- Chi nhánh thực hiện các nghiệp vụ tín dụng và các dịch vụ ngân hàng chủ yếu là: + Cho vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn theo cơ chế hiện hành bằng VND và
2.3 Xu hƣớng của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Nợ xấu khủng hoảng hiện nay của thị trường BĐS xuất phát từ 2 nguyên nhân. Thứ nhất là sai lệch lớn trong quan hệ cung - cầu về nhà ở. Nguồn cung các sản phẩm nhà ở hạng trung cấp và cao cấp, với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu nhà ở bình dân của đông đảo người dân. Nguyên nhân thứ hai là sai lệch trong kỳ vọng của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chính vì thế, cho dù thị trường đã “đóng băng” một thời gian dài, song không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy, nên sẽ chóng hồi phục. Hơn nữa, không ít doanh nghiệp BĐS vẫn cố tình giữ hàng, “găm giá” để mong chờ sự giải cứu từ phía Nhà nước. Kỳ vọng này cũng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô nợ xấu hiện nay trên thị trường BĐS, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn.
Theo số liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 22,5%); tiếp đến là BĐS và hoạt động dịch vụ (19,25%)... Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo
34
việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế). Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng). Nhưng số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS. Quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích biến động của khối nợ này. Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao, thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững. Khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.
Sau thời gian dài phát triển nóng, quy mô các tài sản “độc hại” (các tài sản không có khả năng thanh khoản, ít nhất là trong ngắn hạn) trong lĩnh vực BĐS đã ở mức khá lớn, nên các giải pháp cần thực hiện nhanh chóng mới mong có thể hãm phanh quá trình “nợ nở ra, tài sản co lại”. Tuy nhiên, có nhiều thách thức liên quan đến việc thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu trong lĩnh vực BĐS. Theo nhiều nhà nghiên cứu, một “sự hủy diệt tích cực” là cách tốt nhất để loại bỏ các doanh nghiệp kém hiệu quả và chuyển nguồn lực sang các doanh nghiệp có hiệu quả, qua đó giải quyết nợ xấu một cách bền vững.
Điều kiện để giải quyết “nợ xấu” theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ là phải loại bỏ hầu hết các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp mà chủ đầu tư những năm qua hướng đến. Những dự án đã định hướng sai phân khúc khách hàng buộc phải trả giá mà không ai có khả năng “cứu”. Chủ đầu tư bắt buộc phải giảm giá để cắt lỗ, hoặc phải giảm xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2 để được nhận hỗ trợ, thậm chí bán dưới giá thành để kết thúc một chu kỳ đầu tư sai lầm cũng là chuyện bình thường.
Hiện có ba loại ý kiến đánh giá về trạng thái và xu hướng thị trường BĐS:
Loại ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường BĐS vẫn đang trên đà xuống dốc, tức là chưa chạm đáy. Chung cư cao cấp, biệt thự, đất nền ở xa trung tâm, mặc dù giá đã giảm xuống khá nhiều, nhưng tồn kho còn lớn, gần như không bán được, vì giá vẫn còn cao, không phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả của đa số khách hàng có nhu cầu ở thực. Đối với đất nền, chung cư ở gần trung tâm hơn thì giá cao, hoặc có diện tích quá rộng, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp, cũng như người có nhu cầu thực có tâm lý chờ giá xuống nữa mới mua. Một số dự án, chung cư có giá cả thấp hơn, nhưng
35
người mua còn e ngại về mặt pháp lý, về thuế giá trị gia tăng, tiền chênh lệch, chất lượng công trình…
Loại ý kiến thứ hai cho rằng, thị trường BĐS đã ở đáy (có nghĩa là không còn xu hướng xuống dốc, nhưng cũng chưa đến đoạn thoát đáy vượt dốc đi lên). Căn cứ của loại ý kiến này là giá BĐS đã giảm sâu, có loại đã giảm tới 30 - 40% (nếu tính cả lãi suất vay ngân hàng để đầu tư trong 2 năm khoảng 35 - 40%, thì còn giảm sâu hơn nữa). Hầu hết những nhà đầu tư vào lúc giá đã cao, đều đã bị lỗ. Theo đó, chỉ trừ một vài loại sản phẩm như biệt thự, chung cư cao cấp, đất nền ở xa trung tâm là có thể giảm tiếp, còn phân khúc khác sẽ khó có khả năng giảm tiếp nữa. Theo loại ý kiến này, thời gian nằm ở đáy sẽ không lâu, có thể hết năm nay, hoặc đến giữa năm sau, thị trường BĐS sẽ thoát đáy vượt dốc đi lên, khi kinh tế trong nước và thế giới hồi phục, khi gói tín dụng BĐS 30.000 tỷ đồng được giải ngân…Theo đó, loại ý kiến này khuyến cáo, đã đến lúc đầu tư vào BĐS để đón đầu cơ hội, nhất là đối với BĐS thời gian phải qua thi công mất vài ba năm.
