Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở

2.2.4.1 Quỹ phát triển nhà ở

Theo Bộ Tài chính, đến hết 8/2012, cả nƣớc đã có một số địa phƣơng có Quỹ phát triển nhà; 30 tỉnh, thành có Quỹ đầu tƣ phát triển. Tổng số dƣ nguồn vốn hoạt động đến tháng 8/2012 đạt trên 15.000 tỉ đồng, các quỹ cho vay đƣợc 4.300 chƣơng trình, dự án với tổng số vốn gần 25.500 tỉ đồng. Tuy nhiên, con số này không thấm vào đâu so với nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội hiện nay của hàng triệu CBCNV.

Tại Hà Nội, đƣợc thành lập năm 1999 đến trƣớc khi chuyển đổi 2004, Quỹ phát triển nhà ở Hà Nội mới cho vay đƣợc 23 dự án với tổng số tiền 295 tỉ đồng, chủ yếu đầu tƣ cho nhà tái định cƣ, nhà ở cho thuê, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Sau khi đƣợc tổ chức lại vào 2005 và sáp nhập với Quỹ đầu tƣ phát triển Hà Tây thành Quỹ đầu tƣ phát triển Hà Nội, dù tổng số vốn điều lệ

52

trên 1.000 tỉ đồng, nhƣng hầu nhƣ số dự án xây dựng nhà ở, chung cƣ dành cho CBCNV đƣợc tài trợ vốn từ quỹ này cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. TP Hồ chí Minh là một trong số các địa phƣơng có quỹ phát triển nhà ở hoạt động đều đặn và hiệu quả hơn cả. Luận văn nghiên cứu thực trạng quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh nhƣ một trƣờng hợp điển hình.

Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh đƣợc thành lập theo quyết định số 3823/QĐ-UB ngày 04/08/2004 (Ho Chi Minh City Housing Development Fund – HOF), là tổ chức tài chính nhà nƣớc trực thuộc Ủy Ban nhân dân thành phố, có vốn điều lệ ban đầu là 1.000 tỷ đồng. Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh đƣợc giao nhiệm vụ thực hiện hiệu quả các chính sách hỗ trợ về tài chính cho các nhà đầu tƣ trên lĩnh vực nhà ở và các đối tƣợng mua nhà. Theo đó, ngƣời lao động có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở có thể vay tiền từ Quỹ để mua nhà. Chức năng và hoạt động chủ yếu: tiếp nhận, quản lý, sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả nguồn vốn từ ngân sách cấp, tổ chức huy động các nguồn vốn hợp lệ từ trong và ngoài nƣớc để thực hiện chƣơng trình nhà ở của thành phố. Tuy nhiên với hàng loạt các điều kiện để ngƣời có thu nhập thấp tiếp cận đƣợc nguồn vốn vay từ Quỹ, cùng với các thông tin về Quỹ phát triển nhà ở vẫn còn hạn chế, nên số lƣợng hồ sơ ngƣời lao động tiếp cận và đƣợc duyệt vay vốn mua nhà từ Quỹ còn rất ít.

Với sứ mệnh tạo chốn an cƣ cho cán bộ công nhân viên và ngƣời TNT ở thành phố Hồ Chí Minh, Quỹ phát triển nhà ở đã xác định cho mình hai nhiệm vụ chính phải thực hiện: Thứ nhất, xây dựng tạo lập quỹ nhà khang trang, tiện ích, phù hợp với thu nhập của đại đa số ngƣời có thu nhập trung bình, thấp nhằm tạo nên một nơi an cƣ lâu dài cho cán bộ công nhân viên của thành phố. Bên cạnh đó, Quỹ tham gia chƣơng trình nhà ở tái định cƣ thông qua việc mua lại quỹ nhà để phục vụ cho các hộ dân thuộc diện giải tỏa tại các quận theo chỉ đạo của UBND thành phố. Tổ chức khai thác và quản lý nhà lƣu

53

trú công nhân góp phần giải quyết một phần nhu cầu bức xúc về chỗ ở của công nhân. Thứ hai là cho vay vốn tạo lập nhà ở cho đối tƣợng thu nhập thấp và cán bộ công nhân viên của thành phố, góp phần giải quyết khó khăn về vốn trong khi khả năng tích lũy phần vốn tự có của họ còn hạn chế để có thể mua nhà; song song đó Quỹ cũng cho các chủ đầu tƣ dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc vay vốn với lãi suất ƣu đãi để các chủ đầu tƣ có thể đẩy nhanh tiến trình xây dựng,tạo lập quỹ nhà ở cho các chƣơng trình về nhà ở thu nhập thấp theo định hƣớng của UBND Thành phố. Ngoài ra, Quỹ còn kết hợp Ngân hàng Thế giới (Worldbank) và Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị thành phố Hồ Chí Minh thành lập Quỹ quay vòng vốn với mục đích cung cấp các khoảng tín dụng vi mô để cho các hộ gia đình nghèo có điều kiện nâng cấp sữa chữa lại ngôi nhà của họ.

Theo số liệu báo cáo của HOF, Quỹ góp phần thực hiện các chính sách về nhà ở của thành phố nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho cán bộ, công nhân viên, ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn TP. HCM. Qua 08 năm hoạt động, Quỹ đã giải quyết cho hơn 1.000 cán bộ công chức viên chức thành phố vay tiền để tạo lập nhà ở với tổng số tiền giải ngân trên 300 tỷ đồng; Tài trợ cho vay 09 dự án xây dựng nhà tái định cƣ, nhà ở xã hội với tổng số tiền giải ngân là 317 tỷ đồng; Triển khai chƣơng trình cho vay sửa chữa, cải tạo nhà ở từ nguồn vốn vay ƣu đãi của Ngân hàng thế giới cho hơn 4.726 hộ với tổng số tiền trên 69 tỷ đồng. Mặc dù số lƣợng cán bộ, công chức đƣợc vay vốn từ Quỹ ngày càng tăng nhƣng vẫn còn quá khiêm tốn so với nhu cầu của hàng ngàn cán bộ, công chức khó khăn về nhà ở hiện nay.

Một trong những rào cản đối với ngƣời thu nhập thấp khi tiếp cận nguồn vốn vay ƣu đãi từ Quỹ phát triển nhà là ngƣời đi vay phải có tối thiểu 30% giá trị căn nhà và đƣợc vay không quá 300 triệu đồng/hồ sơ vay. Nhƣ vậy, nếu làm bài tính ngƣợc trên các con số quy định này thì ngƣời đi vay

54

phải có ít nhất khoảng 130 triệu đồng, cộng với 300 triệu đồng vay từ Quỹ, tổng số tiền có để đƣợc mua nhà là khoảng 430 triệu đồng/căn, với mức giá này để kiếm đƣợc một căn nhà trên địa bàn thành phồ Hồ Chí Minh là rất khó với giá trị căn hộ trung bình cho đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp hiện nay cũng phải trên 500 triệu đồng. Còn nếu kiếm đƣợc căn hộ khoảng 600 - 700 triệu đồng/căn thì ngƣời đi vay phải có ít nhất 300 - 400 triệu đồng vốn tự có, đây là một con số mà cán bộ, công chức cũng khó có thể tích lũy đƣợc.

Quỹ Phát triển nhà ở là mô hình thí điểm của thành phố Hồ Chí Minh nên cơ chế hoạt động vẫn mang tính chất vận dụng. Tuy nhiên, vƣợt qua những khó khăn, Quỹ dần dần tạo đƣợc thƣơng hiệu của mình trên thị trƣờng, hoạt động của Quỹ ngày càng phát triển, cùng góp phần với UBND thành phố Hồ Chí Minh giải quyết nhu cầu về nhà ở cho cán bộ công nhân viên-ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn TPHCM.

Nhƣ vậy, hiệu quả hoạt động của các quỹ này thời gian qua quá hạn chế, số lƣợng dự án đƣợc vay quá ít, thủ tục rƣờm rà khiến chủ đầu tƣ các dự án cũng không mặn mà. Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM đang tồn đọng hàng nghìn căn hộ, dự án dang dở, đây là cơ hội để chính quyền vào cuộc thông qua các quỹ giải quyết nhu cầu nhà ở cho CBCNV. Chính quyền có thể rà soát, chọn dự án để mua, bán lại hoặc đầu tƣ thành nhà cho thuê giá rẻ dành cho CBCNV. Cũng có thể xem xét hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng của một số dự án, đổi lại chủ đầu tƣ phải xây dựng các căn hộ giá thấp để bán cho CBCNV…

2.2.4.2 Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ Xây dựng

Tháng 6 năm 2012, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tƣớng Chính phủ đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở. Bộ Xây dựng kiến nghị thành lập hai mô hình tiết kiệm

55

nhà ở cho ngƣời TNT và cá nhân hộ gia đình khác có nhu cầu mua nhà ở thƣơng mại.

Mô hình thứ nhất: Bộ Xây dƣ̣ng đề xuất tên go ̣i của mô hình tiết kiê ̣m nhà ở mới này là Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hộ i.

Bộ Xây dựng cho biết hầu hết các Bộ, ngành đều có ý kiến nhất trí về tên gọi của quỹ nhƣ trên, bởi vì mục tiêu của việc thành lập quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội là để phục vụ cho ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo tại đô thị, có khó khăn về nhà ở vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo sửa chữa nhà ở và cho các doanh nghiệp vay vốn để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội.

