5. Cấu trỳc luận văn
2.3.2.Thực trạng cụng tỏc quản lý quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xõy
dựng đụ thị, phỏt triển BĐS
Tại Hải Phũng, thẩm quyền lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó đƣợc quy định đầy đủ trong cỏc văn bản quy phạm phỏp luật quy định về chức năng nhiệm vụ của Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng, Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng cấp huyện, UBND cấp xó. Việc triển khai theo đỳng thẩm quyền, tuy nhiờn do cỏc cấp quản lý dƣới cấp thành phố, nhất là cấp xó chƣa đủ năng lực thực hiện nhiệm vụ theo phõn cấp nờn chất lƣợng việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũn hạn chế.
Về thẩm quyền lập, phờ duyệt quy hoạch xõy dựng: cơ quan tham mƣu cho UBND thành phố lập quy hoạch vựng là Sở Xõy dựng; UBND thành phố lập quy hoạch chung xõy dựng đụ thị loại 1, trỡnh HĐND cựng cấp thụng qua, Bộ Xõy dựng thẩm định và trỡnh Thủ tƣớng Chớnh phủ thụng qua. Cơ quan quản lý về xõy dựng cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin, chứng chỉ quy hoạch xõy dựng cho cỏc chủ đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh khi cú nhu cầu trong phạm vi đƣợc phõn cấp. Hiện nay đối với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị, quy hoạch phỏt triển khu đụ thị mới, Sở Xõy dựng Hải Phũng đó cựng với chớnh quyền địa phƣơng và cỏc chủ dự ỏn tổ chức cụng bố quy hoạch rộng rói, cỏc ngành chức năng thực hiện quản lý quy hoạch trong phạm vi của ngành mỡnh. Tuy nhiờn cỏc ngành, cỏc cấp quản lý quy hoạch xõy dựng cũn chƣa thực hiện đầy đủ nhiệm vụ theo phõn cấp, chƣa cú kế hoạch điều chỉnh quy hoạch xõy dựng cho phự hợp, việc cụng bố quy hoạch cũn hỡnh thức, việc tổ chức tuyờn truyền quy hoạch xõy dựng đến cỏc tầng lớp nhõn dõn cũn chƣa mang lại hiệu quả.
Quy hoạch phỏt triển thị trƣờng BĐS là việc nhà nƣớc hoạch định chớnh sỏch, phõn bổ cỏc loại thị trƣờng BĐS từ đú xõy dựng cỏc chớnh sỏch quản lý, phỏt triển sao cho phự hợp với mục tiờu phỏt triển bền vững của nền kinh tế xó hội của đất nƣớc, của địa phƣơng.
Để thị trƣờng BĐS phỏt triển ổn định, lành mạnh và cú hiệu quả điều quan trọng nhất là nhà nƣớc phải xõy dựng quy hoạch phỏt triển thị trƣờng BĐS. Việc xõy dựng quy hoạch phỏt triển thị trƣờng BĐS phải gắn liền với quy hoạch khụng gian đụ thị, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai- đú là một trong những cụng cụ quan trọng để nhà nƣớc thay mặt chủ sở hữu toàn dõn thực hiện quyền định đoạt, vừa để nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Quản lý quy hoạch cỏc dự ỏn đầu tƣ BĐS nhà đất và đầu tƣ kinh doanh BĐS thụng qua quản lý nhà nƣớc bằng quy hoạch. Thực tế tại Hải Phũng cho thấy điều lệ quy hoạch chậm đƣợc xõy dựng, chƣa thực hiện việc cắm mốc cỏc khu chức năng đụ thị, lộ giới xõy dựng đụ thị theo quy hoạch đƣợc duyệt cũng là nguyờn nhõn hạn chế hiệu quả quản lý quy hoạch. Quản lý trật tự xõy dựng đụ thị hiệu quả chƣa cao, tỡnh trạng vi phạm quy hoạch cũn diễn ra nhiều, dẫn đến khụng đảm bảo đƣợc yờu cầu về kiến trỳc đụ thị.
