3.1. Ảnh hưởng của tốc độ tăng dân số
Theo kết quả Tổng điều tra Dân số năm 2009, ở thời điểm 0h ngày 1/4/2009, dân số Hà Nội có 6.448.837 người, chiếm 7,51% dân số cả nước, xếp thứ 2 về số dân sau Thành phố Hồ Chí Minh. Qua 10 năm (từ 1999 đến 2009), dân số Hà Nội tăng thêm 1.204.688 người, bình quân mỗi năm tăng 120.000 người, tốc độ tăng dân số bình quân mỗi năm là 2,11% (mức tăng ngày càng cao hơn mức tăng của vùng đồng bằng sông Hồng).
Mật độ dân số chung của Hà Nội là 1.926 người/km2 (cao hơn 7,4 lần mật độ dân số cả nước 256 người/km2) và phân bố không đồng đều giữa các quận, huyện, thị xã. Nơi có mật độ dân số cao nhất là quận Đống Đa 36.550 người/km2, quận Hai Bà Trưng 29.368 người/km2, nơi có mật độ dân số thấp nhất là huyện Ba Vì 576 người/km2.
Dân số Hà Nội sống ở khu vực thành thị có 2.632.087 người và khu vực nông thôn là 3.816.750 người. Tỷ trọng dân số ở khu vực thành thị là 40,5%, nhiều hơn 34,75% vào năm 1999 và bằng 10,37% dân số thành thị của cả nước. Tỷ lệ tăng dân số khu vực thành thị bình quân mỗi năm thời kỳ 1999 – 2009 là 3,76%, trong khi đó tỷ lệ này ở khu vực nông thôn là 1,12%. Trong 1.204.688 người tăng lên giữa hai cuộc Tổng điều tra thì 66,9% người ở khu vực thành thị và 33,1% người ở khu vực nông thôn.
Tỷ số giới biểu thị bằng số nam/100 nữ của dân số Hà Nội là 97/100, thấp hơn so với cả nước; tỷ suất sinh thô trong 12 tháng trước khi điều tra là 19,2‰, cao hơn của cả nước và vùng đồng bằng sông Hồng (đều là 17,6‰); tổng tỷ suất sinh là 2,08 con/phụ nữ, bằng mức sinh thay thế, thấp hơn bình quân của vùng đồng bằng sông Hồng (2,11 con/phụ nữ) nhưng vẫn còn cao hơn bình quân của cả nước (2,03 con/phụ nữ).
Tổng điều tra dân số cũng cung cấp tỷ suất di cư thuần trong vòng 5 năm qua của Hà Nội là 49,8‰; trong đó tỷ suất nhập cư là 65,3‰ và tỷ suất xuất cư là 15,5‰. Với tỷ suất dương về di cư thuần, Hà Nội là một trong số ít Thành phố có tỷ suất nhập cư cao trong cả nước.
Đồng thời, do tỷ lệ sinh giảm và điều kiện chăm sóc y tế được cải thiện đã tác động tích cực tới chất lượng của dân số. Đặc biệt là cải thiện cơ cấu tuổi của dân số, làm cho nhóm dân số TĐTLĐ chiếm đa số trong tổng dân cư. Theo cơ cấu tuổi, dân số nước ta đang bước vào thời kỳ dân số “vàng”. Hà Nội hiện đang có 4,29% triệu người TĐTLĐ.
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Những số liệu trên là dữ liệu quan trọng, giúp các nhà hoạch định chính sách trong việc xây dựng chiến lược phát triển Thủ đô nói chung cũng như ngành dân số - kế hoạch hóa gia đình nói riêng. Từ đó có thể dự báo được nhu cầu sử đụng đất của Thành phố trong tương lai, để Thành phố có kế hoạch tổ chức phân bổ đất và quy định mức giá sàn trong công tác ĐGQSDĐ hợp lý.
3.2. Ảnh hưởng của thị trường BĐS
Thị trường BĐS thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ và tài chính hóa.
Vào đầu những năm 90, thị trường BĐS Việt Nam mới ở cấp độ sơ khởi. Ở giai đoạn này chỉ cần sở hữu đất là có thể hình thành nên một căn nhà và được coi là BĐS.
Sau 20 năm phát triển, hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng đang có sự giao thoa giữa giai đoạn 2 và 3. Đặc điểm của thời kỳ này là sự phát triển nhanh chóng và bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng BĐS. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực để sở hữu và phát triển một dự án BĐS do thiếu nguồn lực như đất đai, năng lực xây dựng, hay vốn. Vì vậy, ở cấp phát triển này, các chính sách về xây dựng, cơ quan quản lý xây dựng, các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý ngân hàng có vai trò rất quan trọng.
Như vậy, lĩnh vực BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển nhanh, yếu tố chính sách và vốn hiện có vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS.
