Cùng với việc thừa nhận những giao dịch về BĐS và sự tăng trưởng cao của nền kinh tế trong nhiều năm, thị trường BĐS Hà Nội đã thực sự sôi động, các giao dịch diễn ra khắp nơi, hàng loạt các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước được thành lập và đi vào hoạt động cung cấp cho thị trường một khối lượng lớn BĐS hàng hóa.
Nguồn cung trên thị trường bao gồm:
- Doanh nghiệp kinh doanh & phát triển nhà đất: là loại hình công ty chủ yếu kinh doanh phát triển nhà theo các dự án.
- Doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên mua bán và cho thuê nhà)
- Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng: loại hình doanh nghiệp này chuyên xây dựng, kinh doanh BĐS trong các lĩnh vực như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, nhà xưởng, KCN…
- Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu bán nhà, trang trại, đất ở, đất nông nghiệp..
- Trung tâm phát triển qũy đất thành phố. Trung tâm mới được thành lập và đi vào hoạt động đầu năm 2005, chuyên khai thác những vùng đất chưa sử dụng hoặc hiệu qủa sử dụng thấp , bán đấu giá ra thị trường.
- Nhóm các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà, đất: nhu cầu để ở, sản xuất kinh doanh…
- Nhóm các tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà đất: Doanh nghiệp kinh doanh nhà, đất, các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng, các doanh nghiệp phải di dời vị trí, các doanh nghiệp thành lập mới.
Thông thường, hàng hóa trên thị trường BĐS thường được phân chia làm hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình trên đất…). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch BĐS có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Nhà ở, và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Nếu chia theo tính chất của giao dịch BĐS thì có thị trường mua bán BĐS (bao gồm cả mua quyền sử dụng đất) và thị trường cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh BĐS.
Thị trường BĐS Hà Nội mới chỉ trong giai đoạn sơ khai nhưng nạn đầu cơ đã đẩy giá BĐS lên cao, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp có nhu cầu mặt bằng sản xuất kinh doanh và những người có nhu cầu cải thiện chỗ ở.
Nhà xưởng, khu công nghiệp:
Cùng với những chính sách ưu đãi và cơ sở hạ tầng được cải thiện, nâng cấp, các KCN đã thu hút được nhiều dự án đầu tư trong nước, đặc biệt là dự án đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội thành phố. Đến nay, sau 10 năm xây dựng và phát triển, Hà Nội có 6 KCN tập trung với diện tích quy hoạch gần 1.000ha (hiện nay 630 ha) và 16 KCN vừa và nhỏ (năm 2004). Dự kiến trong giai đoạn 2006 - 2010, Hà Nội sẽ đầu tư xây dựng thêm 2 KCN tập trung mới, đồng thời phát triển thêm các dự án KCN vừa & nhỏ, đưa tổng số lên 30 KCN vừa & nhỏ.[35]
Tuy nhiên, giao dịch thuê đất sản xuất của các KCN trên thị trường hiện nay chủ yếu diễn ra đối với các KCN vừa và nhỏ. Các KCN tập trung với tổng diện tích 638 ha, nhưng diện tích thuê đất mới đạt 163 ha (chiếm 26%) [48]. Trong khi các khu (cụm) công nghiệp vừa & nhỏ được thành lập sau nhưng nhu cầu thuê đất gấp nhiều lần diện tích hiện có. Phản ánh về thực trạng thiếu đất ở các KCN để sản xuất kinh doanh, Tạp chí “Bất động sản Nhà đất Việt Nam'' số 8/2004 có đăng bài “Doanh nghiệp tư nhân vẫn đói đất công nghiệp”, có đoạn viết: “Có chỗ trong các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn TP. Hà Nội là chuyện không tưởng đối với nhiều DN tư nhân, nhất là DN vừa và nhỏ. Theo Hiệp hội Công thương Hà Nội, KCN Sài Đồng B đã hết chỗ, còn tại KCN Thăng Long (KCN Sumitomo), DN phải thuê đất với giá 77 USD/m2 trong thời gian thuê 49 năm, trả tiền một lần, chưa kể các chi phí khác phải trả hàng năm như quản lý KCN, phí dịch vụ … Các KCN vừa và nhỏ được xây dựng những năm gần đây cũng chỉ có thể giải quyết được mặt bằng sản xuất cho trên dưới 100 DN, trong khi hàng năm Hà Nội có khoảng 6.000 DN mới được thành lập; trong đó trên 1.000 DN có nhu cầu về mặt bằng sản xuất…” [35].
Thực trạng thiếu đất cho sản xuất kinh doanh của các DN do một số nguyên nhân:
- Mặc dù đã có quy hoạch nhưng quyết định thành lập các KCN nào trước, KCN nào sau chưa có tiêu chí cụ thể mang tính khoa học, phát triển các KCN trong thời gian qua vẫn còn mang tính tự phát.
- Hầu hết các KCN vừa và nhỏ nằm ở vị trí thuận lợi, được thành phố hỗ trợ một phần kinh phí để phát triển cơ sở hạ tầng, và quan trọng hơn là giá cả thuê đất chỉ bằng khoảng 1/3 so với các KCN tập trung (bình quân 1,5 và 0,5 USD/năm/m2). Ngoài ra, các KCN tập trung chủ yếu nhằm vào nhóm khách hàng là các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài, doanh nghiệp lớn, vì vậy phụ
thuộc nhiều vào chính sách thu hút đầu tư nước ngoài của Nhà nước, trình độ lao động địa phương… Trong khi một lượng lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang có nhu cầu mặt bằng do thực hiện chủ trương di dời các doanh nghiệp sản xuất ra ngoại thành theo quyết định 72/2003/QĐ-UB (tháng 6/2003) của thành phố.
Khi không tiếp cận được đất trong các KCN và không thể mua những mảnh đất lớn trong khi hơn phần lớn diện tích đất công nghiệp tại Hà Nội được giao (hoặc cho thuê) cho các DNNN, các doanh nghiệp tư nhân phải đi thuê lại của những DNNN này. Tuy nhiên, giao dịch không này không hợp pháp, vì vậy hình thức giao dịch được lựa chọn duy nhất là thuê chui lại của các DNNN - một giao dịch đầy bất ổn và tiến thoái lưỡng nan đối với doanh nghiệp tư nhân.
Văn phòng cho thuê:
Hà Nội hiện có khoảng 14.000 doanh nghiệp và hàng ngàn văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội hiện nay khoảng 200.000 m2(năm 2005), được chia làm 3 loại:
Văn phòng loại A là văn phòng thuộc các dự án tọa lạc tại vị trí tốt, thuận tiện ra vào, môi trường an ninh và bảo trì sẵn sàng 24/24giờ, diện tích khoảng 80.000 m2, giá cho thuê trung bình 25 USD/m2/tháng, mức giá này gần bằng với Singapore và cao hơn so với các nước trong khu vực như Bangkok, Manila, Kuala lumpur… Đây là thị trường mà chủ yếu là các doanh nghiệp nước ngoài, và liên doanh cung cấp hàng hóa và có nhu cầu trên thị trường, gần đây một số tổ chức kinh tế trong nước cũng đã mạnh dạn tham gia đầu tư cung cấp và thuê loại BĐS hàng hóa này. Văn phòng loại B (tòa tháp đôi Vincom City) cũng có giá 16 - 19 USD/m2/tháng. Văn phòng loại C là loại nhà cũ, nhỏ, thiếu trang thiết bị, xa trung tâm, có giá 9 - 13 USD/m2
Tất cả diện tích văn phòng cho thuê hiện nay hầu như đã được cho thuê hết, hệ số sử dụng đạt trên 90%, đây là hệ số sử dụng cao trên thế giới và chiếm vị trí số 1 Châu á về hiệu suất sử dụng văn phòng cho thuê.
Trong năm 2004, toàn bộ diện tích hơn 80.000m2
văn phòng cho thuê được đưa vào hoạt động thì gần như 100% đã được sử dụng hết, tòa tháp đôi Vincom City mới khai trương (tháng 11/2004) sau 4 tháng diện tích cho thuê cũng đã gần hết. Cả năm nay (2005), Hà Nội sẽ không có một dự án xây dựng cao ốc văn phòng hạng A nào hoàn thành và đi vào hoạt động, dự án đi vào hoạt động sớm nhất trong thời gian tới là Pacific Place đến cuối 2006 mới hoàn thành. Dự kiến trong năm 2005 chỉ có khoảng 20.000m2
(chủ yếu là văn phòng hạng B) đi vào hoạt động nhưng không nằm trong khu vực trung tâm. Điều này cho thấy lượng cung văn phòng hạng A và B, đặc biệt là khu vực trung tâm thành phố, sẽ rất khan hiếm. Theo các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới giá thuê văn phòng sẽ tăng từ 10 - 15%. [36]
Trước nhu cầu ngày càng tăng, nhiều dự án xây dựng cao ốc bỏ dở từ nhiều năm nay được tái khởi động: dự án Lien Resort nằm ở hồ Tây đang tiếp tục sau gần 8 năm dang dở do thiếu tiền, văn phòng cho thuê 55 Lê Đại Hành… mới đây thành phố đã duyệt một số dự án tổ hợp văn phòng - nhà cao tầng cho thuê. Dự báo trong 2 năm tới vẫn không đủ nhu cầu, đặc biệt là văn phòng loại A.
Nguyên nhân chính trong việc cung không đủ cầu là do dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng, các công ty nước ngoài mở rộng quy mô, các tổ chức phi chính phủ, các cơ quan ngoại giao tại Hà Nội đã làm tăng nhu cầu thuê văn phòng. Một số doanh nghiệp trong nước cũng đang có xu hướng thuê các văn phòng cao cấp thay vì tự xây trụ sở hay thuê nhà mặt đường (hiện có khoảng 80 doanh nghiệp trong nước tại Hà Nội thuê văn phòng tại các cao ốc văn phòng). Trong khi chính sách khuyến khích đầu tư yếu, quy
hoạch không tốt, làm cho trong nhiều năm gần đây Hà Nội có rất ít các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, nhất là văn phòng loại A, do vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn chậm so với các dự án xây dựng nhà ở.
Theo các chuyên gia quốc tế, đặc biệt từ 2006 trở đi, thị trường này sẽ sôi động hơn hẳn và sẽ kéo dài cho đến hết năm 2009, khi mà quan hệ cung cầu gần như bão hòa với số lượng khoảng 300.000 m2 văn phòng. [52]
Nhà cho thuê:
Nguồn cung nhà cho thuê trên thị trường này chủ yếu là do những người dân chưa có nhu cầu sử dụng và những người dân gần các cơ quan, xí nghiệp, KCN tự xây cất tạm để cho thuê. Do đó, nguồn cung loại BĐS hàng hóa này chỉ mang tính tạm thời, các doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh nhà chưa cung cấp hàng hóa này do các dự án xây dựng nhà ở để bán có lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn ngắn hơn so với việc xây dựng nhà ở để cho thuê. Hàng hóa trên thị trường được chia làm 3 loại:
Loại cao cấp rộng 65 - 150 m2, thường có giá thuê 350 - 600USD/tháng (tùy theo tầng và vị trí, đã bao gồm 22% thuế). Những căn hộ loại này thường giành cho những người giàu có, người nước ngoài thuê để ở và các Công ty thuê để làm văn phòng, tập trung ở các khu chung cư như: Trung Hòa - Nhân Chính, làng Quốc tế Thăng Long, 27 Huỳnh thúc Kháng … Riêng làng Quốc tế Thăng Long có hẳn một khu gọi là làng Hàn Quốc vì phần lớn căn hộ ở đây đều do giới kinh doanh Hàn Quốc thuê ở. Những căn hộ thuộc dạng nhà cao cấp này được bố trí đầy đủ tiện nghi như một tòa nhà riêng biệt với các phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, nhà bếp, sàn ốp gỗ, trang trí nội thất tương tự chung cư cao cấp ở nước ngoài.
Loại chung cư thứ hai dành cho những người thu nhập cao, thường có giá thuê 2 - 3,5 triệu đồng/tháng, đó là những căn hộ chung cư ở Định Công, Linh Đàm, Mỹ Đình …
Số còn lại là những căn hộ tập thể nằm trong các khu dân cư có giá thuê dưới 2 triệu đồng/tháng. [50]
Theo báo cáo của thành ủy Hà Nội, hiện tại Hà Nội còn 1,5 triệu người tạm trú sinh sống, làm việc và công tác trên địa bàn TP Hà Nội, con số này ngày một gia tăng. Vì vậy, thị trường nhà cho thuê Hà Nội là thị trường có tiềm năng lớn.
Giao dịch thế chấp, góp vốn liên doanh BĐS
Cùng với sự phát triển của hoạt động kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, nhiều dự án đầu tư nước ngoài được triển khai dưới hình thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước ngoài, phần vốn góp của phía Việt Nam là bằng giá trị BĐS, mà chủ yếu là quyền sử dụng đất, và diễn ra đối với các DNNN do được giao đất trong thời kỳ bao cấp.
Bên cạnh đó, sự phát triển nhanh chóng của các thành phần kinh tế, sự ra đời Luật Doanh nghiệp dẫn đến việc liên kết, liên doanh giữa các tổ chức trong nước ngày càng gia tăng. Hình thức góp vốn liên doanh khá phổ biến là dùng giá trị BĐS, giá trị quyền sử dụng đất để tham gia.
Việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh đã chuyển hóa giá trị BĐS thành vốn góp, biến BĐS thành tài sản tài chính trong thời gian qua đã góp phần nâng cao hiệu qủa sử dụng BĐS.
Kể từ khi có Luật đất đai năm 1993, việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng, các tổ chức tín dụng mới được pháp luật chính thức thừa nhận. Từ đó việc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn được phát triển và mở rộng trong nhiều lĩnh vực: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại… Gần đây, khi ngày càng có nhiều người dân có nhu cầu mua nhà cải thiện chỗ ở, đã xuất hiện nhu cầu thế chấp căn nhà sẽ
mua để vay vốn mua căn nhà đó nhưng do những quy định ràng buộc nên giao dịch này diễn ra rất ít.
Nhà đất:
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, nhu cầu BĐS dùng cho sản xuất kinh doanh, cải thiện chỗ ở cũng tăng lên làm cho giá cả BĐS nhà, đất Hà Nội tăng nhanh. Bên cạnh đó, việc đầu cơ kinh doanh BĐS đem lại những khoản siêu lợi nhuận mà các lĩnh vực khác không thể so sánh được. Vì vậy, trên thị trường BĐS đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ nhà, đất để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như xin giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng… nhưng không có nhu cầu sử dụng, chờ khi cơ sở hạ tầng phát triển, giá nhà, đất tăng cao sẽ mang ra bán.
Trong thời gian vừa qua, hàng hóa trên thị trường luôn ở trong tình trạng khan hiếm, giá cả BĐS tăng nhanh. Theo ước tính, năm 2001 (so với giá BĐS cuối năm 2000), giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô, tăng gấp 2 - 3 lần trong thời gian ngắn. Giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể cả giá bán ban đầu của các chủ đầu tư là các DNNN kinh doanh nhà ở. Tạp chí Thị trường - Giá cả số 5-2002 có đăng bài “Thị trường nhà đất - mười năm sốt lại, vì sao?” phản ánh về việc tăng giá đất: Thủ đô Hà Nội (1992 - 1993) nhiều kết qủa thống kê cho biết giá nhà đất tăng bình quân từ 3 - 5 lần … Theo kết qủa quan sát được và theo những thông tin từ Sở Địa chính - nhà đất: Giá đất ở các quận nội thành TP.Hà Nội từ cuối năm 2001 đến tháng 3/2002 ước tăng bình quân khoảng 3 - 4 lần và giá đất ở khu vực ngoại thành cũng có tốc độ tăng không kém…
Trong khi đó, sự biến động được đánh giá là rất lớn về giá nhà ở tại các nước khác nhau trong 2 thập niên qua (1980 - 2001) được thống kê:
Bảng 2.4: Chỉ số giá nhà ở một số nƣớc. [46]
Quốc gia
(trung bình trên toàn quốc)