6. Bố cục
3.2. Đánh giá về điểm mạnh, điểm yếu của chính sách, pháp luật đất đai trong
giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế nước ngoài
3.2.1. Hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
hác với các tổ chức kinh tế trong nước khi sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh hoặc đầu tư dự án có thể tự do lựa chọn hình thức giao đất có trả tiền sử dụng hoặc thuê đất, nhà Đ NN hiện tại không có sự lựa chọn trong việc sử dụng đất ngoài hình thức thuê đất. Hình thức này được duy trì từ uật Đất đai
94
năm 1993 cho đến nay. rước đó, uật Đất đai 1987 không quy định rõ về hình thức giao đất cho nhà đầu tư nước ngoài, việc giao đất do Hội đồng bộ trưởng quyết định.
ề hình thức, giao đất được thể hiện bằng một quyết định hành chính, còn thuê đất được thể hiện bằng một hợp đồng thuê đất (kể cả trong trường hợp thuê của nhà nước). Mặc dù vậy cả hai hình thức đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
ại Báo cáo của Ban công tác về việc iệt Nam gia nhập W , trên cơ sở thắc mắc của một số thành viên về điều kiện về quyền sử dụng đất vẫn còn chưa đầy đủ và gây phiền hà cho các nhà Đ NN, hạn chế khả năng huy động vốn của nhà đầu tư thông qua thế chấp đất đai, đại diện iệt Nam khẳng định rằng các doanh nghiệp có vốn Đ NN được phép thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại iệt Nam. Đại diện của iệt Nam cho rằng các quy định về thuê đất của iệt Nam được áp dụng không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, không cản trở các hoạt động kinh doanh và iệt Nam không có kế hoạch sửa đổi các quy định này (chi tiết tại Phụ lục 02) [1]. Tuy nhiên, cách giải thích này dường như đang giấu đi sự bất bình đẳng giữa nhà Đ NN và nhà đầu tư trong nước trong quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất.
Điều 119 uật Đất đai 2003 cho nhà Đ NN các quyền quy định tại hoản 2 Điều 110 tương ứng với các quyền của người được giao đất. Điều này có nghĩa người được giao đất có quyền gì thì người thuê đất cũng có được quyền đó. rên thực tế, cả về tư duy cũng như thực tế có sự khác biệt với các quy định nói trên. Một số chuyên gia về đất đai cho rằng giao đất có nhiều ưu điểm hơn thuê đất. à trên thực tế, đơn giá thuê đất một năm thường chỉ bằng 0.5% so với giá giao đất. Điều này càng chứng tỏ rằng các quyền lợi có được từ việc giao đất nhiều hơn so với thuê đất.
Mặc dù luật quy định nhà Đ NN chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất khi đầu tư vào iệt Nam nhưng vẫn có một trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng hình thức giao đất. Đó là doanh nghiệp được hình thành bởi
95
liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b hoản 1 Điều 107 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của uật Đất đai 2003.
3.2.2. Thuê đất
hay vì có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức liên doanh với một hoặc nhiều bên trong nước như trước đây, nhà Đ NN có thể xem xét việc thuê đất trực tiếp từ Chính phủ hoặc từ các chủ thể có quyền sử dụng đất sau khi thành lập một doanh nghiệp nước ngoài tại iệt Nam. Xu hướng có được quyền sử dụng đất bằng hình thức liên doanh trở nên không thích hợp với nhà Đ NN bởi sự khác nhau về cách quản lý giữa bên nước ngoài và trong nước trong những năm qua.
a. Những chủ thể được phép cho công ty có vốn ĐTNN thuê đất
rước đây, doanh nghiệp có vốn Đ NN chỉ được thuê đất từ nhà nước hoặc thuê lại từ công ty phát triển hạ tầng. Ngoài những người cho thuê truyền thống nói trên, Điều 93.3 uật đất đai 2003 còn cho phép Doanh nghiệp có vốn Đ NN được thuê đất từ:
- Các tổ chức kinh tế trong nước, bao gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần và công ty NHH;
- Người iệt Nam định cư ở nước ngoài;
- Doanh nghiệp có vốn Đ NN với điều kiện doanh nghiệp này đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê.
Mặc dù uật Đất đai 2003 cho phép các doanh nghiệp có vốn Đ NN thuê đất trực tiếp từ các chủ thể tư nhân (như các công ty cổ phần hoặc các công ty NHH) nhưng Nghị định 181/2004/NĐ-CP không hề có một quy định nào quy định về thủ tục cho thuê nói trên trừ việc cho thuê đất trong khu công nghiệp và khu kinh tế.
b. Thời hạn thuê đất
Một nội dung hiện được rất nhiều nhà Đ NN quan tâm khi tiến hành các hoạt động đầu tư tại iệt Nam là thời hạn thuê đất cho các dự án. Hiện nay, thời hạn
96
đầu tư tối đa cho một dự án là 50 năm và trong trường hợp đặc biệt thì Chính phủ sẽ quyết định trên cơ sở từng vụ việc dự án nào sẽ được chấp nhận thời hạn hoạt động lên đến 70 năm. uật Đất đai 2003 đã phác ra một số điều kiện để một dự án được hưởng thời hạn đầu tư lên đến 70 năm, cụ thể là các dự án đáp ứng được một trong các yêu cầu: ố vốn lớn mà khả năng thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư vào những địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn cho thuê đất dài hơn. uy nhiên, vấn đề dường như vẫn chưa được giải quyết triệt để khi vẫn chưa có các tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là dự án lớn mà khả năng thu hồi vốn chậm và việc quyết định thời hạn tối đa nêu trên vẫn do Chính phủ quyết định trên cơ sở từng vụ việc cụ thể.
c. Giá thuê và miễn giảm tiền thuê đất
Giá thuê đất hiện được tính dựa trên một trong 3 cách tính sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương quy định giá theo quy định tại hoản 3 và hoản 4 Điều 56 uật Đất đai 2003;
- Do đấu giá Q DĐ hoặc đấu thầu dự án có DĐ;
- Do người DĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng Q DĐ.
Giá đất do nhà nước quy định phải đảm bảo được cả 3 nguyên tắc:
1. át với giá chuyển nhượng Q DĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường;
2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
3. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính sách của nhà nước khuyến khích đầu tư hoặc trong lĩnh vực quy hoạch,... có những quy định về miến giảm tiền thuê đất để thực hiện chính sách trên.
97
Các trường hợp này được quy định cụ thể trong uật Đất đai 2003 gồm các trường hợp sau:
- SDĐ vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; - DĐ để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- hực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
- Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
- DĐ để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
rong trường hợp nhà đầu tư được cấp đất để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
3.2.3. Các phương pháp xác định giá đất
Ngày 27/7/2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. au 3 năm áp dụng trong thực tiễn, cách định giá đất của Nghị định 188/2004/NĐ-CP cơ bản phù hợp với thực tế thị trường. uy nhiên, bên cạnh đó, vẫn bộc lộ một số điều khoản quy định chưa cụ thể, chưa sát với thị trường. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã điều chỉnh lại những bất cập ấy, nhằm đưa phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất sát thực tế hơn.
au khi sửa đổi, Điều 3.2 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định rõ: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền iệt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường..." Cách giải
98
thích rõ ràng này sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở để xác định, quy định giá các loại đất cụ thể trên địa bàn.
rước đây, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định hai phương pháp xác định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) nhưng chưa đáp ứng yêu cầu, cần áp dụng các phương pháp phù hợp với thực tiễn để xác định giá từng loại đất một cách minh bạch và công bằng hơn. Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã bổ sung thêm hai phương pháp mới. Phương pháp chiết trừ xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản. Phương pháp thặng dư xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
3.2.4. Thẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, giao và cho thuê đất, quyết định giá đất
heo uật Đất đai 2003, QH DĐ thuộc cấp có thẩm quyền cao hơn là cấp tỉnh và thành phố trực thuộc rung ương (so với cấp huyện và xã theo luật cũ) nhằm thống nhất hoạt động quy hoạch đất đai, giải quyết các vấn đề bất cập hiện nay về công tác QH DĐ.
Quyền giao và cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao xuống cấp thấp hơn là huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nhưng đối với doanh nghiệp thì cấp thẩm quyền được giữ nguyên là cấp tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương. iệc tăng cường phân cấp cho UBND ở địa phương trong việc giao đất, cho thuê đất một mặt tạo quyền chủ động cho địa phương khi triển khai các dự án đầu tư nhưng mặt khác liệu khác biệt về cấp thẩm quyền.
hẩm quyền quyết định khung giá đất hàng năm được giao cho các Uỷ ban Nhân dân các tỉnh (dựa trên cơ chế chung do Chính phủ quyết định). Điều này một mặt có thể giúp các địa phương linh hoạt trong việc xác định giá đất để khuyến khích, thu hút đầu tư, đồng thời cũng đặt ra vấn đề là liệu sẽ có tình trạng mức giá đất quá chênh lệch giữa các địa phương, tạo sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp đã thuê đất trên các địa bàn khác nhau.
99
3.2.5. Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất
Nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà để bán và phát triển kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài, phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với diện tích đất dự kiến xây dựng công trình hoặc đấu thầu dự án xây nhà để bán hoặc phát triển kết cấu hạ tầng có sử dụng đất. Đây là kết quả của việc luật hóa hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án đang được một số địa phương thực hiện tốt trong thời gian qua. Quy định mới này có tác động quan trọng đối với hoạt động của các doanh nghiệp có vốn Đ NN hoạt động trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc phát triển hạ tầng vì nhà Đ NN sẽ phần nào tránh được sự cạnh tranh không lành mạnh trong việc tiếp cận các diện tích đất có địa điểm thuận lợi và tránh được những thủ tục xin - cho tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vốn rất phức tạp và tốn kém.
Những trường hợp pháp luật quy định không tiến hành đấu giá Q DĐ:
1. ử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;
2. ử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; hực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
3. Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
4. ử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
5. rường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
6. rường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
7. rường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là hai lần nhưng không thành hoặc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch;
100
8. Các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thuê hoặc mua, xây dựng nhà ở công vụ;
9. rường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
10. Đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
3.2.6. Thu hồi đất trong trường hợp chậm sử dụng
uật Đất đai 2003 kế thừa uật Đất đai 1993 và uật sửa đổi bổ sung uật Đất đai 1993 quy định: Đất cho nhà đầu tư, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài thuê có thể bị thu hồi trong trường hợp dự án đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tiếp. Ngoài ra, uật Đất đai 2003 còn cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép thu hồi đất nếu tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ được ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Để tránh việc cơ quan có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất, nhà đầu tư nước ngoài khi gặp khó khăn trong việc triển khai đúng tiến độ dự án đầu tư có sử dụng diện tích đất thuê cần có giải trình về nguyên nhân chậm thực hiện và