5. Cấu trỳc luận văn
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung quốc
Hiện Trung quốc đó cú quy hoạch tổng thể và chi tiết cho hơn 100 thành phố; quy hoạch tổng thể và chi tiết của thành phú trực thuộc Trung ƣơng do Quốc Vụ viện phờ duyệt; quy hoạch của cỏc thành phố thuộc tỉnh do tỉnh phờ duyệt. Cú 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: cấp quốc gia, tỉnh, thành phố, huyện, hƣơng (thụn, xó). Việc quy hoạch là nhiệm vụ mới nhằm quản lý tài nguyờn đất để khuyến khớch phỏt triển kinh tế và phục vụ phỏt triển, trong đú quan trọng là quản lý chặt quy hoạch sử dụng đất. Trung quốc đề ra nhiệm vụ bảo vệ đất canh tỏc đến năm 2020 là 1,8 tỷ mẫu, theo đú coi đõy là vạch đỏ, khụng đƣợc thấp hơn; khuyến khớch sử dụng đất đai khụng phải đất canh tỏc, khuyến khớch tiết kiệm và sử dụng cỏc loại đất khỏc, vựng đất nụng nghiệp khụng đƣợc chuyển mục đớch sử dụng đất
b) Về vấn đề nhà ở: Từ khi Trung quốc cải cỏch nhà ở, kết thỳc phõn phối
nhà đến nay, thị trƣờng BĐS đó phỏt triển. Hiện nay tỡnh hỡnh nhà ở tại Bắc Kinh và Thƣợng Hải đang trong giai đoạn cung lớn hơn cầu. Vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc đặt ra. Trong 3 năm từ 2009 -2011, nhà nƣớc Trung Quốc đó chi khoảng 900 tỷ nhõn dõn tệ để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời cú thu nhập thấp. Vỡ giỏ là theo giỏ thị trƣờng, nờn mặc dự quy định giỏ thấp hơn giỏ thị trƣờng nhƣng khụng cú quy định mức cụ thể. Trung quốc cho phộp ngƣời nƣớc ngoài đƣợc sở hữu BĐS nƣớc mỡnh, khụng chỉ đƣợc sở hữu cỏc cụng trỡnh xõy dựng trong cỏc dự ỏn do họ đầu tƣ mà đƣợc mua bỏn, sở hữu nhà ở nhƣ cụng dõn nƣớc sở tại. Việc thu hỳt vốn cho ngành kinh doanh BĐS là tƣơng đối rộng rói, vốn trong nƣớc và nƣớc ngoài đều cú thể tham gia. Tuy nhiờn tất cả mọi loại vốn đều phải đầu tƣ bằng đồng nhõn dõn tệ. Ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phộp mua nhà ở Trung quốc nếu cụng tỏc tại Trung quốc trờn 1 năm và chỉ đƣợc mua 1 căn nhà. Khi Trung quốc mở cửa, Chớnh phủ cho phộp cỏc nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia thực hiện đầu tƣ và kinh doanh nhà ở. Nhà đầu tƣ đƣợc mua đất cú thời hạn tối đa là 99 năm để đầu tƣ và kinh doanh nhà ở.
c) Về vấn đề tài chớnh - tiền tệ BĐS
Để thị trƣờng đất đai, BĐS phỏt triển lành mạnh, Trung quốc đó đƣa ra chớnh sỏch quản lý bằng việc cõn bằng quan hệ cung – cầu, chớnh phủ Trung Quốc khống chế và điều tiết lƣợng đất hàng húa trờn thị trƣờng thụng qua hỡnh thức xuất nhƣợng; qua đú kiểm soỏt chặt chẽ tổng lƣợng cung ứng đất xõy dựng; thực hiện
nghiờm chỉnh chế độ sử dụng đất cú bồi thƣờng; đẩy mạnh đầu thầu, đấu giỏ; tăng cƣờng quản lý việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và quản lý giỏ đất.
Đối với vấn đề định giỏ đất, về nguyờn tắc, giỏ đất khụng do con ngƣời quyết định mà do thị trƣờng tự điều tiết. Con ngƣời chỉ dựng cỏc biện phỏp nghiệp vụ để phản ỏnh. Giỏ xuất nhƣợng là do thị trƣờng xỏc lập; giỏ quy định là để tham khảo. Một điểm đỏng chỳ ý là ở Trung Quốc, giỏ nhà và giỏ đất đƣợc xỏc định tỏch biệt độc lập. Nhà nƣớc cú quy định về quy trỡnh nghiệp vụ định giỏ đất. Đặc biệt để chống tỡnh trạng đầu cơ đất đai, bờn cạnh việc hoàn thiện Luật về quản lý đất đai, năm 1994 nhà nƣớc đó ban hành điều lệ về quản lý bất động sản nhằm hạn chế tổng lƣợng đất đai để điều tiết quan hệ cung – cầu trờn thị trƣờng; quy định nhà đầu tƣ nhận xuất nhƣợng đất nếu muốn chuyển nhƣợng tiếp phải đầu tƣ vào đất đai ớt nhất 25% tổng giỏ trị đầu tƣ của dự ỏn. Nếu trong thời hạn 1 năm mà nhà đầu tƣ khụng thực hiện quy định này sẽ bị phạt tiền và trong thời hạn 2 năm khụng đầu tƣ thị bị nhà nƣớc thu hồi đất.