Năm 2007, 2008 là 02 năm bùng nổ vốn FDI vào thị trường BĐS. Sang năm 2009, cùng với sự suy thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, vốn đầu tư cho BĐS vẫn chiếm trên 35% tổng vốn FDI. Như vậy, tính từ năm 2007 đến hết 6 tháng đầu năm 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm hơn 28% tổng vốn FDI và là 1 trong 3 nghành thu hút FDI lớn nhất.
Bảng 10: Vốn FDI vào Việt Nam qua các năm
Vốn FDI qua các năm Đơn vị 2007 2008 20096T/2010
Vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm Tỷ USD 20,8 71,2 21 9,2
Lĩnh vực kinh doanh BĐS Tỷ USD 5,34 23,4 7,61 1,78
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Biểu 1: Vốn FDI vào Việt Nam qua các năm
Nền kinh tế Việt Nam có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2009, các doanh nghiệp, lĩnh vực trong nền kinh tế mở rộng hoạt động, các công ty có vốn đầu tư nước ngoài đang dần quay lại Việt Nam là yếu tố kéo nhu cầu thuê văn phòng tăng lên.
Tỷ lệ trống giảm dần từ quý II/2010 bước đầu là tín hiệu tích cực cho phân khúc thị trường văn phòng. Tuy nhiên, nguồn cung liên tục gia tăng trong những năm tới khiến sự cạnh tranh trong phân khúc thị trường này là khá lớn, do vậy khó có sự tăng giá đối với văn phòng cho thuê. Nhìn chung năm 2010 thị trường BĐS Hà Nội có sự chuyển biến tích cực cùng với sự phục hồi kinh tế và nhu cầu thuê, mua nhà gia tăng từ cộng đồng dân cư và những người nước ngoài đến từ các công ty đa Quốc gia. Tuy nhiên, thị trường lại bị chao đảo bởi những cơn sốt đất ảo đến từ khu vực phía Tây, đặc biệt là Ba Vỡ… tác động tiêu cực đến thị trường. Dưới đây là bảng nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010.
Bảng 11: Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010
( Đơn vị: căn hộ) ( Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Biểu 2: Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010
TP Hồ Chí Minh Hà Nội
Cao cấp Trung cấp Bình dân Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân
Qua biểu đồ 2 ta thấy: nguồn cung thị trường căn hộ tại Hà Nội năm 2010 chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở trung cấp là 37.296 căn hộ, cao gần 2,928 lần nguồn cung cùng loại này ở thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi đó, căn hộ hạng sang chưa được chú trọng nhiều do tầng lớp người dõn có thu nhập cao chiếm thiểu số. Xu hướng thị trường các căn hộ bình dân sẽ gia tăng do mức sống của người dân còn thấp, tốc độ di chuyển dân cư từ ngoại ô vào Thành phố ngày càng cao… vì vậy thị trường căn hộ này rất tiềm năng.
3.3. Ảnh hưởng của các cơ chế chính sách
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành, trong đó đưa ra những nội dung bổ sung khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này như việc tăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm. Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm GPMB trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhóm Việt kiều và đối tượng nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam đã nới lỏng và đơn giản hóa quá trình thủ tục.
Năm 2010, thị trường BĐS cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng chịu 3 tác động lớn khiến không thể sôi động được. Thứ nhất, Thông tư số 13/2010/TT- NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro 250% đối với tất cả các
khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS là không phù hợp với mức độ rủi ro đối với từng loại tài sản khác nhau, sẽ khiến thị trường BĐS khó khăn hơn về nguồn vốn cho người mua.
Thứ hai, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định rõ 5 hình thức huy động vốn tuy có làm minh bạch hơn hoạt động này, nhưng cũng hạn chế khả năng huy động mọi nguồn vốn cho thị trường BĐS của chủ đầu tư.
Thứ ba, là thị trường vàng, ngoại tệ đang dao động ở mức cao cũng thu hút sự chú ý và chuyển hướng hoạt động của các nhà đầu tư khỏi thị trường BĐS.
3.4. Xu hướng phát triển của Thành phố
Ngày 19/3/2011, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành văn bản số 42/2011/CTr-UBND về chương trình hành động của Thành phố Hà Nội triển khai thực hiện chiến lược phát triển KT - XH giai đoạn 2011-2020. Theo đó, chương trình phát triển đô thị của Hà Nội có phương hướng cụ thể như sau:
Tổ chức không gian đô thị Hà Nội theo mô hình chùm đô thị, bao gồm đô thị trung tâm hạt nhân và các đô thị trực thuộc (5 đô thị vệ tinh và các thị trấn). Tại đô thị trung tâm hạt nhân bố trí trung tâm chính trị, hành chính Quốc gia và Thành phố; trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; các cơ sở thương mại; giao dịch, dịch vụ tài chính - ngân hàng… Hướng mở rộng và phát triển về phía Tây và phía Bắc sang tả ngạn sông Hồng; phát triển về phía Đông với quy mô phù hợp. Phần cũ của Thành phố Hà Nội giữ quy mô dân số vừa phải; bảo vệ, tôn tạo khu phố cổ.