CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN
1.2 Thực trạng công tác Thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Hương Sơn – Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2014
1.2.5. Ví dụ minh họa về Thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Chi nhánh Hương Sơn – Hà Tĩnh…
1.2.5.2. Thẩm định dự án vay vốn
Hồ sơ sự khách hàng cung cấp cho Ngân hàng đã có đầy đủ các giấy tờ về mặt pháp lý
Hồ sơ vay vốn của khách hàng:
- Giấy đề nghị vay vốn
- Thiết kế cơ sở kèm theo thuyết minh dự án - Báo cáo thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở - Giấy chứng nhận đầu tư
- Giấy chứng nhận đầu tư - Giấy phép xây dựng
- Quyết định giao đất thực hiện dự án - Thuyết minh phương án tài chính - Phương pháp quản lý dự án - Chiến lược kinh doanh dư án
Kết luận của CBTĐ: Hồ sơ pháp lý của kháchg hàng đã đầy đủ giấy tờ, đủ điều kiện để tiến hành thẩm định dự án.
Về khía cạnh pháp lý của dự án: Dự án đã nhận được quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền đó là UBND tỉnh Hà Tĩnh. CÁc tài liệu về hồ sơ vay vốn
mà công ty cung câó cho Ngân hàng là tương đối đầy đủ, chi tiết và đúng quy định hợp pháp. Có thể tiến hanh thẩm định dự án vay vốn ở các nội dung sau.
Sự cần thiết phải đầu tư: Dự án phù hợp với quy hoạch phát triển ngành du lịch, định hướng phát triển kinh tế xã hội tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020, đáp ứng với quy định vay vốn và quy định của pháp luật, định hướng phát triển của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam.
Nhân xét của sinh viên: Khi thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng, CBTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, CBTĐ đã phân tích khá chi tiết hồ sơ, kiểm tra đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến pháp luật. Dự án đã chấp hàng đầy đủ giấy tờ theo mặt luật pháp và theo đúng quy định của Ngân hàng. CBTĐ đã đưa chấp nhận cho hồ sơ pháp lý của khách hàng là quyế t định chính xác.
1.2.5.2.2. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Đánh giá về cung sản phẩm
Du lịch ngày càng một phát triển. Địa bàn Sơn Kim Hương Sơn có nhiều địa điểm du lịch như suối nước nóng, khu cửa khẩu cầu treo,… Hàng năm cũng thu hút lượng lớn khách du lịch. Tuy nhiên tại đây không có khu nghĩ dưỡng cho khách du lịch, hay còn hạn chế. Điều kiện kinh tế ngày một phát triển, nhu cầu con người ngày càng gia tăng nên đỏi hỏi thỏa mãn nhu cầu du lịch càng lớn.
Dự báo lượng khách du lịch qua các năm tăng lên nên khách sạn ở suối nước nóng không đáp ứng đủ cho khách du lịch. Du khách về đây thường phải quay về Tây Sơn thuê nhà nghỉ, gây nhiều bất tiện. Do đó, việc xây khu Resot Đại Kim sẽ đáp ứng đầy đủ nhu cầu. Ở khu resort còn có đầy đủ các tiện nghi, thích hợp cho việc nghĩ dưỡng sinh thái. Khu resort khá gần với suối nước nóng nên đảm bảo việc đi lại cho du khách.
Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Thị trường mục tiêu của dự án là khu nghĩ dưỡng, du lịch sinh thái tại huyện Hương Sơn, tỉnh Hà Tĩnh. Dự án nằm ở vị trí đẹp, xung quanh có các địa điểm du lịch, giao thông đi lại thuận tiện, có các dịch vụ tiện nghi cho du khách . Khu resort là một lựa chọn tốt cho khách hàng. Ở Hương Sơn cũng có khu resort Hải Thượng Lãn Ông, tuy nhiên khu resort này nằm khá xa so với các địa điểm du lịch và giá cả đắt đỏ nên khả năng cạnh tranh của khu Resort Đại Kim khá là cao. Có thể nói đây là một lựa chọn tốt cho khách du lịch.
Kết luận của CBTĐ: Với các thông tin mà khách hàng cung cấp, CBTĐ đã áp dụng phương pháp thẩm định thị trường dự án. Đây là một địa điểm thuận tiện cho việc xây dựng khu resort vì khả năng cạnh tranh cao và như cầu của con người ngày càng cao. Tuy nhiên vẫn có thể gặp khó khăn trong các ngày không phải nghỉ lễ. Vì Hà Tĩnh đang là một tình nghèo nên cầu du lịch còn thấp hơn.
1.2.5.2.3. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Địa điểm xây dựng dự án
Dự án xây dựng khu Resort Đại Kim được xây dựng trên đường quốc lộ 8A, trục đường chính của huyện Hương Sơn, gần với khu du lịch suối nước nóng và trên đường dẫn đến khu cửa khẩu quốc tế cầu treo. Địa điểm nơi đây có điều kiện thiện nhiên thuận lợi, phù hợp với du lịch sinh thái.
Quy mô, giải pháp xây dựng
Về giải pháp thiết kế: Resost được thiết kế xây dựng trên diện tích 200ha, dựa trên cảnh quan tự nhiên, không gian được giới hạn bởi các khu vực cây xanh, triền núi và dọc theo suối nước sốt, chia thành 03 phân khu chức năng chính, liên hệ với nhau bằng tuyến đường trục chính chạy phía sau, bao gồm
- Khu khách sạn và nhà nghỉ 5 sao
Nằm dọc theo con suối, bao gồm khu khách sạn 5 sao và khu nhà nghỉ dọc con suối.
+ Khu nhà nghỉ dọc con suối được xây dựng theo kiểu kiến trúc chòi nghỉ theo dạng nhà trên cột hoặc các căn biệt thự nhỏ, phục vị nhu cầu du lịch, dã ngoại, ngắm cảnh và dạo bộ.
+ Khu khách sạn 5 sao nằm tại các eo núi, dự tính xây dựng 05 cụm khách sạn 5 sao và các công trình phụ trợ đồng bộ khác.
- Khu công viên văn hóa, vui chơi giải trí, hội nghị hội thảo.
Khu thế giới giải trí, bao gồm các hạng mục:
+Khu công viên nước +Khu bể bơi, hồ bơi
+Khu trưng bày và bán các sản phẩm lưu niệm, đặc sản địa phương.
+Khu trò chơi cảm giác mạnh, tàu lượn, vòng quay +Khu trượt Patin, trượt băng nhân tạo
+Khu thể thao, bao gồm sân bóng chuyền, bóng rổ, cầu lông, bóng bàn, sân tenis, sân golf, sân bóng mini.
+Bố trí khu cafe, trà quán có sân khấu, bar , bếp phục vụ, khu vệ sinh, cafe internet
- Khu nhà hát, xem phim, phố mua sắm - Khu công viên trung tâm
+ Tính chất là khu vui chơi trẻ em, đặt gần vs khu nhà nghỉ, khách sạn, bố trí trạm cáp treo làm điểm nhấn.
Các hạng mục chính khác bao gồm:
Núi giả: Bố trí các phòng game, chiếu phim nổi, giải khát, ... Núi giả với chiều cao 24 m, với bề mặt được hoàn thiện gần với tự nhiên, đóng vai trò hậu cảnh và điểm giới hạn không gian cho toàn bộ khu vực công viên.
Các đu quay xích và đu quay văng (carousel) Nhà ô tô đụng (bumper car)
Bar giải khát ngoài trời Khu disco bar
Quảng trường, đường dạo, cây xanh thảm cỏ, vườn hoa và các kiến trúc trang trí nhỏ (chòi nghỉ, hồ nước và đài phun, tượng điêu khắc đá, ...)
- Khu ẩm thực:Khu nhà hàng được chia làm 2 phần: Phần khu nhà hàng và khu đặc sản rừng núi.
- Khu quảng trường, trung tâm hội nghị
Phía Nam công viên trung tâm là khu vực quảng trường và trung tâm hội nghị. Trung tâm hội nghị với quy mô khoảng 2000 chỗ được tại vị trí eo núi giữa đồi trung tâm lớn nhất và đồi Casino, hướng ra khe suối nước sốt. Phía trước trung tâm hội nghị là một quảng trường lớn trải dài và mở rộng ra phía trục đường chính.
Dọc theo quảng trường bố trí các đèn laser công suất lớn và đài phun nước sử dụng khi có các sự kiện văn hóa. Nhà đón tiếp và các vị trí cập thuyền được bố trí ở phía
Nam của quảng trường. Triền dốc phía Bắc quảng trường và trung tâm hội nghị dự kiến xây dựng thác nước nhân tạo. Giao thông từ quảng trường lên khu Công viên trung tâm sẽ nhờ lối đi bộ qua phía dưới thác nước và 02 Escalator. Phần lối đi bộ ngang qua thác nước sẽ nối với một vườn dạo nhỏ và khu Disco bar vừa là nơi nghỉ chân, vừa có thể thưởng ngoạn cảnh
- Khu spa: Bao gồm bể sục hình ô-van được chia thành nhiều bể nhỏ với các thiết bị spa hiện đại nhất, xung quanh là hệ thống sân vườn với các chòi nghỉ nhỏ và nhà dịch vụ được chia thành nhiều phòng khép kín riêng biệt dành cho nam và nữ Các công trình đều được bố trí mặt bằng hình tròn, mái dốc chóp nón nằm tại giao điểm của các sân vườn hình ô-van
Về giải pháp xây dựng
Để hoàn thiện toàn bộ công trình, dự án sử dụng toàn bộ vật liệu cao cấp, bao gồm vật liệu chịu lực, vật liệu hoàn thiện, cửa và phụ kiện, nội thất theo đúng tiêu chuẩn và được các chuyên gia đánh giá cao
-Vật liệu chịu lực sử dụng Bê tông cốt thép cường độ cao, mác bê tông #200 đến #300, cốt thép chịu lực AII, cốt thép cấu tạo AI, các chi tiết đặc biệt yêu cấu cường độ chịu lực cao sử dụng cốt thép AIII. Gạch xây tường M100#
-Vật liệu hoàn thiện công trình là các vật liệu cao cấp, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về cường độ, biến dạng, sử dụng lâu dài, an toàn vs sức khỏe con người và môi trườn tự nhiên, đảm bảo mỹ quan đẹp mắt, phù hợp. Được mô tả chi tiết như sau:
Đối với các công trình xây dựng cao tầng, dự án thực hiện xây dựng bằng các khung đổ bê tông cốt thép, các tường bao không chịu lực. Tường bao quanh các công trình sử dụng tường dày 220mm, sơn phủ bằng lớp sơn cao cấp, kết hợp vs các mảng trang trí bằng đá Granit, đá tự nhiên, các chi tiết thạch cao hoặc bê tông đúc sẵn…tùy theo chi tiết thiết kế. Tường trong nhà sử dụng tường 110mm không chịu lực, sơn phủ lớp sơn cao cấp, một số khu vực sảnh và các chi tiết trang trí được ốp gỗ hoặc đá Granis cao cấp. Tường ở các công trình giải trí yêu cầu cách âm cách nhiệt sử dụng gạch xốp, bao da bằng tường thạch cao, tùy theo yêu cấu thiết kế chi tiết. Tường các khu vực bếp, nhà vệ sinh và các khu vực tương tự được sử dụng các sản phẩm gạch Ceramic cao cấp của các công ty liên doanh trong nước.
Sàn các sảnh lớn, sảnh phụ các tầng được lát đá Granit tự nhiên
Sàn vệ sinh, bếp và các khu vực dịch vụ, giải trí được lát gạch Ceramic tự nhiên sau khi đã qua xử lý chống ẩm, chống thấm. Gạch được sử dụng nhiều màu sắc khác nhau, theo thiết kế chi tiết một cách đặc sắc nhất.
Sàn các phòng ăn, nhà hàng và các khu dịch vụ như massage, cắt tóc, làm đẹp,… lát gạch ceramic cao cấp theo thiết kế chi tiết.
Toàn bộ sàn các phòng ngủ sẽ được trải thảm cao cấp.
Trần cho hầu hết các khu vực đều được hoàn thiện bằng sơn phủ cao cấp trên bề mặt bê tông cốt thép hoặc thạch cao.
Hệ thống trần trong khu vệ sinh và bếp là trần treo thạch cao chịu nước khung nhôm và được hoàn thiện bằng sơn cao cấp.
Mái nhà bê tông cốt thép được hoàn thiện bằng dán đá ac-đoa - Cửa và phụ kiện:
Cửa mặt ngoài nhà và các cửa liền vách kính được sử dụng khung gỗ kính cao cấp. Cửa vào các sảnh chính là cửa kính có hệ thống cảm ứng tự động nhập khẩu.
Toàn bộ cửa trong nhà sẽ là cửa gỗ công nghiệp chất lượng cao sản xuất trong nước, đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế về độ ẩm, độ cách âm, độ chống cháy.
Các cửa thép cho khu kỹ thuật có thể xem xét để nhập khẩu hoặc sản xuất tại Việt Nam. Một số cửa đặc biệt (cứ cuốn có hệ điều khiển, cứ tự động cho gara, vách ngăn chống cháy trong gara,…) sẽ được nhập khẩu hoàn toàn.
Khóa và phụ kiện cho các cửa là các sản phẩm cao cấp nhập khẩu. Cửa vào các phòng ngủ, cửa vào các khu vực vệ sinh công cộng đều có lắp tay đẩy hơi đóng tự động. Cửa chống cháy tại các khu vực cầu thang được lắp thiết bị thoát hiểm chống hoảng sợ. Tất cả các sản phẩm này đều được nhập khẩu từ các nước Châu Âu, mỹ
- Trang bị nội thất:
Các loại bàn ghế, tủ, kệ,… được đặt hàng có chất lượng cao và phải theo thiết kế chi tiết tùy theo chức năng sử dụng cho từng khu vực.
+Đối với các công trình nghỉ mát tạm thời, các khu vực nhà chòi, phòng ăn phục vụ dạo mát, tản bộ sử dụng vật liệu chủ yếu là gỗ, mái lợp lá cọ hoặc lá tranh. Sàn sử dụng gạch nung cao cấp.
+Đối với các khu vực vui chơi, giải trí, thể thao vận động sử dụng các vật liệu tự nhiên như cỏ tự nhiên, cát tự nhiên, trên nền đất đã được san phẳng, một số công trình như nhà thi đấu cầu lông, bóng bàn sử dụng bao che là giàn thép lợp mái tôn, xây dựng bằng bê tông cốt thép chịu lực.
Sân golf và sân bóng mini được xây dựng ở phía tây bắc dự án, nơi có sẵn các ngọn núi, đồi dốc thoải, phù hợp điều kiện xây dựng.
+Các con đường được thi công theo tiêu chuẩn đáp ứng được các loại xe du lịch lưu thông, di chuyển. Lát nền đường bằng đá lát Granit chuyên dụng.
+Cây cảnh trang trí dọc theo các con đường tản bộchủ yếu sử dụng cây cọ, hoa sữa, cây liễu, cây cau cảnh và chuối cảnh.
+Các công trình phụ trợ, trang trí như núi giả, non bộ sử dụng bê tông theo thiết kế chi tiết.
Giải pháp môi trường
Chủ đầu tư đã có kế hoạch tính toán và thực hiện các giải pháp bảo vệ môi trường khi dự án đi vào hoạt động. Đó là việc xử lí nước thải, xử lý rác, tiếng ồn, khói bụi,… đảm bảo không ảnh hướng đến môi trường theo đúng qua định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Xử lý nước thải: Sản phẩm của dự án là công trình khu du lịch sinh thái nên nước thải chủ yếu là nước thải từ khu vệ sinh, nước thải sinh hoạt, ít gây ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên chủ đầu tư cũng đã có biện pháp xử lý thích hợp, dự án đã thiếy kế đường ống cho nước thoát từ khu vệ sinh chảy trực tiếp ra hệ thống cỗng ngầm và dẫn vào bể tự hoại đã được thiết kế theo đúng tiêu chuẩn quy định.
- Xử lý chất thải rắn và rác thải: Chất thải rắn được tập trung và có hợp tác xã môi trường của huyện dùng xe chuyên chở đến thu gom và chở đến bãi rác quy địnhchuyên chở bằng xe chuyên dùng đến các bãi rác của huyện. Dự án sẽ ký hợp đồng với hợp tác xã môi trường trong thời gian thực hiện dự án để đảm bảo chất thải được thu gom và xử lý theo đúng quy định.
- Xử lý tiếng ồn: Dự án là du lịch sinh thái nên không gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Để tránh âm thanh gây tiếng ồn ảnh hưởng đến khách du lịch từ
các phòng Bar, hội trường sự kiện âm nhạc, phòng karaoke, dự án đã xây dựng các phòng các âm, hệ thống tường cách âm tối đa theo tiêu chuẩn quy định.
- Biện pháp phòng và chữa cháy: Hệ thống Nhà hàng, khách sạn, Hội trường, Bar, phòng karaoke của dự án đã được thiết kế lăp đặt hệ thống báo cháy tự đống, công cụ nhận tín hiệu cháy để nhân viên có thể xử lý kịp thời, không gây tổn thương đến con người và thiệt hại cho dự án.
Kết luận của CBTĐ: Dự án đã có phương án kỹ thuật phù hợp và đã đưa ra các giải pháp môi trường hợp lý. Phương án kỹ thiết kế của dự án phù hợp với diện tích cũng như đảm bảo đầy đủ như cầu của khách du lịch. Dự án cũng đã sử dụng nguyên vật liệu chất lượng, phù hợp với khu du lịch sinh thái.
Nhận xét của sinh viên:
Cán bộ thẩm định đã xem xét một cách chi tiết các nội dung về khía cạnh kỹ thuật của dự án, thiết kế kỹ thuật của khu Resort. Các thông số và nội dung dự án đưa ra được CBTĐ đánh giá là đã đảm bảo chất lượng kỹ thuật.
Ở đây, CBTĐ đã áp dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu và đặc biệt phương pháp lấy ý kiến chuyên gia. Các phương pháp mà cán bộ thẩm định sử dụng tương đối hợp lý. Do đặc thù của dự án là dự án xây dựng nên CBTĐ phải phụ thuộc nhiều vào các ý kiến của chuyên gia trong việc đưa ra các kết luận về khía cạnh thẩm định kỹ thuật.
1.2.5.2.4. Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý của khu Resort:
Giám đốc khu resort:
Giám đốc là người chịu trách nhiệm lãnh đạo và quản lý hoạt động của khu toàn khu resort, đảm bảo việc thực hiện và hoàn thành kế hoạch kinh doanh, chất lượng du khách và quản lý tài sản của khu Resort. Giám đốc chính là người có thẩm quyền cao nhất tại khu Resort.
Phó giám đốc:
Phó giám đốc là người đứng ra điều hành, tổ chức các hoạt động kinh doanh của khu Resort, đảm bảo với khách hàng chất lượng của món ăn, đồ uống, các hoạt động dịch vụ của khu Resort. Phó giám đốc đứng ra để quản lý, chỉ đảo các tổ trưởng nhân biên thực hiện nhiệm vụ. Ngoài ra, Phó giám đốc còn phải chịu trách nhiệm về kết quả tài chính của khu Resort.