9. Tiếp cận đất đai và sự ổn định trong sử dụng đất 10 Chi phí gia nhập thị trường
3.1.5. Làm tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất
cư khi thu hồi đất
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; công khai hoá toàn bộ quá trình thực hiện; bảo đảm công bằng giữa các đối tượng có điều kiện tương tự. Chú trọng các vấn đề sau đây:
Bảo đảm giá đất đền bù theo đúng nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai. Ở những địa phương đã vận dụng đầy đủ khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 mà vẫn không bảo đảm phù hợp với nguyên tắc định giá đất đã nêu thì kịp thời phản ánh để Bộ Tài chính trình Chính phủ xử lý. Không đặt vấn đề hồi tố trong thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng tùy tình hình và điều kiện cụ thể, các địa phương cần vận dụng chính sách, pháp luật để xử lý thỏa đáng theo quan điểm vì dân và với yêu cầu ổn định tình hình, không gây ra những phức tạp mới.
Làm tốt công tác tái định cư, dành diện tích đất tại những vị trí thuận lợi, kể cả bên cạnh các khu công nghiệp (trừ những nơi do yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc do quá hạn hẹp về quỹ đất) để bố trí tái định cư, bảo đảm cho những hộ có đất bị thu hồi có chỗ ở mới ở khu tái định cư. Trong việc lập quy hoạch các khu công nghiệp, chỉnh trang, mở rộng khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn cần chú ý dành quỹ đất cho tái định cư tại chỗ. Từ nay, các địa phương không được cưỡng chế buộc tháo dỡ nhà ở khi người bị thu hồi đất chưa được giải quyết chỗ tái định cư.
bố trí tái định cư tại các vị trí thuận lợi và bên cạnh các khu công nghiệp gắn với phát triển dịch vụ, giải quyết việc làm, cần có các giải pháp khác nhằm bảo đảm việc làm và thu nhập, không để người có đất bị thu hồi lâm vào cảnh thất nghiệp, nghèo đói.
Bộ Tài chính chỉ đạo đánh giá việc vận dụng khung giá đất để áp giá bồi thường khi thu hồi đất trong thời gian qua, nhất là đối với đất nông nghiệp, kịp thời đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung cần thiết; đề xuất cơ chế, chính sách về tài chính khuyến khích hình thức người sử dụng đất cho thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất.
Kiến nghị với Chính phủ cải tiến thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính giá bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu tiên sử dụng đất trong Luật Đất đai; ban hành các văn bản hướng dẫn giải quyết các vướng mắc, khó khăn của nhà đầu tư.
Các Luật nêu tại chương 1 đã tạo ra hệ thống văn bản pháp lý cao nhất liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở. Sau quá trình xem xét, đánh giá, để hoàn chỉnh hệ thống Luật này, ngày 19/6/2009 Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư XDCB được coi là một việc đột phá cả trong xây dựng văn bản luật và cũng là “liều thuốc” hết sức hiệu nghiệm để tháo gỡ hàng loạt khó khăn, vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục,… trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Lần đầu tiên một Luật sửa đổi nhiều Luật được Quốc hội ban hành cho thấy lĩnh vực đầu tư XDCB được đặc biệt quan tâm. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư XDCB số 38/2009/QH12 bao gồm 7 điều, trong đó có 5 điều sửa đổi, bổ sung các Luật: Xây dựng, Đấu thầu, Doanh nghiệp, Đất đai, Nhà ở. Những nội dung thay đổi hầu hết đều liên quan trực tiếp đến quản lý đầu tư xây dựng.
hành nghề xây dựng, quản lý chi phí đầu tư, các bước thiết kế xây dựng công trình, thi tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định phê duyệt công trình,… đều được sửa đổi, bổ sung với nội dung bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế thị trường trong việc quyết định điều chỉnh dự án và đơn giản hóa thủ tục đầu tư, giảm thời gian chuẩn bị đầu tư ở các khâu thẩm định, phê duyệt phù hợp với các Luật liên quan.
Về Luật Đấu thầu, đây là một trong những trọng tâm sửa đổi của Luật này. Nội dung sửa đổi gồm 5 nhóm vấn đề cơ bản: Sửa đổi quy định về đảm bảo cạnh tranh trong đấu thầu; vấn đề chỉ định thầu; phân cấp trong đấu thầu; chế tài xử lý các hành vi vi phạm; một số vấn đề về quy định sơ tuyển, tiếp nhận hồ sơ dự thầu.
Những sửa đổi ở các lĩnh vực trên để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến công tác đấu thầu đã tồn tại trong nhiều năm qua. Chẳng hạn như bỏ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 (tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không được tham gia đấu thầu cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế cho dự án). Những sửa đổi trên cũng tạo sự chủ động, linh hoạt cho người quyết định đầu tư trong việc sơ tuyển nhà thầu, quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu.
Bên cạnh đó, Luật sửa đổi, bổ sung này còn tăng cường phân cấp trong đấu thầu cho chủ đầu tư đi đôi với việc tăng cường trách nhiệm kiểm tra, giám sát, xử phạt của người quyết định đầu tư. Chẳng hạn, người quyết định đầu tư được quyền hủy, đình chỉ, không công nhận kết quả lựa chọn nhà thầu khi có căn cứ cho thấy có hành vi sai trái trong quá trình lựa chọn nhà thầu làm thiệt hại lợi ích của nhà nước. Những việc này có thể rút ngắn thời gian trong đấu thầu và gắn trách nhiệm trực tiếp của chủ đầu tư đối với chất lượng và tiến độ của dịch vụ tư vấn, hàng hóa và công trình.
Ngoài ra, trong những vấn đề sửa đổi, bổ sung liên quan đến Luật Đấu thầu còn tăng cường nhiều chế tài xử phạt vi phạm pháp luật đấu thầu (bao gồm cả các hành vi không bán hồ sơ mời thầu, sử dụng lao động trái phép đối với gói thầu, nhà thầu không đảm bảo chất lượng và tiến độ thỏa thuận trong hợp
đồng,...). Việc xử lý các vướng mắc về thủ tục đấu thầu cho phù hợp với thực tế cũng được đề cập nhiều, đặc biệt về chỉ định thầu, nguyên tắc xây dựng hợp đồng, thanh toán cho nhà thầu, điều chỉnh hợp đồng, xử lý tình huống trong đấu thầu,…
3 Điều còn lại của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư XDCB dành để sửa đổi, bổ sung các vấn đề của Luật Doanh nghiệp, Nhà ở và Đất đai. Đây cũng là những điểm “nóng” và tồn tại nhiều vướng mắc, cản trở và làm chậm tiến độ công tác đầu tư cũng như tiến độ các dự án trong thời gian vừa qua.
Thời gian vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành liên quan khẩn trương xây dựng và hoàn thành các dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành để triển khai và đưa Luật sửa đổi các Luật liên quan đến đầu tư XDCB đi vào cuộc sống, đem lại hiệu quả, đảm bảo mục tiêu và ý nghĩa của văn bản pháp luật.
Thời gian gần đây, Bộ Xây dựng dự kiến đề xuất với Chính phủ và ban hành “Qui trình mẫu về thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp”. Theo đó Bộ Xây dựng kiến nghị bãi bỏ 7 thủ tục, cải tiến qui trình và nhập 8 thủ tục, đề xuất qui trình mẫu về thủ tục thực hiện một dự án.
Nhằm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục dự án đầu tư xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP thí điểm một số thủ tục cải cách hành chính trong đầu tư xây dựng, có hiệu lực từ ngày 15/01/2009.
Nhà đầu tư được tự lập quy hoạch: Theo Nghị quyết 33, đối với dự án khu nhà ở, trong trường hợp đã có chủ trương đầu tư nhưng chưa có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 được duyệt thì UBND tỉnh, TP được phép giao cho nhà đầu tư lập quy hoạch và trình duyệt theo quy định mà không cần có đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 được phê duyệt như trước đây.
Đơn vị cấp phép có trách nhiệm giao nhiệm vụ, các nội dung và chỉ tiêu kiến trúc-quy hoạch cho nhà đầu tư để làm cơ sở cho việc lập quy hoạch cũng như thẩm định, phê duyệt quy hoạch, đồng thời có trách nhiệm phối hợp, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện lập quy hoạch theo quy định. Nhà đầu tư được giao lập quy hoạch sẽ được ưu tiên giao làm chủ đầu tư dự án.
Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/2.000 nhưng khi lập quy hoạch
Bảng 3.3. Qui trình mẫu về thủ tục thực hiện dự án xây dựng do Bộ Xây dựng đề xuất
Bước 1 - Cung cấp thông tin quihoạch (15 ngày); Bước 2 - Giao cho nhà đầu tư lập quihoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000;
Bước 3 - Giao chủ đầu tư;
Bước 4 - Lập, thẩm định, phê duyệt quihoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án;
Bước 5 - Lập, thẩm định, phê duyệt dự án; Bước 6 - Giao đất, cho thuê đất;
Bước 7 - Bồi thường, giải phóng mặt bằng; Bước 8 - Thiết kế, khởi công, động thổ.
dự án chi tiết 1/500, nhà đầu tư có những đề xuất khác với quy hoạch 1/2.000 đã phê duyệt, cơ quan thẩm quyền xem xét, thẩm định đề xuất đó, nếu thấy phù hợp thì ra văn bản chấp thuận.
Rút ngắn thời gian tối đa: Nghị quyết 33 quy định, cơ quan thẩm định quy hoạch có trách nhiệm xem xét và trả lời về sự đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ trong thời gian năm ngày làm việc. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan thẩm định phải hướng dẫn trong một lần bằng văn bản để nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ. Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng không quá 30 ngày làm việc. Một điểm mới trong nghị quyết là khi lập dự án, nhà đầu tư có thể không cần phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 mà chỉ lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phù hợp với quy mô diện tích khu đất. Cơ quan thẩm định có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các ngành có liên quan để thẩm định, phê duyệt quy hoạch trong vòng 30 ngày làm việc. Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu thay đổi lớn làm thay đổi nội dung quy hoạch, cơ quan thẩm định dự án phối hợp với nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nhưng không được kéo dài quá 30 ngày.
Nhiều thủ tục lồng ghép: Trước đây, dự án đầu tư phải lập riêng báo cáo đánh giá tác động môi trường. Với Nghị quyết 33, việc đánh giá tác động môi trường được thực hiện đồng thời khi thẩm định quy hoạch dự án chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm về việc bảo đảm các tiêu chuẩn môi trường.
Trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo Nghị quyết 33, chỉ cần cấp cho chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, không nhất thiết phải cấp “sổ đỏ” cho toàn bộ dự án cho chủ đầu tư cấp I. Việc nộp tiền sử dụng đất không cần phải nộp cho toàn bộ dự án mà theo tiến độ thực hiện dự án. Thời điểm bắt đầu phải nộp tiền sử dụng đất từ khi chủ đầu tư được phép huy động vốn của khách hàng. Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng, sau ba tháng giao đất, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất. Việc lồng ghép về thủ tục
đánh giá tác động môi trường và cấp quyền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện đầu tư đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và xóa bỏ những điều bất hợp lý trong quản lý.
Việc dự án đầu tư phải lập thủ tục thỏa thuận chiều cao cho từng công trình như trước đây cũng đã bị xóa bỏ. Theo đó, cơ quan quốc phòng có ý kiến về chiều cao chung cho toàn bộ dự án khi tham gia thẩm định quy hoạch xây dựng.
Theo Nghị quyết 33, đối với các dự án nhà ở trong nước chỉ thực hiện đăng ký đầu tư mà không cần cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.