02
2.2.1 Tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng
Đề tài nghiên cứu "Lập tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng" mã số RD 05-02 đã đưa ra một số tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà cao tầng. Tuy nhiên phương pháp đánh giá chất lượng mà đề tài đưa ra chưa phải đã được hoàn thiện một cách hoàn chỉnh, bởi còn một số vấn đề bất cập về khái niệm,
41
quan niệm, định nghĩa của các nhà chuyên môn về vấn đề chất lượng. Các tiêu chí chất lượng và cách đánh giá ở còn đang được nghiên cứu và điều chỉnh để đạt được sự hợp lý.
Nhà cao tầng (hay nhà nhiều tầng), đối lại với nó là nhà thấp tầng (hay nhà ít tầng). Để phân biệt hai loại đó, có thể căn cứ vào sự khác biệt về mặt thiết kế, thi công và sử dụng. Nhà cao tầng không phải được tạo ra bằng cách chồng các nhà ít tầng lên nhau theo chiều đứng. Việc thiết kế, thi công và sử dụng nhà cao tầng có những đặc điểm, những khó khăn riêng mà khi thiết kế, thi công và sử dụng nhà ít tầng ta không phải quan tâm đến. Ví dụ hệ kết cấu của nhà cao tầng khá phức tạp do tải trọng thẳng đứng, tải trọng ngang đều lớn, lại thêm hiện tượng xoắn tổng thể bởi gió và động đất. Hệ thống cấp thoát nước cho nhà nhiều tầng cũng phức tạp, có nhiều phương án hơn, đòi hỏi nhiều thiết bị hơn mới thoả mãn được yêu cầu cho người sử dụng về mặt áp lực cũng như tính kinh tế cho cả ngôi nhà. Các vấn đề về an toàn phòng hoả và an toàn cứu nạn cũng phải được đặt ra một cách nghiêm túc và khó khăn hơn. Vấn đề thu gom rác và sử lý nước thải cho nhà nhiều tầng cũng khó khăn hơn nhiều so với nhà ít tầng. Vì vậy sự phối hợp chặt chẽ giữa các kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu phải được bắt đầu ngay từ khi thiết kế sơ phác. Một đặc điểm khác là số tầng càng tăng, nhà càng cao thì sự phức tạp trong thiết kế, thi công và sử dụng càng tăng lên.
Vấn đề thiết kế, sử dụng và giá thành sẽ rất khác nhau đối với các chủng loại nhà như nhà chung cư, văn phòng, khách sạn v.v...
Theo BS 4778-1987, chất lượng là tập hợp những tính chất và đặc tính của sản phẩm bảo đảm thoả mãn những đòi hỏi của người sử dụng và quản lý. Thí dụ một ngôi nhà rẻ tiền, sử dụng vật liệu và trang thiết bị rẻ tiền có thể hoàn toàn thoả mãn đòi hỏi của chủ đầu tư và người sử dụng đề ra nhưng khó có thể được Cục giám định Nhà nước về chất lượng đánh giá cao hơn ngôi nhà đắt tiền hơn nhưng phải sử dụng vật liệu, trang thiết bị và những hệ số kiến trúc có yêu cầu cao hơn. Như vậy hai khái niệm: chất lượng kỹ thuật và chất lượng kinh tế phải được xem xét một cách hài hoà. Đánh giá chất lượng của một ngôi nhà là vấn đề phức tạp vì nó vừa bao gồm khá nhiều mặt như độ bền vững, an toàn về kết cấu, hợp lý trong công năng sử dụng mặt bằng và không gian, tiện nghi của hệ thống trang thiết bị, các mặt đó lại liên quan đến chỉ tiêu kinh tế của ngôi nhà. Trong điều kiện của Việt Nam hiện nay, đánh giá chất lượng của ngôi nhà cao tầng càng khó vì chúng ta đang thiếu rất nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật về thiết kế và thi công, chúng ta cũng thiếu nhiều kinh nghiệm về quản lý và sử dụng. Tuy vậy việc đánh giá chất lượng này, kết quả nghiên cứu của đề tài này sẽ giúp cho chủ đầu tư định hướng khi lập dự án, giúp cho người thiết kế không bỏ sót những việc phải làm, giúp cho người thi công có tiêu chí để đề ra những biện pháp kỹ thuật thi công thích hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có ích cho
42
người sử dụng (người mua nhà) và góp phần quản lý chất lượng của các nhà cao tầng - một vấn đề đang được các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng từ trung ương đến các địa phương quan tâm.
Trên cơ sở đề ra các tiêu chí để đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng, kiến nghị đánh giá chất lượng qua điểm số bằng phương pháp chung như sau:
- Căn cứ vào các số liệu tính toán;
- Lấy ý kiến chuyên gia khi không thể tính được số liệu.
Đánh giá chất lượng và tỷ lệ phần trăm của từng phần tham gia vào việc đánh giá chất lượng là:
+ Phần kiếntrúc: 35% + Phần kết cấu: 20% + Phần thi công: 20%
+ Phần hệ thống trang thiết bị kỹ thuật: 15% + Phần kinhtế: 10%
Mỗi phần được đánh giá theo thang điểm 100. Nếu phần kiến trúc được A điểm, phần kết cấu được S điểm, phần thi công được C điểm, phần hệ thống trang thiết bị kỹ thuật được M điểm và phần kinh tế được E điểm, thì điểm số chất lượng của cả ngôi nhà sẽ là:
Chất lượng của ngôi nhà được đánh giá theo 3 cấp: - Tốt: K=90~100 điểm;
- Khá: K=70~89 điểm; - Đạt: K=50~69 điểm.
Các tiêu chí đánh giáchất lượng nhàcao tầng có thể là tài liệu hữu ích:
- Giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước về chất lượng xây dựng tham khảo trong việc phê duyệt dự án, thiết kế, nghiệm thu các nhà cao tầng;
- Giúp các chủ đầu tư trong việc ra nhiệm vụ thiết kế, chọn đơn vị thiết kế và thi công, nghiệm thu các công trình để đưa vào sử dụng;
- Giúp cho những người thiết kế hiểu rõ những việc cần phải làm khi thiết kế nhà cao tầng;
- Giúp những người thi công đánh giá và kiểm tra chất lượng công trình xây lắp và lắp đặt thiết bị. 100 10 15 ) ( 25 A S C M E K
43
- Giúp những người sử dụng ngôi nhà đánh giá chất lượng ngôi nhà mình ở.
Phần kiến trúc cần phải được coi trọng hơn vì kiến trúc của ngôi nhà bao gồm việc bố trí mặt bằng căn hộ, việc xử lý giao thông theo phương ngang và đứng v.v... là những việc ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng nhưng hầu như không thể thay đổi được khi ngôi nhà đã làm xong. Đánh giá phần kiến trúc ở đây chỉ hướng vào mặt kỹ thuật còn việc đánh giá mặt nghệ thuật như vị trí quy hoạch, sử lý mặt đứng v.v... là rất khó khăn, dễ gây tranh cãi, khó thống nhất khi đánh giá thì không đưa vào nghiên cứu. Điều tương tự cũng suy ra cho các phần khác, tức là cái gì hiện nay có thể đánh giá được thì làm, còn cái gì quá phức tạp, không đủ số liệu và khó mà thống nhất được giữa những người đánh giá thì tạm gác lại để nghiên cứu sau.
Phần kết cấu, thi công và kinh tế, tuy cũng là phần cứng, không thể thay đổi được nhưng những phần này đã có hồ sơ nghiệm thu và hồ sơ thiết kế, dự toán và quyết toán đồng thời công trình chỉ được nghiệm thu để đưa vào đánh giá khi nó đã đạt yêu cầu, do đó điểm đánh giá dành cho các phần này thấp hơn phần kiến trúc.
Trang thiết bị trong nhà (tức là hệ thống kỹ thuật) ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến người sử dụng và đôi khi cảm giác về chất lượng công trình lại được tạo nên do chất lượng cao của các thiết bị trong khu vực vệ sinh, thông gió, chiếu sáng v.v... Tuy nhiên trang thiết bị trong nhà là thứ có thể thay đổi được và nó cũng dễ bị lạc hậu với thời gian. Vì thế chúng tôi không đánh giá cao phần trang thiết bị như phần kiến trúc.
Vấn đề sử dụng và quản lý ngôi nhà không được đưa vào đây mặc dù đó cũng là vấn đề bức xúc. Việc đánh giá chất lượng này chỉ là đối với các ngôi nhà mới được hoàn thành xây dựng, việc sử dụng và quản lý nó phải có quy chế riêng và nó không phụ thuộc vào chất lượng thiết kế, thi công xây lắp và hệ thống trang thiết bị trong nhà. Còn đối với những ngôi nhà đã được sử dụng lâu năm thì phải xây dựng một tiêu chí đánh giá chất lượng khác với những yêu cầu của đề tài này.
Khi đi vào đánh giá chất lượng từng phần theo các tiêu chí, mỗi phần được chấm theo thang điểm 100 để cho việc đánh giá được chi tiết. Sau đó quy về theo tỷ lệ chung đã được quy định ở trên.
Thí dụ kết quả đánh giá một công trình cụ thể nào đó như sau: - Phần kiến trúc: 90 điểm
- Phần kết cấu: 95 điểm - Phần thi công: 85 điểm
- Phần hệ thống kỹ thuật: 75 điểm - Phần kinh tế: 90 điểm
44
Tính điểm chung của công trình là {25x(90 +95 + 85) + 15x75 + 10x90)} : 100 = 87,75 điểm
Nếu cho rằng:
Chất lượng tốt phải có điểm số từ 90 đến 100 điểm Chất lượng khá phải có điểm số từ 70 đến 89 điểm
Chất lượng đạt phải có điểm số từ 50 đến 69 điểm thì công trình này đạt loại khá.