nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng
- Công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Các nước trên thế giới ựều coi ựất ựai là một loại tài sản phải ựăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng
Ở nước ta, theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, người sử dụng ựất phải ựăng ký quyến sử dụng ựất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ựể ựược xét duyệt lập hồ sơ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Hệ thống hồ sơ ựịa chắnh và giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư và là một trong những yếu tố quyết
B1. Giới thiệu ựịa ựiểm và thông báo thu hồi ựất
B2. Lập, niêm yết và lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư
B3. Quyết ựịnh thu hồi ựất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư
ựịnh khi xác ựịnh nguồn gốc sử dụng ựất ựối tượng và mức bồi thường hỗ trợ Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ựịa chắnh có vai trò quan trọng hàng ựầu ựể Ộ quản lý chặt chẽ ựất ựai trong thị trường bất ựộng sản, là cơ sở xác ựịnh tắnh pháp lý của ựất ựai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ựịa phương chưa lập ựầy ựủ hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh, ựặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ựịa chắnh ( khoảng trên 30% xã ựã cấp GCN) ựể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ựất ựai, một số ựịa phương chưa lập ựủ sổ mục kê khai ựất ựai, cấp sổ GCN ở một số tỉnh như: Hà Nội, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh.
Từ năm 2004 ựến nay, việc lập hồ sơ ựịa chắnh phải ựược thực hiện theo quy ựịnh tại thông tư 29/2004/TT-BTNMT, nhưng còn nhiều ựịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ựầy ựủ, chưa ựồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ựo ựạc bản ựồ này có ựộ chắnh xác thấp nên ựang làm nảy sinh nhiều vấn ựề phức tạp trong quản lý ựất ựai như không ựủ cơ sở giải quyết tranh chấp ựất ựai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Vì vậy, việc ựo vẽ lại bản ựồ ựịa chắnh chắnh quy ựể thay thế cho các loại bản ựồ cũ và lập lại HSđC là rất cần thiết.
Trong công tác Bồi thường GPMB, cấp GCN quyền sử dụng ựất là căn cứ ựể xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường, loại ựất, diện tắch ựất bồi thường. Hiện nay công tác ựăng ký ựất ựai ở nước ta vẫn còn kém, ựặc biệt công tác ựăng ký biến ựộng về sử dụng ựất; việc cấp GCN quền sử dụng ựất vẫn chưa hoàn tất. Chắnh vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ựăng ký ựất ựai, cấp GCN quyền sử dụng ựất vẫn chưa hoàn tất chắnh vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ựã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ựăng ký ựất ựai, cấp GCN quyền sử dụng ựất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ựộ GPMB nhanh hơn
đất ựai có hạn, không gian sử dụng ựất ựai cũng có hạn. để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai ựể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế- xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH- HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng
Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, mà theo quy ựịnh của Luật ựất ựai, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ thực hiện khi có quyết ựịnh thu hồi ựất ựó của người ựang sử dụng.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; từ ựó tác ựộng tới giá ựất tắnh bồi thường.
Công tác bồi thường GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất thông qua quyết ựịnh thu hồi ựất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựể thực hiện việc thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất.
+ Căn cứ Quyết ựịnh thu hồi ựất ựể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường GPMB.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ựồng bộ, chưa hợp lý, tắnh khả thi thấp, ựặc biệt là thiếu tắnh bền vững.
Dự báo phương án quy hoạch chưa sát với tình hình, còn mang nặng tắnh chủ quan, áp ựặt, nhiều trường hợp quy hoạch treo theo phong trào. đây chắnh là nguyên nhân chủ yếu dẫn ựến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.
- Công tác giao ựất, cho thuê ựất:
Nhiệm vụ giao ựất, cho thuê ựất có tác ựộng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB và TđC. Nguyên tắc giao ựất, cho thuê ựất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ựiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ựịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ựất giao và nghĩa vụ ựóng thuế ựất quy ựịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ựất ựai thiếu chặt chẽ dẫn ựến khó khăn cho công tác ựền bù.
- Yếu tố giá ựất và ựịnh giá ựất:
Hiện nay ở nước ta giá cả ựất ựai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ựịa tô nhiều năm. Một trong những ựiểm mới của Luật ựất ựai năm 2003 là các quy ựịnh về giá ựất, nếu như trước ựây Nhà nước chỉ quy ựịnh một giá ựất áp dụng cho mọi quan hệ ựất ựai khác nhau thì Luật ựất ựai năm 2003 ựề cập nhiều loại giá ựất ựể xử lý từng nhóm quan hệ ựất ựai khác nhau.
+ Trước khi có Luật ựất ựai năm 2003
Những vấn ựề liên quan ựến việc xác ựịnh giá ựất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ựịnh cư ựều ựược quy ựịnh tại các văn bản dưới Luật như Nghị ựịnh số 87/1994/Nđ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chắnh phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng và Nghị ựịnh số 22/1998/Nđ-CP ngày 24/8/1998 của Chắnh phủ ban hành quy ựịnh về ựền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng và mục ựắch quốc phòng An
ninh, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộngẦ Giá ựất ựể tắnh bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất do UBND tỉnh quy ựịnh và công bố vào ngày 01/01 hàng năm
+ Từ khi có Luật ựất ựai năm 2003: Quy ựịnh giá ựất ựược hình thành trong trường hợp sau ựây ( ựiều 55).
Do UBND tỉnh trực thuộc Trung ương quy ựịnh theo giá tại khoản 3, 4 ựiều 56 của Luật này;
Do ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất; Do người sử dụng ựất thỏa thuận về giá ựất với những người có liên quan. Thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; góp vốn bằng quyền sử dụng ựất.
Những vấn ựề quan trọng, có tắnh nguyên tắc liên quan ựến xác ựịnh giá ựất bồi thường, GPMB, tái ựịnh cư ựã ựược quy ựịnh khá cụ thể tại Luật ựất ựai năm 2003. đặc biệt, việc xác ựịnh giá ựất ựược thực hiện theo nguyên tắc Ộ sát với giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên thị trường trong ựiều kiện bình thường ( khoản 1 ựiều 56). Thực hiện các quy ựịnh về giá ựất tại Luật ựất ựai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chắnh phủ ựã ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất
Khi ựịnh giá ựất, người ựịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ựịnh giá ựất; phải cân nhắc ựầy ựủ, ảnh hưởng của chắnh sách ựất ựai của Chắnh phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ựất ựai, căn cứ vào những thuộc tắnh kinh tế và tự nhiên của ựất ựai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ựộng kinh tế thực tế của ựất ựai. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo quy ựịnh của luật ựất ựai năm 2003, nguyên tắc ựịnh giá ựất là phải sát với thị trường trong ựiều kiện bình thường. Tuy nhiên tình hình phổ biến hiện nay là giá ựất do các ựịa phương quy ựịnh và công bố ựều không
ựúng nguyên tắc ựó dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ựất ựai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá ựất các ựịa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ựất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường GPMB.