Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Maritime bank

44

Biểu đồ 2.7: Cơ cấu dƣ nợ cho vay mua nhà theo laoị hình sản phẩm của Ngân hàng Maritime Bank qua các năm 2010-2011-2012

Hiện nay, diện tích đất tự nhiên ngày càng thu hẹp, trong khi đó giá cả nguyên

vật liệu xây dựng ngày càng tăng, ngoài ra để được xây sửa nhà thì người dân cần phải có sự đồng ý của uỷ ban các quận huyện với thủ tục hành chính rườm rà. Hơn nữa, dân cư trên địa bàn Hà Nội hầu hết là người từ ngoại tỉnh đến làm ăn nên xu hướng chung là khách hàng sẽ mua nhà xây sẵn hoặc các chung cư mini nhiều hơn là xây sửa nhà. Điều này được phản ánh rõ qua bảng số liệu 2.8 và biểu đồ 2.6. Cụ thể tỷ trọng cho vay hỗ trợ mua nhà, nền nhà ngày càng tăng qua các năm (từ 52,26% năm 2010 đến 68,6% năm 2012) và doanh số thực tế cũng tăng 1,34 lần trong giai đoạn này (từ 1131 tỷ đồng năm 2010 đến 1516 tỷ đồng năm 2012). Trong khi hoạt động cho vay hỗ trợ xây nhà, sửa chữa nhà lại có xu hướng giảm từ 47,74% năm 2010 xuống 40,66% năm 2011 và còn 31,4% năm 2012.

Nhìn chung ngân hàng chỉ mới tập trung vào loại hình cho vay hỗ trợ mua nhà và nên nhà mà có thể bỏ qua một số khách hàng tiềm năng trong loại hình còn lại. Do đó ban quản lý cần có những chính sách phù hợp để phát triểm hoạt động cho vay mua nhà một cách đồng đều.

2.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội chi nhánh Hà Nội

2.3.1 Kết quả đạt đƣợc

Qua kết quả phân tích hoạt động cho vay mua nhà của Maritime Bank và tình

hình ngân hàng trong thời gian qua có thể thấy hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được chú trọng và đặc biệt là trong năm 2011 vì dư nợ cho vay mua nhà trong năm 45

2011 đã tăng cao, năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà có giảm, tuy nhiên mức giảm đó không đáng kể. Mặc dù thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng đang trong giai đoạn phát triển không ổn định, một số NH đã ngừng các khoản cho vay mua nhà để tranh rủi ro, tuy nhiên NH Mairtime Bank vẫn tiếp tục cho vay. Và NH đã đạt được những kết quả đáng mừng cụ thể như sau:

Số lượng và chất lượng của các khoản cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Trong năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà tăng 2.674 tỷ đồng, doanh thu tăng 2.355 tỷ đồng dẫn đến doanh thu lãi cũng tăng tới 77,45 tỷ đồng. Dư nợ cho vay mua nhà luôn chiến tỉ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ của NH (chiếm từ 12,49% tới 14,01%). Điều này thể hiện vai trò quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà trong cơ cấu cho vay của NH. Với các biện pháp quản trị rủi ro hữu hiệu thì ngân hàng đã hạn chế được rủi ro xuống mức thấp với tỷ lệ nợ xấu các năm 2010, 2011, 2012 luôn đạt mức dưới 2,81%, và tỉ lệ nợ quá hạn các năm 2010, 2011 cũng không vượt quá 3%. Quy trình cấp tín dụng của NH Maritime Bank nói chung và của hoạt động cho vay mua nhà nói riêng ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn hợp lý với 4 giai đoạn cụ thể. Cơ chế cho vay mua nhà thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàng đã đưa

ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng.

Trong thời gian thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn NH đã liên kết với các chủ

đầu tư, hỗ trợ họ về vốn xây dựng, sau đó bán những căn hộ đó cho những khách hàng đến ngân hàng vay mua nhà, ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo được mục đích sử dụng vốn vay.

Các loại hình sản phẩm cho vay mua nhà của NH phong phú. Loại hình sản phẩm chủ yếu NH cho vay đó là cho mua nhà và các căn hộ, cho vay mua nhà theo hình thức trả góp, cho vay mua nhà để cho thuê, cho vay để xây sửa nhà, ... Với nhiều loại hình cho vay mua nhà khách hàng tới NH sẽ được nhân viên tư vấn về các loại hình sao cho phù hợp với nhu cầu và điều kiện của khách hàng nhất.

