4 Nhà ở cho cán bộ Cục Trồng trọt xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm 29,83 00 360,203 Nhà ở xã hội+thương mại 2009-2010 2010-2012
2.3. Quitrình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại HOUSINCO
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở và nguồn lực hiện tại, công ty đã xây dựng một qui trình cụ thể với các dự án nhà ở tại Hà Nội. Qui trình thực hiện được xây dựng trên cơ sở các bước sau:
- Tìm kiếm đất:
Tìm kiếm đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mua đất từ đối tác khác.
Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thức kinh doanh bởi chính quyền địa phương.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và
chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND cấp tỉnh, thành phố nơi quản lý hành chính của khu đất.
- Ý tưởng kinh doanh:
Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của mình để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Khi đưa ra quyết định dầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó tức là quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trợng sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
- Nghiên cứu thị trường:
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang quyết định trong môi trường chắc chắn. Nghiên cứu thị truờng phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến khích các hướng phát triển của dự án.
- Thiết kế ý tưởng:
Thiết kế ý tưởng dựa án được căn cứ trên các tiêu chí sau: Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả
Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.
Chứng minh được hiệu quả đầu tư.
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của công trình xây dựng. Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
- Phân tích tài chính: Phân tích tài chính nhắm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu sau:
Ước tính toàn bộ chi phí dự án.
Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh. Ước tính nguồn vốn vay.
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính khác như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, ...
Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá bán dự kiến. - Lập & hoàn thiện thủ tục đầu tư:
Trên cơ sở các quy định, hướng dẫn về dự án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư tiến hành các bước để hoàn thiện thủ tục đầu tư.
- Triển khai dự án:
Triển khai dự án gồm các công việc sau: Thiết kế chi tiết
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu Phương án tổ chức, giám sát, quản lý.
Trên cơ sở hệ thống văn bản pháp quicủa nhà nước quy định các nội dung về quản lý đầu tư xây dựng, qui trình thực hiện dự án, trong đó có dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Với các dự án sử dụng vốn tự có của Doanh nghiệp như tại HOUSINCO 35, qui trình thực hiện dự án đã được UBND Thành phố Hà Nội quy định cụ thể tại Quyết định số 22/2007/QĐ- UBND ngày 09/02/2007 (Chi tiết tại Phụ lục) gồm:
1. Lựa chọn lĩnh vực, hình thức nội dung đầu tư 2. Xác định địa điểm đầu tư
3. Lập dự án đầu tư
4. Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư 5. Thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư
a. Thẩm định dự án
b. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường
c. Thẩm định thiết kế cơ sở d. Phê duyệt dự án
6. Thuê, giao nhận đất, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 7. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công, dự toán 8. Cấp giấy phép xây dựng
9. Thực hiện đầu tư
10. Nghiệm thu, đưa công trình vào khai thác sử dụng
Qui trình đầu tư xây dựng nhà ở của HOUSINCO 35 tại Hà Nội được xây dựng trên cơ sơ nghiên cứu tìm hiểu các quy định của nhà nước và sự vận dụng, kết hợp các bộ phận trong doanh nghiệp, trong đó thể hiện cụ thể mối liên hệ giữa Công ty, các đơn vị liên quan với chính quyền địa phương được mô tả theo bảng 2.7.
Bảng 2.7. Qui trình đầu tư dự án nhà ở tại Hà Nội của HOUSINCO35
Trên cơ sở nghiên cứu các văn bản pháp lý của nhà nước và những quy định cụ thể của từng dự án, công ty đã xây dựng một kế hoạch triển khai cụ thể đối với từng dự án. Đây là những bước công việc cần phải làm và tiến độ thực hiện các bước công việc này. Bảng 2.8 mô tả kế hoạch cụ thể dự án Nhà ở để bán cho CBCS Viện Khoa học hình sự Bộ Công an.
Bảng 2.7 chỉ ra những bước công việc, thủ tục cần thực hiện & qui trình thực hiện trong việc đầu tư xây dựng nhà ở. Bảng 2.8 cụ thể thời gian thực hiện của từng bước, chỉ rõ những đơn vị giải quyết đối với từng bước.
Bảng 2.8. Qui trình dự án Nhà ở để bán cho CBCS Viện Khoa học hình sự Bộ Công an
Qui trình đầu tư giai đoạn với từng nhóm dự án theo các phân chia (năm 2003 – năm 2007 & năm 2007 – nay) có sự khác nhau do có sự thay đổi theo quy định của nhà nước. Bảng 2.9 dưới đây sẽ thể hiện sự khác nhau này.
Với nhóm 1: các dự án thực hiện theo qui trình cũ (năm 2003 – 2007)
thời gian giai đoạn tiến hành các thủ tục pháp lý – chuẩn bị đầu tư thường kéo dài khoảng 16 tháng.
Với nhóm 2: các dự án thực hiện theo qui trình mới (2007 – nay) thời
gian của giai đoạn chuẩn bị đầu tư kéo dài khoảng 24 tháng.
Qui trình thực hiện dự án nhà ở trong giai đoạn hiện nay dài hơn và nhiều thủ tục hơn so với giai đoạn trước, do từ năm 2003 đến nay Nhà nước ban hành 1 số Luật liên quan đến lĩnh vực này, với mỗi Luật đó phát sinh thêm các thủ tục hành chính, cụ thể:
Bảng 2.9. Một số Luật điều chỉnh ban hành năm 2003 - 2005
STT LUẬT NĂM BAN
HÀNH THỦ TỤC PHÁT SINH
1 Luật Xây dựng 2003 Thẩm định thiết kế cơ sở
2 Luật Đất đai 2003 Lập, phê duyệt Phương án
tổng thể GPMB
3 Luật Đầu tư 2005 Cấp Giấy chứng nhận đầu tư
4 Luật Bảo vệ Môi trường 2005 Đăng ký Bản cam kết bảo vệ môi trường
5 Luật Đấu thầu 2005 Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án
Nguồn: Phòng Kế hoạch Dự án – HOUSINCO 35
Về cơ bản, Nhà nước đã từng bước hoàn chỉnh hệ thống văn bản qui phạm pháp luật trong đầu tư xây dựng nhà ở, tuy nhiên, song song với sự hoàn chỉnh của hệ thống luật pháp thì phát sinh thêm các thủ tục hành chính. Trong một số trường hợp, các quy định và hướng dẫn tại các văn bản pháp lý chưa rõ ràng, đồng thời, sự giao thoa liên tục của các quy định làm các doanh nghiệp rất khó khăn, lúng túng trong việc hoàn thiện các thủ tục, dẫn tới thời gian thực hiện bị kéo dài trung bình thêm 8 tháng so với giai đoạn trước đó (Chi tiết tại bảng 1 Phụ lục).
2.4. Nhận xét tình hình thực hiện qui trình đầu tư xây dựng nhà ở tại HàNội của HOUSINCO 35