5. Cấu trỳc luận văn
2.3.3. Thực trạng cụng tỏc quản lý giỏ BĐS (giỏ đất)
Nhà nƣớc quản lý giỏ đất bằng cỏc quy định về cỏc trƣờng hợp hỡnh thành giỏ đất, phƣơng phỏp xỏc định giỏ đất; khung giỏ cỏc loại đất cho từng vựng, theo từng thời gian; cỏc trƣờng hợp phải điều chỉnh giỏ đất và việc xử lý chờnh lệch giỏ đất liền kề giữa cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng; quản lý cỏc hoạt động dịch vụ về giỏ đất.
Quản lý giỏ cả BĐS là việc rất khú, bởi lẽ giỏ cả do nhà nƣớc quy định rất khỏc nhiều so với giỏ cả thị trƣờng, hơn nữa đơn giỏ đất mà nhà nƣớc quy định chỉ ỏp dụng cho việc tớnh giỏ trị chuyển quyền sử dụng đất, tớnh lệ phớ trƣớc bạ, mua nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc, cho thuờ đất, chứ khụng phải đơn giỏ cho việc tớnh giỏ trị thực của BĐS khi tham gia giao dịch.
Giỏ cả BĐS bao gồm giỏ trị vật kiến trỳc, cụng trỡnh xõy dựng và giỏ trị quyền sử dụng đất. Cú hai hệ thống định giỏ đất: tổ chức nhà nƣớc và tổ chức tƣ vấn.
Từ trƣớc khi cú Luật đất đai năm 2003, thành phố Hải Phũng đó ban hành quyết định số 208/QĐ-UB ngày 11/02/1998 quy định đơn giỏ đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng. Quyết định này đƣợc ỏp dụng trong thời gian khỏ dài (1998 đến 2004); theo đú giỏ đất tại vị trớ đƣờng phố loại 1 (Cầu Đất, Quang Trung, Hoàng
Văn Thụ, Tụ Hiệu…: 6.500.000 đồng/m2). Giỏ đất tại vị trớ ngừ của cỏc tuyến phố
trung tõm là 550.000 đồng/m2. Trong khi đú, qua theo dừi việc chuyển nhƣợng của
một số hộ dõn cú vị trớ đắc địa, thỡ giỏ đất trờn thị trƣờng đó bỏ xa giỏ đất mà nhà nƣớc quy định tới vài chục lần (điều tra, khảo sỏt hộ bà Khanh tại nhà số 58 phố Tụ Hiệu, thời điểm năm 2003 hai bờn đó thực hiện chuyển nhƣợng 80.000.000
đồng/m2
; gấp 12 lần giỏ đất tại quyết định 208). Theo quy định của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, nếu giỏ khai lớn hơn giỏ nhà nƣớc thỡ sẽ tớnh theo giỏ khai để ỏp thuế, nếu thấp hơn thỡ sẽ tớnh theo giỏ nhà nƣớc để ỏp thế; điều này đó làm cho cỏc bờn giao dịch khai thấp đi nhiều lần so với giỏ thực mua bỏn. Thời điểm từ năm 2000-2003 là thời điểm sụi động của thị trƣờng BĐS tại thành phố Hải Phũng. Việc
khuyến khớch, nới rộng cỏc chớnh sỏch để cỏc thành phần kinh tế trong nƣớc phỏt triển, kờu gọi đầu tƣ nƣớc ngoài, hai năm liền thành phố lấy chủ đề năm (doanh nghiệp và hội nhập) đó phần nào thỳc đẩy nhanh kinh tế phỏt triển. Cỏc doanh nghiệp đua nhau đầu tƣ xõy dựng, quỹ đất nụng nghiệp đƣợc chuyển đổi lớn, thị trƣờng BĐS núng lờn rất nhiều. Đến thời điểm Luật đất đai 2003 cú hiệu lực, giỏ đất trờn thị trƣờng đó biến động rất nhiều, đơn giỏ đất mà thành phố quy định khụng cũn phự hợp và rất thấp so với thực tế biến động giỏ cả của thị trƣờng. Cỏc bảng khung giỏ đất năm sau đó kế thừa hỡnh thức và phƣơng phỏp phõn loại đƣờng phố, giỏ đất ở, đất nụng nghiệp và đất phi nụng nghiệp, xõy dựng mức giỏ sỏt giỏ thị trƣờng hơn và tăng hơn so với khung giỏ của năm trƣớc. Bảng khung giỏ cỏc loại đất đƣợc cụng bố cụng khai rộng rói đến cỏc đối tƣợng, cỏc tổ chức kinh tế xó hội, là căn cứ để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai. Tuy nhiờn, cỏc quy định khung giỏ đất hàng năm vẫn cũn khoảng cỏch thấp khỏ xa so với giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trờn thị trƣờng. Để điều chỉnh đơn giỏ đất thành phố đó ban hành quyết định 3612/QĐ-UB ngày 21/12/2004 quy định đơn giỏ đất năm 2005 trờn địa bàn thành phố, theo đú đơn giỏ đất đó tăng lờn rất nhiều so với đơn giỏ tại Quyết định
208 (vị trớ đƣờng phố loại 1 là 30.000.000 đồng/m2
tăng gấp 5 lần) tuy nhiờn so với thị trƣờng, đơn giỏ này cũng chỉ bằng 60%. Từ đú đến nay, hàng năm thành phố đều ban hành đơn giỏ đất làm căn cứ để tớnh thuế đối với việc sử dụng đất theo quy định, tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất, xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất để tớnh vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp nhà nƣớc khi cổ phần húa, tớnh bồi thƣờng… Cỏc bảng khung giỏ đất năm sau đó kế thừa hỡnh thức và phƣơng phỏp phõn loại đƣờng phố, giỏ đất ở, đất nụng nghiệp và phi nụng nghiệp, xõy dựng mức giỏ sỏt giỏ thị trƣờng hơn và tăng hơn so với khung giỏ của năm trƣớc. Trƣớc khi trỡnh thành phố ban hành, cỏc quận, sở ngành đó tổ chức điều tra, khảo sỏt giỏ trờn thị trƣờng thụng qua thụng tin giao dịch tại cỏc sàn tƣ nhậ, doanh nghiệp…Bảng khung giỏ cỏc loại đất đó đƣợc cụng bố cụng khai rộng rói đến cỏc đối tƣợng, cỏc tổ chức kinh tế, xó hội, làm căn cứ để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Bảng 2.9. Giỏ đất tại vị trớ 1của một số tuyến đƣờng phố trờn địa bàn thành phố Hải Phũng qua cỏc năm
Tờn đƣờng phố
Năm Giỏ đất theo quyết định của UBNDTP (1.000 đ/m2 Giỏ đất trờn thị trƣờng (1.000 đ/m2 Mức độ chờnh lệch (lần ) Cầu Đất 2008 25.000 100.000 4 2009 30.000 90.000 3 2010 35.000 85.000 2,4 2011 40.000 80.000 2 Điện Biờn Phủ 2008 25.000 80.000 3,2 2009 30.000 75.000 2,5 2010 35.000 65.000 1,85 2011 40.000 60.000 1,5 Quang Trung 2008 25.000 110.000 4,4 2009 30.000 100.000 3,3 2010 35.000 95.000 2,7 2011 40.000 80.000 2 Hoàng văn Thụ 2008 25.000 105.000 4,2 2009 30.000 95.000 2,7 2010 35.000 85.000 2,4 2011 40.000 80.000 2 Tụ Hiệu 2008 25.000 110.000 4,4 2009 30.000 95.000 2,7 2010 35.000 90.000 2,57 2011 40.000 80.000 2
Nguồn: UBND thành phố và điều tra thực tế của học viờn
Nhƣ vậy qua cỏc năm, việc ban hành đơn giỏ đất của thành phố đó cú sự điều chỉnh cho phự hợp hơn với giỏ thị trƣờng, mức độ tăng, giảm khụng đỏng kể. Tuy nhiờn mức độ chờnh lệch giữa giỏ thị trƣờng và giỏ nhà nƣớc cũn khỏ lớn. Từ cuối
năm 2011 thị trƣờng BĐS tại thành phố gần nhƣ “đúng băng”, cỏc vị trớ đắc địa hầu nhƣ khụng cú giao dịch, chủ yếu cỏc nhà trong ngừ, cỏc khu dõn cƣ ven đụ giao dịch bỡnh thƣờng nhƣng khụng sụi động. Khu dự ỏn ngó 5 – sõn bay Cỏt Bi thời gian qua khụng cú giao dịch, sau hàng loạt cỏc giao dịch “ảo”, cung vƣợt xa cầu, đõu đõu cũng treo biển “ cần chuyển nhƣợng lụ đất…”
Trong thời gian qua, thành phố đó triển khai một số biện phỏp bỡnh ổn giỏ, chống đầu cơ đất đai trờn thị trƣờng, nhƣ đẩy nhanh tiến độ cấp chứng chỉ BĐS, đẩy nhanh tiến độ cỏc dự ỏn phỏt triển nhà, đẩy mạnh cỏc hoạt động đấu giỏ quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn cụng tỏc quản lý lĩnh vực này cũn nhiều hạn chế, việc ỏp dụng cỏc văn bản quản lý cũn nhiều bất cập, chƣa đầy đủ.
2.3.4. Thực trạng quản lý cỏc dịch vụ hỗ trợ thị trường
a) Quản lý và cung cấp thụng tin thị trường BĐS
Thụng tin về thị trƣờng BĐS rất đa dạng, tựy theo yờu cầu quản lý và ngƣời tham gia giao dịch, bao gồm cỏc thụng tin:
- Hồ sơ phỏp lý của loại hỡnh BĐS cụ thể và giỏ trị BĐS đƣợc giao dịch; - Tỡnh hỡnh giao dịch BĐS trờn địa bàn;
- Cập nhật cỏc chớnh sỏch, văn bản phỏp luật, những quy định mới của cỏc cơ quan tổ chức nhà nƣớc;
- Tỡnh hỡnh đầu tƣ BĐS (bao gồm cỏc hoạt động và vốn đầu tƣ của nhà nƣớc, nƣớc ngoài, cỏc tổ chức phi chớnh phủ, cỏc tổ chức, cỏ nhõn vào lĩnh vực BĐS);
- Cỏc hoạt động kinh doanh tiếp thị BĐS quy hoạch, chuẩn bị và bắt đầu triển khai;
- Cỏc thụng tin theo yờu cầu khỏch hàng.
Trong những năm gần đõy, hệ thống thụng tin đất đai do Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng đảm nhận đƣợc hỗ trợ từ Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng đó từng bƣớc đƣợc nõng cấp, tiếp cận dần với khoa học tiờn tiến. Tuy nhiờn hệ thống thụng tin này vẫn chƣa đảm bảo đƣợc độ tin cậy cao, hầu nhƣ chỉ là thụng tin về đăng ký đất đai ban đầu, chƣa cập nhật đƣợc những biến động về đất đai. Mảng thụng tin về BĐS chƣa đầy đủ, hồ sơ phỏp lý về nhà ở, cỏc tài sản gắn liền với nhà ở, đất ở và thụng tin về thị trƣờng BĐS núi chung chƣa đƣợc tổ chức quản lý cú hệ thống (quản lý rải rỏc tại Sở Xõy dựng, Cục thuế, cỏc cơ quan quản lý đất đai, đụ thị thuộc UBND cấp huyện, xó), chƣa tạo cơ sở cho nhà nƣớc quản lý, đồng thời khụng đỏp
ứng đƣợc yờu cầu cung cấp thụng tin và dịch vụ chớnh xỏc, đầy đủ về thị trƣờng BĐS cho ngƣời tham gia giao dịch.
Tại Hải Phũng, thời điểm trƣớc năm 2012, chƣa phõn định rừ trỏch nhiệm thu thập dữ liệu đất đai thuộc về cơ quan nào, dữ liệu, thụng tin về đất đai, BĐS cũn nằm phõn tỏn tại nhiều đơn vị, chƣa tập trung quản lý. Tại Sở Xõy dựng vẫn lƣu giữ hệ thống bản đồ giải thửa và bằng khoỏn từ thời Phỏp, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (loại bỡa vàng theo Thụng tƣ 77/BXD ngày 15/11/1984 của Bộ Xõy dựng); hồ sơ cấp giấy CNQSHN&QSD Đ ở theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chớnh Phủ và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng theo Nghị định 95/NĐ-CP của Chớnh phủ, cụ thể:
- Bản đồ gồm: bản đồ hành chớnh, địa lý kinh tế: 02 tờ, bản đồ tổng hợp cỏc khu tỷ lệ 1/10.000 (14 khu): 01 tờ và bản đồ giải thửa 188 tờ, hiện nay Sở Xõy dựng đó thực hiện xong việc số húa đƣa về dạng số để phục vụ cho cụng tỏc quản lý BĐS.
- Sở quản lý gồm sổ quản lý trạch chủ (13 quyển+ 01 tủ phiếu thửa đất; sổ quản lý đất vắng chủ (03 quyển); sổ quản lý đất cải tạo (01 quyển); sổ quản lý đất cải tạo (01 quyển); sổ quản lý đất cụng thổ từ năm 1962-1969 (03 quyển); sổ quản lý trạch chủ theo Thụng tƣ 77/BXD (từ năm 1984 đến 1994: 10 quyển); sổ quản lý trạch chủ từ 1994 đến khi Luật đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành (05 quyển). Ngoài ra cũn cú sổ quản lý cựng hồ sơ quản lý nhà vắng chủ, cải tạo khi nhà nƣớc thực hiện chớnh sỏch cải tạo về nhà những năm 1960-1961.
- Trƣớc bạ: khoảng 27.000 giấy (trong đú hồ sơ cũ: 10.612 giấy; hồ sơ cấp theo Thụng tƣ 77: 3.490; hồ sơ cấp theo mẫu Nghị định 60/CP: 13.000 giấy).
Việc quản lý hồ sơ, dữ liệu đất đai cũng nhƣ cỏc thụng tin về BĐS tại Sở Xõy dựng từ trƣớc đến nay là quản lý theo bằng khoỏn thửa đất, khụng theo địa chỉ số nhà, phƣờng, quận.
Tại Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng cú hai đơn vị cựng quản lý, khai thỏc, sử dụng dữ liệu đất đai đú là Trung tõm cụng nghệ thụng tin và Văn phũng dăng ký quyền sử dụng đất, trong đú Văn phũng chủ yếu quản lý, sử dụng dữ liệu hồ sơ địa chớnh. Nhƣ vậy cho đến thời điểm này, trờn địa bàn thành phố cú 4 đơn vị thực hiện việc cung cấp dữ liệu đất đai, BĐS đú là Trung tõm cụng nghệ thụng tin, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng, cỏc văn phũng đăng ký QSDĐ cấp huyện và Sở xõy dựng. Việc này đó dẫn đến tỡnh trạng chồng chộo về chức năng, chƣa thống nhất trong việc thu thập dữ liệu đất đai dẫn đến dữ
liệu đất đai nằm phõn tỏn nhiều nơi, khụng đƣợc cặp nhật, mỗi một cơ quan, đơn vị cặp nhật theo cỏch riờng của mỡnh và để phục vụ cho quản lý của ngành dẫn đến việc hoặc sử dụng dữ liệu hiện cú hoặc phải đo đạc lập hồ sơ múi gõy lóng phớ về thời gian và tiền của. Hơn nữa do dữ liệu khụng thống nhất nờn sự tham mƣu của cỏc ngành cho UBND thành phố khi ban hành cơ chế chớnh sỏch cũn nhiều bất cập. Cho đến nay, cỏc cơ quan quản lý vẫn chƣa xõy dựng đƣợc cơ chế cung cấp thụng tin thị trƣờng BĐS một cỏch hữu hiệu. Tỡnh trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kớch cầu “ảo” để nõng giỏ BĐS diễn ra khỏ phổ biến làm cho thụng tin về thị trƣờng BĐS khụng phản ỏnh đỳng thực tế, làm tăng độ rủi ro trong giao dịch BĐS.
