5. Cấu trỳc luận văn
2.2.3. Tỡnh hỡnh giao dịch BĐS
a) Trờn thị trường sơ cấp
Trờn cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó đƣợc phờ duyệt, thành phố đó giao đất, cho thuờ đất và thu hồi đất đối với cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tƣ phỏt triển hoạt động sản xuất kinh doanh, phỏt triển nhà ở, phỏt triển đụ thị.
Ngay sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc Chớnh phủ phờ duyệt, thành phố đó chỉ đạo thực hiện việc cụng bố cụng khai quy hoạch; chỉ đạo việc giao đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2000-2010, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010, thành phố đó giao, cho thuờ đất thực hiện cỏc cụng trỡnh, dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng kinh tế-xó hội, phỏt triển cỏc khu, cụm cụng nghiệp và đụ thị; cỏc dự ỏn phỏt triển sản xuất,kinh doanh, dịch vụ. Giai đoạn từ năm 2002 đến năm 2008, thành phố đó thực hiện giao, cho thuờ 1.197 điểm, dự ỏn với tổng diện tớch là 6.987,12 ha, tập trung cao trong 2 năm 2002 và 2003, chiếm 52,79% về số điểm, dự ỏn và 48,90% về diện tớch. Cụ thể:
- Đó giao 595 điểm, dự ỏn với tổng diện tớch 2.879,86 ha, trong đú: giao đất cho cụng dõn làm nhà ở, phờ duyệt kế hoạch đất ở 199 điểm, dự ỏn tổng diện tớch 763,64 ha; tỏi định cƣ 24 điểm, dự ỏn tổng diện tớch 47,45 ha; đất dựng cho mục đớch cụng trỡnh cụng cộng 274 điểm, dự ỏn, tổng diện tớch 1.464,66 ha; giao đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh 14 điểm, dự ỏn với tổng diện tớch 183 ha.
- Đó cho thuờ sử dụng vào mục đớch sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phỏt triển cỏc KCN, CCN 602 điểm, dự ỏn, tổng diện tớch 4.107,26 ha. Nhỡn chung cỏc điểm, dự ỏn đƣợc giao đất, cho thuờ đất sau khi đƣợc giao mặt bằng đó khẩn trƣơng đƣa vào khai thỏc sử dụng đỳng mục đớch.
Về chuyển mục đớch sử dụng đất: theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 tổng diện tớch đất đƣợc chuyển mục đớch sử dụng là 4.804 ha trong đú: đất nụng nghiệp chuyển sang đất phi nụng nghiệp là 2.663 ha; chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nụng nghiệp 1.890 ha; đất phi nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất sang đất phi nụng nghiệp cú thu tiền sử dụng đất 251 ha. Song thực tế đến hết năm 2007, đất nụng nghiệp đó thực hiện chuyển 5.562,57 ha bằng 208,8%; đỏng chủ ý là so với kế hoạch chuyển mục đớch sử dụng đất, đất sản xuất nụng nghiệp, chủ yếu là đất trồng lỳa giảm gấp 2,2 lần.
b) Trờn thị trường thứ cấp
Cỏc giao dịch, mua bỏn, chuyển nhƣợng, cho thuờ, thế chấp BĐS phỏt triển khỏ nhanh, làm rừ hơn bƣớc phỏt triển của thị trƣờng BĐS ở Hải Phũng.
Về giao dịch chuyển nhƣợng mua bỏn nhà ở, đất ở: cụng tỏc bỏn nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc theo Nghị định 61/CP đƣợc đẩy mạnh đạt kết quả cao (từ năm 2002 đến 2012 đó bỏn đƣợc 11.227 hộ, thu về cho ngõn sỏch gần 300 tỷ đồng ). Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú xu hƣớng tăng nhanh, đúng gúp nguồn thu đỏng kể cho ngõn sỏch. Theo thống kờ của Cục thuế thành phố, từ năm 2004 đến năm 2012 đó cú 154.893 lƣợt giao dịch đƣợc thực hiện, đặc biệt chỉ trong năm 2007 gấp 2 lần năm 2006 (bảng 2.6); cú thể núi thời điểm 2 năm 2006-2007 thị trƣờng BĐS tại thành phố rất sụi động.
