ngƣời thu nhập thấp
3.2.1 Chính sách thuế
Các ƣu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án nhà ở xã hội sẽ góp phần kích thích đầu tƣ vào lĩnh vực này. Vấn đề còn lại là làm sao để pháp luật đƣợc thực thi nghiêm minh.
Để tăng cƣờng an sinh xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội, quy định ƣu đãi thuế để khuyến khích doanh nghiệp bỏ vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tƣợng khác theo quy định của Chính phủ là rất cần thiết. Hiện tại, Nhà nƣớc đã có các giải pháp miễn, giảm thuế đó nhƣng chỉ đƣợc thực hiện trong năm 2009, nên chƣa thực sự khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ xây nhà ở cho ngƣời TNT, trong khi việc triển khai các
67
dự án xây dựng nhà ở đòi hỏi lƣợng vốn lớn, có thời gian đầu tƣ và thu hồi vốn dài cần có cơ chế ƣu đãi để vừa giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT, vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, do năng lực quản lý còn hạn chế nên việc kiểm soát giá mua, giá bán nhà thực tế đang gặp nhiều khó khăn. Cho dù Nhà nƣớc có áp dụng các chính sách ƣu đãi về thuế để doanh nghiệp hạ giá thành cũng chƣa chắc giá bán, giá thuê nhà sẽ đƣợc giảm dẫn đến đối tƣợng là ngƣời thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, học sinh, sinh viên không đƣợc hƣởng lợi mà Nhà nƣớc thì bị thất thu ngân sách. Vì vậy, vấn đề là làm sao để pháp luật đƣợc thực thi nghiêm minh. Do đó, dự thảo luật cần bổ sung quy định nhằm xác định tiêu chí về nhà đƣợc hƣởng thuế suất ƣu đãi nhằm tránh việc lợi dụng pháp luật để trốn thuế, đồng thời phải có cơ chế kiểm soát việc áp dụng và thực hiện chính sách ƣu đãi thuế trên thực tế đảm bảo lợi ích đến đƣợc đúng đối tƣợng. Chính phủ cần quy định rõ biện pháp “hậu kiểm” để bảo đảm thực thi pháp luật nghiêm minh, chống hành vi gian lận, trốn thuế, lợi dụng ƣu đãi để thu lợi cho cá nhân, tổ chức của mình.
3.2.2 Chính sách tín dụng
Về tổng quát, tỷ lệ ngƣời có thu nhập trung bình và thấp đang chiếm đa số trong dân cƣ các thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lƣơng để mua nhà, xây nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Hay nói một cách khác là một lƣợng nhu cầu khổng lồ trên thị trƣờng tài chính nhà ở cho ngƣời có TNT, đang và sẽ hiện hữu và mở rộng trên cả nƣớc, đặc biệt là ở các thành phố có tốc độ đô thị hóa nhanh nhƣ TP.HCM và Hà Nội.
Song để giải quyết vấn đề này theo cơ chế thị trƣờng không phải dễ dàng, vì đây là lĩnh vực đƣợc đánh giá là kém hấp dẫn về doanh thu, lợi nhuận nên không nằm trong các ƣu tiên của các tổ chức và thể chế thị trƣờng có liên
68
quan từ tổ chức tài chính – tín dụng đến các công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản. Bản thân thị trƣờng nhà ở cho ngƣời có TNT còn thiếu đồng bộ, sản phẩm hàng hóa chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu đa dạng, phƣơng thức thanh toán còn kém linh hoạt, sự thiếu đồng bộ giữa thị trƣờng nhà ở với các thị trƣờng khác, đặc biệt là thị trƣờng tín dụng, tiền tệ, còn rất thiếu và chƣa có sự tham gia của các công cụ tài chính để hỗ trợ. Khác biệt của nhà ở đối với các sản phẩm hàng hóa khác là nhà ở có giá trị lớn và phát triển cũng nhƣ tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn tài chính lớn và dài hạn. Thiếu các nguồn tài chính này, thị trƣờng nhà ở khó có thể phát triển. Do đó, Nhà nƣớc cần có các chính sách hỗ trợ hợp lý đối với ngƣời TNT, chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời TNT và chính sách khuyến khích để các ngân hàng tham gia giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT.
Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở và vốn hỗ trợ mua nhà đối với ngƣời có TNT là rất lớn, vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ thanh toán và việc quản lý cho vay mua nhà cần phải có bài toán thích ứng. Căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của mình, ngƣời TNT có thể lựa chọn các phƣơng thức vay và trả thích hợp:
(1) Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán ngay tiền nhà cho chủ đầu tƣ xây dựng, rồi sau đó tiến hành thanh toán định kỳ hàng tháng (hàng năm) cho các định chế tài chính trung gian.
Với giả thiết căn hộ cho ngƣời TNT có giá từ 300 triệu đồng, ngƣời mua phải thanh toán lần đầu là 20% giá trị căn hộ, số còn lại vay thế chấp với lãi suất 12%/năm, thời gian thanh toán là 15 năm. Số tiền ngƣời mua nhà phải trả mỗi kỳ đƣợc thể hiện ở bảng sau:
69
Bảng 3.1: Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi
định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 15 năm, lãi suất 12%/năm Giá trị căn hộ Thanh toán lần đầu Số tiền vay Lãi suất Thời gian TT(năm) Số tiền trả hàng tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 12% 15 2,880,403 350,000,000 70,000,000 280,000,000 12% 15 3,360,471 400,000,000 80,000,000 320,000,000 12% 15 3,840,538 450,000,000 90,000,000 360,000,000 12% 15 4,320,605 500,000,000 100,000,000 400,000,000 12% 15 4,800,672 550,000,000 110,000,000 440,000,000 12% 15 5,280,739 600,000,000 120,000,000 480,000,000 12% 15 5,760,807 650,000,000 130,000,000 520,000,000 12% 15 6,240,874 700,000,000 140,000,000 560,000,000 12% 15 6,720,941 750,000,000 150,000,000 600,000,000 12% 15 7,201,008 800,000,000 160,000,000 640,000,000 12% 15 7,681,076 850,000,000 170,000,000 680,000,000 12% 15 8,161,143 900,000,000 180,000,000 720,000,000 12% 15 8,641,210 950,000,000 190,000,000 760,000,000 12% 15 9,121,277 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 12% 15 9,601,344
70
Từ bảng số liệu trên ta thấy rằng với căn hộ có giá trị từ 300 đến 750 triệu thì ngƣời mua phải thanh toán hàng tháng với số tiền từ gần 3 triệu đến hơn 7 triệu đồng, đây là con số tƣơng đối khả thi đối với các hộ gia đình thuộc diện có TNT theo quy định hiện hành. Nếu Nhà nƣớc có chính sách hỗ trợ để có thể giảm lãi suất hoặc tăng thời hạn thanh toán hơn nữa thì ngƣời TNT sẽ có nhiều khả năng tiếp cận nhà ở hơn nữa. Cũng với các giả thiết trên, nhƣng xét với lãi suất giảm còn 10% và thời hạn thanh toán là 20 năm thì với giá tri căn hộ từ 300 đến 700 triệu, ngƣời mua nhà phải thanh toán hàng tháng từ 2,3 triệu đến 5,4 triệu đồng (bảng 3.2) thì tính khả thi cao hơn rất nhiều.
Bảng 3.2: Phƣơng án vay thế chấp để thanh toán tiền mua nhà, trả lãi
định kỳ hàng tháng với thời gian thanh toán 20 năm và lãi suất 10%/năm Giá trị căn hộ Thanh toán lần đầu Số tiền vay Lãi suất Thời gian TT(năm) Số tiền trả hàng tháng 300,000,000 60,000,000 240,000,000 10% 20 2,316,052 350,000,000 70,000,000 280,000,000 10% 20 2,702,061 400,000,000 80,000,000 320,000,000 10% 20 3,088,069 450,000,000 90,000,000 360,000,000 10% 20 3,474,078 500,000,000 100,000,000 400,000,000 10% 20 3,860,087 550,000,000 110,000,000 440,000,000 10% 20 4,246,095 600,000,000 120,000,000 480,000,000 10% 20 4,632,104 650,000,000 130,000,000 520,000,000 10% 20 5,018,113 700,000,000 140,000,000 560,000,000 10% 20 5,404,121
71 750,000,000 150,000,000 600,000,000 10% 20 5,790,130 800,000,000 160,000,000 640,000,000 10% 20 6,176,139 850,000,000 170,000,000 680,000,000 10% 20 6,562,147 900,000,000 180,000,000 720,000,000 10% 20 6,948,156 950,000,000 190,000,000 760,000,000 10% 20 7,334,165 1,000,000,000 200,000,000 800,000,000 10% 20 7,720,173
Nguồn: Tính toán của tác giả
(2) Hình thức vay một số năm đầu trả thấp, những năm tiếp theo trả tăng dần: Hình thức thanh toán này rất hữu dụng cho các hộ gia đình trẻ, những năm đầu có thu nhập chƣa cao, mức thanh toán định kỳ trong giai đoạn đầu đƣợc thiết kế một cách tƣơng xứng. Sau đó, mức thanh toán sẽ đƣợc điều chỉnh tăng lên theo từng giai đoạn, phù hợp với sự gia tăng thu nhập và mức độ tích lũy của hộ gia đình.
Để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và kích cẩu thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT, đòi hỏi phải áp dụng một cách linh hoạt và triệt để nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó các biện pháp thanh toán thích hợp với sự tham gia tích cực của các định chế tài chính đóng vai trò trọng tâm và bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trƣờng này.
Bên cạnh những chính sách tín dụng đối với chủ đầu tƣ dự án nhà TNT, đối với ngƣời TNT thì cần phải có chính sách thúc đẩy, khuyến khích các NHTM tham gia vào thị trƣờng tín dụng nhà ở dành cho ngƣời TNT. Các chính sách điều tiết, ƣu đãi, các quy chế quản lý của nhà nƣớc tác động rất lớn đến hoạt động của NHTM, từ đó tạo ra những tác động quan trọng trong việc
72
thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế cũng nhƣ giải quyết các vấn đề về kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn tạo tiền đề và điều kiện để các NHTM thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá và ra quyết định tham gia vào thị trƣờng tín dụng đặc biệt này. Để một chính sách của Chính phủ có thể đạt đƣợc hiệu quả cần lƣu ý một số vấn đề nhƣ sau:
- Xây dựng các chính sách hỗ trợ cụ thể đối với việc khuyến khích các NHTM tham gia thị trƣờng tín dụng nhà ở cho ngƣời có TNT (miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất, chƣơng trình kích cầu, vay vốn ƣu đãi, xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay, hỗ trợ phí mua bảo hiểm cho đối tƣợng vay…)
- Nguyên tắc của việc xây dựng chính sách và khuyến khích phải thực sự nhằm vào mục tiêu lợi nhuận, an toàn và hiệu quả cho các NHTM. Các chính sách ƣu đãi và điều tiết phải tuân theo cơ chế thị trƣờng. Tránh việc gây nhầm lẫn cho các đối tƣợng đây là chƣơng trình mang tính xã hội và đƣợc triển khai thực hiện theo cơ chế xin - cho.
Nghiên cứu, đánh giá và phân loại, phân lớp đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp theo các mức độ khác nhau để có những chính sách và thời gian thực hiện chính sách khác nhau. Đối với đối tƣợng thu nhập trung bình và thấp nhƣng có công việc ổn định, có thu nhập và điều kiện có thể tiếp cận và sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì chính phủ cần quan tâm nghiên cứu chính sách hỗ trợ NHTM tham gia cho các đối tƣợng này vay vốn để đáp ứng nhu cầu nhà ở. Chỉ những đối tƣợng quá khó khăn, thuộc diện nghèo khó thì chính phủ sẽ xem xét và hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội (đây không phải là đối tƣợng mục tiêu của NHTM). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Tính nhất quán và ổn định của các chính sách hỗ trợ, khuyến khích nhằm tạo điều kiện cho các NHTM cân đối khả năng hiện có để tham gia triển khai, thực hiện. Các thủ tục triển khai và quản lý thực hiện các chính sách ƣu đãi
73
cần đơn giản và hiệu quả, tránh việc phát sinh thêm nhiều công việc và tăng chi phí quản lý cho các ngân hàng.
Ngoài ra, để có thể khuyến khích NHTM tham gia hoạt động cho các đối tƣợng có TNT vay vốn mua nhà, cần quan tâm và giải quyết các khó khăn mà NHTM gặp phải khi tham gia vào tín dụng nhà ở cho ngƣời TNT:
- Nguồn vốn dài hạn: Tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp là tín dụng BĐS có thời hạn cho vay dài trong khi nguồn vốn dài hạn của các NHTM hiện nay đang là vấn đề hết sức khó khăn. Do vậy, việc đầu tiên cần nghiên cứu thực hiện là nghiên cứu các chính sách và giải pháp nhằm tăng nguồn vốn dài hạn cho các NHTM. Chính phủ cần xây dựng các chính sách hỗ trợ nguồn vốn dài hạn cho các NHTM nhƣ nguồn vốn vay dài hạn từ chính phủ (NHNN). Nghiên cứu và ứng dụng việc phát hành các công cụ tài chính phái sinh để huy động nguồn vốn dài hạn phù hợp với mục tiêu khuyến khích của chính phủ (các công cụ chứng khoán hóa, phát triển thị trƣờng thế chấp, cầm cố, các giải pháp huy động khác thông qua thị trƣờng tài chính trong và ngoài nƣớc)...Bên cạnh đó, Ngân hàng chủ động xây dựng các chƣơng trình huy động vốn dài hạn, đặc biệt là các chƣơng trình huy động vốn của chính các đối tƣợng có nhu cầu vay, ví dụ nhƣ các chƣơng trình tiết kiệm nhà ở nhƣ các nƣớc đã thực hiện; nghiên cứu áp dụng các sản phẩm tài chính (trái phiếu, tín phiếu) để huy động mọi nguồn vốn có thể từ trong khu vục dân cƣ cũng nhƣ từ các nhà đầu tƣ trong và ngoài nƣớc.
- Chính phủ thực hiện các chính sách bù lãi suất để bù đắp phần chênh lệch giữa mức lãi suất các NHTM muốn cho vay và mức lãi suất ngƣời có thu nhập trung bình và thấp có khả năng trả nợ nhằm giảm các áp lực lãi vay cho ngƣời đi vay, đồng thời có thể hấp dẫn các NHTM với mức lãi suất hợp lý. - Một vấn đề nữa là các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo và công tác xử lý tài sản thế chấp. Đối với các NHTM, tài sản thế chấp, cầm cố đƣợc xem là
74
khoản thu nợ thứ 2, tuy nhiên, ở những nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam, khi hệ thống ngân hàng còn mới phát triển và còn nhiều bất cập, thì tài sản thế chấp lại trở thành niềm tin và đảm bảo cho khoản vay của NHTM. Đặc biệt đối với ngƣời có thu nhập trung bình và thấp đƣợc các NHTM đánh giá là đối tƣợng khách hàng có rủi ro cao hơn thì việc thu nợ từ nguồn tài sản đảm bảo càng đƣợc các NHTM quan tâm. Để thu nợ từ việc thanh lý tài sản đảm bảo, ngoài tính thanh khoản của tài sản, thì vấn để về thủ tục và quy định xử lý tài sản đảm bảo cũng đang là vấn đề khó khăn của các NHTM hiện nay. Do vậy, chính phủ cần quan tâm trong việc tạo sự linh hoạt, chủ động cho các ngân hàng trong vấn đề này nhƣ: cải tiến quy trình, đơn giải hóa thủ tục và nhanh chóng hoàn tất việc cấp chứng nhận nhà ở, đất ở; Xây dựng cơ chế đảm bảo tiền vay theo hƣớng linh hoạt, không cứng nhắc về thề chấp, cầm cố, nâng cao quyền tự chủ của các tổ chức tín dụng trong việc lựa chọn hình thức đảm bảo tiền vay phù hợp vì mục tiêu an toàn vốn. Trong từng giai đoạn, tùy vào mục tiêu và đối tƣợng cụ thể, chính phủ xây dựng chính sách ƣu đãi với hình thức đảm bảo tiền vay thích hợp, khi bị tổn thất do các nguyên nhân khách quan thì đƣợc chính phủ hỗ trợ xử lý.
3.2.3 Chính sách giá
Hiện nay, do chƣa có quy chuẩn về việc xây dựng nhà thu nhập thấp nên chủ đầu tƣ thƣờng áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng. Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lƣợng, thì phần hoàn thiện cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị ngầm cũng phải làm chất lƣợng tốt... khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của ngƣời dân. Để khắc phục bất cập về giá cả mà cụ thể là giảm giá thành, giá bán nhà TNT, cần sớm ban hành quy định, đƣa ra quy chuẩn chung đối với các dự án nhà giá thấp. Chẳng hạn về diện tích: căn hộ có diện tích 35 - 45 m2 sẽ phải chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2
75
chiếm 60%, căn hộ 60 - 70 m2 chỉ chiếm 20% dành cho những ngƣời có điều kiện tốt hơn một chút; quy định về thiết kế...
Xét riêng ở thành phố Hà Nội, với giả thiết diện tích căn hộ có diện tích từ 35m2 đến 70m2, mức giá trung bình 11 triệu/m2 và các giả thiết nhƣ mô