Ở Đài Loan: Hệ thống thuế BĐS bao gồm:
Thuế giá trị đất: Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã quy định giá. Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất phải nộp. Phương pháp tính thuế: Diện tích x giá đất tính thuế x thuế suất. Thuế giá trị đất áp dụng hai loại thuế suất là thuế suất lũy tiến thông thường và thuế suất ưu đãi đặc biệt.
Mức thuế suất lũy tiến thông thường từ 1% đến 5,5%, được tính theo phương pháp: Tổng giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp mức thuế 1% (mức khởi điểm là giá trị trung bình của miếng đất diện tích 7a = 700 m2 tại từng tỉnh, thành phố). Nếu vượt qúa mức khởi điểm thì phần tăng thêm nhưng dưới 500% so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản 0,5%. Khi giá trị đất tăng trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính vào thuế suất cơ bản là 1%, mức tối đa là 5,5%.
Thuế suất ưu đãi đặc biệt được áp dụng đối với một số loại đất như: đất để ở 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp 1%; đất để dùng vào công trình công cộng 0,6%; đất đai công hữu có thuế suất 1% và không thu thuế lũy tiến. Trong trường hợp người chủ đất có hai miếng đất trở lên cùng một tỉnh hoặc cùng một đô thị thì cộng tổng giá trị các miếng đất để làm cơ sở tính thuế.
Ngoài ra đối với những khu đất mà ở đó cơ sở hạ tầng như điện, đường, nước … đã hoàn thành, nhưng việc xây dựng chưa triển khai theo như giấy phép thì sẽ bị thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 - 5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó.
Thuế giá trị đất tăng thêm: Thu trên tổng giá trị đất tăng so với giá trị thời điểm chuyển nhượng trước đó (đã có giá cụ thể), đối tượng nộp thuế là người bán (nếu là mua, bán, trao đổi, nhà nước thu mua) hoặc người nhận đất (nếu là thừa kế, cho tặng …). Nếu giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá trị hiện tại Chính phủ công bố thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.
Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền sẽ được trừ vào giá trị chuyển nhượng gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu chưa chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng (nếu đã chuyển nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí đã bỏ ra để cải thiện đất. Giá trị ban đầu và giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng nhà nước công bố.
Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế lũy tiến được tính bằng cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế theo cách:
- Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm - Nếu giá trị tổng thể từ 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt qúa 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
- Nếu giá trị tổng thể vượt qúa 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vượt qúa 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi có sự mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau.
Thuế đất nông nghiệp: Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần, giá đất có quan hệ mật thiết đối với hạng đất tốt hay xấu. Hạng đất được xác định căn cứ vào độ phì nhiêu, độ ẩm, độ dốc và vị trí xa, gần của đất. Biểu thuế do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không vượt qúa mức tối đa do TW quy định là 20%.
Thuế đất ở, đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuế của nhà nước, tăng hay giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương trong năm. Miễn thuế cho các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, y tế …
Khi chuyển quyền sử dụng đất, áp dụng thuế thu nhập.
Ở Thụy Điển: Thuế BĐS ở Thụy Điển được quy định trong Đạo luật về thuế BĐS, thuế tài sản.
Thuế BĐS: Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu nhà và đất, không áp dụng đối với BĐS sử dụng vào mục đích công cộng. Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất.
Chủ sở hữu phải đăng ký BĐS tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ quan này theo dõi và cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm một lần, căn cứ để định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất. Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường 2 năm trước.
Thuế tài sản: Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải gộp chung với tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng …) để đánh thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần với 3 mức thuế suất là: mức 1,5% áp dụng với tài sản 800.000 SEK đến dưới 1.300.000 SEK, mức 2,6% áp dụng với tài sản từ 1.300.000 SEK đến dưới 3.600.000 SEK, mức 3% áp dụng với tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên.
1.3.3 Nhà nước trong vấn đề phát triển đô thị
Ở Singapore: là nước phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng, với mật độ dân số khoảng 6.400 người/km2
(năm 2001). Để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị, chiếm 80% dân số, Singapore đã sử dụng hàng loạt các chính sách quản lý đô thị thực sự có hiệu quả và được đánh giá là thành công trên các mặt: cung cấp nhà ở giá rẻ, phù hợp vói đại bộ phận dân chúng. Dân cư đô thị được sống trong những căn hộ do ủy ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90 % thuộc sở hữu cá nhân.
Chế độ sở hữu đất đai: Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%). Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể. Đất sử dụng để xây nhà ở có thời hạn dài nhất trong các loại đất (99 năm), đất nông nghiệp ngắn nhất (10 - 20 năm).
