Thỏi Nguyờn là một trong những tỉnh đó tiến hành tổ chức, triển khai thực hiện cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ thành cụng trong cả nước. TP Thỏi Nguyờn và huyện Đồng Hỷ là hai đơn vị thực hiện đấu giỏ QSDĐ thành cụng nhất với số lần mở phiờn đấu giỏ nhiều và trờn quy mụ lớn.
Hầu hết cỏc khu đất được quy hoạch để giao đất cú thu tiền sử dụng cho người dõn đều lựa chọn hỡnh thức đấu giỏ QSDĐ. Khu dõn cư số 1 phường Quang Vinh tổ chức đấu giỏ và phiờn đấu giỏ đó hết sức thành cụng. đó bỏn hết 225 lụ/225 lụ với diện tớch 20.722 m2
. Phiờn đấu giỏ QSDĐ 3 khu đất thuộc địa bàn phường Tõn Lập - TP Thỏi Nguyờn với tổng số 31 lụ đất. song chỉ cú 3 người tham gia đấu giỏ. Phiờn đấu giỏ chỉ bỏn được 1 lụ đất trờn tổng số 31 lụ đất đem ra đấu giỏ. [21]
Cỏc huyện trong toàn tỉnh cũng tiến hành tổ chức thực hiện đấu giỏ song kết quả cũng chưa thật khả quan. Thị xó Sụng Cụng. huyện Định Hoỏ cũng tiến hành đấu giỏ QSDĐ nhưng đều thất bại do chưa thu hỳt được người dõn. chưa cú sự tuyờn truyền sõu rộng để người dõn hiểu được và hưởng ứng tham gia. giỏ khởi điểm đưa ra quỏ cao và vị trớ lụ đất khụng thực sự thuận lợi.
2.4. Cỏc vấn đề tồn tại cần đƣợc nghiờn cứu
Chỳng ta đều biết ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất là cần thiết, nhưng nếu khụng cẩn thận trong khõu chuẩn bị khuụn khổ phỏp luật cũng như trong quỏ trỡnh thực hiện, thỡ rất dễ phỏt sinh ảnh hưởng tiờu cực đến đời sống kinh tế-xó hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi.
Tất cả cỏc tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế (khụng chỉ ở Hà Nội) và cỏc cỏ nhõn cú hộ khẩu tại thành phố đều được phộp tham gia đấu giỏ QSDĐ. Đú là nội dung chớnh của quy chế đấu giỏ QSDĐ để đầu tư xõy dựng
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
cơ sở hạ tầng trờn địa bàn Hà Nội. Tuy nhiờn, theo quy chế, cỏc bờn tham gia khụng được sử dụng vốn ngõn sỏch do nhà nước cấp vào mục đớch đấu giỏ.
Nếu được chọn, tổ chức hay cỏ nhõn này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuờ đất (mà khụng phải lập lại dự ỏn đầu tư), được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và cú thể xõy dựng cụng trỡnh theo quy hoạch, kiến trỳc đó được duyệt. Ngược lại, họ cú trỏch nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất đỳng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giỏ và kết quả trỳng đấu giỏ.
Thực chất của việc đấu giỏ QSDĐ là nhà nước giao QSDĐ hoặc cho thuờ đất với phương thức đấu giỏ cụng khai, cụng bằng cho mọi tổ chức, cỏ nhõn (với điều kiện phải cú phương ỏn hiệu quả, phự hợp với quy hoạch). Nhờ đú, cỏc bờn tham gia cú thể được sử dụng đất tại cỏc vị trớ thuận lợi, cũn nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuờ đất một lần) cao hơn so với khung giỏ quy định.
