4.2.1.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013
Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc phương pháp xác định các loại giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị quyết số: 70/NQ-HĐND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của HĐND tỉnh khóa XV kỳ họp thứ 5 về giá đất năm 2013, trên địa bàn tỉnh;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 448/TTr-STNMT ngày 28/12/2012,
Căn cứ Quyết định số: 55/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013.
4.2.1.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Vĩnh Phúc.
Nguyên tắc xác định giá đất chung ở tỉnh Vĩnh Phúc nói chung, huyện Tam Đảo nói riêng là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: Vị trí 1 là vị trí có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp theo có mức giá giảm dần và được xác định bằng vị trí 1*hệ số k theo quy định.
* Nguyên tắc xác định giá đất ở :
- Vị trí 1 : Bao gồm các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu tính từ chỉ giới đường đỏ đến thửa đất dưới 100m áp dụng mức giá quy định cho ngõ đó theo bảng giá đất.
- Vị trí 2 : Bao gồ các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu tính từ chỉ giới đường đỏ đến thửa đất từ 100m đến 200m có hệ số giá 0,8 so với vị trí 1.
- Vị trí 3 : Bao gồm các thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm có chiều sâu từ chỉ giới đường đỏ đến thửa đất từ 200m trở lên có hệ số bằng 0,6 so với vị trí 1.
- Trường hợp thửa đất có từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí có mức giá cao nhất.
- Đối với các thửa đất thuộc các ngõ nối thông với nhiều đường, phố ; nếu có khoảng cách đến chỉ giới đường đỏ của các đường, phố khác nhau thì áp dụng vị trí ngõ tính theo đường phố gần nhất; nếu có khoảng cách đến chỉ giới đường đỏ của các đường phố bằng nhau thì áp dụng tính giá đất đối với ngõ có mức giá cao nhất.
- Chiều rộng của ngõ áp dụng để tính giá đất của các thửa đất nằm trong ngõ, ngách hẻm được tính bằng chiều rộng đoạn hẹp nhất từ đầu ngò đến thửa
đất cần định giá.
- Đường gom áp dụng mức giá bằng 0,8 mức giá quy định cho đường chính liền kề, song song với đường gom đó.
4.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Tam Đảo năm 2013 4.2.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra
- Đường, phố trung tâm, gồm 6 tuyến đường:
+ Đường từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5
+ Đoạn từ giáp khu dân cư dự án 5 đi qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện
+ Đường 302 đoạn giáp nhà ông Dũng Hậu đi Tây Thiên hết địa phận xã Hợp Châu
+ Đường 42 từ địa phận xã Hợp Châu đến UBND xã Hợp Châu + Đường từ QL2B đến cổng trường cấp II
+ Từ UBND tỉnh Vĩnh Phúc đến đầu đường xuống Thác Bạc - Đường, phố cận trung tâm, gồm 5 tuyến đường:
+ Đường 302 từ cầu Công Nông Binh đi Quang Hà đến hết địa phận xã Hợp Châu
+ Đoạn giáp chi nhánh điện đến Km 13 đến hết địa phận xã Hợp Châu + Đoạn từ ngã ba thôn Bảo Phác đi Gia Khánh đến hết địa phận xã Hợp Châu + Đoạn từ cầu Cửu Yên đến hết địa phận xã Hợp Châu
+ Đường Hợp Châu – Đồng Tĩnh
- Đường, phố xa trung tâm, gồm 4 tuyến đường:
+ Đoạn từu giáp trại nuôi cá Trình đi Km 11 đến hết địa phận xã Minh Quang + Đoạn từ trại nuôi cá Trình lên tới chân đập Xạ Hương
+ Đường từ trường bắn đi trường Mầm non đến hết Đình Trại Khóng + Đường từ giáp băng 1 đường 302 đi mỏ đá Bảo Quân
4.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của huyện Tam Đảo năm 2013 * Khu vực trung tâm
Đây là những tuyến giao thông huyết mạch nối liền các xã trong huyện và liên kết giữa huyện với các khu vực lân cận. Nhìn chung, các tuyến đường này có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt vì vậy lưu lượng xe đi lại là
khá nhiều. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường, phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng ... các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường ngõ xóm được đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đương, phố trung tâm này là khá cao. Mức sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở dần được đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời ở các thửa đất.
