núi riờng.
c) Chớnh sỏch về đất đai: là chớnh sỏch cú tầm quan trọng số một trong hệ thống chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng BĐS. Thực chất của chớnh sỏch đất đai trong thị trƣờng BĐS là nhằm tạo một khung khổ phỏp lý để chuyển húa đất đai từ nguồn tài nguyờn thành nguồn lực và tiếp tục thành nguồn tài sản và từ đú chuyển thành vốn trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế
d) Chớnh sỏch về xõy dựng
Hoạt động xõy dựng bao gồm nhiều cụng đoạn từ lập quy hoạch xõy dựng, lập dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh…đến quản lý dự ỏn phỏt triển thị trƣờng xõy dựng cụng trỡnh,lựa chọn nhà thầu…chỉ cần xảy ra một ỏch tắc trong cụng đoạn trờn sẽ đe dọa lợi ớch của nhà phỏt triển thị trƣờng BĐS. Để hoạt động xõy dựng đƣợc tiến hành trụi chảy, thuận lợi, đạt kết quả cao, chớnh sỏch xõy dựng đúng gúp phần rất quyết định. Chớnh sỏch xõy dựng thƣờng hƣớng vào cỏc nội dung chủ yếu nhƣ quy định thẩm quyền quyết định phỏt triển thị trƣờng BĐS; cho phộp đầu tƣ và cấp phộp phỏt triển thị trƣờng xõy dựng, quyết định nội dung cụng tỏc chuẩn bị phỏt triển thị trƣờng xõy dựng…
Mọi hoạt động trong thị trƣờng BĐS đều liờn quan đến việc sử dụng tài chớnh; cú hai nguồn: nợ và vốn; một nhà phỏt triển thị trƣờng BĐS cú thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Trƣờng hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất. Để cú tớnh khả thi, một thị trƣờng BĐS phỏt triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phớ của tiền nợ và gúp vốn. Vị trớ vốn trong việc phỏt triển thị trƣờng BĐS đƣợc coi là dễ gặp rủi ro hơn so với vị trớ của nợ bởi vỡ sự đũi hỏi về vốn cơ bản là một sự đũi hỏi “thặng dƣ”gắn liền với phỏt triển thị trƣờng
e) Chớnh sỏch tài chớnh trong phỏt triển thị trường BĐS
* Chớnh sỏch về giỏ: Yếu tố cơ bản của hệ thống tài chớnh đất đai là giỏ đất. Ở bất kỳ quốc gia nào, bao giờ cũng hỡnh thành 2 hệ thống giỏ đất: một là giỏ do nhà nƣớc quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa nhà nƣớc và ngƣời cú quyền đối với đất, giỏ đất này cú đặc trƣng là cố định trong năm tài chớnh; hai là giỏ hỡnh thành trờn thị trƣờng trong mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa những ngƣời cú quyền đối với đất, giỏ đất này phụ thuộc vào quan hệ cung- cầu về đất trờn thị trƣờng. Trong tỡnh hỡnh quản lý và sử dụng đất ở nƣớc ta hiện nay, cú sự chờnh lệch quỏ nhiều giữa giỏ đất do Nhà nƣớc quy định và giỏ đất trờn thị trƣờng, đồng thời giỏ đất thực tế tại nhiều địa phƣơng quỏ cao so với khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Nhà nƣớc đƣa ra cỏc chớnh sỏch về định giỏ, khung giỏ đất cho thị trƣờng BĐS hoạt động. Trong khuụn khổ nhất định, nhà nƣớc tham gia vào việc định giỏ và đỏnh giỏ BĐS. Về nguyờn tắc, giỏ cả trong thị trƣờng BĐS đƣợc hỡnh thành qua cung-cầu. Nhà nƣớc chỉ can thiệp khi cú hiện tƣợng bong búng BĐS hoặc phục vụ cỏc hoạt động cú tớnh chất xó hội, cộng đồng.
* Chớnh sỏch về thuế của nhà nƣớc cú ảnh hƣởng rất lớn đến hoạt động của thị trƣờng BĐS. Thụng thƣờng nhà nƣớc ỏp dụng thuế giỏ trị gia tăng trong cỏc giao dịch, nếu mức thuế suất quỏ cao sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến đến việc cụng khai húa cỏc giao dịch thu hẹp quy mụ cỏc vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS đƣợc lƣu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất quỹ đất và nguồn BĐS hiện cú, chớnh sỏch thuế giỏ trị gia tăng của những loại hàng húa “đặc biệt” này phải cú lợi cho ngƣời sử dụng chứ khụng phải chỉ nhằm thực hiện một chiều là điều tiết thu nhập cho ngõn sỏch nhà nƣớc. Ngoài ra trong bƣớc đầu hỡnh thành thị trƣờng BĐS, nhà
nƣớc cú thể ƣu đói cỏc tổ chức kinh doanh và dịch vụ trờn thị trƣờng theo quy định của phỏp luật về khuyến khớch đầu tƣ nhằm hỗ trợ về tài chớnh, giảm lỗ, kớch thớch vốn đầu tƣ vào ngành kinh doanh BĐS. Thuế là nguồn thu chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngõn sỏch nhà nƣớc và là cụng cụ điều tiết vĩ mụ cơ bản của nhà nƣớc đối với nền kinh tế.