Kết quả đạt được của NH Maritime Bank là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được sự quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp cao. Hoạt động cho vay mua nhà không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi.

46

Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà của NH đã mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuốc sống của mình. Đồng thời thông qua hoạt động cho vay mua nhà mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua nhà sẽ thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động cho vay mua nhà của NH đã góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn.

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 2.3.2.1 Hạn chế 2.3.2.1 Hạn chế

Để đạt được những thành tích trên là sự nỗ lực phấn đấu của toàn thể cán bộ công nhân viên trong NH. Trong 3 năm 2010, 2011, 2012 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, đòi hỏi khắc phục kịp thời để đạt được những thành tích cao hơn trong hoạt động cho vay mua nhà. Cụ thể là:

Cơ chế hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng còn một số hạn chế như: Với mức quy định là khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn có thể là cao đối với phần đông khách hàng có mức thu nhập trung bình. Ngân hàng hiện nay chỉ cho vay đối với những cá nhân có hộ khẩu thường trú tại nơi NH Maritime Bank có trụ sở hoặc chi nhánh, điều này làm hạn chế số lượng người làm việc và muốn mua nhà tại nơi mình đang công tác nhưng không có hộ khẩu. Theo dự kiến thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước vào năm 2020, như vậy sức ép về nhà ở là rất lớn, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó ngân hàng cần mở rộng cho vay đối với các đối tượng nói trên. Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động cho vay mua nhà tới nhiều khách hàng còn hạn chế, khách hàng sử dụng sản phẩm này chủ yếu là trong khu vực thành phố, có nhiều khách hàng tiềm năng ở khu vực lân cận mong muốn được sử dụng sản phẩm nhưng chưa được tiếp cận. Thời gian cho vay tối đa là 20 năm đối với

mua nhà. Nhưng với mức lãi suất thả nổi theo từng năm làm tăng thêm do dự của khách hàng về khả năng trả nợ của họ. Trong khi đó ngân hàng HSBC đã nâng thời hạn trả nợ lên 25 năm, một số NH có thời gian ra hạn nợ là 3 năm, điều này làm giảm mức cạnh tranh của NH đối với các NH khác.

Trong năm 2012 chất lượng cho vay mua nhà có dấu hiệu giảm sút, dư nợ và

doanh thu lãi của hoạt động cho vay mua nhà giảm dẫn đến tỷ trọng dư nợ và doanh thu lãi cũng giảm so với các hoạt động cho vay khác của NH. Ngoài ra tỉ lệ nợ quá hạn của năm 2012 còn vượt mức 3%. Với tỉ lệ quá hạn vượt mức an toàn thì chất lượng tín dụng của NH đang có phần giảm sút. Vì vậy NH cần có những biện pháp chặt chẽ trong quá trình thẩm định khách hàng, trích dự phòng rủi ro và quản lý mụch đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải ngân hiệu quả hơn.

47

Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có

trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân. Tuy nhiên trong giai đoạn này thủ tục giấy tờ cho khách hàng mất khá nhiều thời gian, thời gian giải ngân cho khách hàng chậm. Ngoài ra việc giám sát hoạt động khách hàng và đôn đốc thu hồi nợ của khách hàng của NH còn chưa được chặt chẽ đã đến tình trạng nợ quá hạn trong năm 2012 tăng.

Mặc dù các loại hình cho vay mua nhà của NH đáp ứng được một phần nào đó

nhu cầu của khách hàng, tuy nhiên trong các năm gần đây thì NH chưa đẩy mạnh công việc tìm kiếm và sáng tạo các loại hình cho vay mới đối với hoạt động cho vay mua nhà, quy mô cho vay giảm chưa xứng với tiềm năng của ngân hàng.

