Giai đoạn 1: Tiếp nhận và hƣớng dẫn về lập hồ sơ vay vốn
Cán bộ tín dụng tiến hành phân tích và thẩm định khách hàng và mục đích vay vốn theo thứ tự các bước sau:
-
Đối với KH quan hệ tín dụng lần đầu: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng cung cấp thông tin, các quy định của NH mà khách hàng phải đáp ứng về điều kiện vay vốn và tư vấn thiết lập hồ sơ để dược NH cho vay.
-
Đối với những khách hàng đã có quan hệ tín dụng: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ cho vay.
Giai đoạn 2: Thẩm định hồ sơ, thẩm định tài chính, thu nhập, tài sản
-
Kiểm tra, xác nhận lại thông tin tín dụng:
Cán bộ tín dụng căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của khách hàng, thực hiện thẩm định, xác nhận, kiểm tra lại các thông tin của khách hàng.
Thẩm định, xác nhận và kiểm tra lại thông tin tín dụng bao gồm:
+ Thẩm định khách hàng vay vốn: Tư cách cá nhân, pháp nhân, năng lực tài chính, hoạt động kinh doanh, điều kiện vay vốn.
+ Thẩm định mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng. + Thẩm định tài sản của khách hàng: Chuyên viên định giá - Ban định giá thực
hiện thẩm định và đánh giá trực tiếp giá trị tài sản đảm bảo cho khách hàng. Việc định giá của ban định giá được thực hiện độc lập và được lập thành văn bản độc lập phục vụ cho hoạt động thẩm định khách hàng.
Sau khi lập xong Báo cáo thẩm định chuyên viên thẩm định chuyển Báo cáo
thẩm định và hồ sơ vay vốn kốm theo cho Lãnh đạo Ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định.
-
Kiểm soát việc thẩm định, kiểm tra , xác nhận lại thông tin tín dụng Lãnh đạo ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung phân tích hồ sơ của
chuyên viên thẩm định, sau khi kiểm soát, chuyển Báo cáo thẩm định và toàn bộ hồ sơ sang ban phê duyệt.
Nội dung kiểm soát: kiểm soát lại các thông tin trên Báo cáo thẩm định của
chuyên viên thẩm định, yêu cầu chuyên viên thẩm định điều chỉnh, bổ sung thêm các 33
thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định hoặc bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo cho hồ sơ khách hàng và các thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định là đầy đủ và chính xác; ý kiến của người kiểm soát hồ sơ thống nhất với toàn bộ với ý kiến đề xuất của chuyên viên thẩm định hoặc thống nhất theo ý kiến đề xuất và bổ sung các điều kiện kèm theo (nếu có).
-
Phê duyệt
Chuyên viên thẩm định chịu trách nhiệm trình khoản vay lên cấp chuyên gia phê duyệt tương ứng với giá trị khoản vay. Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chuyển cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng.
Giai đoạn 3: thoả thuận và ký kết hợp đồng với khách hàng:
-
Lập thông báo tín dụng, thoả thuận với khách hàng
Chuyên viên thẩm định thuộc ban xử lý hồ sơ lập thông báo tín dụng và gửi tới khách hàng (sau khi đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt) thông báo việc ngân
hàng Maritime Bank chấp thuận/không chấp nhận khoản vay, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần bổ sung.
-
Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ khoản vay
Sau khi khách hàng đã đồng ý chấp thuận vay vốn theo các điều kiện nêu trong thông báo tín dụng, chuyên viên thẩm định chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng tới ban kiểm soát tín dụng. Ban kiểm soát tín dụng thực hiện các công việc soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; ký kết hợp đồng, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm; mở tài khoản, hạch toán giải ngân; lưu trữ hồ sơ, thu nợ…Các công việc này được thực hiện theo đúng quy định, quy trình kiểm soát hồ sơ khách hàng tại ban kiểm soát tín dụng.
Giai đoạn 4: Giải ngân, giám sát hoạt động khách hàng, đôn đốc thu hồi nợ gốc, lãi vay
- Kế hoạch trả nợ gốc và lãi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những
ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền gốc và lãi phải được chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ, điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập.
- Ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soản thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng có bảo đảm bằng tài sản và các văn kiện có liên quan.
- Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có
trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân.
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime Bank – chi nhánh Hà Nội
Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011
Năm Năm Năm Chỉ tiêu 2010 2011 2012 Tuyệt Tƣơng Tuyệt Tƣơng đối đối (%) đối đối (%) Doanh số 1.919 2.355 1.956 436 25,42 (399) (16,94) CVMN Doanh số cho 15.835 17.550 16.482 1.715 10,83 (1.068) (6,09) vay Tỉ trọng CVMN( %) 12,12 13,42 11,87 - - - -
( Nguồn: Phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà Ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng.
Tổng Doanh số cho vay của Ngân hàng năm 2011 là 17.550 tỷ đồng tăng 1.715 tỷ đồng so với 2010, tương đương với mức tăng là 10,83%.
Đến năm 2012 có xu hướng giảm, cụ thể là tổng doanh số cho vay của NH chỉ đạt 16.482 tỷ đồng giảm 1.068 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 6,09% so với năm 2011.
Năm 2011 doanh số cho vay mua nhà đạt 2.355 tỷ đồng tăng 436 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 25,42% so với 2010, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 12,12%.
Năm 2012 doanh số cho vay mua nhà đạt 19.568 tỷ đồng giảm 399 tỷ đồng,
tương đương với mức giảm là 16,94% so với 2011, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 11,87%.
Nhìn chung ta thấy, trong tổng doanh số cho vay của NH thì doanh số cho vay mua nhà chỉ chiếm khoảng 11% đến 13,5%. Trong 3 năm qua doanh số cho vay mua nhà tăng 35 tỷ đồng. Cho thấy hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng tương đối trong toàn bộ hoạt động cho vay của Ngân hàng. Trong năm 2011 ta thấy doanh số mua nhà tăng, nguyên nhân là do hoạt động cho vay mua nhà của NH có điều kiện phát triển bao gồm cả điều kiện bên trong và điều kiện bên ngoài. Người dân có nhu cầu về nhà ở cao, mặt khác các khu chung cư ngày mọc lên càng nhiều trong khi đó nhà nước đã và đang cố gắng trợ cấp cho những gia đình có thu nhập thấp có những căn nhà với giá cả phải chăng. Các dự án BĐS cũng chủ động trực tiếp hạ giá thành sản phẩm hay gián tiếp giảm giá bằng cách đưa ra nhiều gói ưu đãi, tặng thêm nhiều tiện ích cộng thêm... để thu hút các khách hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án còn chủ động kết nối NH và khách hàng với nhau nhằm tạo điều kiện tốt nhất để khách hàng mua căn hộ. Thị trường lãi suất cũng thuận lợi hơn nên các NH chủ động giảm lãi suất vay. Đặc biệt, các khách hàng cá nhân NH quan tâm hướng đến với nhiều ưu đãi hơn khi vay mua nhà hoặc thế chấp nhà, ví dụ như lãi suất rất cạnh tranh, thủ tục xử lý hồ sơ nhanh gọn hơn. Sự thay đổi tích cực này đang nhận được nhiều sự quan tâm ngược lại từ phía khách hàng vay, đồng thời tạo cơ hội có nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng khi quyết định đi vay. Nhìn chung trong năm 2011 tín dụng cho vay mua nhà của cả hệ thống đều có sự khởi sắc. NH TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và NH TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) có doanh số lên tới 4.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất 12%/năm, NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) có doanh số hơn 2.000 tỉ đồng... Trong khi đó NH Maritime Bank có 36
doanh số là 2.355 tỉ đồng, đây cũng là con số lớn đối với hoạt động cho vay mua nhà so với các NH trong cùng hệ thống.
Năm 2012, với tình hình kinh tế khó khăn, bất động sản luôn trong tình trạng
trầm lắng nên doanh số cho vay mua nhà giảm, nguyên nhân là do tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2012 luôn ở mức vừa phải do người mua vẫn còn tâm lý chờ đợi để giá BĐS giảm thêm mặc dù giá BĐS đã được điều chỉnh xuống thấp, nhiều chủ đầu tư của các dự án mới và cũ đã bắt đầu hạ giá bán căn hộ, cũng như tung ra các chương trình khuyến mãi với giá ưu đãi để kích thích sức mua vốn đang khá yếu trên thị trường, tuy nhiên lượng cầu về nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu tăng. Một số nhà kinh tế cho rằng: “Ngoài tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm hơn, một số ít người có vốn ít hoặc có
nhu cầu vay cũng vay với số vốn ít vì họ chuyển sang lựa chọn phân khúc nhà diện tích nhỏ với giá phù hợp với túi tiền ở những khu vực ngoài trung tâm. Ở phân khúc nhà cao cấp, khách hàng có điều kiện tài chính tốt vẫn có nhu cầu nhưng thường đi kèm với điều kiện như vị trí đẹp, thiết kế nội thất hiện đại, an ninh và các dịch vụ tiện ích, giải trí cao cấp xung quanh vì thế khách hàng vay mua nhà thường tìm đến các dự án đã bàn giao nhà ở với mức giá từ 1,5 tỉ - 2,5 tỉ/căn hộ và mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Đối với phân khúc nhà cao cấp, số lượng khách hàng hiện đang có tâm lý chờ xem giá cả ra sao mới thực hiện ký kết hợp đồng do mức giá của phân khúc này khá cao, khoảng 4-5 tỉ đồng/căn hộ. Ngoài ra, nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên có rất nhiều NHTM đã và đang cố gắng phát huy hết tiềm năng của hoạt động này vì thế thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nhưng so với tổng doanh số cho vay thì trong năm 2012 doanh số cho vay mua nhà vẫn chiếm 11,87%.
Ta thấy mức tăng và mức giảm giá trị tương đối của doanh số cho vay mua nhà trong các năm biến động không đồng đều. Hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng khoảng 12% đến 13% trong hoạt động cho vay của NH nên hoạt động cho vay mua nhà cũng ảnh hưởng tới doanh số cho vay của NH. Do vậy để tăng doanh số cho vay của NH thì việc mở rộng và đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cũng rất quan trọng. Đây là một thị trường rất tiềm năng vì vậy Nhà nước cũng đang đưa ra nhiều chính sách và giải pháp để tăng doanh số cho vay của NH để kích cầu thị trường BĐS.
37
2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dƣ nợ cho vay mua nhà
Bảng 2.4: Tình hình dƣ nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng. So sánh So sánh Năm Năm Năm 2011/2010 2012/2011 Chỉ tiêu Tƣơng Tƣơng 2010 2011 2012 Tuyệt Tuyệt đối đối đối
đối (%) (%) Tổng dư nợ tín dụng 16.246 19.058 17.693 2.812 17,31 (1.365) (7,16)
Dư nợ cho vay mua 2.164 2.674 2.210 510 23,57 (464) (17,35) nhà Tỉ trọng dƣ nợ CVMN so với tổng 13,32 14,03 12,49 - - - - dƣ nợ tín dụng( %)
(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội ) Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dƣ nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Chỉ tiêu dư nợ cho vay phản ánh khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng. Cùng với sự gia tăng của doanh số cho vay thì dư nợ dư nợ cho vay mua nhà cũng tăng qua các năm tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Theo bảng 2.4:
Năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.674 tỷ đồng tăng 510 tỷ đồng,
tương đương với mức tăng 23,57% so với năm 2010 và chiếm tỷ trọng 13,32% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.210 tỷ đồng giảm 464 tỷ đồng
tương đương với mức giảm là 17,35% so với năm 2011 và chiếm tỉ trọng 12,49% tổng dư nợ tín dụng.
Trong năm 2011 dư nợ từ hoạt động cho vay mua nhà của NH tăng nguyên nhân là do: thời hạn của hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là trung và dài hạn, giá trị món 38
vay lớn lên dư nợ thường khá cao. Với mức tăng khá cao này phản ánh quy mô tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà đang được tăng cao. Mặt khác, trong năm 2011 nhu cầu của nhà ở lớn, giá cả nguyên vật liệu có thời gian giảm xuống nên khách hàng
nhân cơ hội đó vay vốn để làm nhà; các chính sách hỗ trợ của các doanh nghiệp BĐS và NH đã góp phần kích cầu về nhà ở của người dân trong năm này.
Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà giảm là do năm 2012 được đánh giá là một năm kinh tế khó khăn, nên việc giảm dư nợ cho vay mua nhà là một điều thiết yếu. Tuy nhiên cầu mua nhà vẫn còn lớn do có một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có nhu cầu vay vốn để mua nhà dùng để cho thuê hoặc để đầu cơ vì cho rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc trong năm 2013. Vì vậy NH cần nắm bắt về nhu cầu nhà ở của người dân để mở rộng lĩnh vực này. Do những khó khăn của nền kinh tế, trong đó có sự suy giảm mạnh của thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước không còn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các NHTM mà yêu cầu tổ chức tín dụng tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà, đây là một trong những chính sách có lợi việc mở rộng cho hoạt động tín dụng này. Ngoài ra, NH cần làm đúng quy trình tín dụng và chấp hành đầy đủ các văn bản của NH để tạo lòng tin đối với khách hàng và để thực hiện tốt kế hoạch tín dụng của NH.
2.3.7 Chỉ tiêu phản ánh chất lƣợng cho vay mua nhà 2.3.7.1 Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn
Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 Đơn vị: tỷ đồng So sánh So sánh Năm Năm Năm 2011/2010 2012/2011 Chỉ tiêu Tƣơng Tƣơng 2010 2011 2012 Tuyệt Tuyệt đối đối