4 Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọt xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm 29,83 00 360,203 Nhà ở xã hội+thương mại 2009-2010 2010-2012
2.4.1. Những hạn chế
- Thủ tục đầu tư phức tạp với nhiều bước tiến hành. Các dự án trên thực tế khi đi vào triển khai thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư thường phải kéo dài từ 2,5 năm trở lên.
Với đặc trưng của dự án đầu tư xây dựng nhà ở: thời gian đầu tư dài và tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, nhà ở, đầu tư, ... nên các hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở khó có thể nhìn thấy thông qua số liệu tài chính mà thường chỉ nhìn thấy qua tiến trình thực hiện dự án. Qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội chưa được tổng kết và ban hành thống nhất, gây khó khăn cho chủ đầu tư, kéo dài thời gian đầu tư, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, tạo điều kiện cho các công chức nhà nước quan liên, cửa quyền, ....
Theo các nghiên cứu và điều tra, Bộ Xây dựng đã kết luận “Các dự án đầu tư thường phải trải qua khoảng 33 thủ tục với thời gian kéo dài từ 3 – 4 năm”. Với các dự án tại Hà Nội, các chủ đầu tư còn phải nghiên cứu và tuân theo các quy định của Uỷ ban nhân dân và các sở ban ngành của thành phố ban hành.
Thời gian tiến hành thủ tục đầu tư của dự án nhà ở luôn là vấn đề được các chủ đầu tư quan tâm. Với dự án khu đô thị mới Tây – Nam hồ Linh Đàm của Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) với thời gian tiến hành đầu tư là 4 năm 7 tháng, dự án khu đô thị mới Cổ Nhuế do Công ty thương mại du lịch Nam Cường tiến hành các thủ tục kéo dài trong vòng 4 năm 3 tháng. Với dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh thời gian giải phóng mặt bằng đã kéo dài mất gần 3 năm mới hoàn thành. Một số dự án của Công ty đã kéo dài gần 1 năm chỉ với giai đoạn thiết kế tổng mặt bằng và lập quy hoạch 1/500.
Điển hình như dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Viện Khoa học Hình sự tại khu đô thị mới Phùng Khoang, thời gian tiến hành các thủ tục của giai đoạn chuẩn bị đầu tư đã mất gần 2 năm (từ tháng 08/2007 đến tháng
09/2009) nhưng hiện nay công tác giải phóng mặt bằng vẫn chưa được hoàn thành.
- Các văn bản pháp luật điều chỉnh, hướng dẫn việc thực hiện các bước trong qui trình đầu tư xây dựng nhà ở chưa rõ ràng.
Trên cơ sở các Luật ban hành, mỗi Bộ sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện kèm theo. Tuy nhiên chưa có sự kết hợp giữa các cơ quan ban hành văn bản pháp luật của nhà nước, đồng thời chưa có một cơ quan chung có chức năng tổng kết nên các văn bản khi ban hành chưa được rõ ràng. Hiện nay chưa có một qui trình cụ thể để hướng dẫn các nhà đầu tư trong việc đầu tư xây dựng nhà ở cụ thể trên địa bàn Hà Nội.
Sự không rõ ràng trong các văn bản pháp quisẽ làm các nhà đầu tư mất nhiều thời gian trong việc nghiên cứu, thực hiện. Rất nhiều dự án bị kéo dài do các bước thực hiện bị trùng lặp, không có sự hướng dẫn cụ thể của các văn bản pháp lý.
- Một số thủ tục đầu tư, các bước thực hiện theo qui trình bị trùng lặp, không cần thiết và có thể sát nhập.
Theo các cơ quan chuyên môn của Bộ Xây dựng và các chủ đầu tư, một số thủ tục là không cần thiết và có thể sáp nhập: thủ tục xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, thoả thuận của địa phương về địa điểm dự án, bản chấp thuận đề cương nhiệm vụ quy hoạch 1/500, ... là những thủ tục do địa phương đặt ra, không được quy định trong pháp luật. Các thủ tục về báo cáo tác động môi trường, xác định chỉ giới đường đỏ, giới thiệu địa điểm dự án, thoả thuận về cấp điện, thoả thuận cấp nước, ... nên sáp nhập và tập trung vào một cơ quan đầu mối giải quyết.
Thủ tục “Cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước” theo quy định của Luật Đầu tư được đánh cho rằng thủ tục này đi ngược lại với chủ trương cải cách, giảm thiểu thủ tục hành chính của Chính phủ.
Với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội, chủ đầu tư phải mất 3 lần
nộp hồ sơ xin ý kiến thẩm định các sở, cơ quan ban hành (Sở Tài Nguyên Môi trường, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Cục thuế thành phố Hà Nội, UBND cấp quận, huyện, ...) trong các thủ tục về Chấp thuận địa điểm, Cấp giấy chứng nhận đầu tư, Chấp thuận dự án nhà ở. Điều này cho thấy sự trùng lặp trong các bước thẩm định của dự án, tốn thời gian của nhà đầu tư, dự án bị kéo dài.
- Quy hoạch chồng chéo quy hoạch. Dẫn đến khó khăn, mất thời gian của chủ đầu tư trong việc tìm kiếm và xin thông tin quy hoạch khu đất để tiến hành đầu tư.
Với một số dự án của công ty thời gian chuẩn bị đầu tư vẫn bị kéo dài lâu hơn so với qui trình đã xây dựng, như dự án: Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ các Cục nghiệp vụ Bộ Công an tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Nguyên nhân: tại khu vực trên chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt mà chỉ có chủ trương của Thủ tướng cho phép chuyển đổi chức năng từ đất nông nghiệp sang phát triển đô thị. Do đó, trong cùng 1 giai đoạn, có nhiều nhà đầu tư báo cáo và được UBND Thành phố chấp thuận giao lập quy hoạch tại khu vực này, dẫn đến tình trạng quy hoạch chồng lên quy hoạch. Công ty đã mất rất nhiều công sức, thời gian để làm việc với các cơ quan quản lý quy hoạch, các chủ đầu tư khác để xác định ranh giới, quy mô của từng dự án, tránh chồng chéo. Dự án này đã mất 2,5 năm từ khi có ý tưởng đầu tư đến khi phê duyệt dự án (nhiều hơn trung bình 6 tháng).
- Thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của Hà Nội nhiều bước và kéo dài thời gian hơn so với tỉnh Hải Dương
Với cùng một dự án có quy mô, chức năng và công năng công trình giống nhau nhưng thời gian chuẩn bị đầu tư của Hà Nội sẽ mất khoảng 24 tháng trong khi thực giai đoạn này tại Hải Dương chỉ mất khoảng 16 tháng (Chi tiết tại bảng Phụ lục 2). Các dự án đầu tư nhà ở tại tỉnh Hải Dương nhà đầu tư không phải
thực hiện hai trong số thủ tục phức tạp nhất là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và thoả thuận tổng mặt bằng, phương án kiến trúc. Tại Hải Dương cũng không có Sở Quy hoạch Kiến trúc và các thủ tục cũng được giải quyết với thời gian ngắn, rút gọn hơn so với Hà Nội.
Với dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại tỉnh Hải Dương, chủ đầu tư không cần tiến hành nộp 8 bộ hồ sơ xin ý kiến thẩm định của các sở, ban hành trong giai đoạn Chấp thuận địa điểm, các yêu cầu về hồ sơ dự án (số lượng, mức độ chi tiết, ...) cũng được giảm nhẹ hơn so với Hà Nội.
- Hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại Hà Nội. Các văn bản mới chỉ đưa ra các yêu cầu, các giấy tờ cần thiết của một dự án nhưng lại không chỉ ra trình tự tiến hành, các bước thủ tục. Điều này gây khó khăn và trở ngại cho Công ty trong quá trình đầu tư.
Trên cơ sở các văn bản hướng dẫn và kinh nghiệm thực tế, Công ty tiến hành xây dựng qui trình chung đối với các dự án đầu tư nhà ở tại Hà Nội và với từng dự án cụ thể sẽ đưa ra một kế hoạch, mốc thời gian với từng bước công việc.
Nhìn chung các dự án đầu tư nhà ở của HOUSINCO 35 tại Hà Nội thường mất khoảng 24 tháng và cụ thể thời gian với từng bước được phân bổ như sau: Xác định địa điểm đầu tư (5 tháng), Lập và phê duyệt dự án đầu tư (5 tháng), Cấp giấy chứng nhận đầu tư và Thẩm định thiết kế cơ sở (3 tháng), Thuê và giao nhận đất (2 tháng), Giải phóng mặt bằng và thẩm định thiết kế thi công (6 tháng), Cấp giấy phép xây dựng (1 tháng). Các dự án nhà ở do HOUSINCO 35 làm chủ đầu tư đều được tiến hành nghiêm ngặt và tuân tự theo qui trình Công ty đã xây dựng. Một số dự án do những điều kiện khách quan mang lại nên thời gian bị kéo dài hơn so với kế hoạch Công ty đã xây dựng: giai đoạn giải phóng mặt bằng của dự án Nhà ở để bán cho CBCS Viện Khoa học hình sự đang bị kéo dài do Nghị định 69/NĐ-CP được ban hành nhưng chưa có văn bản hướng dẫn nên chính quyền và chủ đầu tư không biết thực hiện theo hướng dẫn nào.
Sự chồng chéo trong công việc trong một số bước thực hiện của nhân viên Công ty.
Trên cơ sở các quiphạm pháp luật điều chỉnh về việc đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn Hà Nội, Công ty đã xây dựng một qui trình cụ thể chung và bảng tiến độ thực hiện công việc với từng dự án. Trong qui trình đã phân rõ từng buớc công việc và kết quả cần đạt được với nhân viên (Nhân viên pháp lý, Nhân viên Đầu tư, Nhân viên Kinh doanh, Nhân viên Bồi thường giải phóng mặt bằng, Nhân viên Kỹ thuật), tuy nhiên giai đoạn chuẩn bị đầu kéo dài với nhiều bước và một số bước kết hợp đồng thời nên xảy ra sự chồng chéo trong công việc của nhân viên. Đôi khi còn cứng nhắc trong cách sử lý công việc, thiếu sự linh hoạt của một số nhân viên.