Bô ̣ Xây dƣ̣ng cũng đề xuất nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội đƣơ ̣c huy đô ̣ng tƣ̀ các nguồ n nhƣ : Nguồn vốn hiê ̣n có của quỹ phát triển nhà ở (bao gồm tối thiểu 10% tiền thu đƣợc từ chuyển quyền sƣ̉ dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại , dƣ̣ án khu đô thi ̣ mới ; ngân sách đi ̣a phƣơng hỗ trợ hàng năm cho quỹ; tiền huy đô ̣ng tƣ̀ các nguồn hơ ̣p pháp khác); Nguồn đóng tiết kiê ̣m và trả nợ của các đối tƣợng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ trên địa bàn ; Nguồn vốn từ ngân sách Trung ƣơng cấp một lần ban đầu cho từng quỹ tại địa phƣơng (nguồn vốn này sẽ đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề xuất của Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng); 30% lơ ̣i nhuâ ̣n thu đƣơ ̣c tƣ̀ phát hành xổ số kiến thiết hoă ̣c toàn bộ lợi nhuận thu đƣợc từ phát hành xổ số nhà ở do công ty xổ số địa phƣơng phát hành.

Bên cạnh đó , nguồn vốn từ mua Trái phiếu nhà ở bắt buộc do quỹ trực tiếp phát hành nhƣng đƣợc Chính phủ bảo lãnh thanh toán (gọi là Trái phiếu đƣợc Chính phủ bảo lãnh ) áp dụng đối với mô ̣t số hoa ̣t đô ̣ng liên quan đến bất đô ̣ng sản, gồm: cấp phép xây dƣ̣ng nhà ở , công trình xây dựng ; thƣ̣c hiê ̣n các giao di ̣ch mua bán , chuyển nhƣợng bất đô ̣ng sản ; đăng ký kinh doanh bất

56

đô ̣ng sản và kinh doanh di ̣ch vụ bất đô ̣ng sản . Tiền mua trái phiếu này đƣợc tính bằng số tiền cụ thể hoặc tỷ lệ % giá trị bất động sản khi giao dịch và sẽ do Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.

Ngoài ra, Quỹ cũng sẽ huy động nguồn vốn vay từ Quỹ bảo hiểm xã hội. Trên cơ sở đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ cho phép trong quyết định phê duyệt đề án này, Bộ tài chính sẽ có hƣớng dẫn cụ thể về nguồn vốn vay từ quỹ bảo hiểm xã hội.

Hình thức tham gia quỹ là tự nguyện , không bắt buộc , Nhà nƣớc khuyến khích mo ̣i đối tƣợng trong xã hô ̣i tham gia qu ỹ. Và đối tƣơ ̣ng tham gia quỹ là những ngƣời có nhu cầu đóng tiết kiê ̣m vào quỹ vay để mua , thuê mua nhà ở xã hô ̣i hoặc để cải tạo , sửa chữa nhà ở. Chỉ những ngƣời tham quỹ thì mới đƣợc vay tiền từ quỹ để mua , thuê mua nhà ở xã hô ̣ i hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Với mục đích sƣ̉ dụng vốn của quỹ giúp cho ngƣời tham gia đóng quỹ vay để mua, thuê mua nhà ở xã hô ̣i hoặc để cải tạo , sửa chữa nhà ở. Đồng thời cho các doanh nghiệp trong nƣớc vay để xây dựng nhà ở xã hội và đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán.

Mô hình 2: Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để cho các cá nhân , hộ gia đình trong nƣớc vay mua nhà ở thƣơng ma ̣i , trong đó chủ yếu tập trung cho các đối tƣợng có thu nhập từ trung bình trở lên vay.

Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm thực tế và tham khảo kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động và cho ngƣời tham gia vay để mua nhà ở thƣơng mại. Đối tƣợng tham gia Quỹ tiết kiệm này là cá c hô ̣ gia đình , cá nhân trong nƣớc tự nguyện đóng góp tiết kiệm.

57

Ngoài ra, việc huy động vốn, cơ chế cho vay, tính lãi suất huy động, lãi suất cho vay, cơ cấu tổ chức, cơ chế tài chính, nguyên tắc hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở này do Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.

Trên cơ sở quyết định phê duyệt Đề án này, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan xây dựng quy chế hoạt động, cơ chế huy động và cho vay, nguyên tắc hoạt động, cơ chế tài chính của Quỹ tiết kiệm này để trình Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt trong quý 1/2013.

Theo đó, quỹ sẽ cho ngƣời dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp kèm những quy định về đối tƣợng và điều kiện vay.

Quỹ sẽ dành một phần nhất định ƣu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội.