II. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện dự án đầu tƣ
3. Những nhân tố ảnh hƣởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng
3.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc phân hạng đất và lập bản đồ địa chính. Thông qua bản đồ địa chính, cơ sở pháp lý của thửa đất và các thông tin ban đầu đƣợc xác định. Những thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án.
Thực tế hiện nay, một số địa phƣơng vẫn rất chậm trễ trong công tác này, việc cập nhật những biến động đất đai không đƣợc tiến hành thƣờng xuyên và đầy đủ dẫn đến hậu quả là có sự sai lệch lớn giữa những tài liệu đƣợc ghi chép so với hiện trạng, do vậy việc tính toán giá trị sinh lợi khi lập phƣơng án đền bù gặp nhiều khó khăn, việc xác định giá đất để đền bù thiệt hại cũng dễ thiếu chính xác. Những hạn chế này đã làm ảnh hƣởng không tốt đến công tác quản lý đất đai của các địa phƣơng và việc xây dựng phƣơng án đền bù giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án.
- Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch:
Theo quy định: Việc đầu tƣ xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trƣờng, phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan (khoản 2 điều 2 Nghị định 12/2009/NĐ-CP).
Trong Luật đất đai và các nghị định thi hành cũng có nêu: Nhà nƣớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc công bố hoặc khi dự án đầu tƣ có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt.
Nhƣ vậy, nếu muốn thu hồi đất thì phải căn cứ theo quy hoạch đã đƣợc duyệt trƣớc đó. Tuy nhiên, hiện nay việc quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch vùng, quy hoạch chi tiết không rõ ràng, chậm trễ, thậm chí không có quy hoạch. Do vậy, muốn dự án đƣợc triển khai thì phải điều chỉnh, bổ sung lại quy hoạch. Nhƣng khi đã điều chỉnh lại quy hoạch thì vấn đề vẫn chƣa thực sự đƣợc giải quyết bởi nếu quy hoạch của dự án chƣa có thì lẽ dĩ nhiên quy hoạch
28
khu tái định cƣ khi thu hồi đất cũng không có, trong khi đó tái định cƣ phải đƣợc tiến hành trƣớc khi ngƣời dân bàn giao đất cho nhà đầu tƣ. Nhƣ vậy, nếu chƣa tái định cƣ thì chẳng thể giải phóng đƣợc mặt bằng. Đây là một hạn chế đã tồn tại ở nƣớc ta nhiều năm nay nhƣng vẫn chƣa đƣợc giải quyết triệt để, ảnh hƣởng rất lớn đến tiến độ GPMB nói riêng và tiến độ thực hiện các dự án nói chung.
- Vấn đề phân cấp quản lý:
Hiện nay pháp luật về đất đai đang trao quyền quá lớn cho các địa phƣơng. Việc giao đất, tính tiền sử dụng đất, định giá đất, ra quyết định thu hồi đất, tổ chức thu hồi đất, giải quyết khiếu kiện liên quan đến đất đai đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện và cấp tỉnh. Theo xu hƣớng, việc phân cấp quản lý là cần thiết nhƣng nếu phân cấp quá mạnh, trong khi đất đai lại là một lĩnh vực đặc biệt nhạy cảm thì rất dễ dàng phát sinh nhiều tiêu cực. Tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ở nƣớc ta đang ở mức báo động,
3.2 Công tác định giá đất.
Thực tiễn quá trình thực hiện thu hồi đất ở các dự án, hầu hết đều gặp vấn đề trong công tác định giá đền bù. Khiếu kiện về giá bồi thƣờng chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các khiếu kiện về đất đai hiện nay.
Mặc dù khung giá đất đƣợc các địa phƣơng công bố hàng năm và đƣợc điều chỉnh liên tục, nhƣng khung giá đất đó nếu đem áp dụng để tính thuế thì ngƣời dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt hại khi nhà nƣớc thu hồi đất thì chẳng có mấy ngƣời đồng ý. Nguyên tắc định giá là “theo giá chuyển nhƣợng trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng” nhƣng giữa những nguyên tắc đƣợc đƣa ra và thực tế vẫn còn một khoảng cách xa. Giá đất đền bù đƣợc xác định là một nút thắt của công tác GPMB, nếu giải quyết tốt vấn đề này thì tình hình chắc chắn sẽ sáng sủa hơn.
Trong điều kiện hiện nay thực hiện tốt công tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của đất nƣớc, thu hút nguồn vốn đầu tƣ trong và ngoài nƣớc, giải quyết đƣợc mục tiêu công bằng, dân chủ trong xã hội.
29
3.3 Chính sách hỗ trợ, tái định cư
Giá đền bù và chính sách hỗ trợ, tái định cƣ là hai vấn đề chính của câu chuyện GPMB, nếu hai vấn đề này đƣợc giải quyết một cách thỏa đáng thì GPMB sẽ không còn là một công việc quá khó khăn, phức tạp nữa.
Tái định cƣ là di chuyển ngƣời dân từ nơi ở cũ đến nơi ở mới để nhƣờng đất lại cho dự án. Về cơ bản thì điều kiện sống mọi mặt của ngƣời dân ở nơi tái định cƣ phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, suy rộng ra tức là: điều kiện đi lại, ăn ở, sinh hoạt, vui chơi giải trí, điều kiện học tập, điều kiện làm việc, kinh doanh buôn bán v.v… phải đảm bảo cho ngƣời dân có một cuộc sống tốt đẹp, đời sống ngày càng đƣợc cải thiện và nâng cao.
Tuy nhiên, thực tế thì rất ít dự án có thể làm đƣợc những điều đó.
Chất lƣợng nhà ở tái định cƣ thấp; việc quản lý, bảo trì còn nhiều hạn chế dẫn đến nhanh chóng xuống cấp; việc cung cấp các dịch vụ môi trƣờng, phục vụ sinh hoạt, vui chơi, giải trí và học tập của cộng đồng dân cƣ còn rất thiếu, chƣa đƣợc xây dựng đồng bộ về hạ tầng xã hội nên ảnh hƣởng nhiều đến sinh hoạt của ngƣời dân là tình trạng phổ biến hiện nay.
Ngoài ra, khi chuyển tới khu tái định cƣ, sinh kế của ngƣời dân di dời bị ảnh hƣởng đáng kể. Đối với khu vực đô thị, các hộ dân bị thu hồi nhà mặt đƣờng, phố có điều kiện sinh lợi cao từ kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng, nhƣng khi đến nhà chung cƣ cao tầng thì những quyền lợi trên không còn. Ngay cả ngƣời dân khu vực nông thôn, việc phải đến ở khu tái định cƣ cũng không có điều kiện sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, việc đào tạo chuyển đổi nghề hiệu quả thấp, lao động địa phƣơng khó tìm việc làm.
Thực trạng này cho thấy chính sách hỗ trợ tái định cƣ của Đảng và Nhà nƣớc vẫn chƣa đạt đƣợc hiệu quả nhƣ mong muốn. Với điều kiện sống nhƣ vậy thì lẽ dĩ nhiên các hộ dân sẽ rất ngần ngại khi phải chuyển đi dẫn đến tiến độ GPMB của dự án cũng bị ảnh hƣởng. Do vậy, nếu tình trạng này không sớm đƣợc cải thiện thì mọi giải pháp khác đƣợc đƣa ra cũng sẽ chẳng thể giải quyết đƣợc vấn đề.
3.4 Tính pháp lý
30
+ Điều kiện để đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu đô thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị để áp giá đền bù giải toả có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù cụ thể đối với từng trƣờng hợp rất khó khăn, một phần do chính quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai trái phép mà các địa phƣơng các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý đƣợc. Chƣa có quy định và hƣớng dẫn việc áp dụng biện pháp cƣỡng chế đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nƣớc để đầu cơ, trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ chế phối hợp thực hiện chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, Hội đồng GPMB thiếu năng lực, trì trệ trong việc lập và thẩm định phƣơng án cũng nhƣ việc đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vƣớng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện.
+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy định chƣa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không thống nhất. Kết quả giải quyết chƣa làm hài lòng ngƣời dân dẫn đến tình trạng kiện đi kiện lại và kiện vƣợt cấp diễn ra rất phổ biến.
- Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Việc ban hành các văn bản hƣớng dẫn thực hiện của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền chƣa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ sở để ngƣời bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ GPMB của dự án.
+ Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tƣ chƣa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hƣớng dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB đa số ở các địa phƣơng là sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chƣa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn đến sai sót trong công tác điều tra, lập phƣơng án, áp dụng chế độ chính sách của nhà nƣớc, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân.
31
+ Ở địa phƣơng, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù GPMB chƣa niêm yết công khai phƣơng án đền bù hoặc có niêm yết nhƣng ngƣời dân không biết đến nên có nhiều trƣờng hợp, ngƣời bị ảnh hƣởng thực hiện sai chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc.
+ Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa phƣơng còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính sách đền bù GPMB chƣa đƣợc chính quyền các cấp, Hội đồng GPMB ở các địa phƣơng coi trọng, vì vậy tình trạng ngƣời dân không hiểu biết, hiểu không đúng chủ trƣơng của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nƣớc và chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trƣờng hợp vi phạm pháp luật, nhân dân khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả thực thi pháp luật bị giảm sút, làm mất ổn định an ninh - chính trị, kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
- Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.
Mặc dù, Nhà nƣớc đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực tiễn, quan tâm đến quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất và bị thiệt hại về tài sản. Nhƣng trong thực tế, ngƣời bị ảnh hƣởng do nhận thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nƣớc, lợi dụng khe hở của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thƣờng hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ nhƣ vậy là chƣa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện v.v…