hợp đồng"
Qua vụ án số 6 cho thấy: Hơn 500m2 đất tranh chấp là tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng. Ông Xuân chết, trong thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, bà Hồng lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên
cho bà Tánh mà không được sự đồng ý của các thừa kế của ông Xuân, hợp đồng đã sang tên trước bạ xong. Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh vì cho rằng hợp đồng này đã đăng ký đảm bảo quy định tại Điều 692 Bộ luật Dân sự, nên bác yêu cầu khởi kiện của các thừa kế của ông Xuân yêu cầu bà Tánh phải trả lại đất và buộc bà Hồng phải hoàn trả các thừa kế của ông Xuân phần tài sản của ông Xuân bằng tiền là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các thừa kế của ông Xuân vì hiện nay bà Hồng không còn tài sản gì.
Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp, chúng tôi
thấy Bộ luật này có quy định những chế định rất hay để bảo vệ quyền lợi của người kế quyền: "Mỗi người khi tham gia hợp đồng được coi như cam kết vì lợi ích của chính mình, của những người thừa kế và người được di tặng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc hợp đồng có bản chất ngược lại" (Điều 1122 Bộ luật Dân sự Pháp); "Người có quyền cũng có thể nhân danh mình kiện yêu cầu hủy bỏ những giao dịch do người có nghĩa vụ giao kết mà xâm phạm đến quyền của mình" (Điều 1167 Bộ luật Dân sự Pháp). Nếu pháp luật Việt Nam có quy định các chế định này thì với vụ án trên những người kế quyền của ông Xuân sẽ có quyền độc lập đứng ra khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh về phần di sản của ông Xuân và Tòa án bắt buộc (chưa cần xét hợp đồng giữa bà Hồng bà Tánh có đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hay chưa) mà chỉ cần căn cứ vào quyền khởi kiện của người kế quyền đã có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng và bà Tánh vô hiệu về phần tài sản của ông Xuân, buộc bà Tánh phải trả lại quyền sử dụng đất của ông Xuân cho các thừa kế của ông Xuân để chia thừa kế, như vậy, mới bảo vệ được quyền lợi của những người kế quyền của ông Xuân (là các con của ông Xuân).
Qua vụ án số 7 cho thấy: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi với ông Ngon đã hoàn thành (đã đăng ký tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, đã sang tên trước bạ), nhưng do khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Ngon, anh Lợi chưa đủ tuổi và anh Lợi không phải là chủ tài sản, nên Tòa án nhân dân tối cao xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon vô hiệu là đúng quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, trong vụ án này đặt ra một vấn đề là: sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông Ngon đã chuyển nhượng lại cho anh Trung và anh Trung cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định. Theo quy định tại Điều 138 và Điều 258 Bộ luật Dân sự 2005 thì hậu quả hợp đồng vô hiệu giữa anh Lợi và ông Ngon là anh Trung (người mua lại đất của ông Ngon) phải trả lại đất cho ông Giữ (bố anh Lợi). Như vậy, thì quyền lợi của anh Trung (với tư cách là người thứ ba ngay tình với hợp đồng ký kết giữa ông Ngon và anh Lợi) bị thiệt hại mà chưa được pháp luật Việt Nam dự trù bảo vệ.
Kiến nghị hoàn thiện: Nghiên cứu Bộ luật Dân sự Pháp, có thể thấy
Điều 1165 Bộ luật này đã quy định một nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người thứ ba rất hợp lý là:"Hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên giao kết, không được gây thiệt hại cho người thứ ba và chỉ được mang lại lợi ích cho người thứ ba trong trường hợp quy định tại Điều 1121" và Điều 1121: "Một người cũng có thể cam kết vì lợi ích của người thứ ba, nếu đó là điều kiện của một bên cam kết vì lợi ích của chính mình hoặc là điều kiện của việc tặng cho tài sản cho người khác. Người đã đưa ra cam kết vì lợi ích của người thứ ba không thể rút lại cam kết, nếu người thứ ba đã tuyên bố chấp nhận hưởng lợi ích từ việc thực hiện đó". Nếu pháp luật Việt Nam có chế định này thì quyền lợi của người thứ ba mua bán ngay tình (anh Trung) mới được đảm bảo, tức là anh Trung không phải trả lại đất cho ông Giữ.
KẾT LUẬN
Việc chiếm giữ, sử dụng đất nhằm phục vụ cho lợi ích của mình là nhu cầu cấp thiết của con người. Để thỏa mãn nhu cầu này, con người ngoài việc chiếm hữu ban đầu, phải thông qua giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (bản chất là chuyển quyền sở hữu đất) để đạt được sự chiếm giữ, sử dụng, khai thác đất. Tuy nhiên, không phải bất cứ chế độ xã hội nào thông qua các quy định của pháp luật cũng tạo những bảo đảm tốt nhất để giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát triển, ví dụ: pháp luật Việt Nam trước ngày 15/10/1993 (khi có Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993) nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
Ngày nay, nước ta đang bước vào thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai chính thức được thừa nhận là một loại hàng hóa - hàng hóa đặc biệt, hơn bao giờ hết giao dịch chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Do giá trị đất đai thường có biến đổi nhanh, biên độ biến đổi lớn, nên mặc dù đã tham gia ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nhưng một trong các bên tham gia giao dịch thường tìm mọi lý do để hủy bỏ giao dịch nhằm trục lợi. Trong khi đó, do qui định của pháp luật nước ta về "Hiệu
lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" còn nhiều bất cập, nên khi áp dụng
pháp luật vào giải quyết các tranh chấp trong thực tế, Tòa án thường phán quyết theo kiểu "bỏ chung vào một rọ" là hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Kiểu phán quyết như trên đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi cho các chủ thể có liên quan, làm xáo trộn các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của xã hội.
Thấy được sự bất cập như trên của pháp luật, tuy nhiên, do khả năng nghiên cứu còn hạn chế và bó hẹp về mặt thời gian, nên trong phạm vi luận văn này, học viên mới chỉ dừng lại ở việc nêu ra những vụ án cụ thể mà Tòa
án đã giải quyết trong thực tế, để chỉ ra sự chưa hoàn thiện, bất cập của chế định "Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất" trong pháp luật Việt Nam hiện nay và phần nào đưa ra một số những kiến nghị sửa đổi, bổ sung mà chưa thể đưa ra được những sửa đổi, bổ sung có tính chất toàn diện, triệt để. Vì vậy, học viên rất mong các thầy, cô giáo và những người quan tâm đến vấn đề này phê bình, đóng góp ý kiến để học viên hoàn thiện đề tài này.
Hoàn thành luận văn này học viên xin chân thành cám ơn TS. Ngô Huy Cương đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu.