2.3.2.1 Hạn chế
Để đạt được những thành tích trên là sự nỗ lực phấn đấu của toàn thể cán bộ công nhân viên trong NH. Trong 3 năm 2010, 2011, 2012 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, đòi hỏi khắc phục kịp thời để đạt được những thành tích cao hơn trong hoạt động cho vay mua nhà. Cụ thể là:
Cơ chế hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng còn một số hạn chế như: Với mức quy định là khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn có thể là cao đối với phần đông khách hàng có mức thu nhập trung bình. Ngân hàng hiện nay chỉ cho vay đối với những cá nhân có hộ khẩu thường trú tại nơi NH Maritime Bank có trụ sở hoặc chi nhánh, điều này làm hạn chế số lượng người làm việc và muốn mua nhà tại nơi mình đang công tác nhưng không có hộ khẩu. Theo dự kiến thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước vào năm 2020, như vậy sức ép về nhà ở là rất lớn, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó ngân hàng cần mở rộng cho vay đối với các đối tượng nói trên. Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động cho vay mua nhà tới nhiều khách hàng còn hạn chế, khách hàng sử dụng sản phẩm này chủ yếu là trong khu vực thành phố, có nhiều khách hàng tiềm năng ở khu vực lân cận mong muốn được sử dụng sản phẩm nhưng chưa được tiếp cận. Thời gian cho vay tối đa là 20 năm đối với
mua nhà. Nhưng với mức lãi suất thả nổi theo từng năm làm tăng thêm do dự của khách hàng về khả năng trả nợ của họ. Trong khi đó ngân hàng HSBC đã nâng thời hạn trả nợ lên 25 năm, một số NH có thời gian ra hạn nợ là 3 năm, điều này làm giảm mức cạnh tranh của NH đối với các NH khác.
Trong năm 2012 chất lượng cho vay mua nhà có dấu hiệu giảm sút, dư nợ và
doanh thu lãi của hoạt động cho vay mua nhà giảm dẫn đến tỷ trọng dư nợ và doanh thu lãi cũng giảm so với các hoạt động cho vay khác của NH. Ngoài ra tỉ lệ nợ quá hạn của năm 2012 còn vượt mức 3%. Với tỉ lệ quá hạn vượt mức an toàn thì chất lượng tín dụng của NH đang có phần giảm sút. Vì vậy NH cần có những biện pháp chặt chẽ trong quá trình thẩm định khách hàng, trích dự phòng rủi ro và quản lý mụch đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải ngân hiệu quả hơn.
47
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có
trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân. Tuy nhiên trong giai đoạn này thủ tục giấy tờ cho khách hàng mất khá nhiều thời gian, thời gian giải ngân cho khách hàng chậm. Ngoài ra việc giám sát hoạt động khách hàng và đôn đốc thu hồi nợ của khách hàng của NH còn chưa được chặt chẽ đã đến tình trạng nợ quá hạn trong năm 2012 tăng.
Mặc dù các loại hình cho vay mua nhà của NH đáp ứng được một phần nào đó
nhu cầu của khách hàng, tuy nhiên trong các năm gần đây thì NH chưa đẩy mạnh công việc tìm kiếm và sáng tạo các loại hình cho vay mới đối với hoạt động cho vay mua nhà, quy mô cho vay giảm chưa xứng với tiềm năng của ngân hàng.
2.3.2.2 Nguyên nhân những hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà của NH: a. Nguyên nhân khách quan
Môi trƣờng kinh tế
Nguyên nhân ảnh hưởng sâu sắc tới sự sụt giảm về doanh số, dư nợ và lợi nhuận của hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2012 đó là nền kinh tế đang trong tình trạng khủng hoảng, diễn biến phức tạp, không có lợi cho các hoạt động của NH nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Giá dầu, giá vàng lên xuống thất thường, chỉ số tiêu giá dùng trong nước cũng không ổn định, có quý tăng cao, có quý lại sụt giảm làm cho thu nhập của người dân bị ảnh hưởng. Hơn nữa, thị trường BĐS luôn biến động nên đem lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho NH khi thực hiện cho vay mua nhà. Mức độ cạnh tranh trên thị trường tiền tệ ngày càng gay gắt giữa các NHTM, các doanh nghiệp trong và nước. Hiện nay có rất nhiều NH đưa ra rất nhiều gói dịch vụ có sức hấp dẫn lớn đối với khách hàng, vì thế hoạt động của NH cũng chịu mức cạnh tranh là khá lớn trong việc điều chỉnh lãi suất và mở rộng quy mô khách hàng.
Môi trƣờng pháp lý
Những quy chế về pháp luật cho hoạt động cho vay mua nhà còn thiếu và chưa
đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế của hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà còn nhiều vướng mắc như luật đất đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ, việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó khăn lớn cho hoạt động nàu của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng nhà còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất rất phúc tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài
nguyên môi trường với các NH gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn 48
thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hội vay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH.
