Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục của cả nước; là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng của đất nước.
Với hơn 100 viện nghiên cứu ở cả hai trung tâm Khoa học tự nhiên và Khoa học xã hội & nhân văn quốc gia, ở các học viện và các bộ, các ngành, Hà Nội là nơi hội tụ nhân tài của cả nước. Phần lớn các chuyên gia đầu ngành đang công tác, nghiên cứu khoa học và giảng dạy ở thủ đô. Có thể nói, đây là nguồn tài nguyên qúy giá, một lợi thế nhất trong cả nước về nhu cầu hợp tác khoa học kỹ thuật với các nước và các địa phương khác trong cả nước.
Hà Nội là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế, là động lực của vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Vai trò của Hà Nội trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và trong nền kinh tế quốc dân ngày một nâng cao. GDP năm 2004 của thành phố chiếm 8,43% GDP cả nước.
Bảng 2.1:Một số chỉ tiêu chủ yếu cả nƣớc và một số thành phố năm 2004.
Chỉ tiêu ĐVT Toàn quốc Hà Nội HCM TP
Hải Phòng
Đà Nẵng Dân số trung bình nghìn người 82.069,8 3.082,8 6.063,0 1.772,5 763,3 LĐ đang làm việc trong
khu vực Nhà nước nghìn người 4.141,9 504,8 133,2 111,4 … GDP (tính theo giá 1994) Tỷ
đồng 362.092 30.526 79.121 12.521,5 9.564,4
Tỷ trọng % 100 8,43 21,85 3,46 2,64
GDP bình quân đầu
người (giá hiện hành) Tr.đ 8,69 18,2 21,7 10,01 12,5 Số máy điện thoại/100dân Cái … 35,4 … 14,6 14,6 Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004.
Trong nhiều năm gần đây, kinh tế thành phố duy trì được tốc độ tăng trưởng cao và khá ổn định, cao hơn so với mức bình quân chung của cả nước. Hạ tầng kỹ thuật được tăng cường, thành phố từng bước được cải tạo và xây dựng theo hướng hiện đại. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có bước cải thiện rõ rệt. Nếu như năm 2000 GDP đầu người của thành phố đạt 11,4 triệu đồng, thì đến năm 2004 đạt 18,2 triệu đồng, gấp 1,6 lần. Vốn đầu tư năm xã hội/đầu người năm 2004 gấp 1,62 lần so với năm 2000, số máy điện thoại/100 dân gấp 2 lần…
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu các năm 2000 - 2004.
Chỉ tiêu ĐVT 2000 2001 2002 2003 2004
Dân số trung bình Nghìn
người 2756,3 2839,4 2926,6 3007,5 3082,8
Tỷ lệ tăng dân số %o 25,41 30,15 30,71 27,64 25,04
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên %o 10,87 10,79 10,56 12,47 12,21
GDP đầu người (giá hiện
hành) Tr.đ 11,4 12,6 14,3 16,3 18,2
Tốc độ tăng % - 10,53 13,49 13,99 11,66
Vốn đầu tư xã hội/đầu người 1.000 đ 5.597 6.381,6 7.580,5 8.298,3 9.082,7 Vốn đầu tư cơ sở hạ tầng địa
phương/đầu người 1.000 đ 278,1 292,9 450,3 498,4 531,6
Số máy điện thoại/100 dân Cái 17,1 21,3 24,5 29,4 35,4
Với diện tích bằng 0,28% diện tích đất của cả nước. Tính tới nay Hà Nội gồm 9 quận nội thành chiếm 19,4% diện tích và 62,5% dân số thành phố, 5 huyện ngoại thành chiếm 80,6% diện tích và 37,5% dân số.
Mật độ dân Hà Nội cao gần gấp 12 lần so với mức trung bình của cả nước, gần gấp đôi mật độ dân số của vùng đồng bằng sông Hồng và là thành phố có mật độ dân cao nhất cả nước. Mật độ dân cư Hà Nội toàn thành năm 2004 là 3.386 người/km2, dân cư phân bố không đều giữa các lãnh thổ hành chính và giữa các vùng sinh thái; mật độ trung bình nội thành 10.910 người/km2, ở ngoại thành là 1.573 người/km2. Sự tăng dân số của Hà Nội chủ yếu do tăng cơ học.
Bảng 2.3: Diện tích - dân số - đơn vị hành chính Hà Nội đến 31/12/2004
Đơn vị Diện tích (km2) Dân số (1000người) Mật độ dân (người/km2 ) Đơn vị hành chính Phường, xã Thị trấn Toàn thành 920,97 3118,2 3.386 224 5 Nội thành 178,78 1950,5 10.910 125 0 1 Quận Ba Đình 9,25 228,5 24.703 12 - 2 Quận Tây Hồ 24,00 106,7 4.446 8 -
3 Quận Hoàn Kiếm 5,29 179,4 33.913 18 -
4 Quận Hai Bà
Trưng 10,09 308,3 30.555 20 -
5 Quận Đống Đa 9,96 369,6 37.108 21 -
6 Quận Thanh Xuân 9,11 193,2 21.207 11 -
7 Quận Cầu Giấy 12,04 165 13.704 7 -
8 Quận Hoàng Mai 39,51 221 5.594 14 -
Ngoại thành 742,19 1.167,7 1573 99 5
10 Huyện Sóc Sơn 306,51 261,8 854 25 1
11 Huyện Đông Anh 182,30 283,0 1.552 23 1
12 Huyện Gia Lâm 114,79 208,4 1.815 21 1
13 Huyện Từ Liêm 75,32 253,3 3.363 15 1
14 Huyện Thanh Trì 63,27 161,2 2.548 15 1
2.2 Thực Trạng Hoạt Động Thị Trƣờng Bất Động Sản Hà Nội. 2.2.1 Giai đoạn trƣớc 1993
Bối cảnh:
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc nhiều loại chủ sở hữu. Thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường BĐS. Ở nước ta, Hiến pháp 1946 không đặt đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1959 (Điều 12) xác định ruộng đất thuộc sở hữu của nông dân, đất hoang thuộc sở hữu toàn dân. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, dần dần hình thành sở hữu tập thể về ruộng đất. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng qũy ruộng đất của nông dân (miền Bắc).
Những cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 đã có những chuyển biến to lớn.
Trong khi đó, các loại đất khác, đặc biệt là đất ở (thổ cư) tại khu vực đô thị và nông thôn đều không có động thái mới gì về mặt luật pháp ở tầm Hiến pháp cho đến những năm 1979. Theo đó nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì đất ở của ngôi nhà đó đương nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà nước; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở của ngôi nhà đó và nhà ở đều thuộc sở hữu của người thừa kế theo quy định của Luật thừa kế. Nghĩa là, cho đến năm 1979, theo Hiến pháp năm 1959, chỉ đất hoang mới là loại đất thuộc sở hữu toàn dân, còn các loại đất khác có thể thuộc nhiều loại chủ sở hữu khác nhau. Trong bối cảnh đó, quyền sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa do nhiều loại thị trường không hoạt động, kể cả thị trường BĐS, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hóa tập trung đang vận hành.
Đến Hiến pháp 1980 đã đặt một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai. Lần đầu tiên tại Việt Nam, Hiến pháp 1980 tuyên bố “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp 1959 giới hạn đất đai thuộc sở hữu toàn dân chỉ là đất hoang, thì Hiến pháp 1980 đã mở rộng giới hạn này ra toàn bộ qũy đất trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp 1980 phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân… như đã từng có trước 1980.
Hiến pháp 1980 không thừa nhận chế độ sở hữu tập thể về đất đai nên Nhà nước đã dễ dàng chuyển toàn bộ qũy đất thuộc sở hữu tập thể thành qũy đất thuộc sở hữu toàn dân để giao cho hộ nông dân.
Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây dựng và sử dụng trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa. Hiến pháp 1980 (điều 20) chỉ quy định việc “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết qủa lao động của mình theo quy định của pháp luật”
Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã bộc lộ rõ trên nhiều lĩnh vực đặc biệt là chính sách ruộng đất. Chỉ thị 100 của Ban bí thư (13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Luật đất đai 1987 (khoản 4 điều 9) có quy định việc giao đất của Nhà nước, nhưng theo luật này giao đất là một loại công việc của thuộc chức năng quản lý của Nhà nước chứ không phải là một hoạt động của thị trường.
Sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết 10 (ngày 5/4/1988) về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, vấn đề quyền sử dụng đất của hộ nông dân dần dần được hình thành.
Về nhà ở: Nhà ở được hiến pháp nước ta công nhận là loại đa sở hữu, trong đó có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chế độ sở hữu về nhà ở rất rõ ràng nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản này trên thị trường không bị pháp luật ngăn cấm. Tuy nhiên, do nhà ở luôn luôn gắn liền với đất ở, nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường đất ở, trong khi đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, về mặt pháp lý, người chủ nhà phải có hai loại giấy sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chủ nhà không (hoặc chưa) có đủ 2 loại giấy đó thì việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi nhà đó sẽ rất khó khăn.
Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Tiếp đến, Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 (điều 13) cho phép “Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất kỳ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định của Hội đồng bộ trưởng”, đến quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đã tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở.
Thị trường BĐS trước 1993:
Cũng như đất khu dân cư nông thôn, đất ở đô thị trước Hiến pháp 1980 bao gồm nhiều chủ sở hữu: sở hữu Nhà nước (đất thuộc các diện tích nhà ở do Nhà nước sở hữu), sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân (đất thuộc các diện tích nhà ở do cá nhân sở hữu), sở hữu cộng đồng. Mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ
tục cho các giao dịch mua bán thuê mướn BĐS, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất.
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nên việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện và giao cho khu vực kinh tế nhà nước, kinh tế hợp tác xã. Quan hệ giao dịch mua bán đất đai, thuê mướn đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận.
Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây dựng và sử dụng từ trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa, không trưng mua, hoặc trưng dụng, hoặc trưng thu, (theo tinh thần điều 20 Hiến pháp 1980) mà được tiếp tục sử dụng.
Sau khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp 1980, những người có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng.
Từ năm 1980, về cơ bản, tại đô thị Nhà nước không còn đất công để giao hoặc cho các hộ gia đình thuê để làm nhà. Cùng với việc Nhà nước chủ trương rút khỏi vai trò người sản xuất chính (sau khi tiến hành đổi mới năm 1986) đã tạo ra một lượng nhu cầu nhà ở không được đáp ứng, những quy định chính thức để xin được giấy phép lại quá ngặt nghèo. Nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và sản xuất công nghiệp, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai. Các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) tự động giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho gia đình cán bộ công nhân viên chức trong đơn vị xây nhà để ở. Tình trạng này làm xuất hiện hàng loạt các khu dân cư tập trung không có trong quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị. Các khu tập trung dân cư kiểu này nhanh chóng lan tỏa một cách tự phát ra khắp địa bàn đô thị, biến những diện tích đất nông nghiệp nằm
trong thành phố và vùng ven đô thành những khoảnh đất làm nhà ở, điển hình như đất nông nghiệp thuộc Quận Ba Đình.
Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Do đó, hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà, tài sản gắn với đất, thực chất là mua bán đất đai ngầm không được pháp luật quy định. Giao dịch mua bán chủ yếu là viết tay giấy cam kết mua, bán nhà, một số trường hợp có xác nhận của phường, xã. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, phân phối đất không đúng thẩm quyền diễn ra phổ biến.
Theo thống kê năm 1989, 51% hộ gia đình ở thành phố Hà Nội sống trong các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Diện tích bình quân của mỗi người dân Hà Nội là 5,8 m2, 39% các hộ gia đình Hà Nội sống dưới mức 4 m2/người và 7% hộ sống dưới mức 2m2/người. Trong khi đó ở TP. Hồ Chí Minh 11m2/người. [31]
Tiếp đến là Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 ra đời cho phép nhà ở các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định, quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đã làm cho các giao dịch BĐS nhà ở trên thị trường Hà Nội, thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm, diễn ra sôi động vào những năm từ 1991 đến 1993.
Như vậy, giai đoạn trước năm 1993, các chính sách để thị trường BĐS hoạt động còn rất hạn chế, việc mua bán đất đai không được thừa nhận về mặt pháp lý. Giao dịch trên thị trường BĐS, sau khi có Luật đất đai 1987, chủ yếu là giao dịch mua bán nhà ở nhưng thực tế là giao dịch mua bán đất đai ngầm do pháp luật chưa thừa nhận việc giao dịch mua bán đất. Giai đoạn này, thị trường BĐS Hà Nội mới manh nha hình thành dưới hình thức giao dịch nhà ở.
Bối cảnh:
Hiến pháp 1992 (điều 18) ghi “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài” là một bước tiến theo hướng thị trường so với Hiến pháp 1980 và sau một số năm thi hành Luật đất đai 1987.
Theo điều 1 và 2 của Điều khoản chung về Luật đất đai năm 1993 thì đất