1.3.1.1 Kinh nghiệm của Mỹ
Ở các nƣớc phát triển, một trong những quan ngại lớn nhất của các cấp lãnh đạo đó là sự phân tầng xã hội thể hiện rõ nét qua sự phân hóa trong vấn đề nhà ở. Đằng sau những khu biệt thự, những tòa nhà chọc trời tồn tại không ít những khu nhà ổ chuột của ngƣời nghèo và ngƣời thu nhập thấp. Hình ảnh thành phố New York của Mỹ là một điển hình về sự tƣơng phản trên đây. Nhằm khắc phục tình trạng này, Nhà nƣớc hỗ trợ trực tiếp về tài chính thông
23
qua việc cấp vốn, cho vay ƣu đãi hoặc bảo lãnh vốn đối với ngƣời mua hoặc thuê nhà.
Các dự án cho vay tín dụng đối với ngƣời TNT đƣợc tiến hành ở Hoa Kỳ từ năm 1987 và trở nên phổ biến từ năm 1997. Từ năm 1987-2003 đã có 24.500 dự án về nhà ở đƣợc thực hiện với 1.275.000 ngôi nhà xây dựng theo mô hình vay tín dụng [11]. Mô hình này có thể nhân rộng ở nhiều địa phƣơng, bởi lẽ ngƣời ta dùng quỹ quay vòng để cho các hộ khác tiếp tục vay. Nếu chính phủ hỗ trợ toàn bộ thì ngân sách phải chi ra nguồn kinh phí rất lớn, nhƣng với mô hình này thì chỉ với nguồn vốn ban đầu ít hơn mà nhiều hộ có thể cùng đƣợc hƣởng lợi. Đối với kiểu quỹ quay vòng cần có sự tham gia và hỗ trợ của các tổ chức xã hội và ngân hàng để có thể thu hồi đƣợc vốn gốc và lãi. Mô hình này đã đƣợc triển khai ở các nƣớc châu Âu. Ngày nay, hình thức mua nhà trả góp không còn xa lạ đối với những ngƣời lao động và không chỉ đƣợc áp dụng cho việc mua nhà hay cải thiện nhà ở, mà còn cho việc mua những tài sản giá trị khác của gia đình. Ngân hàng quản lý và thu hồi vốn của ngƣời lao động qua chính tiền lƣơng của họ. Mô hình trả góp này sẽ hiệu quả khi hệ thống ngân hàng phát triển mạnh và đi tới xã hội hóa. Ƣu điểm của hình thức này là Nhà nƣớc không can thiệp đối với thị trƣờng BĐS mà chỉ hỗ trợ trực tiếp về tài chính cho những đối tƣợng thuộc diện đƣợc hỗ trợ, nhƣng có nhƣợc điểm là thủ tục cho vay và theo dõi để thu hồi vốn vay rất phức tạp, phải quản lý chặt chẽ mức thu nhập của từng hộ gia đình và cá nhân; còn nguồn cung về nhà ở do thị trƣờng quyết định nên giá nhà ở thƣờng có biến động quá cao so với mức thu nhập của các đối tƣợng TNT. Ở Việt Nam, chƣa kiểm soát đƣợc thu nhập và giá nhà đất trên thị trƣờng quá cao so với thu nhập của ngƣời dân nên hình thức này chƣa phù hợp với điều kiện của Việt Nam hiện nay.
24
Phát triển nhà ở cho ngƣời dân của Singapore đƣợc đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Bằng nhiều biện pháp, chính phủ đã tập trung cho chƣơng trình phát triển nhà ở cộng đồng (loại nhà do Nhà nƣớc xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện), đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý cho chƣơng trình phát triển bất động sản- nhà ở. Nhằm giải quyết nhà ở cho ngƣời TNT một cách bền vững, vấn đề quản lý phát triển thị trƣờng nhà đất của Singapore đƣợc đặc biệt quan tâm.
Công tác tổ chức quản lý phát triển nhà ở đƣợc giao cho một cơ quan đầu mối là Ủy ban phát triển Nhà ở (HDB)- đƣợc thành lập từ năm 1960. Mục tiêu khi thành lập của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời TNT. Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vốn ngân sách; vốn vay Chính phủ với lãi suất thấp, dài hạn; phát hành trái phiếu, vay thƣơng mại. HDB cho ngƣời TNT vay thời hạn dài, đến 20 năm và với lãi suất thấp. Tuy nhiên, tại Singapore, ngƣời lao động và ngƣời sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào quỹ CPF (giống nhƣ Quỹ Bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp cao (các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và ngƣời lao động đóng góp lƣơng hàng tháng 20%) nhƣ một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà.
HDB chịu trách nhiệm giải quyết mọi vấn đề từ quy hoạch, chọn và mua đất, di dời dân chúng đến xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tái thiết những khu vực cũ, phân phối nhà (bán theo quy định dựa vào các yếu tố xã hội), giải quyết các vấn đề pháp lý, thủ tục, vay vốn, bảo quản, duy tu và thu hồi vốn khi bán. Để phát huy tính tự chủ của ngƣời dân, việc xây dựng nhà ở đƣợc chia thành nhiều công đoạn mà trong đó ngƣời dân phải tự lo một phần. Nhà nƣớc cũng chỉ đầu tƣ cơ sở hạ tầng “ngoài hàng rào”, chủ đầu tƣ sau khi mua hoặc thuê lại có quyền thiết kế, quy hoạch “bên trong hàng rào” nhƣng phải
25
theo quy hoạch chung; nhà cho thuê chỉ chiếm 15% trên tổng số căn hộ; và sau 5 năm ở, ngƣời mua nhà mới có thể bán lại để mua căn hộ khác.
Nhƣ vậy, tại Singapore, Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có TNT theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê. Đối tƣợng thụ hƣởng thì đƣợc ƣu đãi trực tiếp không phải qua trung gian. Tuy nhiên, Nhà nƣớc hàng năm phải đầu tƣ để duy trì và phát triển quỹ nhà ở, mặt khác, đòi hỏi phải có tổ chức bộ máy riêng để quản lý việc đầu tƣ xây dựng cũng nhƣ quá trình khai thác sử dụng quỹ nhà ở này.