2. Quy định phỏp lý về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư:
2.4.1. Đỏnh giỏ chung
Qua phõn tớch cụ thể ở 3 dự ỏn nghiờn cứu trờn cho thấy Ban BTHT và TĐC quận đó phối hợp cựng cỏc ngành , chớnh quyền địa phương thực hiện tốt cụng tỏc xỏc định đối tượng và điều kiện được bồi thường, đối tượng xột hỗ trợ cựng với việc kờ khai, kiểm kờ chi tiết đó gúp phần thuận lợi trong quỏ trỡnh lập phương ỏn bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư.
Ban bồi thường GPMB quận cựng chớnh quyền địa phương đó phõn loại cỏc đối tượng bồi thường, hỗ trợ theo từng loại sử dụng đất. Cỏc đối tượng được bồi thường, hỗ trợ đa phần đó ủng hộ Ban bồi thường GPMB về việc xỏc định cỏc đối tượng và điều kiện được bồi thường. Đõy là giai đoạn gặp rất nhiều khú khăn trong cụng tỏc lập hồ sơ bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư.
Hầu hết cỏc dự ỏn đều gặp phải những khú khăn vướng mắc đặc thự cho từng địa bàn, từng khu vực. Cả 03 dự ỏn này đều phải xin cơ chế đặc thự riờng của thành phố Hà Nội cho từng dự ỏn để cỏc dự ỏn cú thể giải phúng mặt bằng kịp tiến độ.
2.4.2. Đỏnh giỏ về giỏ đất tớnh bồi thường hỗ trợ
a) Dự ỏn xõy dựng tuyến đường nối từ đường Nguyễn Văn Cừ qua đường Nguyễn Sơn tới đường Ngọc Thụy đi đụ thị mới Thạch Bàn (Dự ỏn 1).
Dự ỏn cú 301 hộ bị thu hồi đó nhận tiền bồi thường trong năm 2010. Giỏ đất để tớnh bồi thường được ỏp dụng theo bảng giỏ đất do UBND Thành phố Hà Nội cụng bố vào ngày 01/01/2010 tại 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội, theo đú:
- 181 hộ sử dụng đất nụng nghiệp được bồi thường với giỏ 252.000đ/m2. - 120 hộ sử dụng đất ở được bồi thường với giỏ đất từ 12.240.000đ/m2 đến 28.800.000đ/m2.
Nhận xột, đỏnh giỏ: Ưu điểm:
- Áp dụng giỏ đất theo đỳng mục đớch sử dụng đất trước khi quyết định thu hồi; khụng ỏp dụng đất theo mục đớch sau khi đó chuyển đổi mục đớch sử dụng đất;
- Áp dụng đỳng quy định về việc chậm bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước gõy ra (ỏp dụng theo giỏ đất tại thời điểm bồi thường), khụng phải do lỗi của người cú đất bị thu hổi.
- Đối với đất ở: Trong tổng số 120 hộ gia đỡnh cú nhà ở trờn đất thỡ hầu hết là cú nguồn gốc đất ở rừ ràng, hợp phỏp, được Hội đồng bồi thường và chớnh quyền địa phương xột tớnh toỏn bồi thường tiền đất, đơn giỏ bồi thường được xỏc định theo tuyến đường.
Tồn tại:
- UBND quận Long Biờn khụng trỡnh phương ỏn xin điều chỉnh mức giỏ đất cụ thể làm cơ sở tớnh bồi thường mà ỏp dụng bảng giỏ đất cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 đầu năm là chưa phự hợp với Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND và giỏ đất thực tế tại khu vực thu hồi đất.
b) Xõy dựng tuyến đường Quốc lộ 1B đến khu đụ thị mới Việt Hưng (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật cỏc ụ đất hai bờn đường) (Dự ỏn 2)
Đối với dự ỏn này, giỏ đất tớnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng được thực hiện theo bảng giỏ đất năm 2010 (Quyết định số 124/2009/QĐ- UBND ngày 29 thỏng 12 năm 2009 của UBND Thành phố Hà Nội), theo đú giỏ đất nụng nghiệp bị thu hồi là 252.000đ/m2, đất ở từ 4.620.000đ/m2 đến 6.000.000đ/m2.
Nhận xột, đỏnh gớa: Ưu điểm:
- Làm tốt cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến giỏo dục phỏp luật về đất đai, cụng khai phương ỏn bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nụng nghiệp cho người dõn bị thu hồi đất;
- Phối hợp với chủ đầu tư thực hiện việc thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng cho người bị thu hồi đất.
Tồn tại:
- Đối với đất nụng nghiệp: Với tổng số 967 hộ gia đỡnh cú đất bị thu hồi để thực hiện dự ỏn, cỏc hộ này đang sử dụng đất nụng nghiệp được giao ổn định để sản xuất nờn được tớnh bồi thường theo giỏ quy định của Nhà nước. Do số lượng hộ gia đỡnh sản xuất đất nụng nghiệp của dự ỏn là tương đối lớn, bờn cạnh đú, việc xỏc định nguồn gốc đất cũng đang gặp nhiều vướng mắt. Khụng chỉ xảy ra đối với đất ở, mà đất nụng nghiệp cũng được chuyển nhượng, mua bỏn. Hơn nữa, cú nơi đất nụng nghiệp bị tự chuyển mục đớch sử dụng sang thành đất ở. Trường hợp này gặp nhiều tương đối trong dự ỏn. Gõy khú khăn cho việc ỏp dụng luật cũng như xử lý cho hợp lý tỡnh huống. Điều này cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ dự ỏn.
Tuy giỏ đất nụng nghiệp (252.000đ/m2) tớnh bồi thường theo quy định tại Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND là mức giỏ cao nhất trong Khung giỏ đất do Chớnh phủ quy định (tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) nhưng vẫn cũn thấp hơn so với giỏ chuyển nhượng thực tế trờn thị trường nhưng UBND quận Long Biờn khụng bỏo cỏo Sở Tài nguyờn và Mụi trường để xem xột trỡnh UBND Thành phố điều chỉnh giỏ đất cho phự hợp với giỏ chuyển nhượng thực tế tại khu thu hồi đất.
c) Giải phúng mặt bằng, san nền sơ sơ bộ đất để đấu giỏ quyền sử dụng đất B2-3/NO3 phường Việt Hưng (Dự ỏn 3)
Giỏ đất tớnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng được thực hiện theo bảng giỏ đất năm 2010 (Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29 thỏng 12 năm 2009 của UBND Thành phố Hà Nội), theo đú giỏ đất nụng nghiệp bị thu hồi là 252.000đ/m2. Đối với đất nụng nghiệp: về cơ bản Ban bồi thường đó bồi thường
xong 967 hộ gia đỡnh cú đất bị thu hồi để thực hiện dự ỏn. Dự gặp một số vướng mắc, xong đến nay cụng tỏc bồi thường cỏc hộ đó hoàn thành. Cỏc hộ đang sử dụng đất nụng nghiệp được giao ổn định để sản xuất nờn được tớnh bồi thường là theo giỏ Nhà nước quy định.
Đơn giỏ đất tớnh bồi thường và kết quả so sỏnh mức độ chờnh lệch giữa giỏ đất bồi thường của 3 dự ỏn và giỏ thị trường được thể hiện tại bảng 2.2 và bảng 2.3.
Bảng 2.2: Tổng hợp đỏnh giỏ bồi thường về đất tại 3 dự ỏn
TT Tờn dự ỏn Loại đất Giỏ bồi thường của dự ỏn (1.000đ/m2)
1 1
Dự ỏn xõy dựng tuyến đường nối từ đường Nguyễn Văn Cừ qua đường Nguyễn Sơn tới đường Ngọc Thụy đi đụ thị mới Thạch Bàn (Dự ỏn 1) Đất ở VT1: 28.800 VT2: 16.560 VT3: 13.740 VT4: 12.240 Đất nụng nghiệp 252 2 2
Xõy dựng tuyến đường Quốc lộ 1B đến khu đụ thị mới Việt Hưng (bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật cỏc ụ đất hai bờn đường) (Dự ỏn 2) Đất ở VT1: 6.000 VT2: 4.620 Đất nụng nghiệp 252 3 3
Giải phúng mặt bằng, san nền sơ bộ đất để đấu giỏ quyền sử dụng đất tại B2-3/NO3 phường Việt Hưng (Dự ỏn 3)
Đất nụng nghiệp 252
(nguồn số liệu tổng hợp)
Bảng 2.3: So sỏnh mức độ chờnh lệch giữa giỏ bồi thường của 3 dự ỏn và giỏ thị trường tại thời điểm thu hồi đất
TT (1) Tờn dự ỏn (2) Loại đất (3) Giỏ thị trường tại thời điểm bồi
thường (1.000đ/m2) Giỏ bồi thường của dự ỏn (1.000đ/m2) (5) Mức độ chờnh lệch Số tiền (1.000đ/m2) (4)-(5) Tỷ lệ (lần) (4)/(5) 1 Dự ỏn 1 Đất ở 100.000VT1: 28.800VT1: 70.200 3,47 VT2: 70.000 VT2: 16.560 53.400 4,23 VT3: 52.000 VT3: 13.740 38.260 3,78 VT4: VT4: 17.760 2,45
30.000 12.240 Đất nụng nghiệp 700-900 252 448-648 2,8-3,6 2 Dự ỏn 2 Đất ở VT1:40.000 VT1:6.000 34.000 6,67 VT2: 28.000 VT2:4.620 23.380 6,06 Đất nụng nghiệp 700-800 252 448-58 2,8-3,2 3 Dự ỏn 3 Đất nụng nghiệp 600-700 252 348-448 2,4-2,8 (nguồn số liệu tổng hợp)
Qua 2 bảng trờn tụi nhận thấy: giỏ đất tớnh bồi thường của 3 dự ỏn vẫn cũn thấp hơn so với giỏ đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường tại khu vực từ 2,4 đến 6,67 lần. Vỡ vậy, giỏ đất tớnh bồi thường chưa đảm bảo được quyền lợi hợp phỏp của người bị thu hồi đất, chưa thực hiện đỳng tinh thần của Luật đất đai năm 2003 (Điều 56) là giỏ đất phải “Sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phự hợp” và chưa thực hiện đỳng quy định tại Khoản 12 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Cú thể thấy rất rừ, mặc dầu kốm theo nhiều khoản hỗ trợ và tối đa húa diện tớch đất bồi thường xong mức độ chờnh lệch vẫn lớn giữa giỏ thị trường và giỏ nhà nước bồi thường cho cỏc hộ gia đỡnh cú đất bị thu hồi. Tuy nhiờn, đối với từng dự ỏn, từng khu vực cụ thểm Ban quản lý dự ỏn cũng đó trỡnh xin ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố đối với từng trường hợp cụ thể nhằm đảm bảo lợi ớch của cỏc hộ dõn cú đất bị thu hồi
2.4.3. Những vấn đề đặt ra đối với cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng
Quận Long Biờn đang trong quỏ trỡnh đụ thị húa với tốc độ khỏ nhanh, nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Đồng thời cựng với quỏ trỡnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất cũng sẽ cú những biến động liờn tục. Việc chuyển đổi chức năng sử dụng đất cho quy hoạch tổng thể trờn địa bàn quận tương đối
thuận lợi. Đõy là điều kiện cho sự phỏt triển của cỏc ngành, cỏc lĩnh vực và cho xõy dựng cơ sở hạ tầng với quy mụ, tương xứng với một quận nội thành của Thủ đụ Hà Nội. Trước nhiệm vụ đặt ra Long Biờn đó chuẩn bị quỹ đất, nhà phục vụ tỏi định cư trong cụng tỏc giải phúng mặt bằng.
a. Quỹ đất:
Cỏc khu tỏi định cư trờn địa bàn quận được UBND thành phố phờ duyệt theo quy hoạch, UBND quận được giao làm chủ đầu tư giải phúng mặt bằng, san nền và xõy dựng hạ tầng:
+ Dự ỏn cầu Vĩnh Tuy: Khu TĐC 7,2 ha, phường Long Biờn.
+ Dự ỏn Đường 5 kộo dài: Khu TĐC Xúm Lũ, phường Thượng Thanh. + Dự ỏn đường Ngụ Gia Tự, Đường 30m từ đường Ngụ Gia Tự lờn đờ sụng Đuống, Khu đụ thị mới Việt Hưng, Khu TĐC Giang Biờn.
+ Cỏc dự ỏn đường Nguyễn Văn Cừ, Ngọc Lõm, khu đấu giỏ B2-3/NO4 Việt Hưng: Khu TĐC X4 phường Việt Hưng.
+ Dự ỏn cầu Thanh Trỡ: Khu TĐC X6 phường Thạch Bàn (chủ đầu tư là Ban QLDA Thăng Long- Bộ GTVT).
Thực hiện khõu đột phỏ phỏt triển hạ tầng khung theo hướng đồng bộ hiện đại trong những năm tới (từ nay đến 2015), nhu cầu tỏi định cư nhu cầu tỏi định cư phục vụ cụng tỏc giải phúng mặt bằng thực hiện cỏc dự ỏn trờn địa bàn quận là rất lớn. Vỡ vậy Quận ủy, UBND quận đó chỉ đạo ưu tiờn sử dụng cỏc Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất, cỏc khu đất xen kẹt làm quỹ đất tỏi định cư phục vụ cỏc dự ỏn trọng điểm, dự ỏn dõn sinh bức xỳc…
b. Quỹ nhà:
Dự kiến nhu cầu quỹ nhà tỏi định cư thực hiện cỏc dự ỏn trờn địa bàn quận từ nay đến năm 2015 là khỏ lớn (khoảng 2.700 căn), UBND quận đó cú văn bản bỏo cỏo, đăng ký quỹ nhà với UBND Thành phố và Sở Xõy dựng.
c .Việc ỏp dụng chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư trong giải phúng mặt bằng
Tuõn thủ thực hiện đỳng cỏc quy định của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư, giải phúng mặt bằng; kịp thời nắm bắt cỏc văn bản chớnh sỏch mới, chớnh sỏch sửa đổi bổ sung của Chớnh phủ, UBND Thành phố để ỏp dụng, vận dụng đảm bảo cụng bằng, chớnh xỏc đối với người bị thu hồi đất theo đỳng thời điểm.
Để giải quyết những bất cập về chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư trong quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng thực hiện một số dự ỏn, UBND quận đó nghiờn cứu, đề xuất với cỏc Sở ngành Thành phố xin ý kiến tư vấn, hướng dẫn thỏo gỡ những khú khăn, vướng mắc liờn quan đến việc ỏp dụng cỏc chế độ, chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư.
Tập trung và thường xuyờn xin ý kiến chỉ đạo đối với cỏc Sở, ngành Thành phố, đề xuất chớnh sỏch bổ sung phự hợp với thực tiễn tại Long Biờn.
- Khi giải phúng mặt bằng đất ở: Để thuận lợi cho cỏc giải phúng mặt bằng, thường đề nghị Thành phố điều chỉnh về chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ về đất ở và chớnh sỏch tỏi định cư cho quận Long Biờn:
+ Đất ở: Do bảng giỏ để tớnh bồi thường là rất thập so với thực tế nờn cần tập trung đề nghị Thành phố chấp thuận điều chỉnh hệ số từ 1,2 – 1,5 so với giỏ đất ban hành hàng năm.
Đề xuất Thành phố chấp thuận chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ về đất đối với một số khu vực, hộ gia đỡnh cụ thể như: chưa được cấp GCNQSD đất, đất được cấp trỏi thẩm quyền, đất mua bỏn, cho tặng chưa qua cấp thẩm quyền, đất thừa kế, đất khụng cú giấy tờ…(Đường 5 kộo dài và cỏc ụ quy hoạch hai bờn đường, đường Ngụ Gia Tự, Đường liờn tỉnh Hà Nội- Hưng Yờn, chỉnh trang đường Ngọc Lõm, đường Nguyễn Văn Cừ).
+ Tỏi định cư: Giỏ thu tiền sử dụng đất tỏi định cư thường giữ nguyờn theo giỏ đất Thành phố ban hành; hỗ trợ 20% giỏ đất ở tại vị trớ thu hồi đối với diện tớch đất bị thu hồi cú đủ điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở vượt diện tớch giao tỏi định cư và chủ sử dụng đất bị thu hồi đất cú đủ điều kiện được bồi
thường theo giỏ đất ở, nhưng khụng đủ tiờu chuẩn được giao tỏi định cư; Trường hợp chia tỏch thửa đất trước khi cú thụng bỏo thu hồi đất, chưa thực hiện việc chia tỏch qua cấp cú thẩm quyền, được UBND phường xỏc nhận hiện đang ăn ở riờng, cú khuụn viờn riờng được xột giao 01 suất tỏi định cư theo diện tớch đất ở thực tế bị thu hồi cú đủ điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở theo quy định nhưng khụng thấp hơn 40m2 cho một chủ sử dụng nhà đất và tối đa khụng quỏ 60m2 cho một chủ sử dụng nhà đất; Trường hợp khụng lập được phương ỏn riờng, nếu hộ gia đỡnh cú nhiều cặp vợ chồng, nhiều thế hệ đang ăn ở, ngoài việc được xột tỏi định cư theo quy định, được xột giao thờm 01 suất tỏi định cư với diện tớch tối thiểu (40m2); Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở cú đủ điều kiện được bồi thưởng theo giỏ đất ở nếu diện tớch đất ở bị thu hồi lớn hơn 10m2 mà diện tớch nhà ở, đất ở cũn lại ngoài chỉ giới giải phúng mặt bằng đủ điều kiện xõy dựng nhà ở theo quy định nhưng nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tối đa đối với một chủ sử dụng đất thỡ được xột giao đất tỏi định cư….
* Đơn thư khiếu nại liờn quan đến bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư
Thực tế tỡnh hỡnh khiếu nại, tố cỏo ở Long Biờn trong thời gian qua cũng diễn biến theo chiều hướng ngày càng phức tạp, khụng chỉ gia tăng về số lượng, cỏc đơn thư khiếu nại càng ngày càng phức tạp về nội dung, tớnh chất, gay gắt về mức độ. Trong cỏc loại khiếu nại mà thanh tra quận nhận được thỡ bức xỳc và nổi cộm nhất vẫn là cỏc khiếu nại về đất đai (thường chiếm 80% đơn thư khiếu nại). Và tập trung vào cỏc dạng như tranh chấp đất đai, đũi đền bự giải phúng mặt bằng. Số lượng đơn thư liờn quan đến giải phúng mặt bằng từ năm 2007 đến năm 2010 cho thấy cứ năm sau tăng so với năm trước là 300% . Cơ
chế, chớnh sỏch bồi thường của nhà nước đối với người bị thu hồi đất là rất thấp vỡ so với giỏ trị thực tế giao dịch ngoài thị trường. Do vậy khi nhà nước thu hồi đất của nhõn dõn chưa tạo được sự đồng thuận của nhõn dõn, gõy ra tỡnh trang