Loại ý kiến thứ ba cho rằng, thị trường BĐS đã bắt đầu thoát đáy vượt dốc đi lên, bởi đã xuất hiện một số tín hiệu. Số lượng giao dịch ở một số phân khúc đã tăng trở lại, tuy chưa sôi động như trước kia, nhưng cũng không thưa thớt như vài năm trước đây. Giao dịch tăng là tiền đề báo hiệu thị trường sẽ ấm dần trở lại. Với nhà đầu tư, để xây dựng các công trình mà thời gian thi công phải mất vài ba năm mới hoàn thành, thì có thể đón đầu được “đỉnh” mới. Các nhà đầu tư đã có sản phẩm thô, cần hoàn thiện nhanh, để tranh thủ bán vào lúc giá còn cao và cũng có thể hạ giá bán nữa, để thu hồi vốn nhanh, nhằm có vốn đầu tư mới đón đầu. Nếu cách đây một vài năm, nhà đầu tư thứ cấp bán với giá gốc cộng với tiền chênh khá lớn; sau đó thị trường giảm xuống, không những không có tiền chênh, mà còn bán dưới cả giá gốc. Gần đây, đã xuất hiện trở lại tiền chênh (đối với các công trình bắt đầu khởi công), dù không còn lớn như trước. Giá một số phân khúc khác, ở một số địa bàn có thể còn giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Giá vật liệu xây dựng sau một thời gian dài giảm, nay đã bắt đầu tăng nhẹ, trong khi sản lượng sản xuất 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm trước đã tăng khá hơn… Đối tượng mua trên thị trường hiện nay đã có những chuyển dịch theo xu hướng tỷ trọng những người có nhu cầu thực - mua để dùng tăng lên.
Ngoài ra, điều kiện vĩ mô cũng đang hỗ trợ thị trường, như Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi, nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội… sẽ đưa vào thực hiện. Cùng với đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như chia nhỏ căn hộ, sử dụng
36
vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành; hạ giá bán để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần... Cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, lòng tin vào thị trường cũng bước đầu có dấu hiệu được hồi phục và củng cố. Với lòng tin đó, một bộ phận người có nhu cầu thực đã bắt đầu “ra tiền” để mua.
Bước vào năm 2013, thị trường BĐS tiếp tục đứng trước những khó khăn về vốn do chính sách tài khóa, tiền tệ ưu tiên kiềm chế lạm phát đã được Chính phủ áp dụng trong 2 năm trước. Dù nguồn vay tín dụng đã từng bước cởi mở hơn cho thị trường nhưng vẫn không đủ để làm ấm lại thị trường này do điều kiện vay tương đối khắt khe. Nguồn tín dụng vẫn chỉ đáp ứng được những khoản vay ngắn hạn dưới 12 tháng, chưa có các nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn cho BĐS. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp cần vốn nhưng vẫn rất khó tiếp cận vốn tín dụng ngắn hạn. Thiếu vốn chắc chắn sẽ dẫn đến dự án chậm triển khai theo tiến độ, người mua không đủ tiềm lực tài chính khiến giao dịch kém. Đây là nguyên nhân khiến người tiêu dùng thiếu niềm tin khi đầu tư vào thị trường này, dẫn tới tồn kho hàng hóa BĐS được tạo lập. Xu hướng giảm giá BĐS bắt đầu xuất hiện trên thị trường, trước nhất là ở TP. Hồ Chí Minh từ năm 2010 và sau đó là Hà Nội từ năm 2011.