Song song với việc xõy dựng quy chế chung, cơ quan chức năng của Hà Nội đó hoàn tất một quy chế thớ điểm đấu giỏ quyền sử dụng khu đất xõy dựng nhà ở tại xó Uy Nỗ (Đụng Anh). Tổng diện tớch đất là gần 28.000m2, trong đú, diện tớch đất ở để đấu giỏ quyền sử dụng đất rộng khoảng 12.200m2
. Toàn bộ khu đất này được chia ra 139 thửa, xếp thành 3 nhúm theo khả năng sinh lợi. Mức giỏ thấp nhất để tham dự đấu giỏ cũng được quy định rừ. Ngoài việc hoàn tất hồ sơ, người tham dự cũn phải nộp bảo lónh trỏch nhiệm 20 triệu đồng…
Tuy nhiờn, theo một số chuyờn gia, thị trường bất động sản của Việt Nam hiện nay vẫn lờn xuống thất thường khụng tuõn theo quy luật nào. Do đú, cần những chế định hết sức chặt chẽ nhằm ràng buộc trỏch nhiệm của người tham dự đấu giỏ, khụng để họ tạo ra những cơn sốt ảo về giỏ.
Trường hợp ở Nha Trang là một vớ dụ, Một người tham dự đấu giỏ đó đẩy giỏ đất lờn cao đột biến để trỳng quyền sử dụng hàng loạt lụ đất tại những vị trớ tuyệt đẹp, sau đú lại đề nghị UBND tỉnh Khỏnh Hũa xin xột lại giỏ. ễng ta chịu mất hơn 432 triệu đồng bảo lónh trỏch nhiệm, nhưng đổi lại ụng ta đó làm thị trường nhà đất thành phố “sốt” và “vớ bẫm” từ những vụ buụn bỏn khỏc.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 3
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIấN CỨU 3.1. Đối tƣợng nghiờn cứu
Đối tượng nghiờn cứu của đề tài là cụng tỏc đấu giỏ đất, trong đú tập trung nghiờn cứu cỏc vấn đề:
- Giỏ đất trong giỏ đất giỏ sàn, bước giỏ, giỏ trỳng đấu giỏ, giỏ tớnh thuế... - Quy hoạch khu vực đấu giỏ đất (quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, tỷ lệ giữa cỏc loại đất trong khu vực đấu giỏ đất).
- Trỡnh tự thủ tục đấu giỏ đất (xin chủ trương. lập quy hoạch, thu hồi đất, xõy dựng hạ tầng, tiến hành đấu giỏ...)
- Nghiờn cứu một số vấn đề cú liờn quan đến việc quản lý, sử dụng đất tại cỏc khu vực đấu giỏ đất.
3.2. Phạm vi nghiờn cứu
Trong phạm vi nghiờn cứu của bỏo cỏo này chỳng tụi chỉ giới hạn nghiờn cứu, đỏnh giỏ hiệu quả cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất qua một số dự ỏn đó tiến hành đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ. Đi sõu phõn tớch, đỏnh giỏ một số dự ỏn đấu giỏ đất:
- Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất khu quy hoạch dõn cư Đồng Bẩm, xó Đồng Bẩm.
- Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất quy hoạch dõn cư thị trấn Trại Cau, huyện Đồng Hỷ.
- Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất quy hoạch dõn cư xúm Đồng Bẩm, xó Đồng Bẩm.
- Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất quy hoạch dõn cư xúm Văn Thỏnh, xó Đồng Bẩm.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.3. Nội dung nghiờn cứu
3.3.1. Khỏi quỏt điều kiện tự nhiờn. kinh tế. xó hội của huyện Đồng Hỷ
- Điều kiện tự nhiờn: Vị trớ địa lý, khớ hậu, thủy văn, nguồn nước... - Thực trạng phỏt triển kinh tế - xó hội; Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phỏt triển cỏc ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dõn số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan mụi trường.
3.3.2.Đỏnh giỏ thực trạng đấu giỏ QSDĐ trờn huyện Đồng Hỷ
- Tỡnh hỡnh đấu giỏ quyền sử dụng đất cụ thể ở một số dự ỏn.
- Tỡm hiểu định hướng và kế hoạch thực hiện đấu giỏ quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ.
- Tỡm hiểu những khú khăn, vướng mắc của cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất.
3.3.3.Đỏnh giỏ hiệu quả của cụng tỏc đấu giỏ QSDĐ qua cỏc mặt
- Hiệu quả kinh tế. - Hiệu quả xó hội.
- Hiệu quả đối với cụng tỏc quản lý và sử dụng đất đai.
3.3.4. Đề xuất một số giải phỏp, kiến nghị đối với cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất dụng đất
- Về chớnh sỏch của Nhà nước
- Giải phỏp về kỹ thuật (Giỏ đất, quy trỡnh, cỏch thức tổ chức đấu giỏ...). - Cỏc giải phỏp về cơ chế tài chớnh.
3.4. Phƣơng phỏp nghiờn cứu
3.4.1. Phương phỏp kế thừa cỏc tài liệu liờn quan
Tỡm hiểu, thu thập, hệ thống húa và kế thừa cỏc tài liệu đó nghiờn cứu hoặc cú liờn quan đến mục tiờu của đề tài. Nguồn từ cỏc cơ quan trung ương. cỏc cơ quan của huyện, cỏc cơ quan của cỏc quận, huyện và cỏc viện nghiờn cứu, trường đại học.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
3.4.2. Phương phỏp điều tra thống kờ
- Phỏng vấn cỏc cỏn bộ chuyờn mụn tại cỏc địa bàn điều tra, thu thập cỏc tài liệu liờn quan đến cỏc dự ỏn điều tra về nguồn gốc đất, quy hoạch, cỏc bước xõy dựng giỏ sàn...
- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giỏ hoặc người sử dụng đất. Nắm bắt tỡnh hỡnh sử dụng đất và nguyện vọng của người dõn, cỏc đối tượng trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất.
3.4.3. Phương phỏp sử lý số liệu bằng cỏc phần mềm mỏy tớnh
Tổng hợp và phõn tớch số liệu, thuộc tớnh bằng phần mềm EXCEL
3.4.4. Phương phỏp phõn tớch tổng hợp
Kết hợp cỏc yếu tố định tớnh với định lượng, cỏc vấn đề vĩ mụ và vi mụ trong phõn tớch, mụ tả, so sỏnh và đỏnh giỏ quy trỡnh, hiệu quả của cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất.
3.4.5. Phương phỏp chuyờn gia
Tham khảo ý kiến chuyờn gia tư vấn, cỏc nhà quản lý về cỏc lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xõy dựng, tài chớnh và quản lý sử dụng đất.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIấN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiờn - kinh tế - xó hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thỏi Nguyờn Thỏi Nguyờn
4.1.1. Điều kiện tự nhiờn
Đồng Hỷ là huyện miền nỳi nằm ở phớa Đụng Bắc tỈnh Thỏi Nguyờn với 15 xó và 3 thị trấn. Theo UBND huyện Đồng Hỷ (2009) [9] thỡ tổng diện tớch tự nhiờn của huyện là 45.524,44 ha; cú toạ độ địa lý từ 21032’ - 21051’ vĩ độ Bắc; 105046’ - 106004’ kinh độ Đụng với vị trớ tiếp giỏp như sau:
- Phớa Bắc giỏp huyện Vừ Nhai và tỉnh Bắc Kạn.
- Phớa Nam giỏp huyện Phỳ Bỡnh - thành phố Thỏi Nguyờn. - Phớa Đụng giỏp tỉnh Bắc Giang.
- Phớa Tõy giỏp huyện Phỳ Lương - thành phố Thỏi Nguyờn.[27]
Về địa hỡnh: Mang đặc điểm chung của vựng đồi nỳi, địa hỡnh của huyện nhỡn chung chia cắt phức tạp, cú xu hướng thấp dần từ Đụng Bắc xuống Tõy Nam, cú độ cao trung bỡnh 80m so với mặt nước biển và phõn thành 3 vựng khỏ rừ rệt:
- Vựng Đụng Bắc: Là vựng cú địa hỡnh nỳi cao, chia cắt mạnh, tạo ra nhiều khe suối hiểm trở.
- Vựng Tõy Nam: Cú địa hỡnh nỳi, đồi thấp, xen kẽ là những cỏnh đồng. - Vựng ven sụng Cầu: Là vựng cú địa hỡnh thấp, tương đối bằng phẳng, với nhiều cỏnh đồng rộng lớn, thuận tiện cho sản xuất nụng nghiệp.
Khớ hậu
Do nằm ở chớ tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bỏn cầu, nờn khớ hậu của huyện Đồng Hỷ vừa mang tớnh nhiệt đới giú mựa vừa cú tớnh lục địa và chia làm hai mựa rừ rệt: mựa núng (mựa mưa) từ thỏng 4 đến thỏng 10, mựa lạnh (mựa khụ) từ thỏng 11 đến thỏng 3 năm sau.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Nhiệt độ trung bỡnh năm khoảng 2200C - 2800C. - Độ ẩm trung bỡnh cỏc thỏng trong năm là 82%
- Lượng mưa trung bỡnh năm đạt khoảng 1.700 - 1.900 mm và tập trung chủ yếu vào mựa mưa chiếm tới khoảng 90%.
- Hướng giú thịnh hành: Đụng nam, Đụng bắc.
Thuỷ văn
Địa hỡnh chia cắt mạnh tạo cho Đồng Hỷ cú một hệ thống sụng suối, ao hồ khỏ phong phỳ; phần lớn sụng suối ở huyện đều bắt nguồn từ khu vực nỳi cao phớa Bắc và Đụng Bắc chảy vào Sụng Cầu, mật độ sụng suối bỡnh quõn 0,2 km/km2. Hiện trờn địa bàn huyện cú cỏc hệ thống sụng suối chớnh sau:
- Sụng Cầu: Là con sụng lớn nhất trờn địa bàn huyện, chảy từ phớa Bắc xuống dài 47 km.
- Cỏc hệ thống suối lớn như: Suối Linh Nham dài khoảng 28 km, suối Thỏc Zạc dài khoảng 19 km.
Ngoài ra cũn hàng trăm con suối, ao hồ, phai, đập lớn nhỏ khỏc của huyện.
Cỏc nguồn tài nguyờn
* Tài nguyờn đất
Đất đai huyện Đồng Hỷ chia thành 8 loại chớnh là: Đất phự sa, đất bạc màu, đất nõu đỏ trờn đỏ vụi, đất vàng nhạt trờn đỏ cỏt, đất nõu vàng trờn phự sa cổ, đất đỏ vàng biến đổi do trồng lỳa, đất dốc tụ, đất đỏ vàng trờn đỏ phiến thạch sột.
Trong đú loại đất chủ yếu là:
- Đất vàng nhạt trờn đỏ cỏt: 4.580 ha cú nhiều ở cỏc xó Văn Lăng, Nam Hoà, Tõn Lợi, Hợp Tiến, Trại Cau.
- Đất dốc tụ: 5.279 ha chiếm 11.47% diện tớch, phõn bố ở cỏc thung lũng trờn địa bàn huyện.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Đất đỏ vàng trờn đỏ phiến thạch sột: 30.567 ha chiếm 66,42% diện tớch phõn bố khắp nơi trờn địa bàn huyện.
Nhỡn chung nguồn tài nguyờn đất đai huyện Đồng Hỷ khỏ đa dạng về loại đất. Đất bằng cú độ dốc <80 tương đối thuận lợi cho trồng cõy hàng năm với diện tớch khoảng 7.000 ha, diện tớch thớch hợp cho trồng cõy cụng nghiệp dài ngày, cõy ăn quả cú khoảng 4.500 ha cũn lại chủ yếu dành cho việc phỏt triển lõm nghiệp.
* Tài nguyờn nước:
Nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhõn dõn trong huyện được khai thỏc từ hai nguồn: Nước mặt và nước ngầm.
- Nguồn nước mặt: Được cung cấp bởi cỏc hệ thống sụng, suối bao gồm hệ thống sụng Cầu, suối Linh Nham, suối Thỏc Zạc, suối Ngàn Me và hàng trăm sụng suối, ao hồ, đập chứa, kờnh mương khỏc. Tuy nhiờn, phần lớn mặt nước cỏc sụng suối đều thấp hơn mặt bằng đất canh tỏc và cỏc khu dõn cư khỏ lớn gõy hạn chế đỏng kể tới khả năng khai thỏc sử dụng vào sản xuất và đời sống.
- Nguồn nước ngầm: Nguồn nước ngầm của huyện chưa cú điều kiện thăm dũ khảo sỏt đầy đủ. Một số năm gần đõy do độ che phủ của thảm thực vật giảm nờn nguồn nước ngầm bị giảm đỏng kể.
* Tài nguyờn rừng và thảm thực vật
Hiện tại toàn huyện cú 21.210 ha diện tớch đất lõm nghiệp cú rừng. Độ che phủ của rừng đạt 46,09% song phõn bố khụng đồng đều giữa cỏc khu vực trờn địa bàn huyện.
Nhỡn chung, thảm thực vật trờn địa bàn huyện Đồng Hỷ khỏ phong phỳ và đa dạng về chủng loại, cú điều kiện để xõy dựng hệ thống rừng phũng hộ và rừng kinh tế cú giỏ trị kinh tế cao. Tuy nhiờn những năm trước đõy, rừng bị chặt phỏ, khai thỏc khỏ nhiều. Do vậy, hiện tại rừng Đồng Hỷ phần lớn là rừng nghốo, trữ lượng lõm sản ớt.
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
* Tài nguyờn khoỏng sản
Đồng Hỷ nằm trong vựng sinh khoỏng Đụng Bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoỏng Thỏi Bỡnh Dương. Trờn địa bàn huyện cú nhiều mỏ và cỏc điểm quặng:
Quặng sắt là loại khoỏng sản cú trữ lượng lớn nhất của huyện bao gồm: + Cụm mỏ sắt Trại Cau cú trữ lượng lớn khoảng 20 triệu tấn với hàm lượng 58.8 - 61.8% được xếp vào loại chất lượng tốt.
+ Cụm mỏ sắt Linh Sơn - Tiến Bộ nằm trờn trục đường tỉnh lộ 259 gồm nhiều mỏ cú quy mụ trung bỡnh từ 1 - 3 triệu tấn. Tổng trữ lượng quặng phong hoỏ đạt trờn 30 triệu tấn.
+ Quặng chỡ kẽm Lăng Hớt làng Mới và cỏc điểm quặng nhỏ phõn bố khụng tập trung. Quặng vàng sa khoỏng phõn bố rải rỏc khắp cỏc vựng phớa Đụng và phớa Bắc huyện, trữ lượng nhỏ. Quặng Phốt pho rớt tập trung tại Làng Mới, trữ lượng khoảng 20 - 30 vạn tấn.
+ Khoỏng sản vật liệu xõy dựng như đỏ xõy dựng, đất sột, đỏ vụn, cỏt sỏi trong đú sột xi măng khỏ lớn ở Khe Mo. Đỏng chỳ ý nhất là đỏ Cacbonat bao gồm đỏ vụi xõy dựng, đỏ ốp lỏt, đỏ vụi xi măng Đolimit cú trữ lượng khoảng 220 triệu tấn.
Cú thể núi tài nguyờn khoỏng sản ở Đồng Hỷ rất phong phỳ cú trữ lượng lớn như sắt, vật liệu xõy dựng thuận lợi cho việc phỏt triển ngành cụng nghiệp khai khoỏng, cụng nghiệp vật liệu xõy dựng.
* Tài nguyờn nhõn văn
Huyện Đồng Hỷ là vựng đất cổ hỡnh thành và phỏt triển sớm từ những năm đầu thuộc thiờn niờn kỷ thứ nhất. Trờn địa bàn huyện cú nhiều dõn tộc