dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn đất đai và khụng thừa nhận cỏc giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn giỏ trị quyền sử dụng đất trờn thị trường.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phộp người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất đó tạo ra cơ sở phỏp lý và đặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản chớnh thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đó cú bước chuyển biến tớch cực, khụng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà cũn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dõn sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phộp họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa nhận đất cú giỏ và Nhà nước xỏc định đất để quản lý, từ đú Nhà nước khụng chỉ quản lý đất dai theo diện tớch, loại, hạng đất mà cũn quản lý theo giỏ trị đất (Giao đất cú thu tiền sử dụng). Như vậy bờn cạnh hỡnh thức giao đất khụng thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ớch cụng cộng).
Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chớnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố đó chủ động tiến hành giao đất cú thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quỏ trỡnh tạo vốn từ quỹ đất để xõy dựng cơ sở hạ tầng tại cỏc địa phương được tiến hành dưới cỏc hỡnh thức chủ yếu sau:
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Hỡnh thức 1: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố cho phộp cỏc nhà đầu tư cú năng lực tài chớnh nhận làm cỏc cụng trỡnh. Sau đú, cỏc nhà đầu tư này thuờ cỏc đơn vị thi cụng để xõy dựng cụng trỡnh. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh sẽ thanh toỏn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cụng được nghiệm thu.
- Hỡnh thức 2: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố chỉ tuyển chọn cỏc nhà đầu tư vừa cú năng lực tài chớnh, vừa cú năng lực thi cụng để trực tiếp xõy dựng cụng trỡnh (Hỡnh thức này khắc phục được nhược điểm hỡnh thức một là trỏnh tỡnh trạng quỏ trỡnh thi cụng cụng trỡnh qua quỏ nhiều khõu trung gian gõy tốn kộm về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất cụng trỡnh, Uỷ ban nhõn dõn thành phố sẽ thanh toỏn bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi cụng được nghiệm thu. Song trờn thực tế cỏc nhà đầu tư vừa cú năng lực tài chớnh, vừa cú năng lực thi cụng là rất ớt.
- Hỡnh thức 3: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố cho phộp cỏc nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngõn sỏch Nhà nước để đầu tư xõy dựng một cụng trỡnh thuộc danh mục cụng trỡnh đầu tư bằng quỹ đất được Chớnh phủ cho phộp và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhõn dõn thành phố sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tớch đất cú giỏ trị tương ứng để thanh toỏn. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố tự tổ chức đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
Dưới hỡnh thức giao đất cú thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đó huy động được nguồn thu lớn cho ngõn sỏch, đầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống chợ, trường, đường trạm, từng bước gúp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhõn dõn, chớnh sỏch giao đất để tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng đó mang lại hiệu quả kinh tế, xó hội to lớn. Song cựng với những biến động về giỏ cả đất đai trờn thị trường bất động sản, giỏ chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giỏ đất do Nhà nước quy định, chớnh sỏch giao đất để tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng đó bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể:
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xõy nhà để bỏn hoặc cho thuờ. Nhà nước mới chỉ chỳ ý đến giao mà chưa chỳ ý đến kiểm soỏt. Khi giao đất thỡ giao theo giỏ do Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố ban hành dựa trờn khung giỏ Chớnh phủ, giỏ này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bỏn hoặc cho thuờ nhà lại dựa trờn giỏ cả thị trường, do vậy, khoản địa tụ chờnh lệch lại rơi cả vào tỳi cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Như vậy, phương thức giao đất cú thu tiền sử dụng đó khụng huy động được tối đa nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước, giỏ đất khi Nhà nước giao đất chờnh lệch quỏ lớn so với giỏ đất trờn thị trường đó làm thất thoỏt một nguồn thu lớn cho ngõn sỏch.[1],[29],[30]