Môi trƣờng văn hoá – xã hội
Với thói quen tâm lý têu dùng của người Miền Bắc là tiết kiệm và chưa quen sử dụng các dịch vụ NH như ở các nước phương Tây. Thì khi có nhu cầu mua sắm những sản phẩm có giá trị lớn thì họ thường không thích đi vay mà đã có một khoản tích luỹ từ lâu nên phần lớn họ chờ tích luỹ đủ mới tiêu dùng. Do vậy, muốn cho hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng và phát triển thì NH nên tìm cách tác động và tâm lý của người dân, cho họ thấy rõ được những lợi ích tích cực khi sử dụng dịch vụ.
Đối thủ cạnh tranh
Nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên hầu như các
NHTM trong cùng hệ thống đều có dịch vụ này và cũng đang có những chiến lược cụ thể để phát triển nó. Không những thế có rất nhiều các TCTC khác cũng tham gia như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các công ty kinh doanh BĐS... vì vậy sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng cao đòi hỏi NH càng phải có những chính sách hợp lý để mở rộng dịch vụ này một cách hợp lý.
Về phía khách hàng
Trong năm 2012, nền kinh tế giảm sút vì thế có những khách hàng công việc và mức lương bị ảnh hưởng dẫn tới tình trạng là khả năng trả nợ giảm. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỉ lệ nợ quá hạn của NH tăng trong năm 2012. Ngoài ra tình trạng khách hàng khai báo thông tin vay vốn chưa chính xác cũng gây khó khăn cho NH trong quá trình thẩm định hồ sơ và phê duyệt.
Nhu cầu từ phía khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hoạt động cho vay mua nhà. Trong năm 2012, nhu cầu của khách hàng giảm sút làm ảnh hưởng tới doanh thu, dư nợ và lãi thu của hoạt động cho vay mua nhà.
b. Nguyên nhân chủ quan
Về nguồn vốn huy động: nguồn vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu là 3-12 tháng, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép NHTM sử dụng 30% - 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế quy mô cho vay mua nhà.
Về chất lượng cán bộ nhân viên: trong hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thì đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không 49
phải là vấn đề có thể khắc phục được trong thời gian ngắn. NH cũng đã tổ chức nhiều khóa đào tạo, tập huấn cho nhân viên nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Các hoạt động kiểm tra, kiểm soát về khách hàng và khả năng trả nợ còn chưa thực hiện thường xuyên, cán bộ nhân viên kiểm tra còn thiếu kinh nghiệm trong hoạt động này. Về chính sách tín dụng: kênh phân phối của NH chưa đa dạng, hiệu quả thấp,
phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa được triển khai
rộng rãi. Lãi suất chưa linh hoạt, thời gian cho vay còn ngắn.
Về việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH còn hạn chế. Đó là việc
thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp còn về các khách hàng cá nhân lại rất hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như công an, địa chính, chính quyền phường, xã chưa sẵn sàng cung cấp các thông tin liên quan. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che dấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng. Hoạt động maketing của NH chưa thực sự sự phát huy hết để khai thác tiềm
năng của hoạt động cho vay mua nhà của NH. Sản phẩm của NH chỉ chủ yếu quảng bá tới các khách hàng đi tìm kiếm nhu cầu chứ chưa quảng bá tới các khách hàng chưa có nhu cầu mua nhà ở hiện tại.
Về cơ sở vật chất: NH vẫn chưa nâng cấp hết tát cả các phần mềm NH ở mức
độ an toàn và hiện đại nhất. Vì vậy quá trình thẩm định, phê duyệt cũng như quá trình giải ngân của NH đối với hồ sơ khách hàng còn mất nhiều thời gian.
Tóm tắt chƣơng 2
Qua những phân tích trên chúng ta có thể thấy được tình hình kinh doanh của ngân hàng nói chung và tình hình cho vay mua nhà nói riêng tăng trong năm 2011 và có phần giảm sút trong năm 2012. Nguyên nhân do sự biến động của nền kinh tế và một số hạn chế còn tồn đọng trong ngân hàng. Như vậy để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu để hạn chế các tồn tại cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ môi trường bên ngoài, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.
Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua nhà tại NH
Maritme Bank chi nhánh Hà Nội ngày càng mở rộng, em mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía cá nhân nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trong chương 3. 50
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NHTM MARITIME BANK CHI NHÁNH HÀ NỘI
Trong chương 2 ta đã tìm hiểu và phân tích kỹ về hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội, từ đó cũng đã đánh giá được nhưng thành công, hạn chế của chi nhánh, đồng thời cũng tìm ra những nguyên nhân của những hạn chế đó. Trong chương 3 này dựa trên các phân tích em sẽ đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội.