Nguyên nhân đến từ nền kinh tế

Một phần của tài liệu iải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam - chi nhánh quang trung (Trang 52)

+ Rủi ro thanh khoản trên thị trường BĐS

Có một thực tế không thể phủ nhận là thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn rất khó khăn với sức mua thấp, thanh khoản không cao, tồn kho lớn và nợ xấu đáng kể. Tuy nhiên, trong tình hình chung đó vẫn le lói đốm sáng của các doanh nghiệp bán được BĐS với tốc độ tuy có chậm hơn nhưng vẫn duy trì sự phát triển đều đặn. Mỗi doanh nghiệp có những bí quyết khác nhau, nhưng tất cả đều gặp nhau ở một điểm: duy trì được thanh khoản bằng chiến lược phát triển và chất lượng sản phẩm của mình.

Năm 2013, yếu tố cần phải quan tâm nhất đó là tính thanh khoản thị trường chứ không phải là giá bao nhiêu. Thanh khoản có tốt thì các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới có cơ hội giải quyết hàng tồn kho, tìm kiếm được lợi nhuận và trả nợ được cho ngân hàng. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan quản lý cũng đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường trong hai năm qua, nhưng tác động tới thị trường BĐS chưa nhiều. Hàng năm, nguồn cung tính sơ bộ có khoảng 20.000 căn thì đây là thị trường với quy mô lớn. Bài toán hiện nay là nguồn hàng tồn kho nhiều cần có giải pháp để bán hàng. bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các bất động sản giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu cao; nhưng cung – cầu không gặp nhau. Đây chính là bi kịch của thị trường bất động sản hiện tại.

51

Thị trường BĐS phát triển quá mạnh ở phân khúc trung và cao cấp, nhưng lại thiếu hụt ở phân khúc dưới trung bình đã dẫn tới thực trạng: BĐS vừa thừa vừa thiếu. Phải chăng chỉ cần giảm giá BĐS là có thể kỳ vọng tăng tính thanh khoản của thị trường. Quan điểm này đúng, nhưng chưa đủ. Thực tế vẫn có những dự án tuy khoác cho mình cái “áo” giá rẻ nhưng thanh khoản thấp, vì người dân chưa tin vào khả năng phát triển của dự án, hoặc chưa tiếp cận được với dự án. Họ mong muốn là ngoài việc thực hiện các yêu cầu của chủ đầu tư thì cũng phải được tiếp cận với dự án thực sự, bây giờ các dự án nhà ở thường không được tiếp cận với chủ đầu tư mà phải qua trung gian.

Thực tế, với mức giá như hiện nay khi nhiều chủ đầu tư giảm giá bán nhà giao động 20 triệu đồng/m2 -22 triệu đồng/m2 là có giao dịch và với diện tích khoảng 70m2 đều bán hết. Cho nên các quyết sách cần hướng tới đối tượng là người mua để dùng. Việc điều chính giả tăng giảm giá bán là yêu cầu tất yếu của thị trường. Các chính sách hỗ trợ của Nhà nước sẽ góp phần kéo giảm giá bán xuống và thúc đẩy các sản phẩm BĐS hoàn thiện ra thị trường. Còn điều chỉnh mức độ nào thì là đang là bài toán khó khăn. Vì giai đoạn hiện nay, chi phí cao, tồn kho vừa qua đã đẩy giá thành xuống. Nhưng các doanh nghiệp không thể giảm giá hết sức để chấp nhận lỗ.

Rõ ràng, mỗi chủ đầu tư cần tìm hướng đi riêng. Cho dù khó khăn vẫn sẽ là cơ hội cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư mới. Thực tế, vẫn có nhiều người sẵn sàng mua lại dự án và điều chỉnh để phù hợp hơn với nguồn cầu.

+ Thị trường BĐS thiếu tính chuyên nghiệp

Việc thiếu tính chuyên nghiệp này thể hiện ở sự mất cân đối về hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường. Mặc dù thời gian qua thị trường BĐS phát triển khá mạnh mẽ song cơ cấu sản phẩm chưa hợp lí so với nhu cầu thị trường. Điển hình như ở mảng thị trường nhà ở, vì lí do lợi nhuận mà đa số các doanh nghiệp tập trung vào mảng căn hộ, biệt thự cao cấp, nhà phố… mà chưa tính đến mức thu nhập trung bình của đại đa số người có nhu cầu về nhà ở hiện tại. Do đó, dẫn tới tình trạng dư thừa các sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu hụt nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Các yếu tố quan trọng hỗ trợ cho thị trường BĐS vận hành như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lí BĐS… chưa được pháp luật quy định và chưa có các biện pháp quản lí làm ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường BĐS phát triển.

Tình trạng đóng băng của thị trường BĐS hiện nay có thể thấy là phản ứng tất yếu của thị trường trước những bất cập về giá bán, cơ cấu sản phẩm. Kinh tế khó khăn chỉ là một nhân tố kích thích người mua phản ứng mạnh mẽ hơn với điều phi lý trong

52

kinh doanh BĐS. Nói cách khác, nếu như nguồn lực của người mua không suy giảm thì trước sau gì phản ứng này của thị trường cũng sẽ xảy ra. Và cũng không thể phủ nhận, giá bán của bất kỳ hàng hóa nào cũng tăng khi kinh tế phát triển, người dân có thu nhập cao. Ngược lại, khi kinh tế khó khăn, nguồn thu thấp thì người dân sẽ thu hẹp nhu cầu tiêu dùng. Trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận giảm giá bán để có thể bán được hàng, tránh tình trạng hàng tồn kho cao.

Đặt trong bối cảnh chung về nợ xấu, vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS hiện nay của BIDV đang được sự quan tâm đặc biệt, thực sự là một vấn đề lớn. Bởi dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, như vay kinh doanh BĐS, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng BĐS… chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ. Chi nhánh BIDV Quang Trung tuy có tỉ trọng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS/Tổng dư nợ không lớn, nhưng khoản nợ xấu này phần nào đã làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dung chung của Chi nhánh. Những nguyên nhân nêu trên đã lí giải cho sự phát sinh của nợ xấu BĐS.

Mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng hiện nay là làm sao giải quyết hiệu quả nhất được những khoản nợ xấu “khổng lồ”, quản lí chặt chẽ các khoản nợ quá hạn đã phát sinh liên quan đến BĐS. Dù nguyên nhân có xuất phát từ phía ngân hàng, khách hàng hay các yếu tố khách quan từ nền kinh tế thì vấn đề quan trọng nhất vẫn từ phía ngân hàng. Bằng các biện pháp tích cực, đúng đắn, ngân hàng sẽ vừa có thể cải thiện được tình hình tín dụng của bản thân và hỗ trợ tốt cho khách hàng trong thu hồi công nợ.

2.6 Tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản đối với NHTM cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung cổ phần BIDV Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

Nợ xấu nói chung và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng đang là vấn đề rất nóng của toàn xã hội đòi hỏi các ngân hàng phải có những bước đi đúng đắn, chính xác để có thể đối phó với rào cản tăng trưởng tín dụng kể trên. Thực tế các NHTM vẫn đang rất nỗ lực để giải quyết trong phạm vi khả năng và quyền hạn của mình. Nhưng khi nợ xấu đã đến ngưỡng báo động, nếu cứ để các NHTM và doanh nghiệp tự xử lý, thì số lượng doanh nghiệp dừng hoạt động, phá sản sẽ tiếp tục gia tăng do vẫn đang có nợ xấu tại ngân hàng, hàng hóa chậm tiêu thụ. Như vậy, nền kinh tế sẽ mất đi một lượng vốn lớn, do vốn không được quay, dòng tiền trong nền kinh tế không lưu thông được, hệ thống ngân hàng tiếp tục khó khăn về thanh khoản. Điều này sẽ đe dọa đến sự phát triển bền vững của hệ thống tài chính. Khi nợ xấu quá ngưỡng cho phép (dưới 5% trên tổng dư nợ là bình thường), thì phải có biện pháp xử lý nợ xấu từ nhiều phía, trong đó có biện pháp từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.

Đối với riêng chi nhánh BIDV Quang Trung, khi để xảy ra nợ xấu sẽ gây ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dụng của chi nhánh. Mặc dù chi nhánh vẫn có mức

53

độ tăng trưởng tín dụng cao nhưng một số chỉ số về chất lượng hoạt động của chi nhánh bắt đầu có dấu hiệu xấu.

Một phần của tài liệu iải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam - chi nhánh quang trung (Trang 52)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(78 trang)