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm (Đơn vị tính: nghìn
đồng/m2)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Đường từ cầu số 8 đến hết khu dân cư
dự án 5 I1 7.820 6.150 4.580
Gqđ 3.000 2.400 1.800
Hệ số so sánh (I1/Gqđ) 2,60 2,56 2,54
2
Đoạn từ giáp khu dân cư dự án 5 đi qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện
I2 8.225 6.350 4.550
Gqđ 3.500 2.650 2.250
Hệ số so sánh (I2/Gqđ) 2,35 2,39 2,02
3 Đường 302 đoạn giáp nhà ông Dũng Hậu đi Tây Thiên hết địa phận xã Hợp Châu I3 8.750 7.200 4.875
Gqđ 3.000 2.400 1.800
Hệ số so sánh (I3/Gqđ) 2,91 3,00 2,70
4
Đường 42 từ địa phận xã Hợp Châu
đến UBND xã Hợp Châu I4 11.350 9.180 6.355 Gqđ 3.000 2.400 1.800 Hệ số so sánh (I4/Gqđ) 3,78 3,82 3,53 5 Đường từ QL2B đến cổng trường cấp II I5 10.400 8.120 5.580 Gqđ 3.000 2.400 1.800 Hệ số so sánh (I5/Gqđ) 3,46 3,38 3,10 6 Từ UBND tỉnh Vĩnh Phúc đến đầu đường xuống Thác Bạc I6 12.550 10.230 7.455 Gqđ 8.000 6.400 4.800 Hệ số so sánh (I6/Gqđ) 1,56 1,59 1,55
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Tam Đảo)
Qua bảng 4.2 ta thấy tuyến đường từ UBND tỉnh Vĩnh Phúc đến đầu đường xuống Thác Bạc có giá cao nhất, giá đất tại VT1 khoảng hơn 12 triệu đồng/m2 với diện tích 80m2 – 100m2, hình thể đẹp, chiều rộng mặt tiền từ 4- 5m, thuận tiện cho việc kinh doanh, hệ số so sánh của VT này là 1.56. Đây là tuyến đường dẫn tới khu du lịch Tam Đảo, vì vậy giá đất cũng theo đó tăng cao. Dân cư tập trung trên tuyến đường này chủ yếu là vì hoạt động kinh doanh các loại hàng hóa, nhà hàng, dịch vụ, phục vụ cho du khách tới tham quan.
Đoạn đường từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5 và đoạn từ giáp khu dân cư dự án 5 đi qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện là hai tuyến đường có dân cư tập trung đông nhất, giá đất cũng tương đối cao, từ 7.000 – 8.000 nghìn đồng/m2. Hệ số so sánh dao động từ 2,0 – 2,6.
Trên tuyến đường 42 từ địa phận xã Hợp Châu đến UBND xã Hợp Châu tập trung nhiều cơ quan, thuận lợi cho các ngành kinh tế dịch vụ - thương mại của xã phát triển mạnh cả về số lượng và quy mô, hệ thống nhà hàng phục vụ ăn uống phát triển với doanh thu khá cao. Các hoạt động kinh doanh trên địa bàn đều đảm bảo tốt các quy định của pháp luật, số lượng, chất lượng hàng hoá phong phú, đa dạng đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của nhân dân địa phương. Giá đất ở VT1 là 11.350 nghìn đồng/m2, hệ số so sánh khá cao(3,78).
Ở khu vực tập trung đông dân cư có hệ số so sánh tương đối ổn định, và ở mức trung bình (2,0 – 2,6). Hệ số so sánh cao tồn tại ở trên tuyến đường có nhiều cơ quan (Đường 42 từ địa phận xã Hợp Châu đến UBND xã Hợp Châu, đường từ QL2B đến cổng trường cấp II) , dao động từ 3,1 – 3,8. Tuyến đường còn lại là Đường 302 đoạn giáp nhà ông Dũng Hậu đi Tây Thiên hết địa phận xã Hợp Châu có giá khoảng 8.750 nghìn đồng/m2, hệ số so sánh 2,7 – 3,0.
* Khu vực cận trung tâm
Những đoạn này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung một số ít cơ quan và các nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,..., mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh. Là đoạn kề sát bên chợ trung tâm huyện, giáp với trục đường chính của
huyện, có điều kiện phát triển thuận lợi, nhất là kinh doanh buôn bán, trao đổi hàng hóa.
Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Đường 302 từ cầu Công Nông Binh đi Quang Hà đến hết địa phận xã Hợp Châu
II1 4.330 3.220 2.715
Gqđ 1.500 1.200 900
Hệ số so sánh (II1/Gqđ) 2,88 2,68 3,01
2
Đoạn giáp chi nhánh điện đến Km 13
đến hết địa phận xã Hợp Châu II2 5.050 4.050 2.980
Gqđ 2.000 1.400 1.000
Hệ số so sánh (II2/Gqđ) 2,52 2,89 2,98
3
Đoạn từ ngã ba thôn Bảo Phác đi Gia
Khánh đến hết địa phận xã Hợp Châu II3 3.880 2.755 1.850
Gqđ 1.200 960 600
Hệ số so sánh (II3/Gqđ) 3,23 2,86 3,08
4
Đoạn từ cầu Cửu Yên đến hết địa
phận xã Hợp Châu II4 4.130 2.820 2.040
Gqđ 1.500 1.200 900
Hệ số so sánh (II4/Gqđ) 2,75 2,35 2,26
5 Đường Hợp Châu – Đồng Tĩnh II5 4.240 3.290 2.610
Gqđ 2.000 1.400 1.000
Hệ số so sánh (II5/Gqđ) 2,12 2,35 2,61
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Tam Đảo) Qua bảng 4.3 cho thấy các tuyến đường phố cận trung tâm có hệ số so sánh rất lớn, dao động từ 2,12 – 3,23,
Trên tuyến đường 302 từ cầu Công Nông Binh đi Quang Hà đến hết địa phận xã Hợp Châu, đây là tuyến đường tỉnh lộ nối liền hai xã Hợp Châu và Quang Hà, đa số các lô đều có diện tích khoảng 90m2 với chiều rộng mặt tiền từ 4,0 – 4,5m, hệ số dao động từ 2,68 – 3,01.
Nhìn chung giá đất ở trên các tuyến đường cận trung tâm ở mức trung bình, phân bố nhiều cửa hàng kinh doanh, một số cơ quan và đan xen là khu dân cư, thích hợp với những hộ gia đình vừa sinh sống vừa kinh doanh.
* Khu vực xa trung tâm
Nhóm đường, phố xa trung tâm là đoạn đường cách xa trung tâm thị trấn, một số đoạn đường đi lại có chất lượng không cao và cần cải tạo.
Bảng 4.4: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố xa trung tâm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3
1
Từ giáp trạm y tế đi UBND xã Minh
Quang đến hết nhà ông Trần Quyền III1 1.850 1.235 925
Gqđ 950 665 475
Hệ số so sánh (III1/Gqđ) 1.94 1.85 1.94
2
Đoạn giáp địa phận xã Đại Đình đến
đoạn rẽ vào trường cấp I Tân Đồng III2 1.753 1.132 890
Gqđ 700 490 350
Hệ số so sánh (III2/Gqđ) 2.5. 2.31 2.54
3
Đường 302 đoạn từ đập tràn Đền Cả
đến hết bưu điện xã Đại Đình III3 2.135 1.455 1.030
Gqđ 950 665 475
Hệ số so sánh (III3/Gqđ) 2.24 2.18 2.16
4
Băng 2 đoạn từ nghĩa trang xã Hồ
Sơn đến hết địa phận xã Hồ Sơn III4 1.650 1.023 835
Gqđ 600 420 300
Hệ số so sánh (III4/Gqđ) 2.75 2.43 2.78
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Tam Đảo)
Qua bảng 4.4 ta thấy hệ số so sánh dao động ở mức 1,85 – 2,78, giá đất thấp nhất khoảng 600 nghìn đồng/m2 ở VT1 trên đoạn đường từ nghĩa trang xã Hồ Sơn đến hết địa phận xã Hồ Sơn, giá cao nhất khoảng 2,135 triệu đồng/m2.
Qua các bảng 4.2, 4.3, 4.4 đã cho thấy giá đất trên thị trường so với giá đất Nhà nước quy định có một sự chênh lệch rất lớn,