* Chớnh sỏch về cỏc kờnh huy động vốn cho thị trƣờng BĐS
Thực tiễn phỏt triển thị trƣờng BĐS cho thấy cú rất nhiều kờnh tài chớnh - tiền tệ khỏc nhau, chủ yếu cú một số kờnh nhƣ: kờnh tớn dụng từ cỏc ngõn hàng thƣơng mại; kờnh thụng qua hệ thống thế chấp và tỏi thế chấp trong hệ thống ngõn hàng; kờnh tiết kiệm BĐS; kờnh thụng qua trỏi phiếu, cổ phiếu BĐS; kờnh thụng qua cỏc quỹ đầu tƣ.
Túm lại chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng BĐS là những nhõn tố nũng cốt của phỏt triển thị trƣờng BĐS trong nền kinh tế. Vỡ vậy việc nghiờn cứu chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng BĐS phải đƣợc đặt ra cựng lỳc với việc nghiờn cứu thị trƣờng BĐS. Việc xem xột cỏc cụng cụ đo lƣờng thị trƣờng BĐS và vai trũ của nhà nƣớc trong thị trƣờng BĐS cũng nhƣ trong chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng BĐS là khụng tỏch rời nhau.
1.4.3. Cơ sở phỏp lý và nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
a) Cơ sở phỏp lý quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Để quản lý thị trƣờng BĐS, cỏc cơ quan quản lý phải dựa vào cỏc Luật cú liờn quan nhƣ Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xõy dựng, Bộ luật dõn sự và đặc biệt là Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời đó tạo ra một bƣớc tiến lớn vào sự phỏt triển khung khổ thể chế thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta. Trờn cơ cở cỏc văn bản luật cũn cú cỏc văn bản dƣới luật nhƣ Nghị định của Chớnh phủ, Thụng tƣ của cỏc Bộ về cỏc vấn đề liờn quan đến quản lý thị trƣờng BĐS.
Trờn thực tế, khụng cú cơ quan của nhà nƣớc chuyờn trỏch quản lý thị trƣờng BĐS. Hiện cú 6 cơ quan quản lý cỏc vấn đề về BĐS, thị trƣờng BĐS: Bộ Kế hoạch và đầu tƣ; Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng; Bộ Xõy dựng; Bộ Tài chớnh; Bộ Tƣ phỏp và Ngõn hàng nhà nƣớc. BĐS và thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực khụng đơn thuần chỉ là một ngành kinh tế - kỹ thuật. Vỡ vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trƣờng BĐS cũng cần đƣợc giao cho một số cơ quan quản lý nhà nƣớc đồng thời phối hợp
thực hiện theo chức năng quản lý. Tuy nhiờn để đảm bảo tớnh tổng thể và đồng bộ, cần cú một cơ quan đầu mối quản lý về BĐS và thị trƣờng BĐS. Hiện nay Bộ Xõy dựng đƣợc xỏc định là cơ quan cú chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS, nhƣng cơ quan quản lý thực tế về thị trƣờng BĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà và thị trƣờng BĐS). Điều này gõy nờn những bất cập về phạm vi và tầm quản lý.
Cỏc tổ chức quản lý của nhà nƣớc thƣờng tập trung vào chức năng quản lý BĐS, chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đỳng phỏp luật. Cụng tỏc quản lý thị trƣờng BĐS hiện nay cũn rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành. Ở nƣớc ta nhà nƣớc tham gia thị trƣờng BĐS với vai trũ chủ yếu là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS và giữ vai trũ chủ đạo để thỳc đẩy kinh doanh trong thị trƣờng BĐS.
b) Nội dung quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
Phỏp luật Việt Nam chƣa quy định cụ thể về nội dung quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS. Luật đất đai 2003 mới chỉ quy định biện phỏp để nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phỏt triển thị trƣờng BĐS. Những biện phỏp đú là : “ 1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; 2. Tổ chức đăng ký hoạt động phỏt triển quỹ đất, đầu tƣ xõy dựng kinh doanh BĐS; 3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng BĐS; 4. Bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của ngƣời tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS; 5. Thực hiện cỏc biện phỏp bỡnh ổn giỏ đất, chống đầu cơ đất đai” [Điều 63 Luật đất đai 2003].
