CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN
1.2 Thực trạng công tác Thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Hương Sơn – Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2014
1.2.3. Nội dung Thẩm định các dự án vay vốn trong lĩnh vực xây dựng
1.2.3.3. Thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực xây dựng
Thẩm định tính pháp lý của dự án
Dự án đảm bảo tính pháp lý khi đưa ra được những bằng chứngphê duyệt của các cấp có thẩm quyền đối với dự án của mình, như đã trình bày trong hồ sơ vay vốn của mình, khách hàng cần phải đưa ra .được:
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền
- Quyết định giao đất hoặc thuê đất, hợp đồng thuê đất hay nhà xưởng để thực hiện dự án
- Giấy phép xây dựng
- Giấy phép khai thác tài nguyên - Giấy phép nhập khẩu thiết bị
- Phê chuẩn tác động môi trường của cơ quan có thẩm quyền, kế hoạch phòng cháy chữa cháy
- Một số giấy tờ có liên quan khác
Tùy từng trường hợp, các văn bản pháp lý cần có đối với một dự án có thể sẽ khác nhau, nhưng nhìn chung dự án cần phải .chứng minh được việc được phép thực hiện của mình. Việc thẩm định tính pháp lý của dự án hoàn toàn dựa và tính
đầy đủ của các văn bản pháp lý này.
Thẩm định khía cạnh thị trường
Thị trường ở đây bao gồm cả thị trường đầu vào và thị trường đầu ra cho sản phẩm của dự án. Với thị trường đầu vào, cần kiểm tra phân tích khả năng cung cấp nguyên vật liệu cho dự án, đặc biệt đối với những dự án thuộc lĩnh vực xây dựng thì các yếu tố đầu vào đóng vai trò rất quan trọng, nó ảnh hưởng đến chết lượng của công trình dựa án. Cần quan tâm xem đó là nguyên vật liệu có sẵn trong nước hay phải nhập khẩu từ nước ngoài để có phương án mua sắm hợp lý. Đối với những nguyên vật liệu mang tính thời vụ, cần tính toán dự trữ hợp lý để đảm bảo cung cấp thường xuyên tránh lãng phí không nên quá phụ thuộc vào một nhà cung cấp để tránh bị ép giá. Cũng cần xem xét nguồn cung cấp, điện, nước, lao động… Nói tóm lại theo yêu cầu của dự án, xác định các nhân tố ảnh hưởng (ví dụ tính thời vụ, điều kiện giao thông …), trên cơ sở đó chỉ ra được sự đảm bảo và phù hợp hay không của các phương án, xử lý nhân tố đó. Bên cạnh đó, thẩm định thị trường tiêu thụ sản phẩm dịch vụ cũng phải được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học bởi đây là khâu hết sức quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp tới sự thành bại của dự án.
Cần phân tích đánh giá quan hệ cung cầu về sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án tại thời điểm hiện tại và tương lai, xác định thị trường chủ yếu của sản phẩm, so sánh giá thành sản phẩm, giá bán sản phẩm của dự án cới giá cả thị trường hiện nay, tương lai dự báo những biến động về giá cả thị trường trong nước, ngoài nước … Nghiên cứu khả năng tiêu thụ sản phẩm cùng loại trong thời gian qua, các hợp đồng tiêu thụ, bao nhiêu sản phẩm cùng các văn bản giao dịch về sản phẩm như đơn đặt hàng biên bản đàm phán…nhằm đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án cũng như các nhân tố tác động, trên cơ sở quyết định quy mô đầu tư, lựa chọn thiết bị, công xuất thích hợp
Phân tích dự đoán thị trường là công việc hết sức phức tạp nhưng quan trọng.
Để có được những đánh giá toàn diện, chính xác về khía cạnh này cần phải thu nhập đầy đủ thông tin, có sự kết hợp, tình hình thực tế với số liệu thống kê cũng như các chính sách của nhà nước, ngành và địa phương về các vấn đề liên quan.
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật.
Đánh giá công nghệ, kỹ thuật củ dư án, quy mô phù hợp với dự án, trang thiết bị thích hợp sản xuất sản phẩm với mức tiêu thụ hợp lý. Mức độ thực tế của thiết kế để có thể dự kiến được lượng đầu ra. Nhận định những rủi ro và đưa ra
phương án giải quyết phù hợp. Kiểm tra tiến độ hợp lý đối với các hạng mục xây dựng…
Đây là một công việc phức tạp đòi hỏi phải có các chuyên viên kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án.Thẩm dịnh mặt này nhằm trả lời câu hỏi liệu dự án có thể thực hiện về mặt kỹ thuật hay không? Mức độ công nghệ kỹ thuật trong việc đạt được mục tiêu dự kiến về sản phẩm dịch vụ.
