P. Tổ chức — Tài chớnh — ẽ eee ô
I. Các chi tiêu về cơ cấu tài sản — nguén vốn (đơn vi:%)
Tai sản ngắn hạn/Tổng tài sản 5456| 5789| 56,73 Tài sản dài hạn/Tổng tài sản 43,56| 4421| 42.34
Vốn chủ sở hitu/Téng nguồn vốn 34,70) 32.11 35,56
ÍNợ ngắn hạn trên/Tổng nợ 99.15 93/22 96,81
Hệ số đòn bay tài chính ( Nợ phải tra/VCSH) 8,84 4,74 4.19
IT. Cac chi tiéu phan anh kha nang sinh loi (don vi:%)
Ty số lợi nhuận sau thué/DTT (ROS) 2,88] 4,5) 6,35
Ty số lợi nhuận sau thuế/Tài sản (ROA) 3,84 7,56] 7,87 Ty số lợi nhận sau thué/Vén chủ sở hữu (ROE) 7,02 8,211 8,56
WI. Cac chi tiéu phản ánh kha năng thanh toán
Ty lệ thanh toán hiện hành 1,09 1,05 | Pall Ty lệ thanh toán nhanh 0,84 0,77 0,93
Ty lệ thanh toán ngắn hạn 1,5 1,4 15
IV. Cac chỉtiêu phán ánh hiệu quả hoạt động (don vị: vòng)
Sô vòng quay các khoản phải thu 2,7 2,3 1,6
Số vòng quay vốn lưu động 1,44 1,96 1,66
Sô vòng quay tông tai sản 1,33 1,68 1,4
Số vòng quy các khoản phải trả 1,5 1,7 1,2
Vz Các chỉ tiêu về mức độ tăng trưởng (don vi:%) 7
Ty lệ tang trưởng doanh thu 17,76 68,85| 70,26
Ty lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh | 15,18 63,90} 69,64
Nguôn: Báo cáo thâm định dự án
Đánh giá của CBTĐ:
- Các chỉ tiêu vê khả năng thanh toán: Hệ sô thanh toán hiện tại của đơn vị ôn
định ở mức xấp xi 1,05, hệ số thanh toán nhanh trung bình của 3 năm gần nhất
khoảng 0,85 là mức hợp ly, thé hiện khả năng thanh toán và thanh toán nhanh toàn
bộ các khoản nợ ngăn hạn từ nguôn tài sản lưu động đã loại trừ hàng tôn kho của
đơn vị là tương đối tốt.
SV: Nguyên Công Duy Lớp: Kinh tế Dau tư 54B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 77 GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thương
- Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động: Số vòng quay khoản phải thu, số vòng quay khoản phải trả của đơn vị khá thấp, thé hiện đặc thù của doanh nghiệp kinh doanh trong ngành xây dựng. Số vòng quay khoản phải thu luôn lớn hơn số vòng quay khoản phải trả qua các năm, chứng tỏ đơn vị chiếm dụng vốn từ các khoản chậm trả người bán nhiều hơn bị chiếm dụng vốn từ các khoản phải thu.
- Các chỉ tiêu về cơ cấu tài sản — nguồn vốn: Chỉ số nợ ngắn hạn so với tổng nợ là khoảng 93% qua các năm điều này phù hợp với đặc thù của đơn vị hiện nay hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng, sau thời gian đầu cần đầu tư vào tài sản có định, xây dựng trụ sở. mua sắm máy móc thiết bị, nay chủ yếu chỉ cần vốn lưu động dé thi công và kinh doanh khác (trong hoạt động xây dựng, đơn vị thường được thanh toán theo quyết toán từng hạng mục và theo tiến độ thi công thực tế). Hệ số đòn bây của đơn vị giảm mạnh từ 8,84% năm 2012 xuống còn 4,47% năm 2013 và 4,19% năm 2014 thé hiện tỷ trọng nợ trong nguồn vốn của đơn vị có chiều hướng giảm, chứng tỏ công ty đã dần nâng cao tính tự chủ trong tài chính và chủ động trong kinh doanh. Qua số liệu 3 năm cho thấy, năm nào đơn vị cũng huy động nợ nhiều xấp xỉ gấp rưỡi năm trước, nhưng hệ số đòn bây vẫn giảm là đo vốn chủ sở hữu của đơn vị tăng qua các năm va được bổ sung từ nguồn lợi nhuận sau thuế của
công ty.
- Các chỉ tiêu về mức độ tăng trưởng: Những năm vừa qua, doanh thu thuần cũng như lợi nhuận trước thuế của đơn vị liên tục tang và tăng mạnh: tốc độ tang truong doanh thu thuan 1a 20,28%, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của don vi dat
hiệu quả cao.
-Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời: ty số ROE trong các năm khá cao, cho thay khả năng sinh lời trên một đồng vốn chủ sở hữu của công ty khá cao.
Kết luận của CBTĐ: Qua việc phân tích báo cáo tài chính của Công ty
Trường Hưng CBTĐ đã rut ra nhận xét như sau: Công ty có tình hình tài chính
lành mạnh và khả năng tài chính khá vững vàng. Mặc dù có một số khoản mục khá cao nhu chỉ số nợ ngắn hạn trên tong nợ là 93% nhưng phù hop với đặc thù của
công ty trong lĩnh vực xây dựng.
Đánh giá của sinh viên: Trong nội dung này CBTĐ sử dụng phương pháp so
sánh đối chiếu với các chỉ tiêu chung của ngành, của các công ty trong ngành để rút được những kết luận cuối cùng. CBTĐ đã dựa vào số liệu khá day du từ phía công ty cung cấp để tỉnh toán và dua ra được những chỉ tiêu hiệu quả tài chính của
CÔNG ty.
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Dau tư 54B
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 78 GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thương
Tuy nhiên, các thông tin trên chủ yếu do khách hàng cung cấp, vì thé tinh chính xác có thé chưa cao, CBTĐ tại chỉ nhánh can tiến hành điều tra đánh giá lại tính xác thực của các thông tin mà khách hàng cung cấp để tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, từ đó kết quả thẩm định sẽ chính xác hơn.
1.3.3.2. Tham định dự án “Dau tư xây dựng chung cư mini cho thuê OHANA”
a. Tham định khía cạnh pháp lý dự án và sự cần thiết phải đầu tư
* Tham định khía cạnh pháp lý cua dự án
Căn cứ vào hé sơ vay vốn của chủ đầu tư đã nêu ở trên và cụ thể là hồ sơ dự án. Đồng thời đối chiếu với các quy định của pháp luật liên quan đến dự án đầu tư
xây dựng:
- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 về quản ly dự án đầu tư xây dựng;
- Quyết định số 145/QD_UBND ngày 27/4/1999 Quyết định phê duyệt quy hoạch quận Cầu Giấy của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội;
- Luật Xây dựng 2003 luật số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Đấu thầu 2005 luật số 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Quyết định phê duyệt dự án “Đầu tư xây dựng chung cư mini cho thuê OHANA” do Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và dịch vụ Thương mại Trường Hưng làm chủ đầu tư của UBND quận Cầu Giấy cấp ngày 21/08/2013;
Đánh giá của CBTĐ: Dự án đã có quyết định phê duyệt của cơ quan có thẩm quyên cụ thé là UBND quận Cau Giấy. Dự án phù hợp với quy hoạch của Thanh phố Hà Nội, phù hop với mục đích vay vốn, quy định của pháp luật và định hướng
của Ngân hàng TMCP Phát triển TP.Hồ Chí Minh.
Đánh giá của sinh viên: CBTĐ đã so sánh, đối chiếu với những căn cứ pháp luật và đưa ra những nhận xét chính xác, khách quan về tính pháp lý của dy án.
*Tham định sự can thiết phải đầu tư dự án
Nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân là một vấn đề kinh tế xã hội có tính toàn cầu, là mối quan tâm của nhiều quốc gia trên thế giới.
Trong thời buổi “đất chật người đông” như hiện nay, khi quỹ đất thì có hạn mà dân số thì không ngừng gia tăng cả nhập cư và tự nhiên, hệ quả tất yếu là xu hướng phát triển nhà ở theo xu hướng không gian. Hiện nay cũng có nhiều chủ đầu tư
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Đâu tư 54B
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 79 GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thương
hướng đến đầu tư xây dựng chung cư mini hay các tòa nhà cao tầng đê giải quyết vấn đề nhà ở ở phần lớn bộ phận dân cư, thuộc các nhóm đối tượng khác nhau. Vì vậy, Công ty Trường Hưng cũng đầu tư xây dựng chưng cư mini cho thuê và hướng đến đối tượng chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ mới cưới. Theo đó, dự án hy vọng sẽ giải quyết được nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân, qua đó phát huy khả
năng lao động, để họ có động lực phát triển, lao động và làm việc tạo ra nguồn lực to lớn ở nước ta cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Mặt khác, là cơ sở đề cải thiện và
nâng cao đời sông, góp phần quan trọng giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, tạo động lực mạnh mẽ thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước.
Trong thời gian qua, thành phố Hà Nội đã có một số biện pháp nhằm giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân, nhưng thực tiễn cho thấy cũng chỉ giải quyết được một số vấn đề như những dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng vẫn còn gặp một số van đề về vốn. Vì thế, dy án muốn hướng đến đối tượng các cặp vợ chồng mới cưới để lấp khoảng trống còn bỏ ngỏ này của thị trường, nhằm cạnh tranh các chủ đầu tư khác.
Nhận xét của CBTĐ: Dự án mang lại nhiễu lợi ích cho cộng đông và đặc biệt là giải quyết van dé thiếu nhà ở hiện nay tại Hà Nội. Do đó nếu dự án được triển
khai và di vào hoạt động sẽ cung ứng nhà ở cho một bộ phận dân cư tại Ha Nội.
Đánh giá của sinh viên: CBTĐ tại Chỉ nhánh đã sử dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia cũng như dựa vào những điều tra thực tế về hiện trạng nhu cau nhà ở hiện nay tại Hà Nội dé đánh giá nội dung này. Nhìn chung, dự án mang lại rất nhiều lợi ích cho chủ dau tư cũng như cho cộng dong và giải quyết được van dé nan giản hiện nay ở Hà Nội đó là van dé nhà ở, do đó, dự án nên được xây đựng và đưa
vào vận hành.
b. Tham định khía cạnh thị trường của dự án
Trong nội dung này, CBTĐ đã dựa trên cơ sở xem xét nhu cầu thị trường đối với sản phẩm đầu ra là căn hộ cho thuê của dự án, căn cứ vào nguồn cung đã có sẵn trên thị trường và các nguôn thay thế khác, trên cơ sở dự báo khả năng xây dựng các khu chung cư trong tương lai, làm căn cứ đưa ra kết quả thâm định. CBTĐ đã đưa
ra kết luận như sau:
+ Đỏnh giỏ khỏi quỏt thị trường tổng thể: ệ Hà Nội trong giai đoạn 2010-
2014 cần thêm khoảng 140.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp và trung
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Dau tư 54B
Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 80 GVHD: ThS. Nguyễn Thi Thương
bình. Trong đó, nhu cầu của các cap vợ chồng trẻ mới cưới là 42.000 căn hộ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đều e ngại trong việc đầu tư vào lĩnh vực này vì lãi suất thấp và rủi ro cao, thời gian hoàn vốn khá dài. Do đó, chủ đầu tư quyết định đầu tư
vì đây là một khoảng trồng lớn trên thị trường.
+ Xác định thị phan: Du án sẽ bổ sung vào quỹ nhà của Hà Nội với 80 căn hộ,
con số này chỉ chiếm 1 tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số nhu cầu là 42.000 căn hộ (đáp ứng khoảng gần 0,2% nhu cau).
+ Xác định mức tiêu thụ sản phẩm của dự án: Như đã phân tích ở trên, với cầu đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay thì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất
lớn. Có thê đạt đến 95% thậm chí 100%.
+ Chiến lược tiếp thị sản phẩm: Hiện nay, có rất ít các chung cư cho thuê đang xây dựng tại Hà Nội nên có thể đảm bảo trong quá trình xây dựng ban đầu và sau khi dự án hoàn thành sẽ hầu như không có đối thủ cạnh tranh cùng loại. Tuy nhiên, trong thời gian xây dựng sẽ phải có những hình thức quảng cáo, tiếp thị, ưu đãi,...để thu hút nhà đầu tư cũng như khách hàng.
+ Đánh giá đổi thủ cạnh tranh: Các dự án xây dựng chung cư dé bán thì hiện nay rất nhiều, nhất là khi được mở rộng về phía Hà Tây. Đầu tiên, các dự án đó thường là được xây dựng ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn Khuê, Dịch Vọng, Mễ Trì...Thứ hai nữa đây là các chung cư để bán, nên
khách hàng cần có một khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng. Dự án tận dụng những điểm mạnh của mình như nằm khá gần trung tâm thành phố và số tiền trả trước ít hơn rất nhiều so với các căn hộ chung cư đề bán.
Đánh giá của CBTĐ: Chủ dau tư can hoàn chỉnh hồ sơ liên quan đến đất dai dé dam bảo đủ các điều kiện về giao dịch đảm bảo, cấp phép khai thác tài nguyên nước khi dự án di vào vận hành, thực hiện tiếp xúc dam phán với bên cung cấp thiết
bị dé chuẩn bị ký hợp dong. Thị trường dau ra là khả thi cho sản phẩm của dự án.
Chủ đầu tư can xem xét nhu cau đối với sản phẩm dau ra của dự án dé tiến hành thiết kế công suất cho phù hợp.
Đánh giá của sinh viên: Thông qua việc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định phù hợp là phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo, lấy ý kiến của các chuyên gia, từ đó các nội dung và sự đánh giá các nội dung trong phân tích thị trường dự án mà CBTĐ đưa ra là tương doi day di.
CBTĐ can sử dụng thêm các mô hình hoi quy tương quan, mô hình ngoại suy thong ké dé dự báo cung — câu dự án được chính xác hơn.
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Đâu tu 54B
Chuyên đê thực tập tốt nghiệp 81 GVHD: ThS. Nguyễn Thi Thương
c. Thâm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
Đề thâm định khía cạnh kỹ thuật, CBTD căn cứ vào những thông tin mà công ty cung cấp, thông tin tự do, cở sở pháp lý, đặc biệt là những thông tin từ phía các chuyên gia đề tiến hành thẩm định các nội dung sau:
e Về quy hoạch dự án
e Về địa điểm thực hiện dự án
e Về quy mô dự án
e Về phương thức thực hiện đầu tư e Về hình thức thực hiện đầu tư
e Về hệ thống cơ sở hạ tang
*y2 quy hoạch dự an
Dự án phù hợp với quy hoạch giao thông theo quyết định số 145/QĐ-UBND ngày 27/4/1999 Quyết định phê duyệt quy hoạch quận Cầu Giấy của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội. Đây là khu vực có nhiều tuyến giao thông quan trọng của thành phố đi qua nên theo quy hoạch. sẽ được xây dựng mới nhiều công trình hạ
tầng giao thông với nhiều cấp hạng sau:
- Hệ thống giao thông: Dự án nằm trên đường Nguyễn Khánh Toàn là con đường nằm gan trục đường Vành đai 1 (Trần Khát Chân - Dai Cổ Việt — Kim Liên
— Ô Chợ Dừa - Dé La Thành — Cầu Giấy — Xuân Thủy) kéo dài và Đường 32 nối liền các Dự án lớn phía Tây Hà Nội đi vào trung tâm thành phó.
- Đường chính thành phố gồm các đường: Vành đai 2 và vành đai 3
- Đường khu vực gồm các đường Thanh Xuân — Nguyễn Phong Sắc, Mai Dịch - Mỹ Dinh, Thủ Lệ - hồ Nghia D6, Láng Hạ - Thanh Xuân: có mặt cắt 40m, chiều
đài: 8,53km.
*Về địa điểm thực hiện dw án
Dự án “xây dựng chung cư mini cho thuê OHANA” được đặt tại: Ngõ 158,
Nguyễn Khánh Toàn, Cầu Giấy, Hà Nội. Địa điểm thực hiện dự án có nhiều thuận
lợi.
Thứ nhất, Hiện nay mật độ dân cư ở khu vực này khá đông, cơ sở hạ tầng phát triển, đường xá, giao thông thuận tiện bởi gần đường cao tốc Phạm Hùng — Khuất
Duy Tiến, khoảng cách với bến xe khách Mỹ Đình, sân bay Nội Bài cũng rất gan,
xung quanh là các trường Dai học lớn như DH Quốc Gia, ĐH Sư phạm và nhiều
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Dau tu 54B
Chuyên dé thực tập tot nghiệp 82 GVHD: ThS. Nguyén Thi Thuong
tiện ích công cộng như Công viên Thu Lệ, công viên Yên Hoa, công viên Nghia
Tân, bệnh viện Quốc tế Hoa Ky Hà Nội, bao tang Dân tộc học... v.v.
Thứ hai, Địa hình bằng phẳng và vị trí của dự án rất đẹp khi đặt ở khu Nguyễn Khánh Toàn. Đây là dự án có hạ tang hiện đại, quy hoạch tốt. Vị trí du án rất thoáng
mát, an ninh tốt tránh được việc ẩm thấp, chật chội như ở một số khu vực trong nội thành Hà Nội. Rất lợi cho sinh hoạt và làm việc. Khu vực dự án gần các công trình
công cộng phục vụ dân sinh như siêu thị, trường học, bể bơi...với kiến trúc, hệ thong dién, cap thoát nước, hệ thống xử lý rác thải hoàn chỉnh, đạt tiêu chuẩn cao.
Hệ thống giao thông tốt, đường xá rộng 3,5m gần mặt đường giao thông với hệ thống giao thông cơ giới hoạt động theo sự phân luồng một chiều, đặc biệt giao thông từ đây vào trong trung tâm đang mở rộng với tiến độ làm việc nhanh, khu vực có nhiều xe buýt đi qua, thuận tiện cho việc đi lại học tập và làm việc của các thành
viên trong các căn hộ.
*Vé quy mô dự án
Dự án chung cư 10 tầng, được xây dựng trên diện tích đất 510 m? với diện tích
xây dựng là 386,24 m? còn lại 123,76 m* dành cho khuân viên. Trong đó:
e Tang 1 gồm 2 phan
+ Tầng trệt: xây thấp xuống dưới mặt đường khoảng Im đến 1,5m, dùng dé xe máy, xe đạp của những người đến thuê nhà.
Ngoài ra, tầng nay còn có 1 phòng bảo vệ (rộng khoảng 15m”) và 1 khu nha kho (rộng khoảng 15m”) dùng đề chứa dé.
+ Tầng lửng: xây cao hơn so với mặt đường khoảng 1,5 — 2m. Tầng lửng dùng dé kinh doanh các dich vụ và có các phòng:
- 01 phòng giặt là (30mˆ) OHANA LAUNDRY
- 01 siêu thị mini (quầy tự chọn) OHANA SUPERMARKET: rộng khoảng
100m”, dùng dé bán đỗ tạp hóa, dé dùng trong gia đình,...cho cả những người ở
trong và ngoài chung cư.
- 01 nhà trẻ (rộng khoảng 20m”)
- 01 quầy căn tin (phục vụ cơm văn phòng và các đồ uống nhẹ) rộng khoảng
80m?
- 01 gian hang cho thuê (rộng 47m”)
Tang 2: xây dựng văn phòng cho thuê và I phòng quan lý chung cư (rộng
khoảng 30m”). Văn phòng cho thuê cũng gồm 3 loại: 2 phòng có diện tích 50m”, 2 phòng có diện tích 48m” và 2 phòng có điện tích 40m?
SV: Nguyễn Công Duy Lớp: Kinh tế Dau tư 54B