Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS Hà Nội về cơ bản là không đầy đủ, khó tiếp cận và thiếu minh bạch. Theo đánh giá, hệ thống thông tin trên thị trường BĐS có tính chất bất đối xứng cao, tồn tại sự bất bình đẳng giữa những đối tượng có nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin về BĐS. Các thông tin liên quan đến BĐS hầu như chưa được cơ quan nào cung cấp chính thức và rộng rãi cho người dân, làm cho những người tham gia giao dịch trên thị trường cảm thấy không yên tâm, rủi ro sẽ cao nếu thông tin không chính xác.
Vì BĐS hàng hóa giá trị rất lớn nên những thông tin về quy hoạch rất quan trọng, nhưng những thông tin này chỉ những người có trách nhiệm trong các cơ quan hành chính mới có thể tiếp cận được. Nếu như được công bố thì những người quan tâm cũng chỉ nhận được thông tin mập mờ, không minh bạch. Nhiều văn bản luật và dưới luật được ban hành, nhưng phần đông
những người dân chỉ nắm được nội dung khi đã được các phương tiện thông tin đại chúng đăng tải nhiều lần. Những người quan tâm nếu biết cũng không biết tìm nội dung văn bản ở đâu.
Thông tin không công khai, khó tiếp cận đã tạo điều kiện cho thị trường phát triển méo mó, tồn tại sự bất bình đẳng giữa những đối tượng có nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin. Cụ thể, trong việc mua bán chung cư và đất phân lô của các dự án, chỉ một số người có „quan hệ” mới có được thông tin, những người có nhu cầu sử dụng chỉ sau khi giao dịch thành công mới biết được giá cả gốc của BĐS. Điều tra của Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất cho thấy: trong tổng số 600 người được hỏi chỉ có gần 11% khẳng định họ được mua nhà trực tiếp từ các chủ đầu tư, 76% mua qua tay người khác, 8% dưới những hình thức khác. Những người có nhu cầu thực phải chi một khoản tiền không nhỏ, tối thiểu là vài chục triệu đồng tùy theo diện tích, tầng, vị trí của khu nhà. Những căn nhà này phần lớn người ở phải mua qua tay ít nhất là một chủ.
2.2.2.4 Quản lý nhà nước.
* Ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến giao dịch còn chậm và chồng chéo, không phù hợp với thực tế, khó khăn trong tổ chức thực hiện.
Theo ước tính, đến nay có hơn 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, văn bản có tính pháp lý cao là Luật dân sự và Luật đất đai đã có những quy định về thị trường BĐS nhưng chưa rõ ràng. Luật đất đai có quy định về chuyển quyền sử dụng đất nhưng mới chỉ điều chỉnh đối với thị trường sơ cấp (giao dịch giữa một bên là Nhà nước, một bên là tổ chức hay cá nhân), còn thị trường BĐS thực sự là thị trường giao dịch thứ cấp (mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức) còn rất ít những quy định cụ thể. Các quy định còn tản mát, hiệu lực pháp lý chưa cao
để đáp ứng được được nhu cầu thể hiện sự thông thoáng, khuyến khích các tổ chức tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS.
Hiện tượng phổ biến là luật và các văn bản, chính sách để cụ thể hóa luật luôn tụt hậu theo sau đã tạo nên nhiều khe hở, tạo điều kiện cho gian lận, tham nhũng trong việc thực thi các chính sách. Chẳng hạn như Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai được quốc hội thông qua tháng 12/1998 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/1999, nhưng sau 14 tháng, tức tháng 2/2000, mới có Nghị định của Chính phủ thi hành luật này. Luật đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến 3/1999 (6 năm) mới có Nghị định của Chính phủ về thủ tục chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại…
Trong việc thực hiện dự án, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng để có đất đầu tư là khâu khó khăn nhất đối với các nhà đầu tư và là khâu quyết định hiệu qủa của dự án. Theo quy định của Luật Đất đai mới (2003) thì đối với các dự án sản xuất kinh doanh có quy mô lớn (nhóm A) thì Nhà nước mới áp dụng hình thức thu hồi đất của người đang sử dụng, còn lại các dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất. Điều này đã gây khó khăn cho giới đầu tư khi tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS, đặc biệt khi đầu tư kinh doanh trên địa bàn Hà Nội.
Trong việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, có tình trạng: người tự giác di dời trước lại bị thiệt thòi hơn so với người chống đối, di dời sau, do áp dụng chính sách mới được đền bù cao hơn. Các tổ chức được giao đất và cho thuê đất trong thời kỳ bao cấp không có nhu cầu sử dụng đã tự chuyển đổi dưới nhiều hình thức, vi phạm Luật Đất đai: ý thức chấp hành pháp luật của các tổ chức và công dân còn kém, chưa tự giác… nội dung giải quyết của các cấp chưa thống nhất, tổ chức thi hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật còn yếu. Thêm vào đó, đội ngũ cán bộ địa chính ở còn hạn chế về chuyên môn, nghiệp vụ.
Chưa có những quy chế, quy định pháp lý để thị trường hoạt động có khuôn khổ, chuẩn mực rõ ràng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó hạn chế những tiêu cực trong quản lý, hạn chế khiếm khuyết của thị trường BĐS.
Việc bán nhà theo Nghị định 61/CP. Theo thống kê, sau 10 năm thực hiện, Hà Nội mới bán được 45% qũy nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, 72.000 hộ với diện tích gần 2,4 triệu m2
sàn. Như vậy, các cơ quan chức năng sẽ phải tiếp tục quản lý và bán 55% qũy nhà còn lại. Đặc biệt, nhà cơ quan tự quản (dạng khó bàn giao và bán) chiếm 45% tổng qũy nhà còn lại. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại chỉ thị 43/2004 thì nếu từ qúy II/2005 các cơ quan tự quản chưa chuyển giao (1.115 cơ quan TW và Hà Nội chưa bàn giao gần 39.000 hộ, diện tích sử dụng khoảng 1,36 triệu m2) thì đương nhiên qũy nhà này thuộc thành phố quản lý mà không phải chờ cơ quan tự quản có văn bản thỏa thuận. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý Nhà nước đã áp dụng không thống nhất chính sách thu tiền sử dụng đất gây nhiều bức xúc, giá đất đã tăng so với mức cũ từ 4-6 lần. Các hộ đang ở, thuê nhà Nhà nước phải bỏ ra một số tiền lớn để mua lại tài sản mà mình vẫn sử dụng. Kết qủa là trong 5 tháng đầu năm 2005, theo Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, việc bán nhà (theo NĐ 61/CP) mới thực hiện được 13% kế hoạch năm, trên thực tế tỷ lệ trên là giải quyết hồ sơ tồn đọng từ cuối 2004. Để giải quyết tình trạng này, thành phố Hà Nội đã đưa ra quy trình bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước với “thủ tục 54 ngày” nhưng không thu được hiệu qủa như mong đợi.
Trong khi đó, thời gian chỉ còn hết năm nay để thực hiện việc tiếp nhận và bán nhà ở theo Nghị định 61/CP mà chính sách mới lại không phù hợp, không khuyến khích người ở thuê, mua nhà thì không thể thực hiện được chỉ đạo của Chính phủ và tình hình quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khó kiểm soát nổi. [36]
Quy định về việc không chấp nhận việc mua bán, chuyển đổi, tặng, cho, chia, thừa kế đối với các trường hợp đất ở, đất gắn liền với nhà ở tại khu vực ngoại thành mà sau khi chia tách có diện tích từ 50 m2
trở xuống theo quyết định 97/2004 (tháng 6/2004) của thành phố đã ảnh hưởng xấu trên nhiều phương diện. Qua thực tế cho thấy đối tượng điều chỉnh chủ yếu của quyết định này là những người nghèo, họ có nhu cầu giao dịch đất có diện tích nhỏ, quyết định gây nhiều bức xúc cho dân, buộc họ phải giao dịch phi chính quy, xây nhà không phép… Báo Hà Nội mới điện tử đăng bài “ít tiền làm sao mua đất rộng?” ngày 16/12/2004 có đoạn viết. “Từ tháng 7 đến nay rất nhiều trường hợp chia tách, chuyển nhượng không thực hiện được, thậm chí là những chủ hộ chia tách, thừa kế cho con cái của chính họ. Trước những bức xúc và yêu cầu hợp lý của người dân, huyện Thanh Trì đành phải “biết sai mà cứ phải làm” [48]
Quy định về quản lý mua bán nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở (quyết định 87 năm 2004 của Hà Nội) quá chung chung và bất hợp lý khi quy định: giá bán nhà ở (thuộc qũy nhà ở của dự án giao thành phố điều tiết thị trường) bán cho các đối tượng cán bộ công nhân viên hưởng lương ngân sách, giống như quy định giá bán phần nhà thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, là do chủ đầu tư và người mua nhà thỏa thuận theo điều kiện thị trường tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, trong khi suất đầu tư của các dự án nhà ở để giao thành phố điều tiết thị trường thường thấp hơn suất đầu tư nhà thuộc dự án kinh doanh (chất lượng khác nhau).
Từ nhiều năm trước đây do buông lỏng quản lý đất đai, nhà cửa dẫn đến thất lạc hồ sơ, giấy tờ về đất đai và do chính sách pháp luật thiếu đồng bộ, không chặt chẽ, việc vận dụng chính sách mới khó khăn bất cập đã làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại tố cáo về nhà đất có chiều hướng gia tăng: trong sáu năm qua toàn thành phố đã tiếp nhận 3.970 vụ tranh chấp khiếu nại về đất
đai; 1.475 vụ tố cáo vi phạm pháp luật về đất đai. Theo phân loại cho thấy có tới 80% là các khiếu nại đòi đất, nhà đã tồn đọng từ nhiều năm do lịch sử để lại, đối tượng khiếu nại tố cáo cũng rất đa dạng, nhiều trường hợp mang tính tập thể và kéo dài. [36]
* Hệ thống quản lý nhà nước về BĐS còn dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành.
Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng, thế chấp phải thực hiện các thủ tục khai báo, xác nhận từ cấp cơ sở lên đến cấp huyện, quận hoặc thành phố khá rườm rà, mất nhiều thời gian và chi phí. Những thủ tục này gây khó khăn cho các doanh nghiệp, làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh nên không khuyến khích việc đăng ký với cơ quan Nhà nước. Thực tế này đã dẫn đến nhiều trường hợp người bán và người mua đàm phán với nhau và tự nguyện chuyển nhượng mà không cần xin phép cơ quan Nhà nước hoặc tìm cách trốn tránh, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Về nguyên tắc, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao quyền trực tiếp quản lý về đất đai. Nhưng trên thực tế chính quyền địa phương lại quản lý quy hoạch. Một số Bộ có liên quan như Bộ Tài chính quản lý giá đất, đền bù; Bộ Kế hoạch đầu tư liên quan đến quy hoạch, Bộ xây dựng liên quan đến xây dựng nhà xưởng … trong khi các văn bản pháp luật (mới nhất là Nghị định 181) chưa đề cập và quy định một cách cụ thể một chủ đầu tư muốn làm một dự án thì phải liên hệ với cơ quan có thẩm quyền nào để xin giới thiệu địa điểm. Nhưng khi thực hiện thì hôm nay cơ quan này có trách nhiệm nhưng ngày mai lại là cơ quan khác dẫn đến việc chồng chéo, gây cản trở cho các doanh nghiệp muốn thuê đất xây dựng nhà máy, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh… [35]
Trích bài “Tích cực cải thiện môi trường đầu tư”, đăng trên báo Doanh nghiệp và Kinh tế Thủ đô số 165 ra ngày 30/4/2005 như sau: “…Về phía các
doanh nghiệp, mặc dù ghi nhận những chính sách đầu tư của Việt Nam là thông thoáng, cởi mở, nhưng theo họ, vấn là ở cấp chính quyền địa phương và cơ sở không thực hiện tốt. Đại diện cho Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật Bản - ông Mitse nói: “Dường như các địa phương không hiểu rõ, không nắm được các chính sách đầu tư của Chính phủ. Không chỉ không hiểu mà họ còn gây trở ngại. Thế nên, các chính sách về đầu tư của Việt Nam phải càng cụ thể càng tốt và nên lập dịch vụ hành chính một cửa ở các nơi”. Như cụ thể hóa điều ông Mitse vừa nói, ông Zuberto Gonzalez, đại diện Văn phòng Công ty Northwest (Hà Nội) kể:”Chúng tôi được cấp đất làm dự án ở Đông Anh từ đầu năm 2003 nhưng mãi đến 530 ngày sau mới nhận được thư của UBND thành phố Hà Nội chấp nhận, làm các thủ tục để triển khai dự án. Nhưng các quan chức địa phương ở huyện Đông Anh không ủng hộ, làm rất chậm nên dự án chưa được triển khai được”.
* Công tác quy hoạch chưa đáp ứng được yêu cầu chủ động đi trước một bước để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Trong qúa trình phát triển của đô thị, các nhà lý luận đô thị thế giới đã chứng minh rằng các chức năng sử dụng đất có giá trị kinh tế cao hơn sẽ đẩy các chức năng sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp hơn ra khỏi miếng đất tại các vị trí thuận lợi của đô thị: đó là trung tâm. Ví dụ như chức năng sử dụng đất cho thương mại, văn phòng sẽ đẩy các chức năng ở ra nơi khác. Tại các nước kinh tế phát triển mạnh, hiện tượng đó càng diễn ra rõ nét. Ở Hà Nội, nhiều gia đình cán bộ thuần túy sống trong các ngôi nhà mặt phố nội thành, do sức ép kinh tế thị trường biểu hiện là giá cả hấp dẫn của vị trí đất, và do không hợp với môi trường kinh doanh sôi động xung quanh đã bán nơi ở của mình để ra xa trung tâm tìm nơi yên tĩnh. Trong một đất nước mong muốn phát triển kinh tế mạnh mẽ như Việt nam thì những nhu cầu chuyển dịch đất đai là vô cùng lớn và hoàn toàn chính đáng. Sự luân chuyển đất thuận lợi sẽ là một
chất xúc tác tích cực cho các hoạt động kinh tế, là cơ sở để tạo ra các sản phẩm xã hội.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay công tác quy hoạch và định hướng sử dụng đất đô thị Hà Nội còn rất hạn chế. Đó là quy hoạch định hướng sử dụng đất cho các khu nội thành và ven nội. Việc không công bố được các quy hoạch định hướng, vạch ra các mốc giới tại hiện trường không quản lý tốt đã làm tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho công tác giải phóng mặt bằng hiện nay cũng như sau này và làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai, BĐS.
Việc quy hoạch tổng thể không theo kịp nhu cầu phát triển các khu đô thị, KCN, chưa đáp ứng được yêu cầu chủ động đi trước một bước để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thể hiện ở chỗ nhiều khu đô thị mới không kịp có được hạ tầng kỹ thuật đồng bộ là đường giao thông, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, điện thoại thông tin, thu gom vận chuyển rác thải …. Một số quận, huyện chưa thực sự tập trung chỉ đạo quyết liệt, Ban quản lý dự án chưa thạo việc, khoán trắng cho đơn vị tư vấn; khâu lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết rất chậm; thủ tục quản lý xây dựng cơ bản từ khâu phê duyệt dự án … còn phức tạp. Nhiều khu đô thị, KCN với quy mô nhỏ được quy hoạch chi tiết mà không nằm trong quy hoạch chung. Nhiều khoảnh đất được quy hoạch để làm trường học, bệnh viện, vườn hoa… nhưng sau đó đã thay đổi điều chỉnh theo hướng có lợi cho chủ đầu tư để xây nhà cao tầng (khu Trung Hòa - Nhân Chính là một ví dụ) [50].
Thêm vào đó là tình trạng quy hoạch “treo” còn diễn ra phổ biến đã gây hoang mang người dân đang sống trong khu vực, cũng như những người có nhu cầu mua, bán cho thuê BĐS và những nhà đầu tư.
Theo thông tin từ Bộ TN & MT cho biết, đến nay (8/2005) mới chỉ có 10