b) Đào tạo nguồn nhõn lực thị trường BĐS
Đến nay thành phố Hải Phũng chƣa cú cơ sở đào tạo và giỏo trỡnh chuẩn xỏc về cỏc kiến thức kỹ năng hoạt động kinh doanh BĐS theo chƣơng trỡnh khung của Bộ Xõy dựng quy định. Hiệp hội BĐS Hải Phũng là tổ chức xó hội - nghề nghiệp tập hợp cỏc cỏ nhõn, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực BĐS hoặc cú liờn quan đến lĩnh vực BĐS, gúp phần xõy dựng và phỏt triển bền vững ngành. Trong 3 năm (2009-2012) Hiệp hội đó tổ chức thành cụng 7 khúa đào tạo nghiệp vụ với chuyờn đề: mụi giới, định giỏ, quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS đó đỏp ứng nhu cầu của học viờn muốn nõng cao nghiệp vụ chuyờn mụn và nắm chắc cỏc quy định về chớnh sỏch, phỏp luật của nhà nƣớc về hoạt động đầu tƣ, mụi giới, kinh doạnh BĐS. Học viờn hoàn thành chƣơng trỡnh đào tạo đƣợc Hiệp hội hỗ trợ nhanh chúng cỏc chứng nhận và thủ tục đăng ký chứng chỉ hành nghề do Sở Xõy dựng cấp. Bảng 2.10. Tổng hợp tỡnh hỡnh cấp cỏc loại chứng chỉ trờn địa bàn thành phố Hải Phũng STT Năm Chứng chỉ kỹ sƣ định giỏ Chứng chỉ định giỏ BĐS Chứng chỉ mụi giới BĐS 1 2009 47 (03 hạng 1) 45 104 2 2010 158 (07 hạng 1) 62 186 3 2011 117 (16 hạng 1) 76 246 4 2012 73 (04 hạng 1) 08 07
2.3.5. Thực trạng tổ chức bộ mỏy cơ quan nhà nước quản lý BĐS và thị trường BĐS
Tổ chức bộ mỏy cơ quan nhà nƣớc quản lý BĐS và thị trƣờng BĐS tại thành phố Hải Phũng đƣơc thực hiện ở 3 cấp:
a, Cấp thành phố: được thực hiện tại 2 cơ quan:
* Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng:
Thực hiện Luật đất đai năm 2003, để phự hợp với bộ mỏy từ Trung ƣơng là Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng, ngày 25/8/2003 UBND thành phố Hải Phũng đó ban hành quyết định số 1997/QĐ-UB thành lập Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng thành phố. Theo đú quy định rừ chức năng, quyền hạn cơ cấu tổ chức bộ mỏy của Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng: về quản lý tài nguyờn đất: giỳp UBND thành phố lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp thành phố; về đo đạc bản đồ…
Thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý đất đai, Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng cú cỏc phũng chuyờn mụn (Văn phũng, Phũng Quản lý tài nguyờn đất,
Phũng bản đồ địa chớnh, Phũng Kinh tế đất, Thanh tra… và cỏc đơn vị liờn quan
nhƣ: Văn phũng đăng ký quyền sử đụng dất, Trung tõm phỏt triển quỹ đất, Trung tõm kỹ thuật tài nguyờn và Mụi trƣờng, Trung tõm thụng tin tài nguyờn Mụi trƣờng). Nhỡn chung tổ chức bộ mỏy quản lý đất đai của Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng từ năm 2002 đến nay khỏ biến động; việc chuyển giao qua lại chức năng quản lý “nhà đất” giữa Sở Tài nguyờn-Mụi trƣờng và Sở Xõy dựng thể hiện sự lỳng tỳng trong phỏp luật về quản lý thống nhất đất đai, BĐS. Việc chƣa thống nhất về tổ chức bộ mỏy và chức năng, nhiệm vụ quản lý đất đai, BĐS cũng là một vấn đề đặt ra trong quỏ trỡnh quản lý BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.
Bảng 2.11. Tổ chức bộ mỏy ngành Tài nguyờn và Mụi trƣờng thành phố Hải Phũng STT Tờn đơn vị Tổng số lao động Biờn chế Hợp đồng Tiến sỹ Thạc sỹ Đại học Dƣới đại học 1 Sở Tài nguyờn và Mụi trƣờng 142 76 66 0 8 98 36 2 Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng 14 quận, huyện 85 72 13 0 1 60 24 3 Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất 14 quận, huyện