Các mức giảm giá BĐS ban đầu chỉ trên dưới 20% mặt bằng giá được thiết lập từ năm 2010, sau có những dự án giảm tới mức 50%. Nhiều doanh nghiệp nói rằng mức giảm đã là cực đại, giá đã tới sàn của giá cả sản xuất, không thể giảm thêm nữa. Các nhà đầu tư dự án bắt đầu cảm nhận thấy những khó khăn về khả năng ngừng giao dịch đối với các BĐS giá cao đã hình thành. Người dân có nhu cầu mua nhà kinh doanh cũng như mua nhà để ở luôn ở trong trạng thái chờ đợi giá còn tiếp tục giảm, không muốn mua ngay. Đây cũng là tâm lý thông thường của người tiêu dùng và trở thành khó khăn lớn của nhà đầu tư dự án nhà ở. BĐS tồn đọng lại được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các BĐS giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ không đáp ứng nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu sụt giảm mạnh, đường cung và đường cầu không gặp nhau, tạo nên “bi kịch” cho thị trường BĐS trong năm 2012.
Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, tức là mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá trung bình là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia cho rằng để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất tới 7 năm.
Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của các DN này. Cá biệt, một số DN có tỷ lệ hàng BĐS tồn kho chiếm từ 70 đến 90% trên tổng giá trị tài sản.
37
Phần lớn các DN không còn tiền mặt đểhoạt động, để trả các khoản nợ. Điều này buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm mọi cách đẩy nhanh việc giải quyết lượng hàng tồn kho.
BĐS tồn kho mà không bán được thì chính là nợ xấu của ngân hàng nếu vốn đầu tư là vốn tín dụng vay của các ngân hàng. Vì vậy, bài toán giải quyết BĐS tồn đọng cũng là bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại. Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ coi đơn giản là điểm nghẽn của thị trường BĐS. Trong vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng được coi như vấn đề nghiêm trọng, đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội vừa qua. Đây không phải chỉ là chuyện riêng của thị trường BĐS mà là tác động tiêu cực của thị trường BĐS vào thị trường tiền tệ, tài chính. Vấn đề được đặt ra là giải pháp nào để giải quyết kho BĐS tồn đọng này. Vấn đề này được coi là nhiệm vụ trọng tâm của Chính phủ trong tháng cuối cùng của năm 2012.
Để giải quyết kho BĐS tồn đọng, các cơ quan nhà nước cấp bộ đã kiến nghị nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS. Trong thời gian vừa qua, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng đã đưa ra thảo luận khá nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho BĐS. Có những giải pháp được ủng hộ mạnh và cũng có những giải pháp gây tranh luận nhiều. Các giải pháp chủ yếu đã đề xuất bao gồm:
Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán.
Ngân sách trung ương và địa phương đã đưa vào kế hoạch chi có thể được sử dụng để mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư.
Chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu.
Chuyển công năng của một số dự án nhà ở cao cấp sang công năng thương mại, dịch vụ.
Rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung.
Giảm hoặc hoãn thuế cho các doanh nghiệp BĐS đang rơi vào khó khăn...
Dư luận bên ngoài về cơ chế giải quyết BĐS tồn đọng cũng có nhiều điểm đáng chú ý. Nhiều ý kiến cho rằng cần ưu tiên cứu các nhà đầu tư BĐS dưới dạng trợ giúp trực tiếp, nếu không thì thị trường BĐS đổ vỡ sẽ kéo theo khủng hoảng tài chính. Thực chất là cứu nền kinh tế chứ không phải chỉ là vấn đề cứu các nhà đầu tư dự án BĐS. Một luồng ý kiến khác mạnh hơn cho rằng không được lấy vốn ngân sách do dân đóng góp cho không các nhà đầu tư BĐS, nếu cho không là thiếu công bằng. Cơ chế cần xác lập là chỉ cho vay, có thể ở mức ưu đãi cao và nhà đầu tư được trợ giúp phải trả lại Nhà nước sau khi thị trường BĐS ấm trở lại. Cả hai luồng ý kiến này đều có lý, vấn đề là phải có công ty mua bán nợ xấu có quy mô lớn đủ xử lý được số nợ trên thị trường này và điều quan trọng nữa là vận hành công ty mua bán nợ xấu như thế nào để tạo ra
38
cái lợi chung cho cả nền kinh tế, cả thị trường BĐS và mọi người dân. Đây chính và chuyện quan trọng nhất mà người thiết kế chính sách phải tư duy và chứng minh bằng số liệu.
Nếu ai nói rằng, thị trường BĐS hiện nay “đóng băng” vì không có giao dịch là không đúng. Trên thực tế, nhà ở giá rẻ vẫn có sức giao dịch khá mạnh. Tại Hà Nội, dự án Xa La ở với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và dự án Đại Thanh (Hà Đông) có giá chỉ 10 triệu đồng/m2 đều đã bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông