CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG
2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư tại TPBank
2.2.4. Thẩm định dự án cụ thể tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Em đã xem xét một DAĐT cụ thể tại TPBank để có những đánh giá thực tế nhất về chất lượng thẩm định tài chính DAĐT của TPBank. Đó là dự án Khu thương mại dịch vụ và chung cư cao tầng. Dự án này thuộc lĩnh vực xây dựng đã được phê duyệt cho vay vào năm 2017, được thẩm định tại TPBank chi nhánh Thanh Xuân, và TPBank trung ương tái thẩm định. Đây là dự án vẫn đang trong thời hạn vay. Thời hạn vay của dự án này là 3 năm (2017-2020).
ỉ Chi tiết trong phụ lục 1
Thông nghiên cứu và phân tích, em nhận thấy được những điểm đạt được và hạn chế của chất lượng thẩm định DAĐT nói chung và chất lượng thẩm định tài chính DAĐT nói riêng như sau:
a. Những mặt đạt được
* Chất lượng thẩm định DAĐT
Nội dung thẩm định: các nội dung thẩm định một DAĐT đều đã được các CBTĐ thực hiện tương đối đầy đủ thể hiện trên tờ trình thẩm định, bao gồm trên 5 phương diện:
pháp lý, tài chính, năng lực, tài sản và phương án kinh doanh của chủ đầu tư.
Phương pháp thẩm định: CBTĐ đã kết hợp nhiều phương pháp như:
- Phương pháp thẩm định theo trình tự: dự án được thẩm định từ tổng quan đến chi tiết.
Trước tiên là xem xét các nội dung cơ bản thể hiện đầy đủ tính phù hợp, tính hợp lý của một dự án. Tiếp theo là tiến hành thẩm định từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các điều kiện pháp lý đến phân tích tính hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội của dự án.
- Phương pháp phân tích, so sánh: các chỉ tiêu về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của dự án với các quy định của Nhà nước. Trong dự án này, CBTĐ đã đối chi phí, đơn giá, suất đầu tư,…đều năm trong quy chế của Bộ Xây Dựng (Suất đầu tư tầng nổi của dự án 8.99 triệu/m2; Chi phí Quản lý dự án tương đương 1.276% Tổng Chi phí xây dựng + Chi phí thiết bị; Chi phí dự phòng tương đương 5% Tồng mức đầu tư; Dự án xây 03 tầng hầm à hệ số xây dựng nhân 1.15 ). Bên cạnh đó, CBTĐ còn tiến hành so sánh tiêu chuẩn đối với các sản phẩm cạnh trạnh trực tiếp với dự án, ví dụ như việc CBTĐ đã đi khảo sát và đánh giá chất lượng công
trình tương đương với Timecity, tuy nhiên thiết kế căn hộ nhìn chung sẽ thoáng hơn – khắc phục được một số nhược điểm của Timecity.
- Phương pháp dự báo: Cụ thể là việc CBTĐ đã phân tích dự án Xây dựng tuyến đường Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên, thấy rằng khi dự án xây dựng tuyến đường này đi vào thực hiện thì việc giải phóng mặt bằng sẽ giúp mở rộng một mặt tiếp giáp của dự án thẩm định là ngõ 624 Minh Khai, có tác động rất tích cực đến lợi thế cạnh tranh trong trong lĩnh vực nói riêng và toàn ngành bất động sản nói chung.
* Chất lượng thẩm định tài chính DAĐT
Nội dung thẩm định: Báo cáo thẩm định đã thể hiện tương đối đầy đủ các nội dung thẩm định tài chính DAĐT bao gồm: tổng mức vốn đầu tư dự án, thẩm định dòng tiền của dự án, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
Phương pháp thẩm định: CBTĐ đã kết hợp sử dụng nhiều phương pháp để giúp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định:
- Phương pháp so sánh các chỉ tiêu: CBTĐ đã đối chiếu các chỉ tiêu tài chính: ROA, ROE, khả năng thanh toán nhanh và thanh toán hoàn thiện, đòn cân nợ, ,… với mức bình quân ngành.
- Phương pháp triệt tiêu rủi ro: CBTĐ đã áp dụng biện pháp thế chấp tài sản và bảo lãnh thực hiện hợp đồng để phân tán rủi ro. Trong đó TSBĐ là quyền sử dụng đất của dự án tại ngõ 622 Minh Khai, diện tích 4.584,8m2 và toàn bộ dự án đầu tư xây dựng: Khu thương mại dịch vụ và chung cư cao tầng – Tại ngõ 622 Minh Khai.
b. Những hạn chế
Nhưng mặt hạn chế này tồn tại ở cả công tác thẩm định DAĐT nói chung và công tác thẩm định tài chính DAĐT nói riêng:
Nội dung thẩm định: Việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư và thẩm định dòng tiền của dự án còn sơ sài. Thẩm định tài chính chỉ mới phân tích dựa trên các số liệu lịch sử rồi đưa ra kết luận; Việc đưa ra những phân tích, định hướng, đánh giá cho lĩnh vực trong tương lai vẫn còn sơ sài. CBTĐ đánh giá còn khá lạc quan về toàn bộ các mặt của dự án:
thực trạng tài chính của khách hàng ổn định, thanh khoản tốt, chất lượng tài sản nguồn
vốn tốt, tăng trưởng thị trường ổn định, việc thực hiện triển khai dự án là hợp lý, kế hoạch thu hồi vốn là khả thi, có niềm tin lớn vào đầu ra của dự án khi các phân tích đưa ra là không có hàng tồn kho giai đoạn này, vì vậy mà chưa có nhiều đánh giá về rủi ro hay các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Phương pháp thẩm định: CBTĐ chưa tiến hành phân tích độ nhạy và phân tích giảm thiểu rủi ro của dự án. Phương pháp phân tích độ nhạy là rất quan trọng, dùng để kiếm tra tính chắc chắn về hiệu quả tài chính của dự án. Trên thực tế, đa số các NHTM cũng đều bỏ qua phương pháp này. Về phương pháp phân tích giảm thiểu rủi ro, vì không tiến hành phân tích nên nhiều phương pháp thẩm định quan trọng cũng bị bỏ qua như:
phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp phân tích độ lệch chuẩn, phương pháp mô phỏng tình huống,…. Nhìn chung thì đấy đều là các mặt hạn chế lớn không chỉ riêng TPBank mà của nhiều NHTM khác cần phải khắc phục trong công tác thẩm định tài chính DAĐT.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đã cho thấy cái nhìn tổng quan nhất về Ngân hàng TMCP Tiên Phong với lịch sử hình thành phát triển, tình hình HĐKD và cơ cấu tổ chức. Bên cạnh đó, em cũng đã lập và đánh giá về các bảng số liệu tổng hợp của chỉ tiêu định lượng thể hiện chất lượng thẩm định tài chính DAĐT tại TPBank. Để thấy rõ thực trạng của TPBank trong đề tài nghiên cứu thì em cũng đưa ra một ví dụ cụ thể và có những đánh giá về các mặt được cũng như chưa được trong công tác thẩm định. Trong chương 3 sẽ đi vào phân tích rõ hơn các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính DAĐT của Tiên Phong.