- Nhỡn chung cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố đó cơ bản bỏm sỏt yờu cầu về chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội, quốc phũng an ninh; thể hiện đƣợc nhu cầu sử dụng đất cho cỏc lĩnh vực qua từng thời kỳ phỏt triển thành phố. Cỏc quyết định phờ duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc cấp chớnh quyền thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai trờn địa bàn theo phỏp luật, đi vào nề nếp, hiệu quả. Tuy nhiờn việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chƣa tiờn lƣợng sỏt với nhu cầu thực tế; việc giao đất, cho thuờ đất giai đoạn 2001-2005 và việc bổ sung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất thành phố thời kỳ 2001-2005 cũn tiến hành thụ động (vào cuối năm 2004, tức là chỉ cũn 1 năm thực hiện kế hoạch); việc bổ sung chỉ đƣợc tiến hành sau khi việc giao đất vƣợt quỏ kế hoạch đƣợc phờ duyệt. Cỏc khu cụng nghiệp lớn, tỷ lệ lấp đầy diện tớch cũn chậm (đến cuối năm 2007 KCN Đỡnh Vũ đạt 64%; KCN Đồ Sơn đạt 24%). Cỏc cụm CN vừa và nhỏ hạ tầng kỹ thuật cũn hạn chế. Cỏc khu đụ thị mới đƣợc hỡnh thành đỳng quy hoạch đƣợc duyệt, tuy nhiờn tốc độ đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật, xõy dựng cỏc cụng trỡnh cũn chậm. Quỹ đất giao để phỏt triển cỏc khu tỏi định cƣ khi thu hồi đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng chƣa đỏp ứng đƣợc yờu cầu của thành phố.
- Xõy dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nhỡn chung đó căn cứ vào cỏc chỉ tiờu quy hoạch phỏt triển kinh tế xó hội của địa phƣơng đƣợc cấp cú
thẩm quyền phờ duyệt trong đề ỏn quy hoạch phỏt triển kinh tế xó hội của địa phƣơng. Tuy nhiờn cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thiếu chủ động, ảnh hƣởng đến quy hoạch, kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội của thành phố; kế hoạch sử dụng đất hàng năm trỡnh UBND thành phố ở cấp huyện cũn chậm và chƣa đồng bộ, cũn nặng về kế hoạch giao đất ở. Việc quản lý, chuyển giao hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi cú sự thay đổi về tổ chức nhõn sự ở địa bàn cấp huyện chƣa đƣợc coi trọng, vỡ vậy cũn để thất thoỏt tài liệu liờn quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc kiểm tra thực hiện cỏc dự ỏn sử dụng dất theo kế hoạch đƣợc duyệt khụng thƣờng xuyờn, cũn để xảy ra vi phạm phỏp luật về sử dụng đất. Tỏc động của chớnh quyền địa phƣơng đến thị trƣờng BĐS thụng qua quy hoạch cũn yếu.
- Xõy dựng quy hoạch sử dụng đất cấp xó chƣa đạt yờu cầu đề ra, cũn nặng về phõn bổ đất ở nụng thụn; ớt quan tõm đến quỹ đất phục vụ cỏc cụng trỡnh cụng cộng, phỳc lợi xó hội ở địa phƣơng. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xó cũn thiếu tớnh đồng bộ về cụng nghệ, đặc biệt cụng nghệ in ấn tài liệu và bản đồ do thiếu trang bị. Từ năm 2000 đến nay quy hoạch sử dụng đất cấp xó tiến hành chậm.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc thành phố xỏc định là một trong những cụng cụ quan trọng để quản lý đất đai, phỏt triển thị trƣờng BĐS. Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xõy dựng chung, quy hoạch xõy dựng đụ thị, quy hoạch điểm dõn cƣ nụng thụn luụn đƣợc quan tõm qua cỏc thời kỳ phỏt triển kinh tế xó hội.Tuy nhiờn cụng tỏc này cũn nhiều hạn chế: chủ yếu tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, chất lƣợng quy hoạch thấp, chƣa đỏp ứng yờu cầu thực tế, quy hoạch thƣờng phải điều chỉnh. Cụng tỏc lập quy hoạch chƣa xuất phỏt từ thị trƣờng cần. Kỷ cƣơng quản lý, thực hiện quy hoạch chƣa nghiờm, cụng tỏc kiểm tra thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khụng đƣợc thƣờng xuyờn. Sự phối hợp giữa 3 loại quy hoạch: quy hoạch phỏt triển nền kinh tế xó hội, quy hoạch xõy dựng và quy hoạch sử dụng đất chƣa thực sự đồng bộ.
Cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc triển khai đồng loạt ở cả 3 cấp: thành phố, huyện và xó. Quy hoạch sử dụng đất của thành phố Hải Phũng đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 đó đƣợc thụng qua HĐND thành phố; Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng đó thẩm định làm cơ sở để tiếp tục hoàn
chỉnh, trỡnh Chớnh phủ phờ duyệt. Trong khi chƣa cú quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc duyệt, cỏc dự ỏn cụng trỡnh trọng điểm cú nhu cầu sử dụng đất cấp bỏch, phự hợp với định hƣớng phỏt triển kinh tế xó hội đƣợc Thƣờng trực HĐND thành phố thụng qua để kịp thời xột giao đất, cho thuờ đất, triển khai dự ỏn.