Bảng 2.6. Số lƣợng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa cỏc cỏ nhõn, hộ gia đỡnh thực hiện nộp nghĩa vụ thuế (từ năm 2002 đến năm 2012) Năn Số lƣợt hộ giao dịch Thuế chuyển QSDĐ ( Triệu đồng) Thuế thu nhập cỏ nhõn ( Triệu đồng) 2002 6.318 2003 7.490 2004 8.958 12.104 2005 5.822 20.181 2006 6.371 31.379 2007 12.539 78.803 2008 20.916 100.398 2009 19.662 98.318 2010 27.918 149.912 2011 33.437 159.574 2012 19.270 99.597 TỔNG 154.893 236.492 507.401
Nguồn: Cục thuế thành phố Hải Phũng
Về giao dịch chuyển nhƣợng BĐS là nhà xƣởng, cụng trinh xõy dựng của cỏc đơn vị doanh nghiệp trờn đất giao, thuờ; căn cứ Luật đất đai năm 2003, từ năm 2007 đến hết năm 2012 đó cú 214 lƣợt đơn vị, doanh nghiệp thực hiện việc chuyển nhƣợng BĐS là nhà xƣởng, cụng trỡnh xõy dựng trờn đất giao, thuờ.
Về hoạt động cho thuờ BĐS là nhà ở, cửa hàng, văn phũng phỏt triển rừ hơn, làm cho thị trƣờng cho thuờ BĐS sụi động hơn, trong đú phõn mảng thị trƣờng cho thuờ mặt bằng sản xuất tại cỏc KCN đó phỏt triển khỏ nhanh. Theo quyết định 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tƣớng Chớnh phủ về việc phờ duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xõy dựng thành phố đến năm 2025, tầm nhỡn đến năm 2050, thành phố Hải Phũng cú 16 khu cụng nghiệp lớn phõn bổ trờn 6 địa bàn quận huyện trong đú cú 01 khu kinh tế và 05 khu cụng nghiệp đó triển khai đầu tƣ xõy dựng cơ sở hạ tầng và đang thu hỳt cỏc dự ỏn đầu tƣ thứ cấp vào thuờ đất: KCN Tràng Duệ, Nomura, Đỡnh Vũ, Đồ Sơn, Nam Cõự Kiền và KCN-đụ thị VSIP; 03 KCN đang
triển khai xõy dựng: KCN An Dƣơng, khu phi thuế quan và KCN Nam Đỡnh Vũ (khu 1), KCN Nam Đỡnh Vũ (khu 2). Tớnh đến thỏng 12/2010, cỏc KCN đó thu hỳt 98 dự ỏn đầu tƣ vốn nƣớc ngoài (FDI) và 40 dự ỏn cú vốn trong nƣớc với số vốn đăng ký xấp xỉ 6 tỷ USD; cú khoảng 30.000 lao động Việt Nam và chuyờn gia nƣớc ngoài đang làm việc tại cỏc KCN.
Tuy nhiờn nhiều hoạt động cho thuờ BĐS nhƣ thuờ văn phũng, cửa hàng, cửa hiệu, nhà ở vẫn nằm ngoài sự quản lý của nhà nƣớc, do vậy chƣa nắm đƣợc quy mụ của mảng thị trƣờng này.
Về thế chấp, bảo lónh BĐS vay vốn cỏc tổ chức tớn dụng: hoạt động vay vốn cú đảm bảo bằng BĐS đang cú xu hƣớng tăng, thụng qua cỏc tổ chức tớn dụng, nguồn lực, vốn tiềm tàng từ đất đai, BĐS đó, đang đƣợc huy động nhiều hơn vào phỏt triển kinh tế xó hội của thành phố.
2.2.4. Đỏnh giỏ chung về thực trạng thị trường BĐS thành phố Hải Phũng
Nhận thức đƣợc tầm quan trọng của đất đai và thị trƣờng BĐS trong phỏt triển kinh tế - xó hội thành phố, bỏo cỏo chớnh trị của Ban chấp hành Đảng bộ thành phố khúa XII trỡnh Đại hội XIII Đảng bộ thành phố đó đề ra chủ trƣơng, nhiệm vụ, giải phỏp quản lý đất đai, phỏt triển thị trƣờng BĐS: “quản lý sử dụng nguồn tài nguyờn, nhất là tài nguyờn đất đai, bảo đảm đỳng quy hoạch, kế hoạch, tiết kiệm, bảo đảm cõn bằng sinh thỏi. Xõy dựng quy hoạch sử dụng đất đai một cỏch hợp lý, gắn chặt quy hoạch sử dụng đất với cỏc quy hoạch phỏt triển cụng nghiệp, dịch vụ; xử lý kiờn quyết, dứt điểm cỏc vụ việc vi phạm về đất đai, tài nguyờn”, “Tập trung phỏt triển thị trƣờng BĐS, đất đai thật sự trở thành nguồn vốn quan trọng cho phỏt triển, trong đú nhà nƣớc, thành phố phải là nhà đầu tƣ BĐS nắm quyền chi phối. Trƣớc mắt cú cỏc giải phỏp mạnh, đồng bộ nhằm lành mạnh húa thị trƣờng BĐS, khắc phục tỡnh trạng trầm lắng trong thời gian qua” [19]
Những năm qua, nhỡn chung đất đai đƣợc sử dụng cú hiệu quả hơn, theo quy hoạch, kế hoạch; cơ cấu đất đai chuyển dịch đỳng hƣớng, đỏp ứng yờu cầu phỏt triển thành phố trong thời kỳ mới. Với sự đầu tƣ phỏt triển khỏ nhanh, phự hợp với quy hoạch, hệ thống kết cấu hạ tầng đó gúp phần tạo nờn sự phỏt triển nhanh kinh tế thành phố, đồng thời đó tạo ra sự đa dạng chủng loại, hỡnh thức sở hữu BĐS ở thành phố. Một số loại BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc ở những năm trƣớc đõy cũng đó cú sự
chuyển dịch sang hỡnh thức sở hữu khỏc để nõng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch, hạn chế dần tỡnh trạng bao cấp của nhà nƣớc. Nhà nƣớc tiếp tục đầu tƣ, nắm giữ cỏc BĐS quan trọng đối với sự phỏt triển của thành phố; đảm bảo an ninh, cụng bằng và phỏt triển bền vững. Việc tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai, sự ra đời của Luật Xõy dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS và hệ thống cỏc văn bản phỏp luật cú liờn quan đó tạo hàng lang phỏp lý cho sự hỡnh thành, phỏt triển cỏc yếu tố thị trƣờng BĐS. Thị trƣờng BĐS thành phố hải Phũng đó cú bƣớc phỏt triển rừ nột hơn, tăng quy mụ và tớnh minh bạch. Cỏc chủ thể tham gia thị trƣờng BĐS phỏt triển khỏ đa dạng, bỡnh đẳng hơn trong tiếp cận hàng húa, dịch vụ trờn thị trƣờng. Hệ thống dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng cú bƣớc phỏt triển mới, nhất là sự tham gia khỏ tớch cực của hệ thống tớn dụng, đúng vai trũ quan trọng để nguồn vốn tiềm tàng trong đất đai, BĐS đƣợc huy động cho sự phỏt triển kinh tế- xó hội, đồng thời là nhõn tố gúp phần đẩy mạnh đầu tƣ phỏt triển hàng húa trờn thị trƣờng. Nguồn lực đất đai, BĐS đƣợc khai thỏc, sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch, gúp phần thay đổi bộ mặt đụ thị, nụng thụn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng CNH-HĐH.
Bờn cạnh những mặt đạt đƣợc, thị trƣờng đất đai, BĐS vẫn cũn tồn tại những hạn chế, yếu kộm:
- Đất đai, BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thực sự đƣợc khai thỏc, sử dụng cú hiệu quả, chƣa cú đề ỏn sử dụng hợp lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc đó xuống cấp. Thực trạng sử dụng đất lóng phớ cú thể thấy ở hầu hết cỏc nhúm đất, nhất là nhúm đất phi nụng nghiệp, qua việc thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển đụ thị, đụ thị du lịch sinh thỏi. Việc giao đất, cho thuờ đất cho hàng loạt cỏc doanh nghiệp thời điểm 2002-2003, để rồi lại thu hồi hàng loạt sau vài năm là việc rất phức tạp, thể hiện buụng lỏng quản lý, chƣa đỏnh giỏ đỳng khả năng về mọi mặt của doanh nghiệp trƣớc khi giao đất. Nguồn thu từ đất đai, BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc huy động vào ngõn sỏch chƣa tƣơng xứng và cũn để thất thoỏt.
- Thị trƣờng BĐS phỏt triển cũn thiếu lành mạnh, thiếu tớnh minh bạch và ổn định. Trờn thị trƣờng sơ cấp: trỡnh tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phờ duyệt dự ỏn cũn phức tạp, kộo dài, qua nhiều cấp. Đối với cỏc nhà đầu tƣ cú đủ tiềm năng để tham gia thị trƣờng thỡ cũn gặp trở ngại và chƣa thật bỡnh đẳng trong việc
tiếp cận để cú mặt bằng thực hiện cỏc dự ỏn đầu tƣ. Quy hoạch, đầu tƣ phỏt triển cỏc KCN,CCN để cú sẵn mặt bằng sạch đỏp ứng yờu cầu thuờ của cỏc doanh nghiệp cũn chậm. Hoạt động của thị trƣờng thứ cấp vƣợt ra ngoài tầm kiểm soỏt của cơ quan quản lý nhà nƣớc. Nhiều giao dịch trờn thị trƣờng là mua bỏn trao tay, khụng cú giấy tờ hợp phỏp, khụng đăng ký với cơ quan quản lý, rất khú khăn trong việc quản lý cũng nhƣ làm thất thu ngõn sỏch. Nhỡn chung, quy mụ thị trƣờng BĐS núi chung chƣa tƣơng xứng quy mụ hàng húa tiềm năng, bộ phận lớn hàng húa BĐS khụng thể tham gia thị trƣờng. Quy mụ cỏc giao dịch BĐS chớnh thức cũn hạn chế, cỏc hoạt động giao dịch về BĐS diễn ra trờn thị trƣờng phi chớnh thức (thị trƣờng ngầm) chiếm tỷ lệ khỏ lớn trong tổng cỏc giao dịch. Tớnh cụng khai, minh bạch rất hạn chế, nờn khú tiếp cận trực tiếp, khú mua, khú bỏn; thiếu sự kiểm soỏt, giỏm sỏt của nhà nƣớc đảm bảo cho thị trƣờng BĐS phỏt triển lành mạnh. Thị trƣờng cho thuờ BĐS rất kộm phỏt triển, nhiều yếu tố ảo, cho thuờ dƣới mức giỏ của thị trƣờng ở khu vực đất, BĐS của nhà nƣớc, chủ sở hữu đứng ngoài cuộc khi BĐS, đất đai đƣợc tỏi cho thuờ. Giỏ cả hàng húa trờn thị trƣờng cũn ảnh hƣởng nhiều bởi yếu tố tõm lý, đầu cơ, giỏ vàng… Cơ sở hạ tầng của thị trƣờng BĐS phục vụ giao dịch hàng húa trờn thị trƣờng cũn thụ sơ, kộm phỏt triển, chƣa cú sàn giao dịch BĐS chuẩn theo quy định, nhất là phự hợp với tiờu chuẩn quốc tế. Thụng tin của thị trƣờng BĐS cũn chƣa đỏp ứng yờu cầu đầy đủ, kịp thời, tin cậy. BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa thực sự đƣợc khai thỏc, sử dụng cú hiệu quả; tỡnh trạng buụng lỏng quản lý, xuống cấp, biến dạng quỹ nhà cụng; nguồn thu từ BĐS thuộc sở hữu nhà nƣớc huy động vào ngõn sỏch chƣa tƣơng xứng và cũn để thất thoỏt. Thị trƣờng BĐS phỏt triển cũn thiếu lành mạnh, minh bạch, ổn định. Phạm vi thị trƣờng chƣa phỏt triển đều khắp, tập trung chủ yếu ở cỏc khu đụ thị, khu cụng nghiệp, khu vực nụng thụn cũn trầm lắng.
- Hàng húa trờn thị trƣờng chƣa đa dạng phong phỳ, chƣa đỏp ứng tối đa cỏc đối tƣợng cầu. Trong phõn mảng thị trƣờng nhà ở, thiếu loại nhà ở để bỏn, cho thuờ phự hợp với nhu cầu của đa số đối tƣợng thu nhập trung bỡnh và thu nhập thấp, trong đú đối tƣợng ngƣời hƣởng lƣơng, lao động cỏc KCN, CCN, sinh viờn, dõn lao động nghốo đụ thị, lao động nhập cƣ từ nụng thụn và cỏc tỉnh khỏc. Sự thiếu hụt nhà ở giỏ rẻ cho thuờ, nhà ở xó hội làm mất thăng bằng cỏn cõn cầu trờn thị trƣờng.
- Thành phố chƣa thành lập sàn giao dịch BĐS, sàn giao dịch BĐS doanh nghiệp cũn ớt (14 sàn), chƣa phự hợp theo quy định; hầu hết cỏc tổ chức, cỏ nhõn kinh doanh BĐS chƣa thụng qua sàn giao dịch. Cơ sở hạ tầng của thị trƣờng BĐS cũn yếu, cỏc hoạt động hỗ trợ, dịch vụ cho thị trƣờng chậm phỏt triển. Thành phố chƣa cú cơ chế cung cấp thụng tin thị trƣờng BĐS một cỏch hữu hiệu, thụng tin về thị trƣờng khụng phản ỏnh đỳng thực tế, khụng đầy đủ, kịp thời, tin cậy, từ đú làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
- Thị trƣờng BĐS Hải phũng cũng đó trải qua những kỳ phỏt triển núng, tỡnh trạng đầu cơ, kớch cầu ảo đẩy giỏ BĐS lờn cao so với giỏ trị thực, vƣợt quỏ xa đụng đảo cầu cú khả năng thanh toỏn, điều này tỏc động trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những ngƣời cú thu nhập thấp, ngƣời nghốo đụ thị, gõy ảnh hƣởng đến thu hỳt đầu tƣ phỏt triển kinh tế-xó hội.
2.3. Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hải Phũng giai đoạn 2002- 2012
Quản lý nhà nƣớc là dạng quản lý xó hội của nhà nƣớc, đƣợc sử dụng quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh cỏc quỏ trỡnh xó hội và hành vi hoạt động của con ngƣời do tất cả cỏc cơ quan nhà nƣớc tiến hành để thực hiện chức năng của nhà nƣớc đối với xó hội. Quản lý nhà nƣớc bao gồm rất nhiều yếu tố trong đú chớnh sỏch quản lý, con ngƣời quản lý, bộ mỏy tổ chức quản lý và cụng cụ quản lý là những nội dung chủ yếu. Để quản lý tốt về BĐS và thị trƣờng BĐS một mặt nhà nƣớc phải đƣa ra những chớnh sỏch cho phự hợp, mặt khỏc phải cú đội ngũ cỏn bộ cụng chức thạo việc, trang thiết bị quản lý hiện đại đỏp ứng đƣợc nhu cầu đặt ra.
Về chớnh sỏch quản lý về BĐS trong thời gian qua của thành phố Hải Phũng đó ban hành rất nhiều văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai nhằm triển khai, cụ thể húa cỏc văn bản Luật đất đai phự hợp với tỡnh hỡnh phỏt triển của thành phố, chủ yếu tập trung vào một số vấn đề quan trọng nhƣ: khung giỏ đất, hạn mức đất ở, đấu giỏ quyền SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Một trong những yếu tố quyết định thành cụng và hiệu quả của cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về BĐS, thỳc đẩy thị trƣờng BĐS đú là việc xõy dựng một hệ thống chớnh sỏch phỏp luật hoàn thiện. Nhỡn chung việc xõy dựng cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai, BĐS của thành phố cũn ở tỡnh trạng bị động, chƣa xõy dựng đƣợc chƣơng trỡnh, kế hoạch cho
cụng tỏc xõy dựng ban hành văn bản trong từng giai đoạn cụ thể phự hợp với tỡnh