CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Xem xét "Phạm vi và mức độ ảnh hưởng" của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là xét đến những nội dung sau: (1) Nghĩa vụ của người thụ trái trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; (2) Khi có tranh chấp về các điều khoản trong hợp đồng thì phải giải thích nghĩa vụ của từng người như thế nào; (3) nghĩa vụ từ hợp đồng đó ràng buộc những ai ngoài người thụ trái, nhất là khi hợp đồng bị hủy bỏ (đây là vấn đề hiệu lực tương đối của nghĩa vụ).
2.3.1. Về "nghĩa vụ của người thụ trái" trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam quy định người thụ trái trong hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng có nghĩa vụ thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng đã ký kết theo các nguyên tắc:
1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thanh toán và các thỏa thuận khác; 2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau; 3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác [7, Điều 412].
Tuy nhiên, Điều 405 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc do pháp luật có quy định khác" và Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005 quy định "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai". Như vậy, theo quy định của pháp luật nước ta thì mặc dù người thụ trái có nghĩa vụ thực hiện nghiêm chỉnh hợp đồng đã ký kết (Điều 4120, nhưng khi họ vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thì họ sẽ chỉ bị xử lý khi hợp đồng đó được ký kết hợp pháp (nếu là một hợp đồng nói chung) hoặc là khi hợp đồng đó phải tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất).
2.3.1.2. Sự bất cập
Do quy định về nghĩa vụ của người thụ trái như trên, nên hiện nay các Tòa án ở nước ta khi xem xét hiệu lực của một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu hợp đồng chưa tiến đến bước cuối cùng là đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì Toà án đều tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hậu quả của hợp đồng này là:
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác
lập; 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường [7, Điều 137]. Thực tế, do tập quán mua bán trong nhân dân, do sự "nhiêu khê" khi làm thủ tục đăng ký, sang tên trước bạ, nên hầu hết các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đều chưa tiến đến bước cuối cùng, mặc dù quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng đã được các bên thực hiện xong từ lâu, bên nhận chuyển quyền đã vào xây dựng nhà kiên cố và sử dụng ổn định từ lâu; như vậy, quy định như trên của pháp luật sẽ là cơ hội để người thụ trái lợi dụng dựa vào để phá bỏ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhằm trục lợi.