Trỏch nhiệm quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS đƣợc quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh BĐS, bao gồm: “1. Chớnh phủ thống nhất quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS; 2. Bộ Xõy dựng chịu trỏch nhiệm trƣớc Chớnh phủ thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS; 3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mỡnh cú trỏch nhiệm phối hợp với Bộ Xõy dựng thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS theo phõn cụng của Chớnh phủ; 4. UBND cỏc cấp cú trỏch nhiệm thực hiện quản lý nhà nƣớc về hoạt động kinh doanh BĐS trờn địa bàn theo phõn cấp của Chớnh phủ”.
Đến năm 2008 Chớnh phủ mới quy định rừ hơn về trỏch nhiệm quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS, Nghị định 17/2008/NĐ-CP quy định Bộ Xõy dựng “chịu trỏch nhiệm chỉ đạo, thực hiện cỏc chiến lƣợc, chớnh sỏch phỏt triển và quản lý thị trƣờng BĐS sau khi đƣợc Thủ tƣớng Chớnh phủ phờ duyệt” và Nghị định 25/2008/NĐ-CP quy định “Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng chịu trỏch nhiệm quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS theo quy định của phỏp luật”, ngoài ra chƣa cú văn bản quy phạm phỏp luật nào hƣớng dẫn về cỏc nhiệm vụ trờn.
Căn cứ vào thực tế quản lý thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta hiện nay, nội dung quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS cú thể là:
1. Tạo khung phỏp lý cho thị trƣờng thụng qua ban hành cỏc luật, cỏc chớnh sỏch về BĐS;
2. Phõn cấp, phõn quyền trong việc quản lý nhà nƣớc đối với đất đai, BĐS và thị trƣờng BĐS;
3. Quản lý cỏc hoạt động giao dịch BĐS thụng qua hoạt động đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất;
4. Xõy dựng hệ thống cụng cụ tài chớnh điều tiết thị trƣờng, trong đú quan trọng nhất là chớnh sỏch giỏ và thuế;
5. Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xõy dựng gắn với điều tiết cung –cầu bất động sản;
6. Quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng bất động sản;
7. Xõy dựng, tổ chức bộ mỏy quản lý nhà nƣớc nhằm quản lý thị trƣờng BĐS.
1.5. Kinh nghiệm quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS của một số nƣớc trờn thế giới thế giới thế giới
Nhỡn chung cỏc nƣớc đều xõy dựng và thi hành đồng bộ với những mức độ khỏc nhau cỏc văn bản quy phạm phỏp luật để quản lý, tạo điều kiện thỳc đẩy thị trƣờng BĐS phỏt triển lành mạnh, cú hiệu quả, duy trỡ đƣợc sự ổn định, cú xu hƣớng mở và thu hỳt đầu tƣ nƣớc ngoài.
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung quốc [5]
Hiện Trung quốc đó cú quy hoạch tổng thể và chi tiết cho hơn 100 thành phố; quy hoạch tổng thể và chi tiết của thành phú trực thuộc Trung ƣơng do Quốc Vụ viện phờ duyệt; quy hoạch của cỏc thành phố thuộc tỉnh do tỉnh phờ duyệt. Cú 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: cấp quốc gia, tỉnh, thành phố, huyện, hƣơng (thụn, xó). Việc quy hoạch là nhiệm vụ mới nhằm quản lý tài nguyờn đất để khuyến khớch phỏt triển kinh tế và phục vụ phỏt triển, trong đú quan trọng là quản lý chặt quy hoạch sử dụng đất. Trung quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tỏc đến năm 2020 là 1,8 tỷ mẫu, theo đú coi đõy là vạch đỏ, khụng đƣợc thấp hơn; khuyến khớch sử dụng đất đai khụng phải đất canh tỏc, khuyến khớch tiết kiệm và sử dụng cỏc loại đất khỏc, vựng đất nụng nghiệp khụng đƣợc chuyển mục đớch sử dụng đất
b) Về vấn đề nhà ở: Từ khi Trung quốc cải cỏch nhà ở, kết thỳc phõn phối
nhà đến nay, thị trƣờng BĐS đó phỏt triển. Hiện nay tỡnh hỡnh nhà ở tại Bắc Kinh và Thƣợng Hải đang trong giai đoạn cung lớn hơn cầu. Vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc đặt ra. Trong 3 năm từ 2009 -2011, nhà nƣớc Trung Quốc đó chi