4 Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọt xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm 29,83 00 360,203 Nhà ở xã hội+thương mại 2009-2010 2010-2012
2.4.2. Nguyên nhân hạn chế
.a Hệ thống pháp luật còn thiếu và chưa đồng bộ, các văn bản chồng chéo với cùng nội dung. Hệ thống văn bản pháp lý phức tạp, không đồng bộ, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và không khuyến khích được đầu tư.
Xung quanh vấn đề đất đai và nhà ở, hiện có trên 600 văn bản có liên quan làm cho những người tham gia như bị lạc vào mê cung các quy định, giấy tờ. Bên cạnh đó, mỗi địa phương lại có những quy định riêng làm cho tình hình đầu tư kinh doanh nhà ở càng trở nên phức tạp.
Nhiều văn bản được ban hành mang tính hình thế, thụ động đối phó với các diễn biến phát sinh trên thị trường cho nên nhiều khi có sự chồng chéo khó thực hiện. Nội dùng các chính sách liên quan đến thị trường nhà ở như đất đai, đầu tư, quy hoạch, nhà ở, ... còn dàn trải, thiếu tính hợp lý vì vậy nhiều chính sách không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Ví dụ Luật Bảo vệ môi trường quy định, các dự án nhà ở phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường chỉ được phê duyệt, cấp phép đầu tư, xây dựng sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường đã được phê duyệt (khoản 4, Điều 22). Với quy định này, có thể hiểu rằng, việc lập và phê duyệt báo cáo
đánh giá tác động môi trường phải được thực hiện trước khi đăng ký hoặc thẩm tra dự án đầu tư và trước khi lập, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình.
Song theo Luật Đầu tư, thì dự án nhà ở phải được đăng ký hoặc thẩm tra trước khi thực hiện. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, việc lập và phê duyệt sẽ được tiến hành trước khi xin phép xây dựng và sau khi Thủ tướng cho phép đầu tư hoặc có thỏa thuận bổ sung về quy hoạch (đối với những dự án không nằm trong quy hoạch đã được phê duyệt).
Luật Đất đai quy định, sau khi đạt được thỏa thuận về địa điểm, nhà đầu tư sẽ lập hồ sơ thuê đất hoặc giao đất. Nhà đầu tư chỉ có thể hoàn chỉnh bộ hồ sơ thuê đất hoặc giao đất sau khi được sở Tài nguyên và Môi trường thẩm tra về nhu cầu sử dụng đất (đối với dự án đầu tư không phải ngân sách nhà nước, dự án có vốn đầu tư nước ngoài); có quyết định đầu tư (dự án đầu tư ngân sách nhà nước), giấy phép đầu tư (đối với dự án đầu tư nước ngoài).
Tuy nhiên, giấy phép đầu tư cấp cho dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được thay bằng giấy chứng nhận đầu tư cấp theo Luật Đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư này được cấp không chỉ cho dự án có vốn đầu tư nước ngoài, mà cả dự án đầu tư trong nước. Do vậy, những quy định trên dẫn đến một thực tế là, không thể thực hiện được thủ tục đầu tư, thủ tục đầu tư xây dựng công trình trước khi thực hiện thủ tục về đất đai, vì để thực hiện 2 thủ tục này, cần có thông tin về địa điểm đầu tư.
Tuy nhiên cái khó là, cũng không thể thực hiện được việc giao đất, cho thuê đất nếu chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình. Thủ tục xin phép xây dựng chỉ có thể thực hiện sau khi hoàn thành các thủ tục về đất đai, bởi trong hồ sơ xin phép xây dựng phải có bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Còn giữa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình thì không rõ thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau.
Kèm theo đó, khi tiến hành thủ tục đầu tư xây dựng công trình, nhà đầu tư phải lập rất nhiều hồ sơ. Đối chiếu với quy định của các văn bản pháp luật liên quan, nhiều hồ sơ có nội dung giống nhau, nhưng tên gọi khác nhau, như “văn
bản đăng ký đầu tư”, “giải trình kinh tế kỹ thuật” theo Luật Đầu tư và “báo cáo kinh tế - kỹ thuật”, “thuyết minh cơ sở” theo Luật Xây dựng.
Hệ quả là, nhà đầu tư có thể phải chuẩn bị nhiều loại tài liệu có nội dung giống nhau, nhưng dưới tên gọi khác nhau, với chi phí không hề nhỏ. Lo ngại lớn hơn cả từ phía nhà đầu tư là, rất có thể họ bị làm khó do cách hiểu khác nhau giữa các nhà đầu tư, giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước, giữa các cơ quan nhà nước với nhau.
Trên thực tế mỗi địa phương có những cách xử lý riêng. Và như vậy, cả các cấp chính quyền địa phương và nhà đầu tư đều buộc phải “tuỳ cơ ứng biến” trong áp dụng pháp luật.
.b Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém
Công tác quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lý có hiệu quả đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển thị trường nhà ở.
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thịm, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các chủ đầu tư biết và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan nhà nước.
.c Cán bộ viên chức nhà nước có năng lực kém và gây nhũng nhiễu cho nhà đầu tư
Nhìn chung, số lượng và chất lượng nguồn nhân lực theo yêu cầu của thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn chưa đáp ứng so với yêu cầu từ thị trường. Cùng với những nguyên nhân do quá trình thanh tra kiểm tra kém hiệu quả, trong không ít trường hợp, sự chậm trễ và kém hiệu quả trong triển khai đầu tư và xây dựng các dự án nhà ở, đã có nhiều hiện tượng thể hiện sự yếu kém và thiếu chuẩn tắc trong ứng xử của đội ngũ cán bộ, nhược điểm này không chỉ đe doạ lợi ích và tính khả thi của dự án mà còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực, không tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn tới những sai phạm và
tổn thất trong quá trình đầu tư.
Xét trên cả 3 phương diện năng lực chuyên môn, tinh thần trách nhiệm và tinh thần chuyên nghiệp, đội ngũ cán bộ công chức tại các cơ quan hành chính nhà nước hiện còn thấp xa so vói yêu cầu của công cuộc đổi mới, hội nhập quốc tế và xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Việc bày đặt những thủ tục hành chính và những đòi hỏi phức tạp yêu cầu người dân và doanh nghiệp phải đáp ứng, ngoài nguyên nhân gây phiền hà để nhiễu sách, còn có nguyên nhân từ năng lực yếm và thiếu tinh thần trách nhiệm của cán bộ, công chức 1
.d Tính minh bạch của thị trường thấp
Theo công báo của Tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle tính minh bạc của thị trường bất động sản Việt Nam được xếp vào nhóm 4 (Minh bạch thấp) trong bảng xếp hàng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu (RETI).