Công nghệ của dự án
Cần kiểm tra công suất, chất lượng thiết bị phục vụ cho dự án. Agribank có phân biệt về loại các thiết bị, thiết bị tự sản xuất trong nước và các thiết bị nhập khẩu được phân tách riêng. Các thiết bị mua ở nước ngoài cần phải phù hợp với dây chuyền công nghệ trong nước, hay các thiết bị, nguyên vật liệu trong nước đảm bảo thực hiện được dây chuyền công nghệ của nước ngoài. Trong các thiết bị nhập khẩu phân ra là thiết bị mới và thiết bị đã qua sử dụng. Agribank thường đề nghị các doanh nghiệp thuê các tổ chức giám định quốc tế về công nghệ chuyên nghiệp đánh giá và đưa ra kết luận về tính phù hợp và công suất của công nghệ.
CBTĐ đánh giá công nghệ dựa trên thiết bị và dây chuyên công nghệ, tính ưu việt và phù hợp với đặc điểm của dự án.
Công nghệ của dự án không chỉ là thiết bị hay dây chuyền sản xuất mà có thể đối với cá dự án khác, ở đây còn cần phải quan tâm tới thiếy kế kỹ thuật, bản vec thiết kế, tiến độ xây dựng hay là quy trình sản xuất mới. Tính hợp lý của các yếu tố kỹ thuật này cũng hết sức quan trọng. Ngoài việc so sánh về tính hợp lý và phù hợp với các quy định cảu thiết kế xây dựng, với các dự án tương đối phức tạp về mặt kỹ thuật, cần sự hiểu biết về chuyên môn sâu, do đó, Ngân hàng Agribank thường phải nhờ tới sự giúp đỡ từ các tổ chức tư vấn có chuyên môn và kinh nghiệm.
Giải pháp kỹ thuật xây dựng
Đặc biệt đối với các dự án xây dựng, việc đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, các yêu cầu kỹ thuật, chất lượng công trình là một vấn đề rất quan trọng, cần đánh giá cẩn thận. Về vấn đề này, CBTĐ nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia vì nó đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu rộng, đòi hỏi phải hiểu biết nhiều về các thông số kỹ thuật. Đánh giá sự phù hợp của kết cấu xây dựng dựa trên kết cấu của hạng mục chính, kết cấu công trình phụ trợ của dựa án, công trình xử lý chất thải, hệ thống điện, cấp thoát nước. Chất lượng của công trình phải được sự phê chuẩn và
đánh giá của các cơ quan có thẩm quyền.
Các tiêu chuẩn giải pháp đảm bảo môi trường
Có nhiều dự án đi vào hoạt động có thể gây ra sự ô nhiễm môi trường, những sự ảnh hưởng xấu đến môi trường sức khỏe của người dân địa phương. Tuy nhiên, các dự án ấy không thể không được thực hiện nếu như các tác động không tốt gây ảnh hưởng đến môi trường đó nằm trong giới hạn cho phép, và các dự án đưa ra các giải pháp khắc phục, xử lý thích hợp.
Cán bộ thẩm định cần kiểm tra các loại chất thải của dự án, phân loại các chất thải, các tác động của các loại chất thải này đến môi trường, các biện pháp xử lý chất thải của dự án. Đánh giá hệ thống xử lý chất thải của dự án có thể đáp ứng được yêu cầu và xử lý được nhiều nhất các chất thải hay chưa.
Ngoài ra, đối với các dự án có sử dụng đến các hóa chết độc hại thì cần có phương án bảo quản cũng như xử lý sau khi sử dụng để tránh thải chất độc ra môi trường xung quanh. Các dự án cần có kho chưa hóa chất tránh gây ô nhiễm môi trường.
Các dự án luôn dành một diện tích để trồng cây xanh, không những để trang trí, bóng mát mà cây xanh sẽ góp phần giảm bớt tác động ô nhiễm tùe bụi bẩn không khí và ô nhiễm tiếng ồn từ dự án.
Địa điểm xây dựng hợp lý
Sự hợp lý của địa điểm xây dựng chình là vị trí và lợi thế của vị trí địa điểm xây dựng này.
Địa điểm xây dựng phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu như giao thông vận tải thuận lợi, vị trí của dự án phải nằm gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu và thị trường tiêu thụ sản phẩm để việc vận chuyển dễ dàng hơn. Địa điểm xây dựng dự án phải đảm bảo không bị giải tỏa để dự án có thể phát triển lâu, đảm bảo về việc cung cấp điện nước cho dự án, đường liên lạc viễn thông, lợi thế về lao động tại địa phương nơi dự án được xây dựng.
Việc lựa chọn địa điểm của dự án. tương đối quan trọng và cần phải đánh giá một cách chi tiết bởi vị trí tốt sẽ đem lại rất nhiều lợi thế cho dự án.
Các phương pháp thẩm định so sánh giữa các dự án với nhau thường được cán bộ tín dụng vận dụng trong việc thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự án. Ngoài ra có thể thảm khảo ú kiến của các chuyên gia, áp dụng phương pháp phân tích tối ưu,
phương pháp thống kê kinh nghiệm.
Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý
Thẩm định khía cạnh tổ chức quản lý để nắm rõ được công tác tổ chức của dự án đối với bất kỳ lĩnh vực hoạt động nào, ảnh hưởng đến quản lý tiến độ thực hiện dự án, kiểm soát quy mô và phạm vi thực hiện dự án… Đòi hỏi cán bộ thẩm định phải kiểm tra, xem xét số lượng cũng như chất lượng lao động đáp ứng cho hoạt động của dự án, đảm bảo dự án có thể vận hành hiệu quả, sự hợp lý trong ban quản lý và phân công chức năng phòng ban, phân xưởng.
Thẩm định khía cạnh kinh tế – xã hội
Vấn đề Kinh tế - xã hội rất được các cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm, quan tâm đến các lợi ích mà dự án mang lại cho nền kinh tế và cách để tối đa hóa các lợi ích đó. Ở đây CBTĐ cần so sánh lợi ích và chi phí của dự án trên góc độ xã hôi: lợi ích và những đóng góp thực sự của dự án vào phúc lợi chung của quốc gia, chi phí là những khoản tiêu hao nguồn lực thực sự của nền kinh tế. Ngoài ra, CBTĐ cần quan tâm đến các yếu tố xã hội, mức độ tác động của dự án đến môi trường tự nhiên cũng như môi trường sinh hoạt của người dân địa phương nơi dự án hoạt động, có giải pháp cho sự phát triển bền vững.
Thẩm định khía cạnh tài chính
Thẩm định tài chính là việc đánh giá khả năng sinh lời để nhằm đáp ứng các chi tiêu tài chính của dự án, thông qua việc tổng hợp các thông số kỹ thuật, các con số đã được tính toán trong phần thẩm định trước để đưa ra những số liệu đầu vào cho việc tính toán hiệu quả kinh tế. Các dự án vay vốn trong lĩnh vực xây dựng thường đòi hỏi quy mô vốn rất lớn nên vấn đề tài chính được CBTĐ tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn đặc biệt chú trong trong khâu thẩm định.
Thẩm định tổng mức đầu tư của dự án:
+ Tổng vốn đầu tư bao gồm vốn cố định và vốn lưu động phục vụ cho sản xuất ban đầu.
+ Lập bảng tổng mức chi phí đầu tư, chi phí cho từng hạng mục công trình, CBTĐ cần dựa vào các thông số của dự án để tính toán mức chi phí và so sánh với chi phí dự án đưa ra xem có sự mâu thuẫn hay không.
+ Tính chi phí trả lãi vay, chi phí dự phòng cho dự án.
+ Đưa ra cơ cấu vốn hợp lí mà ngân hàng nên tham gia tài trợ cho dự án.
Thẩm định nguồn vốn đầu tư:
+ CBTĐ xác định cơ cấu vốn và khả năng trả nợ của dự án: vốn sử dụng cho từng giai đoạn của dự án có hợp lý hay không, nguồn vốn có đáp ứng cho từng giai đoạn để đảm bảo tiến độ thi công không bị chậm trễ. Vấn đề này CBTĐ cần đặc biệt quan tâm.
+ Trên cơ sở tổng mức vốn được duyệt của dự án, CBTĐ kiểm tra lại từng nguồn vốn tài trợ, chi phí cơ hội của từng loại vốn và các điều kiện đi kèm khi sử dụng các nguồn vốn đó.
Thẩm định dòng thu và chi của dự án
+ Dòng thu của dự án: Doanh thu bán các sản phẩm của dự án là các tòa nhà, căn hộ, công trình,…;doanh thu từ các hoạt động dịch vụ đi kèm của các công trình xây dựng như thuê sử dụng các công trình xây dựng, dịch vụ spa,…; các khoản thu hồi vốn khi dự án kết thúc là thanh lý tài sản chưa khấu hao hết, thanh lý các tài sản cố định, thu hồi vốn lưu động,…
+ Dòng chi: các chi phí phục vụ cho dự án là chi phí nguyên vật liệu, chi phí trả lãi,…
CBTĐ ở Agribank Hương Sơn đã xem xét việc tính toán các cơ số dựa vào quy mô đầu tư của dự án, giá cả trên thị trường sự phù hợp với các quy định hiện hành.
Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
Các kết quả phân tích ở trên nhằm phục vụ cho tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đưa ra đánh giá kết quả dự án có mang lại hiệu quả hay không để quyết định đầu tư. CBTĐ sẽ sử dụng số liệu ở trên để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sau:
+ Giá trị hiện tại ròng( NPV):
Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá mức độ hiệu quả trong tất cả các dự án không chỉ riêng các dư án trong lĩnh vực xây dựng. Dự án chỉ được chấp nhận khi NPV>0 có nghĩa là việc thực hiện dự án sẽ tạo giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo thêm lợi nhuận cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, CBTĐ của Agribank Hương Sơn khi thẩm định chỉ tiêu này chú ý so sánh NPV với tổng vốn đầu tư. Mặc dù NPV>0 nhưng lại quá nhỏ so với số lượng vốn đầu tư ban đầu, quá nhỏ so với
lợi nhuận trung bình thì dự án cần được xem xét. Nếu là dự án mang tính chất xã hội thì vẫn có thể ra quyết định đầu tư, còn các dự án mang tính chất kinh tế thì cần lưu ý vì hiệu quả dự án mang lại quá nhỏ.
+ Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR):
IRR cho biết khả năng sinh lời của dự án. Dự án được chấp nhận khi IRR>r tỷ suất chiết khấu của dự án. Chủ yếu CBTĐ có thể so sánh dựa trên tỷ suất đi vay của dự án.
+ Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T):
Thời gian thu hồi vốn càng ngắn càng tốt, một dự án sẽ không được chấp nhận nếu thời gian thu hồi vốn lớn hơn thời gian thự hiện dự án, doanh thu không đủ đáp ững nguồn vốn và các chi phi bỏ ra, không đem lại lợi nhuận cho dự án. Tuy nhiên, thời gian thực hiện các dự án xây dụng thường kéo dài, thời gian vận hành kết quả đầu tư cũng dài nên CBTĐ của Agribank Hương Sơn có thể xem xét chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn sao cho phù hợp với quy mô từng dự án.
Ngoài ra, để đảm bảo độ chính xác và khách quan của các phân tích, CBTĐ của Agribank Hương Sơn cũng sử dụng một số chỉ tiêu khác:
+ Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư( RR): CBTĐ đánh giá chỉ tiêu này để nhận xét mức độ thu hồi tổng vốn đầu tư ban đầu của từng năm nhờ lợi nhuận thu được trong năm đó. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư càng cao càng tốt.
+ Tỷ lệ lợi ích /chi phí (B/C): Dự án chỉ được chấp nhận khi tỷ lệ B/C>1, chỉ tiêu này càng lớn thì dự án càng có khả năng sinh lời cao.
+ Điểm hòa vốn (BEP): CBTĐ đánh giá chỉ tiêu nàu để xem xét dự án lời lỗ hay không, nếu sản lượng và doanh thu của dự án lớn hơn mức sản lượng và doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án không bị lỗ hay là dự án có lãi, còn nếu thấp hơn so với điểm hòa vốn thì dự án bị lỗ, dự án sẽ không được chấp nhận. Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
Thẩm định mức độ an toàn về tài chính
+ An toàn về nguồn vốn: Cần đảm bảo tín hợp lý giữa các nguồn vốn, cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa vốn tự có (bao gồm cả vốn góp cổ phần và liên doanh) và vốn đi vay (tỷ lệ này phải đảm bảo >=0.5).
+ An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ: CBTĐ xem xét: Khả năng thanh toán hiện hành= Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn.