VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận dưới chín hình thức sau: (1) chuyển đổi; (2) chuyển nhượng; (3) cho thuê; (4) cho thuê lại; (5) thừa kế; (6) tặng cho; (7) góp vốn; (8) thế chấp (9) bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo qui định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai" [7, Điều 693].
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp Luật Đất đai
[7, Điều 697].
"Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [7, Điều 703].
"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [7, Điều 722].
"Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp" [7, Điều 715].
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [7, Điều 727].
"Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [7, Điều 733].
Có thể thấy, trong pháp luật Việt Nam chế định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất đã được qui định tương đối đầy đủ ở hai khía cạnh là:
"điều kiện có hiệu lực của hợp đồng" và "thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng", còn ở khía cạnh "phạm vi và mức độ ảnh hưởng của hợp đồng" thì
qui định còn mờ nhạt, chưa đầy đủ và chưa chặt chẽ, dẫn đến việc áp dụng pháp luật tùy tiện, lúng túng trong thực tế. Trong chương này chúng tôi sẽ tập hợp và nêu lên các qui định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất (thể hiện qua ba nội dung "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng", "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "Phạm vi và mức độ" ảnh hưởng); chỉ ra sự bất cập của pháp luật Việt Nam thông qua việc nêu ra những vụ án xảy ra trong thực tế và phán quyết của Tòa án.