2.3.3.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay
Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 cũng đã có các chế định bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, đó là:
1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này. 2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định này bị hủy, sửa [7, Điều 138].
"Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu [7,Điều 257].
Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản, nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa" [7,Điều 258].
2.3.3.2. Sự bất cập
Tuy đã có quy định về "Hiệu lực tương đối" của hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của những người không trực tiếp tham gia giao kết hợp đồng nhưng có quyền và nghĩa vụ liên quan, nhưng quy định của pháp luật Việt Nam còn chưa đủ để bảo vệ quyền lợi của những người này trong một số trường hợp sau:
Pháp luật Việt Nam chưa quy định về ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp đồng đến người kế quyền
Vụ án 6: Bà Phạm Thị Hồng và ông Hồ Thanh Xuân có 2 người con
chung là Hồ Như Hải và Hồ Kim Yến. Ngày 23/5/1993 ông Xuân chết do tai nạn giao thông, không để lại di chúc. Tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng là ngôi nhà cấp 4 được xây dựng trên khu đất có diện tích 515m2
tọa lạc tại 20/8 ấp Bình Đường 2, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Ngày 28/02/2000 bà Hồng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất trên và ngày 29/02/2000 bà Hồng thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất cho bà Trần Thị Tánh, bà Tánh đã vào xây dựng nhà trên diện tích 257m2
, phần đất còn lại bỏ trống, ngày 14/4/2000 bà Tánh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ khu đất.
Ngày 16/02/2001 cụ Lê, ông Hải và bà Yến khởi kiện yêu cầu chia thừa kế di sản của ông Xuân. Ông Xuân có cha là cụ Hồ Văn Lo (chết năm 1998), mẹ là cụ Lê Thị Lê, vợ chồng cụ Lo có 4 người con chung là Hồ Thị Thanh Hằng, Hồ Thị Thanh Lệ, Hồ Thanh Quan, Hồ Thanh Xuân. Ngoài ra,
cụ Lo còn có vợ kế là cụ Trần Thị Ren sinh được 3 người con chung là Hồ Thị Thanh Diễm, Hồ Thị Thanh Nga và Hồ Thị Thanh Hoa.
Bị đơn bà Hồng đồng ý chia thừa kế di sản của ông Xuân nhưng đề nghị chia bằng giá trị vì trên thực tế bà đã chuyển nhượng toàn bộ nhà đất của bà và di sản của ông Xuân cho bà Tánh.
Phía bà Tánh đề nghị thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vì hợp đồng đã hoàn thành. Nếu phải chia di sản của ông Xuân thì bà đồng ý để bà Hồng chuộc lại 257m2
đất theo giá thị trường.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 20/2007/DSST ngày 02/10/2007, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương nhận định: Việc bà Hồng tự định đoạt ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho bà Trần Thị Tánh khi chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế khác là gây thiệt hại đến quyền lợi của các đồng thừa kế. Khi các bên đang có tranh chấp về thừa kế, Tòa án nhân dân huyện Dĩ An đã có Công văn số 09/CVTA ngày 09/3/2000 đề nghị Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương dừng việc chuyển nhượng đất giữa bà Hồng với bà Tánh, nhưng Ủy ban nhân dân thị trấn Dĩ An vẫn cho phép việc chuyển nhượng và sang tên cho bà Tánh là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình điều tra vụ án bà Hồng vẫn yêu cầu được tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Tánh đối với phần đất của mình và phần mình được hưởng thừa kế từ ông Xuân. Xét thấy sự tự nguyện này không trái pháp luật, nghĩ nên chấp nhận, từ nhận định trên Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định:
Chấp nhận yêu cầu khởi kiện chia thừa kế di sản của ông Xuân... Hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Hồng và bà Trần Thị Tánh đối với diện tích 253,3m2
đất...Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Hồng và bà Trần Thị Tánh đối với diện tích 256,7m2
Ngày 09/10/2007 bà Tánh kháng cáo yêu cầu thực hiện toàn bộ hợp đồng. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 79/2008/DSPT ngày 13/3/2008, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã nhận định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, bà Tánh đã thanh toán đầy đủ theo hợp đồng cho bà Hồng, bà Tánh đã được Ủy ban nhân dân huyện Dĩ An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà Tánh và các con cũng đã xây dựng nhà, các công trình trên đất và đã sử dụng ổn định, nên không có căn cứ để xem xét tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ nhận định trên Tòa án cấp phúc thẩm quyết định: Công nhận toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng với bà Tánh; phần di sản của ông Xuân là 1/2 diện tích đất, nhưng bà Hồng đã bán cho bà Tánh, nên buộc bà Hồng phải hoàn lại bằng tiền để chia thừa kế cho các thừa kế của ông Xuân.
Nhận xét: Hơn 500m2
đất là tài sản chung của vợ chồng ông Xuân, bà Hồng, ông Xuân chết, trong thời gian còn thời hiệu khởi kiện chia thừa kế, nhưng bà Hồng đã lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho bà Tánh mà không được sự đồng ý của các thừa kế của ông Xuân là vi phạm quyền định đoạt tài sản của người khác, vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, về nguyên tắc diện tích đất của ông Xuân bị bà Hồng chuyển nhượng cho bà Tánh thì phải tuyên phần hợp đồng này vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối), bà Tánh phải trả lại cho các thừa kế của ông Xuân diện tích đất là di sản của ông Xuân, để chia thừa kế. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy phần hợp đồng mà bà Hồng chuyển nhượng đất thuộc di sản của ông Xuân cho bà Tánh, buộc bà Tánh phải trả lại đất cho các thừa kế của ông Xuân là phù hợp với nguyên tắc xác định hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu. Tòa án cấp phúc thẩm do áp dụng máy móc quy định của Điều 692 Bộ luật Dân sự:"việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai", để cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồng và bà Tánh đã đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, bà Tánh đã sử dụng ổn định lâu dài mà công nhận hợp đồng chuyển nhượng này vi phạm nguyên tắc xác định hợp đồng vô hiệu và làm ảnh hưởng đến quyền của các thừa kế của ông Xuân là được chia thừa kế bằng diện tích đất và các thừa kế của ông Xuân còn có nguy cơ bị mất trắng quyền lợi vì Tòa án buộc bà Hồng phải trả lại bằng tiền để chia thừa kế, mà việc đòi được tiền của bà Hồng để chia thừa kế là việc làm khó khăn, chưa kể hiện nay bà Hồng không còn tài sản gì. Như vậy, do quy định bất cập của Điều 692 và việc Bộ luật Dân sự nước ta chưa có quy định cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi của người kế quyền, nên Tòa án các cấp vận dụng tùy tiện và cuối cùng thì quyền lợi của người kế quyền của ông Xuân đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Pháp luật Việt Nam quy định chưa đầy đủ ảnh hưởng của nghĩa vụ từ hợp đồng đến người thứ ba
Vụ án 7: Tại đơn khởi kiện ngày 10/02/2001 và trình bày bổ sung
trong quá trình tố tụng, ông Nguyễn Văn Giữ cho rằng: Ngày 14/11/1994 ông được chính quyền địa phương cử làm tổ trưởng (đại diện các hộ trong thôn) đứng ra vay tiền của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau để nạo vét kênh thủy lợi. Để vay được tiền ông đã phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông cho Ngân hàng và được cho vay 20.000.000 đồng. Sau khi vay được tiền, chính quyền địa phương chỉ đạo ông giao cho các hộ dân trong thôn 11.600.000 đồng, số còn lại 11.400.000 đồng ông sử dụng.
Ngày 04/11/1995 trong lúc ông đi vắng, thì ông Huỳnh Lý Hận và ông Phạm Công Chí đại diện chính quyền địa phương đã tổ chức kê biên tài sản nhà đất của vợ chồng ông và buộc con trai ông mới 15 tuổi phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Ngon lấy tiền trả nợ cho ngân hàng. Sau đó ông mới biết việc phát mại đất của ông trả nợ cho ngân hàng không phải do ngân hàng thực hiện mà do ông Chí, ông Ngon, ông Hận tự thực hiện; hơn nữa, con ông không phải chủ tài sản và khi ký hợp đồng thì chưa đến tuổi thành
niên, nên nay ông khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Ngon. Khoản tiền vay ngân hàng ông sẽ trả ngân hàng.
Ông Nguyễn Văn Ngon thì cho rằng: thừa nhận diện tích đất tranh chấp có nguồn gốc là của vợ chồng ông Giữ, bà Út nhưng vợ chồng ông Giữ đã thế chấp để vay tiền ngân hàng; do không có tiền trả ngân hàng, nên vợ chồng ông Giữ đã bỏ trốn. Ngân hàng cùng với cán bộ thôn thông báo ai có tiền trả nợ ngân hàng thì ngân hàng sẽ làm thủ tục bàn giao đất cho, nên ông đã trả đủ gốc và lãi cho ngân hàng, nên được ngân hàng và cán bộ thôn giúp làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông, do vợ chồng ông Giữ đã bỏ trốn, nên ông cũng đã yêu cầu anh Lợi, con ông Giữ ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Theo ông Ngon số tiền ông bỏ ra mua đất của vợ chồng ông Giữ lúc đó, ông có thể mua được diện tích đất khác tốt hơn, nhưng vì vợ chồng ông Giữ sợ không dám về, nên có nhắn tin nhờ ông mua hộ để trả nợ cho ngân hàng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông Giữ, ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau đó ông đã chuyển nhượng lại cho anh Trung và anh Trung cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Giữ.
Bà Út (vợ ông Giữ) và anh Lợi (con ông Giữ) trình bày khi nhận được thông báo của chính quyền địa phương đến kê biên phát mại tài sản gia đình không đồng ý, nhưng vì bị ép buộc nên anh Lợi có ký giấy chuyển nhượng đất cho ông Ngon, nhưng không có nhận tiền mà ông Ngon tự đến ngân hàng thanh toán nợ.
Ông Hận và ông Trí trình bày do vợ chồng ông Giữ vay tiền ngân hàng đến hạn không thanh toán mà bỏ trốn, nên chính quyền địa phương cùng Ngân hàng đến kê biên tài sản của gia đình ông Giữ để đảm bảo trả nợ cho ngân hàng, sau đó anh Lợi nhất trí đại diện cha, mẹ ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Ngon, các ông chỉ đại diện chứng kiến.
Đại diện ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn- chi nhánh huyện Cái Nước trình bày: Trước đây, ông Giữ có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền của Ngân hàng, đến hạn ông Giữ không trả vốn, lãi và còn bỏ đi đâu không rõ, nên Ngân hàng có nhờ chính quyền địa phương đến động viên anh Lợi con ông Giữ ký vào biên bản rồi phát mại đất, ông Ngon trúng giá đã mua.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 226/DSST ngày 12/9/2003, Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau đã quyết định:
Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn Lợi và ông Nguyễn Văn Ngon.
Buộc ông Nguyễn Văn Ngon và anh Trần Minh Trung phải trả toàn bộ diện tích 26.900 m2 đất cho ông Nguyễn Văn Giữ (có tứ cận kèm theo).
Buộc ông Giữ phải trả lại số vàng đã nhận của ông Ngon; ông Giữ phải trả cho anh trung tiền anh trung đã đầu tư vào đất.
Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R689561 ngày 04-12- 2000 và quyết định số 78 ngày 21-04-1999 của ủy ban nhân dân huyện Cái Nước về việc cấp quyền sử dụng đất cho anh Trung. Đề nghị Phòng kinh tế của ủy ban nhân dân huyện Cái Nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Giữ theo bản án khi có hiệu lực pháp luật.
Ngày 25-09-2003 ông Giữ và anh Lợi kháng cáo không đồng ý trả anh Trung tiền anh Trung đã đầu tư vào đất, yêu cầu ông Ngon và anh Trung phải trả ông tiền mất thu nhập và yêu cầu xử lý hình sự ông Hận, ông Chí, ông Ngon và anh Trung.
Ngày 25, 26 tháng 9 năm 2003 anh Trung và ông Ngon kháng cáo không đồng ý hủy hợp đồng
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 21/DSPT ngày 16/02/2004, Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã quyết định sửa án sơ thẩm như sau: Bác yêu cầu của ông
Giữ kiện đòi đất đối với ông Ngon, giữ y hiện trạng đất cho anh Trung quản lý, sử dụng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh Trung đã được cấp.
Sau xét xử phúc thẩm, ông Giữ khiếu nại
Tại Quyết định số 14/2007/DS-KN ngày 13/02/2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đề nghị Hội đồng giám đốc thẩm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy án sơ, phúc thẩm giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định: Việc cán bộ chính quyền ấp đứng ra kê biên tài sản của vợ chồng ông Giữ là sai và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Lợi và ông Ngon là vô hiệu vì anh Lợi còn vị thành niên và vợ chồng ông Giữ không ký tên vào hợp đồng; Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh Lợi và ông