Bối cảnh:
Hiến pháp 1992 (điều 18) ghi “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài” là một bước tiến theo hướng thị trường so với Hiến pháp 1980 và sau một số năm thi hành Luật đất đai 1987.
Theo điều 1 và 2 của Điều khoản chung về Luật đất đai năm 1993 thì đất đai là tài sản của toàn dân. Tuy nhiên, theo điều 3: “các hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, và thế chấp đất đó với các tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam”. Hơn nữa điều 73 và 74 có ghi: “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật” đã tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. [32]
Luật đất đai 1993 còn bổ sung: Nhà nước không chỉ có quyền giao đất và thu hồi đất, mà còn được quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện người được sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức, cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là người sử dụng trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.
Quyết định 33/TTg ngày 5/2/1993 về chuyển các đơn vị quản lý cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thành các doanh nghiệp Nhà nước để tổ chức kinh doanh qũy nhà ở Nhà nước. Tiếp theo đó, Nghị định 60/CP và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu sử dụng đất ở tại đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở, đã xác định chủ trương bán nhà của Nhà nước cho các hộ đang ở thuê, cho phép bán nhà và quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó. Điều 7 Nghị định 61-CP có ghi: “Giá đất khi chuyển quyền sử dụng do ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà”. Năm 1995 thực hiện việc bán nhà theo Nghị định 61, đồng thời cũng là thời điểm Hà Nội cùng với cả nước thực hiện được việc xóa bao cấp về nhà ở.
Đến Luật đất đai năm 1998 (sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993) được bổ sung nội dung chuyển quyền sử dụng đất được xác định đầy đủ như hiện nay, bao gồm: Chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Luật đất đai 1998 (điều 1) còn đánh dấu một bước tiến nữa về mặt giao đất theo hướng thị trường khi quy định 2 hình thức giao đất là “giao đất không thu tiền sử dụng đất” và “giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Đây là lần đầu tiên đất đai được tiền tệ hóa, dù ở mức rất khiêm tốn.
Thị trường BĐS:
Sau khi Hiến pháp 1992 được ban hành, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất thì số người có quyền sử dụng đất tăng lên và những người cần có những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng tăng lên.
Việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền đã làm cho các giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng dần dần mang tính chất thị trường. Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có Nhà nước, bên cầu lại là hàng triệu người đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất kinh doanh… và thị trường này đã tạo ra nhiều tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng. Từ đó, thị trường thứ cấp cũng tất yếu hình thành, ra đời và hoạt động, đó là thị trường của những giao dịch (mua bán, trao đổi…) giữa những người có quyền sử dụng đất với những người cần đất để sử dụng.
Trên thị trường thứ cấp này, bên cung không còn là Nhà nước nữa; cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân trong xã hội; giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự. Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày
càng gia tăng, gây tác động nhiều chiều đến kinh tế - xã hội. Đòi hỏi Nhà nước phải thừa nhận về mặt pháp lý giao dịch trên thị trường này.
Như trên đã nói, sau khi Luật đất đai ra đời cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 chỉ mới đưa ra được một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền này, chủ yếu áp dụng trong phạm vi đất được Nhà nước giao. Phải đến Luật đất đai 1998 , nội dung về chuyển quyền sử dụng đất mới được xác định đầy đủ như hiện nay. Điều này đã góp phần tạo nên thói quen, tập quán giao dịch phi chính quy của người dân trên thị trường BĐS: theo ước tính có đến 70% giao dịch trên thị trường là phi chính quy, không được đăng ký và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước; 30% các giao dịch BĐS được đăng ký với Nhà nước chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp, DNNN cho thuê đất, các công ty kinh doanh phát triển nhà….