2.3.2.2 Nguyên nhân những hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà của NH: a. Nguyên nhân khách quan

Môi trƣờng kinh tế

Nguyên nhân ảnh hưởng sâu sắc tới sự sụt giảm về doanh số, dư nợ và lợi nhuận của hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2012 đó là nền kinh tế đang trong tình trạng khủng hoảng, diễn biến phức tạp, không có lợi cho các hoạt động của NH nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Giá dầu, giá vàng lên xuống thất thường, chỉ số tiêu giá dùng trong nước cũng không ổn định, có quý tăng cao, có quý lại sụt giảm làm cho thu nhập của người dân bị ảnh hưởng. Hơn nữa, thị trường BĐS luôn biến động nên đem lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho NH khi thực hiện cho vay mua nhà. Mức độ cạnh tranh trên thị trường tiền tệ ngày càng gay gắt giữa các NHTM, các doanh nghiệp trong và nước. Hiện nay có rất nhiều NH đưa ra rất nhiều gói dịch vụ có sức hấp dẫn lớn đối với khách hàng, vì thế hoạt động của NH cũng chịu mức cạnh tranh là khá lớn trong việc điều chỉnh lãi suất và mở rộng quy mô khách hàng.

Môi trƣờng pháp lý

Những quy chế về pháp luật cho hoạt động cho vay mua nhà còn thiếu và chưa

đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế của hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà còn nhiều vướng mắc như luật đất đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ, việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó khăn lớn cho hoạt động nàu của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng nhà còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất rất phúc tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài

nguyên môi trường với các NH gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn 48

thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hội vay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH.

Môi trƣờng văn hoá – xã hội

Với thói quen tâm lý têu dùng của người Miền Bắc là tiết kiệm và chưa quen sử dụng các dịch vụ NH như ở các nước phương Tây. Thì khi có nhu cầu mua sắm những sản phẩm có giá trị lớn thì họ thường không thích đi vay mà đã có một khoản tích luỹ từ lâu nên phần lớn họ chờ tích luỹ đủ mới tiêu dùng. Do vậy, muốn cho hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng và phát triển thì NH nên tìm cách tác động và tâm lý của người dân, cho họ thấy rõ được những lợi ích tích cực khi sử dụng dịch vụ.

Đối thủ cạnh tranh

Nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên hầu như các

NHTM trong cùng hệ thống đều có dịch vụ này và cũng đang có những chiến lược cụ thể để phát triển nó. Không những thế có rất nhiều các TCTC khác cũng tham gia như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các công ty kinh doanh BĐS... vì vậy sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng cao đòi hỏi NH càng phải có những chính sách hợp lý để mở rộng dịch vụ này một cách hợp lý.

Về phía khách hàng

Trong năm 2012, nền kinh tế giảm sút vì thế có những khách hàng công việc và mức lương bị ảnh hưởng dẫn tới tình trạng là khả năng trả nợ giảm. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỉ lệ nợ quá hạn của NH tăng trong năm 2012. Ngoài ra tình trạng khách hàng khai báo thông tin vay vốn chưa chính xác cũng gây khó khăn cho NH trong quá trình thẩm định hồ sơ và phê duyệt.

Nhu cầu từ phía khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hoạt động cho vay mua nhà. Trong năm 2012, nhu cầu của khách hàng giảm sút làm ảnh hưởng tới doanh thu, dư nợ và lãi thu của hoạt động cho vay mua nhà.

b. Nguyên nhân chủ quan

Về nguồn vốn huy động: nguồn vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu là 3-12 tháng, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép NHTM sử dụng 30% - 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế quy mô cho vay mua nhà.

Về chất lượng cán bộ nhân viên: trong hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thì đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không 49

phải là vấn đề có thể khắc phục được trong thời gian ngắn. NH cũng đã tổ chức nhiều khóa đào tạo, tập huấn cho nhân viên nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Các hoạt động kiểm tra, kiểm soát về khách hàng và khả năng trả nợ còn chưa thực hiện thường xuyên, cán bộ nhân viên kiểm tra còn thiếu kinh nghiệm trong hoạt động này. Về chính sách tín dụng: kênh phân phối của NH chưa đa dạng, hiệu quả thấp,

phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa được triển khai

rộng rãi. Lãi suất chưa linh hoạt, thời gian cho vay còn ngắn.

Về việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH còn hạn chế. Đó là việc

thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp còn về các khách hàng cá nhân lại rất hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như công an, địa chính, chính quyền phường, xã chưa sẵn