cho ngƣời có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua:
2.3.1 Chính sách thuế
Nhà nƣớc đã ban hành những chính sách thuế ƣu đãi chủ đầu tƣ nhà ở cho ngƣời TNT và ngƣời có TNT. Tuy nhiên, chỉ trong thời gian ngắn (từ 24/4/2009 đến 22/07/2009) thì đã có sự thay đổi, điều chỉnh giảm ƣu đãi đối với chủ thể đƣợc hƣởng và đến NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 thì mức ƣu đãi không đƣợc nêu bằng con số cụ thể. Điều này khiến cho các nhà đầu tƣ do dự, không mặn mà với dự án nhà ở cho ngƣời TNT.
Bên cạnh đó, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp chƣa hấp dẫn ngƣời dân là do các chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, nhƣ chính sách áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng 0%, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm năm tiếp theo, đƣợc áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động... chƣa đƣợc các cơ quan
58
chức năng thực hiện đầy đủ. Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp chỉ đƣợc áp dụng các ƣu đãi nói trên trong năm 2009, trong khi phần lớn dự án nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp khởi công vào năm 2010 và kéo dài nhiều năm qua.
2.3.2 Chính sách tín dụng
Nhà nƣớc đã có quy định về ƣu đãi tín dụng tại điều 34 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây mới là những quy định về ƣu đãi tín dụng cho chủ đầu tƣ nhà ở cho ngƣời TNT mà chƣa có quy định về ƣu đãi đối với ngƣời mua nhà. Trên thực tế, những ƣu đãi về tín dụng chƣa đƣợc thực hiện đầy đủ, thủ tục rƣờm rà, tiến độ giải ngân chậm và phải có tài sản thế chấp trong khi dự án xây nhà cho ngƣời TNT đƣợc miễn tiền đất nên không thể lấy làm tài sản thế chấp. Do những bất cập trong quá trình thực thi chính sách trên nên không thu hút đƣợc đầu tƣ, giá nhà TNT cao một phần do phải vay vốn không đƣợc ƣu đãi, nhiều dự án thực hiện không đúng tiến độ…
2.3.3 Chính sách giá
Ngoài những yếu tố tác động đến giá nhà TNT ở trên (thuế, vốn), còn rất nhiều yếu tố góp phần đẩy giá nhà TNT lên cao: giá nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ kèm theo….
Một vấn đề bất cập trong quy định mức giá nhà TNT đó là khi đƣa ra các văn bản pháp luật, Chính phủ chƣa tính đến yêu tố lạm phát trong thời kỳ thi hành nên xảy ra mâu thuẫn: Theo quy định giá bán các căn hộ thu nhập thấp phải đƣợc Sở Tài chính và liên ngành (Sở Xây dựng, Tài nguyên Môi trƣờng và Cục thuế), địa phƣơng thẩm định và phải tuân thủ mức lợi nhuận định mức của doanh nghiệp chỉ là 10%. Đây là con số quá nhỏ nếu đem so sánh với mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thƣơng mại 2 năm trở lại đây và với tốc độ lạm phát của nền kinh tế. Nhƣ vậy với ngƣời những ngƣời
59
thu nhập thấp thì mức giá các dự án là cao, trong khi với chủ đầu tƣ thì đó lại là mức giá thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
60
CHƢƠNG 3
ĐỊNH HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm, định hƣớng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT Việt Nam đến năm 2020
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp
Đô thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế giới, đặc biệt là các nƣớc châu Á, trong đó có Việt nam. Trong những năm gần đây, nền kinh tế phát triển nhanh, tốc độ công nghiệp hóa và đô thị hóa cũng tăng nhanh. Công nghiệp hóa, đô thị hóa góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế-xã hội của khu vực, nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên, nó cũng kéo theo nhiều vấn đề cần giải quyết, trong đó có vấn đề di dân, giải quyết việc làm, phân hóa thu nhập và sức ép nhà ở tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp.
