Cơ sở ra đời của thị trường bất động sản Việt Nam và diễn biến của thị trường BĐS tại Việt Nam trong những năm qua
Thị trường là tập hợp những người mua và người bỏn tỏc động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay núi cỏch khỏc: Thị trường là nơi trao
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
đổi hàng hoỏ được sản xuất ra, cựng với cỏc quan hệ kinh tế giữa người với người, liờn kết với nhau thụng qua trao đổi hàng hoỏ. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ cỏc hiện tượng kinh tế được phản ỏnh thụng qua trao đổi và lưu thụng hàng hoỏ cựng quan hệ kinh tế và mối liờn kết kinh tế giữa người với người để từ đú liờn kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khụng gian trao đổi hàng hoỏ [13].
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phỏt triển kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” , do đú khụng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thụng trờn thị trường đất đai trờn ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.[18]
Quỏ trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của thị trường đất đai ở nước ta cú thể chia thành 2 giai đoạn sau đõy:
* Giai đoạn trước năm 1992
Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như khụng tồn tại. Thời kỳ này giỏ đất được thể hiện bằng tiền, nhưng cũng cú khi được quy đổi bằng giỏ trị tài sản thụng qua việc gỏn nợ của nụng dõn đối với cỏc tầng lớp địa chủ búc lột [13].
Từ năm 1945 đến trước 1980:
Hiến phỏp năm 1946 và Hiến phỏp năm 1959 đó khẳng định cú 3 hỡnh thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cỏ nhõn [14]; Trong đú sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiờn. Luật phỏp khụng hoàn toàn nghiờm cấm việc mua bỏn đất đai, nhưng những loại đất được phộp mua bỏn bị hạn chế theo quỏ trỡnh “Cụng hữu hoỏ đất đai”, thị trường đất đai hầu như khụng được phỏp luật thừa nhận. Tuy nhiờn trờn thực tế vẫn cú những
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mụ nhỏ bộ, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuờ). Giỏ đất hỡnh thành mang tớnh chất tự phỏt và nằm ngoài sự kiểm soỏt của phỏp luật.
Hiến phỏp nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thống nhất quản lý [15]. Nhà nước giao đất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định lõu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liờu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa; Luật đất đai 1988, quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phự hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đú, cú một số chế định quan trọng như: Quy định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lõu dài, sử dụng cú thời hạn và sử dụng tạm thời, cỏc nguyờn tắc sử dụng đất, quy định nghiờm cấm việc mua, bỏn, lấn chiếm đất đai, chế độ quản lý, phõn loại đất và quy định cụ thể cú hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống phỏp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xỳc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thỡ nẩy sinh thờm những khú khăn và rắc rối mới. Giỏ đất tăng cao, “Hàng hoỏ quyền sử dụng đất” khụng được đỏnh giỏ đỳng và nhất quỏn, việc giao, cho thuờ đất khụng được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trỡ trệ, cỏc vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rừ, chưa cú quy định việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của cỏc doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cựng với yếu tố Nhà nước giao đất cho cỏc doanh nghiệp quốc doanh để gúp vốn liờn doanh với nước ngoài,
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
hệ thống tớn dụng nhõn dõn bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phỏt mại để trả nợ. Tỷ giỏ đồng tiền Việt Nam so với đồng đụ la Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giỏ thực, đồng thời cỏc nước xó hội chủ nghĩa ở Đụng Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cựng với những khoản thu nhập cú được đó làm cho thị trường bất động sản bựng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giỏ nhẩy vọt đó để lại những hậu quả phức tạp, cú nhiều mặt tiờu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chớnh quy, quỹ đất bị lạm dụng và lóng phớ, nguồn thu của ngõn sỏch bị thất thoỏt, tạo bất bỡnh về cơ hội làm ăn và tha hoỏ một bộ phận đội ngũ cỏn bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dõn liờn quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số cỏc vụ kiện tụng [13].
* Giai đoạn từ 1992 đến nay:
Đầu những năm 1990, cỏc quan hệ giao dịch nhà ở phỏt triển, mặc dự Nhà nước đó cú những chớnh sỏch giảm dần chế độ phõn phối nhà, nhưng khụng ớt cỏc cơ quan vẫn xõy dựng cỏc khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phõn cho cỏc đối tượng (Kốm theo diện tớch đất), việc cho thuờ nhà hưởng hoa hồng của Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiờu cực về nhà ở xuất hiện [13]. Trước tỡnh hỡnh đú, Phỏp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở phỏp lý để điều chỉnh cỏc mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bỏn, cho thuờ nhà ở, thuờ kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến phỏp năm 1992 là chủ trương đỳng đắn, sỏng tạo của Đảng và Nhà nước. Trờn cơ sở đú, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thụng qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất đai năm 1988.
Trong hoạt động của Thị trường đất đai trong đú cú quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới đỏnh dấu sự đổi mới của chớnh sỏch phỏp luật đất đai, Luật đất đai 1993 đó cụ thể hoỏ Điều 18 - Hiến phỏp 1992 về quyền
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
của người sử dụng đất (Khoản 3- điều 5), theo đú cỏc quyền năng của người sử dụng đất được xỏc định, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được nhà nước giao đất cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [17], xuất phỏt từ 5 quyền này, đất đai được xỏc định là loại tài sản cú giỏ trị thụng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trờn cơ sở quy định của Luật đất đai 1993, Bộ luật dõn sự 1995 đó cụ thể hoỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất từ điều 690 đến điều 744 và cỏc hỡnh thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đụ thị phỏt triển mạnh thụng qua cỏc hỡnh thức chuyển nhượng theo cỏc “Kờnh ngầm”, trước tỡnh hỡnh đú, Chớnh phủ ban hành cỏc Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bỏn và kinh doanh nhà ở. Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đõy là văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai cú tớnh điều hành cao, trong đú quy định chi tiết thi hành phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của cỏc tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất.
Sau 5 năm thi hành Luật đất đai 1993, sự phỏt triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đũi hỏi phải cú những chớnh sỏch mới điều chỉnh cỏc quan hệ phỏp luật về đất đai, cựng với việc cần thiết phải cú cỏc quy định bổ sung, sửa đổi về khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 được Quốc hội khoỏ X thụng qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất cũng được thực hiện cỏc quyền sử dụng đất [17], theo đú cỏc Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999; Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000; Nghị định 10/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định số
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thu tiền thuế sử dụng đất, cú thể đỏnh giỏ Nghị định 17/1999/NĐ- CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vỡ nú đỏp ứng được những nhu cầu bức xỳc trong cụng tỏc quản lý sử dụng đất đai lỳc bấy giờ; Nghị định số 17 quy định cỏc thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất đó tạo lập được khung phỏp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành [7].
Đỏp ứng sự phỏt triển theo quy luật tự nhiờn về nhà - đất trong tỡnh hỡnh mới, đồng thời để tăng cường tớnh đồng bộ giữa chớnh sỏch phỏp luật, Đất đai đối với cỏc đạo luật khỏc. Quốc hội khoỏ X thụng qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai lần 2 ngày 29/6/2001.
Ngoài việc bổ sung cỏc chế định về phõn cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chớnh quyền địa phương cỏc cấp. Luật bổ sung thờm quyền bảo lónh cho cỏc chủ thể sử dụng đất tại cỏc tổ chức tớn dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định cỏc điều kiện mua nhà kốm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liờn quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai 1998, Luật đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết cỏc nguồn lợi từ đất đai thụng qua cỏc chớnh sỏch tài chớnh về đất đai như sau: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giỏ trị tăng thờm từ đất mà khụng do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”[18].
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thụng qua hỡnh thức giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18].
Để thực hiện Luật đất đai 2003, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, quy định những việc cụ thể liờn quan đến cụng tỏc quản lý Nhà nước về đất đai [9].
Tuy nhiờn cho đến nay ở nước ta chưa cú những văn bản quy định về thị trường quyền sử dụng đất núi riờng và thị trường bất động sản núi chung, nhưng tổng hợp hệ thống cỏc văn bản phỏp luật, chớnh sỏch phỏp luật đất đai hiện hành đó tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho cỏc thị trường này hoạt động [8] đú là:
- Thị trường quyền sử dụng đất được cụng nhận;
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoỏ quyền sử dụng đất cho thị trường hoạt động thụng qua việc giao đất, cho thuờ đất và Nhà nước tham gia cỏc hỡnh thức giao dịch cú yếu tố thị trường như giao đất, cho thuờ đất cú thu tiền sử dụng đất.
- Giao đất cho cỏc tổ chức kinh tế đầu tư, xõy dựng nhà ở để bỏn, cho thuờ, đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng theo dự ỏn do Chớnh phủ phờ duyệt để đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu giỏ dự ỏn cú sử dụng đất.
Cỏc khu vực của thị trường đất Việt Nam
Theo quy định của phỏp luật nước ta, chỉ khi cú quyền sử dụng cỏc loại đất mới tham gia vào giao dịch trờn thị trường đất đai. Như vậy cỏc Chủ sử dụng đất trước tiờn phải cú được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được nhà nước giao đất, cho thuờ đất hoặc cụng nhận quyền sử dụng đất (Thị trường sơ cấp); Bước tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào cỏc giao dịch dõn sự, thụng qua việc thực hiện cỏc quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn
Việc phõn định thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cỏch tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - Người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (Người sử dụng - Người sử dụng).
* Thị trường sơ cấp về đất đai:
Thị trường sơ cấp bao gồm cỏc giao dịch giữa một bờn là Nhà nước với tư cỏch là đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuờ đất đối với cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh và cỏ nhõn trong xó hội (Gọi tắt là cỏc chủ sử dụng đất) [1].
Về phớa Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của cỏc chủ sử dụng đất; Xỏc lập quyền sử dụng đất và quyền thuờ đất cho cỏc chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về phớa người sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: Cỏc hộ gia đỡnh và cỏ nhõn được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất để sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiệp; Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất làm nhà ở; Tổ chức kinh tế đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn hoặc cho thuờ; Tổ chức kinh tế đầu tư, xõy dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuờ; Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo dự ỏn do Thủ tướng Chớnh phủ quyết định.
* Thị trường thứ cấp về đất đai:
Đõy là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất của cỏc chủ sử dụng đất được phỏp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ, cho thuờ lại, thế chấp, thừa kế, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Thị trường này, về mặt phỏp lý đó được cụng nhận, tuy nhiờn quy mụ của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho cỏc chủ sử dụng đất một cỏch hợp phỏp (Cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) [1].
Số húa bởi Trung tõm Học liệu – Đại học Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn