6. Bố cục
3.2.3. Các phương pháp xác định giá đất
Ngày 27/7/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. au 3 năm áp dụng trong thực tiễn, cách định giá đất của Nghị định 188/2004/NĐ-CP cơ bản phù hợp với thực tế thị trường. uy nhiên, bên cạnh đó, vẫn bộc lộ một số điều khoản quy định chưa cụ thể, chưa sát với thị trường. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã điều chỉnh lại những bất cập ấy, nhằm đưa phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất sát thực tế hơn.
au khi sửa đổi, Điều 3.2 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định rõ: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền iệt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường..." Cách giải
98
thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở để xác định, quy định giá các loại đất cụ thể trên địa bàn.
rước đây, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định hai phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) nhưng chưa đáp ứng yêu cầu, cần áp dụng các phương pháp phù hợp với thực tiễn để xác định giá từng loại đất một cách minh bạch và công bằng hơn. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm hai phương pháp mới. Phương pháp chiết trừ xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp thặng dư xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
3.2.4. Thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, giao và cho thuê đất, quyết định giá đất
heo uật Đất đai 2003, QH DĐ thuộc cấp có thẩm quyền cao hơn là cấp tỉnh và thành phố trực thuộc rung ương (so với cấp huyện và xã theo luật cũ) nhằm thống nhất hoạt động quy hoạch đất đai, giải quyết các vấn đề bất cập hiện nay về công tác QH DĐ.
Quyền giao và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao xuống cấp thấp hơn là huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nhưng đối với doanh nghiệp thì cấp thẩm quyền được giữ nguyên là cấp tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương. iệc tăng cường phân cấp cho UBND ở địa phương trong việc giao đất, cho thuê đất một mặt tạo quyền chủ động cho địa phương khi triển khai các dự án đầu tư nhưng mặt khác liệu khác biệt về cấp thẩm quyền.
hẩm quyền quyết định khung giá đất hàng năm được giao cho các Uỷ ban Nhân dân các tỉnh (dựa trên cơ chế chung do Chính phủ quyết định). Điều này một mặt có thể giúp các địa phương linh hoạt trong việc xác định giá đất để khuyến khích, thu hút đầu tư, đồng thời cũng đặt ra vấn đề là liệu sẽ có tình trạng mức giá đất quá chênh lệch giữa các địa phương, tạo sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp đã thuê đất trên các địa bàn khác nhau.
99
3.2.5. Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất
Nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà để bán và phát triển kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài, phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất dự kiến xây dựng công trình hoặc đấu thầu dự án xây nhà để bán hoặc phát triển kết cấu hạ tầng có sử dụng đất. Đây là kết quả của việc luật hóa hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án đang được một số địa phương thực hiện tốt trong thời gian qua. Quy định mới này có tác động quan trọng đối với hoạt động của các doanh nghiệp có vốn Đ NN hoạt động trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc phát triển hạ tầng vì nhà Đ NN sẽ phần nào tránh được sự cạnh tranh không lành mạnh trong việc tiếp cận các diện tích đất có địa điểm thuận lợi và tránh được những thủ tục xin - cho tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vốn rất phức tạp và tốn kém.
Những trường hợp pháp luật quy định không tiến hành đấu giá Q DĐ:
1. ử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;
2. ử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; hực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
3. Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
4. ử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
5. rường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
6. rường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
7. rường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là hai lần nhưng không thành hoặc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch;
100
8. Các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thuê hoặc mua, xây dựng nhà ở công vụ;
9. rường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
10. Đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
3.2.6. Thu hồi đất trong trường hợp chậm sử dụng
uật Đất đai 2003 kế thừa uật Đất đai 1993 và uật sửa đổi bổ sung uật Đất đai 1993 quy định: Đất cho nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài thuê có thể bị thu hồi trong trường hợp dự án đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tiếp. Ngoài ra, uật Đất đai 2003 còn cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép thu hồi đất nếu tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ được ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Để tránh việc cơ quan có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư nước ngoài khi gặp khó khăn trong việc triển khai đúng tiến độ dự án đầu tư có sử dụng diện tích đất thuê cần có giải trình về nguyên nhân chậm thực hiện và báo cáo lên cơ quan có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để cơ quan này xem xét việc tiếp tục cho nhà Đ NN thuê đất.
Mặc dù uật Đất đai 2003 quy định việc thu hồi đất trong trường hợp trên sẽ không được bồi thường nhưng Điều 43.4 uật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp diện tích đất bị thu hồi thuộc hai trường hợp nêu trên, trên cơ sở định giá của Hội đồng định giá được thành lập bởi UBND cấp có thẩm quyền. Ngoài ra, nhà Đ NN còn được nhận khoản tiền đền bù cho tài sản đã đầu tư trên đất khi bị thu hồi. Nếu nhà nước sử dụng số đất trên để phục vụ các mục đích công cộng thì số tiền hoàn trả sẽ căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh công bố và cũng không cao hơn số tiền đã nộp.
3.2.7. Giải phóng mặt bằng
heo uật Đất đai trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài thường phải trả hai lần tiền để có được quyền sử dụng đất, cụ thể là tiền thuê đất trả cho cơ quan nhà
101
nước tại địa phương và tiền đền bù giải phóng mặt bằng trả cho những người đang sinh hoạt tại diện tích đất cần thu hồi. Giá trị quyền sử dụng đất đối với từng dự án vì vậy sẽ bị đẩy lên cao do ảnh hưởng của quá trình giải phóng mặt bằng như chi trả tiền đền bù đất được thu hồi, tài sản gắn liền với đất. Một vấn đề nữa là không ít các dự án đã bị trì hoãn tiến độ thực hiện vì công tác giải phóng mặt bằng tại địa phương bị cản trở do vấn đề đền bù không được thỏa đáng.
heo quy định của uật Đất đai 2003, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào iệt Nam không phải trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng như trước đây nữa mà công việc và trách nhiệm này đã được chuyển sang cho chính phủ. Nhà đầu tư chỉ còn phải trả một lần tiền duy nhất là tiền thuê đất. iền thuê này được tính bằng một trong ba cách theo quy định tại Điều 55 uật đất đai 2003.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất đối với nhà Đ NN trong các văn bản pháp luật hiện hành có nhiều thay đổi theo hướng tích cực, tăng cường sự bình đẳng giữa nhà Đ NN với nhà đầu tư trong nước. uy nhiên, trong thực tế thi hành vẫn còn nhiều quy định bất cập, tạo ra sự khác biệt, có thể là lợi thế hơn hoặc bất lợi hơn của nhà Đ NN với nhà đầu tư trong nước. Để hội nhập tốt hơn với kinh tế thế giới và tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi, thu hút Đ NN hiệu quả, chính sách đất đai nói chung và chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài nói riêng cần có nghiên cứu cụ thể, đánh giá hiệu quả chính sách trong nước và tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, từ đó đề ra chính sách thực sự đúng đắn và có hiệu quả lâu dài.
3.3. Định hướng đổi mới chính sách pháp luật đất đai nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài vào iệt Nam hút đầu tư nước ngoài vào iệt Nam
3.3.1. Đổi mới chính sách đất đai liên quan tới dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
Nguyên nhân chủ yếu khiến môi trường đầu tư nước ta giảm thu hút đầu tư nước ngoài là do giá đầu vào như nhiên liệu, nguyên liệu, vật liệu còn cao, chi phí cơ sở hạ tầng như cước viễn thông quốc tế, tiền thuê đất, chi phí lưu thông hàng hóa cao, thuế thu nhập của người nước ngoài cao nhất tại khu vực A EAN. Ngoài ra môi trường đầu tư thiếu hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, không nhất quán và không
102
minh bạch. Mới đây, theo kết quả đợt khảo sát của Phòng hương mại và Công nghiệp châu Âu (EuroCham) trong việc khảo sát chỉ số kinh doanh của các doanh nghiệp châu Âu tại iệt Nam quý I /2012 cho thấy, mức độ tin cậy và triển vọng kinh doanh trong cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại iệt Nam tiếp tục giảm. Hơn 1/3 doanh nghiệp tiếp tục có đánh giá tiêu cực về tình hình hiện tại. ại các doanh nghiệp Châu Âu, lo ngại về lạm phát ở iệt Nam vẫn còn ở mức cao với 50% doanh nghiệp cho rằng lạm phát có tác động căn bản đến công việc kinh doanh của họ trong trung hạn. Đồng thời cũng thể hiện sự bi quan về triển vọng kinh tế vĩ mô bởi khi được hỏi về tình hình kinh tế vĩ mô của iệt Nam trong thời gian tới. [21]
heo quy tắc của ổ chức hương mại hế giới, phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc bảo đảm sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. ừ những khác biệt trình bày tại Bảng 1.4 ở chương 1 và những đánh giá về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài, có thể đưa ra những đổi mới tiếp theo về chính sách đất đai sao cho đạt được tính công bằng giữa các nhà đầu tư. Đồng thời, những đổi mới này cũng được xem xét cùng với những đổi mới cần thiết về cách thức tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận. Dự thảo uật đất đai sửa đổi uật Đất đai 2003 hiện nay cũng có nhiều điểm mới liên quan đến chính sách đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư về iệt Nam, bổ sung thêm quy định đối với nhà đầu tư iên doanh, tăng thêm tính bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Định hướng đổi mới về pháp luật đất đai đối với các dự án đầu tư bao gồm các nội dung sau:
1. Xác định rõ các đối tượng có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các tiêu chí cụ thể, thống nhất giữa uật Đất đai, uật Đầu tư và các luật liên quan khác.
2. hực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch các ngành, theo cơ chế đồng bộ với các quy định pháp luật về phạm vi đầu tư (lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đầu tư có điền kiện, lĩnh vực cấm đầu tư).
103
Mở rộng hình thức giao đất có thu tiền đối với các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài. hực hiện giao đất, cho thuê đất theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện các dự án đầu tư có thời hạn; tiền thuê đất ở được tính bằng tiền sử dụng đất ở đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở.
Dự báo như cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp và tác động đến QH DĐ trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Cần có phương pháp xác định nhu cầu thực tế về DĐ của các nhà đầu tư và đánh giá hiệu quả DĐ sau khi giao đất, cho thuê đất. Có chế tài cụ thể nếu nhà đầu tư DĐ không hiệu quả.
3. Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được quyền nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi dự án đầu tư đã được chấp thuận địa điểm.
Cơ chế "Nhà nước thu hồi đất" được thay thế bằng cơ chế "Nhà nước trưng dụng đất" và chỉ được áp dụng cho các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ được tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng đất đai; trường hợp đã đạt được sự đồng thuận của ít nhất 80% số lượng người đang sử dụng đất mà gặp trở ngại từ sự bất hợp tác của những người đang sử dụng đất còn lại thì Nhà nước cho phép áp dụng cơ chế chuyển nhượng bắt buộc theo mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
4. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định, áp dụng thống nhất cho các tổ chức kinh tế trong nước và các tổ chức có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam; các khác biệt về quyền, nghĩa vụ (khuyến khích hoặc hạn chế