Theo kết quả điều tra của Bộ xây dựng, hiện chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số cán bộ, công chức tự lo đƣợc nhà ở cho mình, số còn lại chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn phải ghép hộ, ở nhờ, ở tạm. Hiện tại khu vực đô thị cả nƣớc có khoảng trên 20% tƣơng đƣơng 1,35 triệu hộ có thu nhập thấp và nhà ở chật hẹp (bình quân diện tích sàn nhà ở dƣới 10m2/ngƣời). Tuy nhiên, có khoảng 50% là các hộ gia đình thuộc các đô thị loại II trở lên tƣơng đƣơng khoảng 675.000 hộ thực sự rất khó khăn trong việc cải thiện về chỗ ở (do giá nhà, đất tại các đô thị này rất cao so với thu nhập của các gia đình).
Dự báo đến năm 2015, số lao động tăng thêm là 586.000 công nhân, trong đó nhu cầu về nhà ở tăng thêm khoảng 40% tƣơng đƣơng 234.000 chỗ ở.
61
triển tăng thêm khoảng 6,74 triệu căn nhà ở, tại các đô thị loại II trở lên bằng khoảng 50% tƣơng đƣơng khoảng 3.37 triệu căn. Trong số đó, cần xây dựng khoảng 15% tƣơng đƣơng khoảng 500.000 căn nhà ở để đáp ứng cho các đối tƣợng thu nhập thấp. Tổng nhu cầu về nhà ở của đối tƣợng thu nhập thấp và thực sự rất khó khăn để cải thiện chỗ ở khoảng 1.175.000 căn. [16]
Nhƣ vậy, nhìn chung, theo số liệu báo cáo và dự báo về nhà ở của các cơ quan, ban ngành có liên quan thì nhu cầu nhà ở dành cho đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn nói riêng và Việt Nói chung thực sự là rất lớn, chênh lệch cung – cầu nhà ở dành cho các đối tƣợng này là vấn đề mà chính phủ và các doanh nghiệp, ngƣời dân đều rất quan tâm.
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam thu nhập thấp ở Việt Nam
Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự phát triển đất nƣớc. Phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân.
Phát triển nhà ở nói chung, nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách thúc đẩy nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội , ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh hiện đại.
Phát triển nhà ở phải tuân thủ pháp luật về nhà ở,quy hoạch , kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cƣờng công tác quản lí xây dựng nhà ở; chú
62
trọng phát triển nhà chung cƣ, nhà ở để cho thuê, kể cả khu vực nhà nƣớc và tƣ nhân.
Phát triển nhà phải đảm bảo an toàn và đáp ứng điều kiện về chất lƣợng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trƣờng... đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Từ những quan điểm chung đã nêu trên, một chiến lƣợc hành động của Nhà nƣớc đƣợc đƣa ra: Tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và khoa học công nghệ, xây dựng kế hoạch để huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trƣờng; đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và chủ động triển khai các chƣơng trình phát triển nhà ở phục vụ các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tăng tỷ trọng nhà ở chung cƣ, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nƣớc đầu tƣ và nhà ở cho thuê thƣơng mại do các thành phần kinh tế đầu tƣ có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc; phấn đấu thực hiện đầu tƣ xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2
sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực đô thị dành cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp.
Các chỉ tiêu phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng nhóm đối tƣợng phải đƣợc xác định cụ thể trong nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng hàng năm và từng giai đoạn để tổ chức triển khai, đồng thời là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giám sát, đánh giá kết quả thực hiện.
Với những bất cập đã phân tích ở phần thực trạng và số liệu dự báo về nhu cầu nhà ở cho ngƣời TNT, trên cơ sở những quan điểm chung về phát
63
triển nhà ở nói trên, việc sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho ngƣời TNT cần quán triệt những quan điểm cơ bản sau đây:
- Sử dụng công cụ tài chính phải tuân thủ quy luật thị trƣờng. Nhà ở nói chung và nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng là một loại hàng hóa xã hội đặc biệt, cần thiết đến mức không thể thiếu đối với bất kỳ ai, nó chịu sự chi phối của quy luật thị trƣờng nên những ngƣời bị hạn chế về nguồn lực tài chính thì rất khó có khả năng tiếp cận nhà ở. Do đó, để ngƣời TNT có thể mua đƣợc nhà thì cần có sự hỗ trợ rất lớn của Nhà nƣớc và chính quyền các cấp. Các hỗ trợ chủ yếu về chính sách và thể chế, các hỗ trợ này tập trung vào việc tạo lập thị trƣờng nhà ở cho ngƣời TNT. Nói cách khác, các hỗ trợ về giá cả, lãi suất, và phƣơng thức thanh toán đều phải dựa trên cơ sở thị trƣờng. Điều này hết sức quan trọng bởi nhờ đó sẽ thúc đẩy một thị trƣờng nhà ở hiệu quả và tạo cơ hội cho hàng triệu ngƣời TNT đƣợc tham gia bình đẳng, họ sẽ tự giải quyết đƣợc vấn đề nhà ở cho chính mình.
- Cần phối hợp đồng bộ việc sử dụng công cụ tài chính với các cơ chế chính sách về đất đai, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức, quản lý....
- Nhà nƣớc phải phát huy vai trò trung tâm của mình trong việc hoạch định và thực thi giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho ngƣời TNT. Việc lựa chọn cách thức hỗ trợ phát triển nhà ở cho ngƣời TNT sao cho hiệu quả, đảm bảo tính công bằng, công khai, minh bạch: minh bạch các chính sách hỗ trợ nhà đầu tƣ, ngƣời thu nhập thấp; khắc phục tiêu cực, lạm dụng chính sách hỗ trợ là yếu tố then chốt khuyến khích thị trƣờng nhà ở nói chung và nhà ở cho ngƣời TNT nói riêng phát triển.
- Ƣu tiên hỗ trợ trực tiếp cho ngƣời TNT thay cho hỗ trợ gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nhằm nâng cao khả năng chi trả, thanh toán nhà ở cho ngƣời TNT.
64
3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp: thấp:
3.1.3.1 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, mục tiêu phát triển nhà ở qua từng giai đoạn:
1) Mục tiêu đến năm 2015:
Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m2
sàn/ngƣời, trong đó tại đô thị đạt 26 m2/sàn và tại nông thôn đạt 19 m2
sàn/ngƣời; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6 m2
sàn/ngƣời;
Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời TNT tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở cho ngƣời TNT để giải quyết chỗ ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cƣ); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
2) Mục tiêu đến năm 2020:
Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2
sàn/ngƣời, trong đó tại đô thị đạt 29 m2
sàn/ngƣời và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/ngƣời; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2
sàn/ngƣời;
Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tƣ xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2
nhà ở cho ngƣời TNT tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu
65
công nghiệp có nhu cầu đƣợc giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
3.1.3.2 Các định hướng cơ bản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với nhóm đối tƣợng là cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ, ngƣời có TNT tại khu vực đô thị nhà nƣớc, Nhà nƣớc chủ động đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở cho ngƣời TNT từ nguồn ngân sách nhà nƣớc để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ƣu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua.
“Khuyến khích vay tiền mua, sửa nhà” là một trong những nội dung định hƣớng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 với mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính nhà ở hiệu quả và tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở của ngƣời dân. Theo đó, chính phủ khuyến khích các cá nhân, gia đình gửi tiết kiệm tại các NHTM và TCTD để mua và cải tạo nhà trong hệ thống ngân hàng và các TCTD. Các định chế tài chính, cá nhân tham gia các chƣơng trình hợp đồng tiết kiệm – nhà ở sẽ đƣợc hỗ trợ một phần lãi suất hoặc thƣởng tiết kiệm.
Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nƣớc, vốn ODA cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các nguồn tài chính trung và dài hạn theo hƣớng hình thành các quỹ đầu tƣ nhà ở và bất động sản, phát hành công trái, trái phiếu và các hình thức huy động vốn hợp pháp theo quy định của pháp luật;
Xây dựng hệ thống cho vay thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận; đảm bảo việc kiểm soát và thu hồi nợ các khoản vay thế chấp; tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình cho vay thế chấp nhà ở; xây dựng chính sách bảo hiểm, bảo lãnh, tín dụng nhà ở, kể cả tín dụng nhỏ, tín dụng
66
nhà ở nông thôn để phát triển nhà ở; tạo điều kiện cho các đối tƣợng chính