4. KẾT QUẢ NGHIấN CỨU VÀ THẢO LUẬN 1 Khỏi quỏt ủiều kiện tự nhiờn quận Long Biờn, thành phố Hà Nộ
4.6.3. Nguyờn nhõn
a. Về chớnh sỏch phỏp luật:
- Do việc gộp tất cả cỏc giao dịch vào một bảng giỏ, chưa phự hợp với nội dung kinh tế của từng trường hợp: ủối với những trường hợp chuyển quyền sử dụng ủất như: giao ủất cho doanh nghiệp, thu hồi ủất và bồi thường hỗ trợ, xỏc ủịnh lại giỏ trị khi doanh nghiệp cổ phần húa với những trường hợp khụng thay ủổi quyền sử dụng ủất như: thu thuế ủất hàng năm, thuế lệ phớ trước bạ, tiền thuờ ủất, xỏc ủịnh giỏ trị quyền sử dụng ủất khi nhà nước giao ủất.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...90 - Hiện nay chưa cú quy ủịnh cụ thể về trỡnh tự, thủ tục xỏc ủịnh giỏ ủất phự hợp với giỏ thị trường, Nghị ủịnh 69/2009/Nð-CP mới ủược ban hành cũng chưa cú quy ủịnh về cơ chế ủịnh giỏ ủất theo giỏ thị trường, khụng nờu ủược cơ sở ủể xỏc ủịnh theo giỏ thị trường. Do ủú, xỏc ủịnh giỏ sỏt thị trường trong ủiều kiện bỡnh thường là hết sức khú khăn nhất là giỏ ủất trờn thị trường hiện nay là “giỏ ảo”, thị trường ủất ủai diễn biến một cỏch bất bỡnh thường. Mặc dự Nghị ủịnh 17/2006/Nð-CP của Chớnh phủ bổ sung sửa ủổi cho phộp UBND cấp tỉnh cú thể linh hoạt ủiều chỉnh mức giỏ ủất ủể phự hợp với giỏ thực tế trờn thị trường, nhưng nú thực sự khụng phỏt huy ủược hiệu quả như mong muốn.
+ Do chưa cú quy ủịnh cụ thể về quy trỡnh xỏc ủịnh giỏ ủất nờn mỗi ủịa phương cấp tỉnh ủưa ra cỏch giải quyết khỏc nhau, ủại số cỏc trường hợp ủều cú biểu hiện nặng về ỏp ủặt giỏ ủất theo quyết ủịnh hành chớnh, thiếu phự hợp với cỏc quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại hầu hết cỏc dự ỏn ủều chưa ủạt ủược tớnh ủồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi ủất về giỏ ủất ỏp dụng ủể tớnh bồi thường, hỗ trợ tỏi ủịnh cư.
+ Phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất theo quy ủịnh tại Nghị ủịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất, Nghị ủịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh phủ chỉ là ỏp dụng ủịnh giỏ ủối với từng thửa ủất, khụng thể ỏp dụng cho một quỹ ủất tại ủịa phương.
+ Cơ chế về giao ủất, thu hồi ủất và tự nhận chuyển nhượng là chưa hợp
lý. Vớ dụ: ủối với doanh nghiờp tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ủất (nhất là ủối với những trường hợp xó hội hoỏ về giỏo dục – ủào tạo) thỡ phải trả tiền giỏ cao trong khi cỏc doanh nghiệp ủược nhà nước giao ủất ủối với những trường hợp xó hội hoỏ thỡ ủược miễn tiền sử dụng ủất.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...91 ủược xõy dựng nhưng vẫn cũn sự chồng chộo giữa cỏc quy ủịnh về hoạt ủộng dịch vụ ủịnh giỏ ủất theo Phỏp lệnh về giỏ (do Bộ Tài chớnh quản lý) và hoạt ủộng dịch vụ ủịnh giỏ bất ủộng sản (bao gồm cả về giỏ ủất) theo Luật kinh doanh bất ủộng sản (do Bộ xõy dựng quản lý). Việc phõn cụng trỏch nhiệm trong quản lý, ủịnh giỏ ủất khụng thống nhất, tập trung một ủầu mối: trước năm 2009, Chớnh phủ giao cho Bộ Tài chớnh toàn bộ nhiệm vụ quản lý về ủịnh giỏ bao gồm cả ủịnh giỏ ủất ủể xõy dựng hệ thống giỏ ủất của nhà nước và quản lý hoạt ủộng dịch vụ tư vấn ủịnh giỏ ủất trờn thị trường. Từ năm 2009, Chớnh phủ ủó thay ủổi lại việc giao nhiệm vụ quản lý giỏ ủất, Bộ Tài nguyờn và Mụi trường ủược giao nhiệm vụ quản về ủịnh giỏ ủể xõy dựng hệ thống giỏ ủất của nhà nước và Bộ Tài chớnh tiếp tục ủược giao nhiệm vụ quản lý hoạt ủộng dịch vụ tư vấn ủịnh giỏ ủất trờn thị trường.
b. Về tổ chức thực hiện:
-Cỏch xõy dựng bảng giỏ ủất hàng năm của ủịa phương và cỏch xỏc ủịnh giỏ ủất ủể bồi thường, hỗ trợ giải phúng mặt bằng, thu tiền sử dụng ủất... là một.
-Do ủào cụng tỏc ủào tạo: Hiện nay cụng tỏc ủào tạo ủội ngũ cỏn ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ chưa theo một hệ thống chuẩn. Lực lượng này cũn mỏng và yếu trỡnh ủộ, chuyờn mụn..
Ngoài ra cũn do sự thiếu trỏch nhiệm, yếu kộm của cỏn bộ trong ngành Tài nguyờn - Mụi trường như: mặc dự phỏp luật cú quy ủịnh khỏ cụ thể quy trỡnh ủiều tra, khảo sỏt giỏ ủất trờn thị trường ủể xõy dựng bảng giỏ ủất của Nhà nước do UBND cấp tỉnh quy ủịnh và cụng bố hàng năm. Nhưng thực tế cho thấy việc ủiều tra khảo sỏt trờn thị trường chưa ủược thực hiện ủỳng, khỏch quan và ủầy ủủ hoặc do quyết ủịnh chủ quan của lónh ủạo ủịa phương. Do ủú dữ liệu về giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng ủất trờn thị trường cú ủộ chớnh xỏc khụng cao.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...92
4.6.4. Giải phỏp nhằm nõng cao năng lực quản lý nhà nước về giỏ ủất qua
nghiờn cứu thực tế tại ủịa bàn quận Long Biờn, thành phố Hà Nội
Xuất phỏt từ thực tiễn và những nguyờn nhõn trờn, chỳng tụi ủề xuất một số giải phỏp nhằm nõng cao năng lực quản lý nhà nước về giỏ ủất như sau:
Thứ nhất, ban hành một Nghị ủịnh mới quy ủịnh về giỏ ủất thay thế cho cỏc văn bản hiện hành, trong ủú cú quy ủịnh những nội dung sau:
a. Phạm vi ỏp dụng giỏ ủất do UBND tỉnh, thành phố ban hành chỉ ỏp dụng ủối với cỏc trường hợp: thu tiền sử dụng ủất, tiền thuờ ủất, lệ phớ trước bạ, xỏc ủịnh giỏ trị tài sản khi nhà nước giao ủất vỡ ủõy là cỏc trường hợp khụng phải chuyển quyền sử dụng ủất từ người sử dụng ủất này sang người khỏc, cho nhà nước và ngược lại.
b. Trường hợp bồi thường, thu tiền sử dụng ủất, cổ phần hoỏ doanh nghiệp nhà nước, lựa chọn hỡnh thức giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất khụng dựa vào bảng giỏ của ủịa phương mà phải ỏp dụng ủịnh giỏ ủất tại thời ủiểm giao ủất, bồi thường, cổ phần hoỏ. Vỡ cỏc trường hợp này là chuyển quyền sử dụng ủất nờn giỏ ủất phải sỏt với giỏ thị trường ủể bồi thường, thu tiền.... Vấn ủề này ủó ủược quy ủịnh tại Nghị ủịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 và Nghị ủịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chớnh phủ nhưng cỏc ủịa phương vẫn ỏp dụng theo khung giỏ ủất do ủịa phương ban hành ủối với tất cả cỏc trường hợp. Việc thực hiện ủịnh giỏ ủất ủối với cỏc trường hợp cú chuyển quyền sử dụng ủất trờn cơ sở cỏc doanh nghiệp, cỏc tổ chức ủịnh giỏ.
c. Cú hướng dẫn về quy trỡnh kỹ thuật ủịnh giỏ ủất phự hợp với thị trường theo tiờu chuẩn ủịnh giỏ của Việt Nam và quốc tế và cú hướng dẫn cụ thể về ủịnh giỏ quỹ ủất ở ủịa phương. Trong thời gian chưa sửa ủổi, bổ sung Luật ủất ủai, thẩm quyền quy ủịnh về phương phỏp ủịnh giỏ ủất vẫn thuộc về Chớnh phủ, nhưng Chớnh phủ cú thể quy ủịnh về quy trỡnh thực hiện thẩm quyền này dựa trờn nguyờn tắc giao cho hiệp hội ủịnh giỏ nghiờn cứu ủịnh giỏ ủề xuất phương phỏp ủịnh giỏ hợp chuẩn quốc tế.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...93
Thứ hai, xõy dựng hệ thống thụng tin mở - Ngõn hàng dữ liệu về ủất ủai
và BðS ủỏp ứng cho tất cả cỏc tổ chức, cụng dõn cú nhu cầu về giao dịch BðS và việc quản lý BðS của cỏc cơ quan nhà nước. Nhà nước phải mua thụng tin, khi xõy dựng giỏ ủất thỡ mới sỏt trờn thị trường. Cú như vậy bảng giỏ ủất ủịa phương xõy dựng mới sỏt với giỏ thị trường và cú tỏc dụng thực tiễn.
Thứ ba, giỏ ủất hỡnh thành theo tư vấn giỏ ủất trờn thị trường: cỏc tổ chức cú ủủ ủiều kiện, năng lực và ủược phộp hoạt ủộng dịch vụ tư vấn giỏ ủất. Giỏ ủất ủược xỏc ủịnh theo tư vấn giỏ ủất ủược trỡnh lờn Hội ủồng thẩm ủịnh giỏ ủất tỉnh, thành phố ủể quyết ủịnh về giỏ ủất.
Thứ tư, cần sửa ủổi phương phỏp và giỏo trỡnh dạy về ủào tạo chuyờn gia về ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ theo tiờu chuẩn quốc tế nhưng phự hợp với ủiều kiện hoàn cảnh ở nước ta. Vỡ hiện nay, việc ủào tạo về ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ ở cỏc trường ủại học, Bộ Tài chớnh, Bộ Xõy dựng, Bộ Tài nguyờn – Mụi trường là khỏc nhau.
Thứ năm, nõng cao năng lực ủịnh giỏ ủất của cỏc tổ chức ủịnh giỏ tài sản,
bất ủộng sản trờn cỏc mặt như sau:
- Về năng lực phỏp lý: cơ quan ủịnh giỏ phải hoàn toàn chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật những quyết ủịnh về mức giỏ mà mỡnh ủưa ra; ủồng thời phải ủền bự thiệt hại cho người yờu cầu ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ nếu khụng phự hợp với quy ủịnh của phỏp luật hiện hành.
- Về năng lực chuyờn mụn: ủể tổ chức ủịnh giỏ ủất hoạt ủộng cú hiệu quả, ủũi hỏi phải cú ủội ngũ chuyờn gia ủịnh giỏ thành thạo về nghiệp vụ; việc ủịnh giỏ ủũi hỏi những người làm cụng tỏc này vừa cú chuyờn mụn sõu, vừa phải cú kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ủộng KT-XH. Do ủú Nhà nước cần phải chỳ trọng về ủào tạo chuyờn gia tư vấn, ủịnh giỏ ủất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyờn mụn về ủịnh giỏ ủất cho ủội ngũ ủang thực hiện cụng tỏc này và cho giỏo viờn giảng dạy ở cỏc trường ủại học.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...94
Thứ sỏu, về tổ chức phõn cụng lại cỏc chức năng quản lý nhà nước, quản
lý về ủịnh giỏ ủất, tài sản thống nhất một ủầu mối. Bỏ thẩm ủịnh giỏ, cấp chứng chỉ thẩm ủịnh giỏ vỡ thẩm ủịnh giỏ khụng phải của tổ chức ủịnh giỏ mà là do Hội ủồng thẩm ủịnh giỏ ở ủịa phương.
Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nụng nghiệp ...95