Có 3 hình thức để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển BĐS: (1) Đấu giá hoặc đấu thầu; (2) Bán trực tiếp cho các đơn vị phát triển nhà ở công như Cục Phát triển Nhà (HDB), phát triển công nghiệp, hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người thẩm định
giá trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu qủa nhất; (3) Đấu thầu hạn chế, ưu tiên cho các chủ đất xung quanh liền kề.
Khi bán đất, Nhà nước luôn kèm theo các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã mua. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, đồng thời cùng với việc quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu qủa nên không có hiện tượng găm giữ đất hoặc đầu cơ.
Quy hoạch và thực hiện quy hoạch: Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển, ổn định thị trường BĐS. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước: (1) Quy hoạch định hướng hay quy hoạch ý tưởng, có giá trị trong 10 năm; (2) Quy hoạch tổng thể có thời hạn hiệu lực trong thời gian 5 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng nội dung chi tiết cho từng khu vực, công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện; (3) Trong qúa trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết trình Cơ quan Tái phát triển Đô thị xem xét phê duyệt và phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.
Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống được đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”. Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và dự án cụ thể, công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết; Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ; Việc thu hồi đất được
tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 - 3 năm
Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công: Nhà ở công là loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một đặc điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường BĐS tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư - Cục Phát triển Nhà (HDB). HDB được thành lập từ năm 1960, cho đến nay, với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó 2% thuê căn hộ (năm 2001).
Trước tiên các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình, các đơn vị, tổ chức khi triển khai việc tái định cư, tình trạng pháp lý của BĐS… Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.
Các cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư mua hoặc thuê nhà của HDB với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được Nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)
HDB có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ, các căn hộ có 1 - 2 phòng để cho người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán.
Loại căn hộ Diện tích chuẩn (m2
) Giá bán hoặc cho thuê
Nguồn: Viện kinh tế TP. Hồ Chí Minh
Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang hoặc các căn hộ cho người già. Như vậy chương trình cung cấp nhà ở của HDB đã đáp ứng nhu cầu đa dạng của hầu hết mọi người dân, kể cả những người có thu nhập thấp.
Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.
Nhà nước có chính sách tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay Nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Qũy Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác. [51]
Trung quốc: Để khắc phục tình trạng đầu tư không đồng bộ, Trung Quốc đã đưa ra chính sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai đoạn:
Giai đoạn một, chủ đầu tư tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng bộ hạ tầng (đường, điện, cấp thoát nước, thông tin, chiếu sáng, công viên cây xanh…).
Giai đoạn hai, chuyển nhượng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các chủ đầu tư khác xây dựng công trình và thu phí phát triển.
2 phòng 45 44 - 75 $/tháng
3 phòng 85
4 phòng 90 126.000 $
Ở Trung Quốc hiện nay, không những phải xây dựng thành phố theo qui hoạch mà nhà ở và các công trình công cộng nông thôn cũng phải xây dựng theo hướng đô thị hóa. Bộ Tài nguyên đất Trung quốc đã ban hành thông tư về tăng cường quản lý nhà ở nông thôn (11/2004), trong đó quy định mỗi hộ nông dân chỉ có một nhà ở theo tiêu chuẩn diện tích quy định của tỉnh, thành phố. Nếu hộ đó bán, cho thuê hoặc tặng ngôi nhà ở của mình cho người khác thì chính quyền địa phương sẽ không phê duyệt cấp đất xây dựng nhà khác. Thông tư cũng quy định nghiêm cấm thị dân đến nông thôn mua đất làm nhà rồi chuyển nhượng cho người khác.
Đất làm nhà ở nông thôn phải phù hợp với quy hoạch. Ở những vùng thuộc quy hoạch đô thị hóa thì hình thành các tiểu khu để tránh sau này lên thành phố sẽ xảy ra tình trạng “thôn trong thành phố”, phải di chuyển lần thứ hai. Ở những vùng không thuộc quy hoạch đô thị hóa thì xây dựng tập trung thành những làng mới có các điều kiện về giáo dục, y tế, văn hóa và các điều kiện khác. [53]
Hồng Kông: Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lần cho toàn bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, như vậy sẽ thu được ngay khoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng như thất thoát khi thu hàng năm. Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị Hông Kông, trong đó một phần được dùng để đầu tư phát triển nhà ở.
1.3.4 Một số vấn đề rút ra.
Thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển thấp thì phần lớn do người mua và người bán trực tiếp giao dịch với nhau. Khi thị trường phát triển ở những trình độ cao hơn thì giao dịch giữa người mua và người bán trên thị trường qua những loại hình trung gian chiếm tỷ lệ cao. Hầu hết những giao dịch này có
đăng ký, thông tin trên thị trường công khai minh bạch, dễ tiếp cận. Qua đó Nhà nước sẽ có được những biện pháp để điều tiết thị trường.
Sử dụng hợp lý công cụ thuế trên thị trường BĐS sẽ rất hữu ích trong