+ Cầu BĐS:
Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS trong xã hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng phần vật chất BĐS mà xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (Ví dụ mua, xây dựng nhà, đất không phải để ở mà để thay thế cho việc gửi tiền vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS thể hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc xây dựng, tạo lập BĐS mới hoặc mua BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn.
Nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch… Do đó người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu BĐS hoặc người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là đi thuê từ người đã thuê (với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian thuê BĐS).
Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn là rất phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: Tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang của các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, các ngành kinh doanh BĐS, tỷ lệ khu vực dân cư có khả năng thanh toán…
Đối với nhiều loại BĐS, chẳng hạn như BĐS nhà ở, số lượng cầu còn phụ thuộc vào một số nhân tố khác:
- Thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên, thì ở mỗi mức giá số lượng cầu tăng lên, và ngược lại.
- Giá cả hàng hóa có thể thay thế: Số lượng cầu về một loại BĐS hàng hóa có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế. Ví dụ: nếu giá nhà để bán tăng cao thì cầu về nhà cho thuê sẽ tăng lên.
- Dự báo về tương lai: Nếu dự báo lạc quan về triển vọng phát triển kinh tế thì nhu cầu về BĐS (nhà ở) sẽ tăng …
- Chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS: Các chính sách về thuế, quy hoạch, đất đai… có tác động mạnh đến cầu BĐS.
+ Cung BĐS
Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu do cần nhiều thời gian để tạo lập và cung cấp BĐS hàng hóa ra thị trường. Cung BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường.
Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung:
- Giá thành khai phát, xây dựng BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá thành cao, thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của các ngân hàng, tình hình lạm phát… nếu chi phí cho lãi suất ngân hàng giảm thì đường cung dịch chuyển sang phải.
- Chính sách của Chính phủ: Nếu tăng giá đất hoặc tăng thuế thì cung sẽ giảm, dịch chuyển sang trái.
- Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh hoặc các tổ chức dự báo giá BĐS sắp tới sẽ tăng thì họ sẽ giữ lại BĐS, cung sẽ giảm.
+ Quan hệ cung – cầu:
Do D1 E2 So E E1 Qo Q1 P Q 0 Giá cả đơn vị BĐS P1 S1 P2 Q2 Po
Như hình trên, đường cung và cầu BĐS cắt nhau tại E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo.
Chẳng hạn lãi suất ngân hàng tăng, giả định cung giữ nguyên So, làm cho chi phí của việc nắm giữ BĐS tại mỗi mức giá tăng, đường cầu dịch sang trái từ Do đến D1, điểm cân bằng mới sẽ là E1 với giá BĐS giảm từ Po xuống P1, lượng BĐS giao dịch trên thị trường giảm từ Qo xuống Q1.
Ngược lại, nếu chính phủ giảm giá đất hoặc giảm thuế đối với BĐS, giả định cầu giữ nguyên Do, sẽ làm cho giá thành BĐS giảm, tại mỗi mức giá trước đây lượng cung trên thị trường sẽ tăng lên, đường cung dịch chuyển sang phải từ So đến S1, điểm cân bằng mới sẽ là E2,với mức giá BĐS giảm từ Po xuống P2 lượng BĐS giao dịch trên thị trường tăng từ Qo lên Q2.