CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.3. Rủi ro trong cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản của Ngân hàng thương mại
1.1.3.1. Khái niệm rủi ro trong cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản
Rủi ro trong cho vay có TSBĐ là BĐS là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải chịu do khách hàng vay vốn có TSBĐ là BĐS không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy đủ vốn và lãi của khoản vay. Điều này dẫn đến những tổn thất về tài sản hữu hình và vô hình cho NH, làm giảm sút lợi nhuận thực tế so với dự kiến hoặc NH phải bỏ ra thêm một khoản chi phí để có thể hoàn thành đƣợc một nghiệp vụ tài chính nhất định.
1.1.3.2. Phân loại rủi ro trong cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản
Mặc dù so với các TSBĐ khác, BĐS thật sự có những ƣu điểm, song việc nhận TSBĐ là BĐS vẫn chứa đựng nhiều rủi ro cho NH. Rủi ro trong cho vay có TSBĐ là BĐS đƣợc chia thành một số loại chủ yếu sau:
- Thứ nhất, rủi ro tồn tại khách quan: Là các rủi ro có nguyên nhân khách quan từ thị trường và chủ quan không lường trước được của các chủ thể trong quá trình cho vay. Cụ thể:
+ Rủi ro từ phía khách hàng, mặc dù cam kết sẽ trả đầy đủ và đúng hạn cho NH theo các điều khoản của hợp đồng cho vay mà không đủ khả năng thanh toán đủ gốc lãi đúng hạn.
Khi khách hàng không trả được lãi đúng hạn, mà không thu xếp được nguồn khác để thanh toán, khoản lãi vay này sẽ bị chuyển quá hạn. Rủi ro này được xếp vào mức rủi ro thấp.
Khi khách hàng không trả đủ lãi thì khách hàng có thể đã gặp khó khăn, việc sử dụng vốn vay không hiệu quả do nguyên nhân khách quan từ thị trường hoặc nguyên nhân chủ quan trong chính sách kinh doanh cũng như năng lực thực hiện phương án của khách hàng dẫn đến nguồn lợi nhuận thu được thấp hơn dự kiến không đủ trả lãi.
Khi khách hàng không trả được gốc đúng hạn thì tình hình sử dụng vốn của NH bị ảnh hưởng. Nguyên nhân có thể do đối tác của khách hàng thanh toán chậm và khách hàng chưa thu xếp được nguồn trả nợ thay thế.
Khi khách hàng không trả đủ gốc thì nguồn vốn kinh doanh của NH bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng. Ví dụ như khách hàng bị đối tác lừa đảo chiếm đoạt vốn mà không cách nào thu hồi được công nợ. Lúc này phương án vay vốn của khách hàng đang từ lãi chuyển thành lỗ và mất vốn kinh doanh mà khách hàng không còn bất kỳ nguồn nào khác để thanh toán nợ vay.
+ Rủi ro từ phía NH, mặc dù thu đủ gốc lãi từ khách hàng nhƣng số tiền thu về không bằng chi phí cơ hội của khoản vay đó ở thời điểm cho vay
Rủi ro từ kỳ hạn khoản vay: Trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của các NH là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường thì cho vay có TSBĐ là BĐS lại là những khoản cho vay trung hoặc dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6-12 tháng. Rủi ro xảy ra khi có sự chênh lệch lớn về lãi suất cho vay chưa điều chỉnh kịp với lãi suất huy động vốn của NH ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận của NH.
Rủi ro khi có sự thay đổi tỷ giá hối đoái: NH phải trực tiếp tham gia vào thị trường hối đoái vì các khoản cho vay bằng ngoại tệ có xu hướng ngày càng tăng. Từ lúc ký hợp đồng cho vay đến khi giải ngân xong, NH cần một khoảng thời gian nhất định nên khó tránh khỏi những rủi ro xảy ra khi tỷ giá hối đoái thay đổi.
Rủi ro khi NH không lường trước được về sự biến động giá cả TSBĐ. Cụ thể là giảm giá TSBĐ gây cho ngân hàng tổn thất khi thanh lý để bù đắp khoản vay.
Rủi ro khi có sự thay đổi lãi suất bình quân trên thị trường ảnh hưởng đến mức lãi suất NH đang áp dụng trong các giao dịch cho vay. Lãi suất cho vay của NHTM được xác định trên lãi suất bình quân trên thị trường và chính sách lãi suất của NH. Mà lãi suất này áp dụng cho khách hàng trong suốt thời gian vay hoặc thay đổi định kỳ nên nếu có sự biến động lớn về lãi suất bình quân thì sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của NH đặc biệt là khả năng cạnh tranh của NH trên thị trường.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay thế chấp TSBĐ là BĐS
Ở Việt Nam, ngành NH vẫn còn non trẻ, các cán bộ trong ngành vẫn còn ít kinh nghiệm. Một số cán bộ NH chƣa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn thẩm
định BĐS, sau thời gian thử việc đã đƣợc giao công việc chính thức nhƣ: Thẩm định giá, thẩm định tính pháp lý BĐS, đánh giá mức độ thanh khoản nơi có BĐS để xét duyệt nhận thế chấp BĐS dẫn đến nhiều rủi ro trong việc phân tích các hạn chế, thiếu sót của BĐS, dẫn đến phê duyệt khi chƣa có kết luận chính xác về TSBĐ gây ra những rủi ro lớn cho NH. Ví dụ: BĐS thế chấp phải đƣợc đăng ký giao dịch bảo đảm, ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng tín dụng, hợp đồng công chứng... nên khi phát sinh những rủi ro thì NH chịu rủi ro khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, NH không đủ các quyền hạn về việc xử lý TSBĐ là BĐS. Hoặc BĐS làm TSBĐ phải có đầy đủ pháp lý về việc được nhà nước công nhận quyền sở hữu, sử dụng. Rủi ro xảy ra khi NH nhận thế chấp BĐS chƣa có đầy đủ yếu tố pháp lý nhƣ giấy tờ giả mạo, thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chƣa đầy đủ, rõ ràng.
Rủi ro từ việc kiểm soát tuân thủ quy trình cấp tín dụng có TSBĐ là BĐS Tất cả các NH đều xây dựng quy trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch. Tuy nhiên, nhiều cán bộ không tuân thủ theo quy trình cấp tín dụng của NH, bỏ qua những khâu kiểm tra, kiểm soát TSBĐ. Việc kiểm soát này đòi hỏi cán bộ phải nắm rõ những quy định, quy trình cấp tín dụng.
Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng:
Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. NH hầu nhƣ không có những thông tin đủ tin cậy để có thể ra quyết định cho vay đối với một khách hàng mới. Nguồn duy nhất mà các NH có thể khai thác thông tin tín dụng liên quan đến BĐS thế chấp hiện nay là ở Trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (CIC). Tại đây, các NH có thể hỏi thông tin về tình hình tài chính, TSBĐ, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng... Tuy nhiên, chất lƣợng thông tin từ CIC về TSBĐ hiện nay chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, chƣa cập nhật kịp thời tình hình thực tế. Rủi ro tranh chấp xảy ra khi NH nhận thế chấp TSBĐ là BĐS mà tài sản này đang đƣợc thế chấp cho tổ chức tín dụng khác nhƣng CIC chƣa cập nhật thông tin này.
- Thứ hai, rủi ro đạo đức: Là rủi ro xảy ra khi một bên tham gia (NH hoặc khách hàng vay vốn) cố tình không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình gây thiệt hại tới quyền lợi của người khác.
+ Rủi ro từ phía khách hàng
Khách hàng không tuân theo các thỏa thuận với NH trong hợp đồng vay đã ký kết. Ví dụ: Khách hàng không chuyển nguồn thu từ phương án kinh doanh đăng ký với NH về tài khoản để NH thu nợ. Hoặc khách hàng thay đổi hiện trạng TSBĐ là BĐS so với quy định (xây dựng trái pháp, chuyển nhượng, bán viết tay không qua NH) mà NH chưa nắm bắt kịp thời. Nếu BĐS xảy ra tranh chấp NH sẽ tốn nhiều chi phí cho việc khởi kiện giải quyết tranh chấp này. Trong trường hợp này, khi phát sinh nghĩa vụ NH phải cử cán bộ đến trực tiếp xem xét BĐS để phân tích đánh giá.
Khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích. Lợi dụng sự thiếu thông tin và thiếu giám sát việc khách hàng sử dụng vốn vay của NH, khách hàng đã sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích đã ký kết trong hợp đồng vay. Ví dụ như khách hàng vay tiền NH mua hàng để xuất khẩu ra nước ngoài nhưng lại sử dụng nguồn vốn này để đầu cơ tích trữ chờ tăng giá.
Khách hàng có hành vi lừa đảo, gian lận, chiếm đoạt tiền vay. Để đạt được mục tiêu vay vốn của mình, họ đã làm giả hồ sơ, hợp đồng mua bán khống để có thể vay được vốn từ NH. Hoặc khi xuất mượn hồ sơ pháp lý TSBĐ là BĐS, các NHTM thường cho phép việc khách hàng được xuất mượn hồ sơ pháp lý BĐS nhằm phục vụ các mục đích như: Làm thủ tục chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất đai vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xuất mượn hồ sơ pháp lý tài sản thuộc các dự án BĐS để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Rủi ro xảy ra khi khách hàng trả lại NH hồ sơ giả mạo khiến NH không đủ cơ sở để xử lý TSBĐ khi cần thiết.
Khách hàng trục lợi qua các kẽ hở chính sách. Cụ thể như trong chính sách hỗ trợ lãi suất kích thích nền kinh tế, thanh tra NHNN đã phải thu hồi nhiều khoản hỗ trợ mà nguyên nhân là do khách hàng vay sử dụng vốn sai mục đích tuy nhiên vẫn ngụy tạo giấy tờ để hưởng lợi chính sách này của nhà nước.
+ Rủi ro từ phía ngân hàng
Rủi ro đạo đức xảy ra đối với cán bộ làm công tác cho vay trực tiếp hoặc các cấp quản lý ngân hàng.
Các NH hiện nay đều giao chỉ tiêu huy động vốn và tăng trưởng tín dụng kèm theo quy định để xếp loại cá nhân, đơn vị và những khoản thưởng. Ngoài ra, một số cán bộ làm công tác cho vay trực tiếp hoặc các cấp quản lý ngân hàng có quan hệ lợi ích với khách hàng hoặc thường thấy nhất là hành vi nhận hối lộ của khách hàng. Vì những lợi ích vật chất sẽ nhận đƣợc nên một số lãnh đạo và nhân viên ngân hàng đã lách quy định, bất chấp hậu quả để thực hiện những khoản cho vay BĐS tiềm ẩn các rủi ro trong dài hạn, dẫn đến nợ quá hạn hoặc khách hàng không có khả năng trả nợ.
Bên cạnh đó, nhiều NH nhỏ, năng lực cạnh tranh yếu, không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay nên cho vay BĐS vẫn đƣợc coi là kênh nhanh nhất để tăng dƣ nợ cho ngân hàng. Các NH này buộc phải xem việc định giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay để cạnh tranh với các NH khác. Rủi ro xảy ra khi việc thẩm định sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường, dẫn đến hậu quả chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi xảy ra nợ quá hạn, các NH lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai quy định khiến khả năng thu hồi càng khó khăn, kéo dài.
Chính sách cho vay thiếu công bằng của ngân hàng
Vì lợi ích của một hoặc một nhóm các chủ sở hữu, NH ra quyết định cho vay thiếu minh bạch tới các đối tƣợng khách hàng không đủ điều kiện vay vốn theo quy định chính NH đặt ra. Nhằm đáp ứng và nắm bắt cơ hội thị trường, chạy theo mục tiêu lợi nhuận mà NH đã nới lỏng quá mức các chính sách đầu tƣ và cho vay, bỏ qua các nguyên tắc cơ bản trong việc thẩm định, giám sát và các điều kiện ràng buộc đối với khách hàng trước và trong khi sử dụng vốn dẫn đến các rủi ro vô cùng lớn.
- Thứ ba, rủi ro chính sách
Nảy sinh từ sự thay đổi môi trường chính sách. Khi môi trường chính sách thay đổi và khó có thể dự đoán thì các chiến lƣợc và kế hoạch kinh doanh của NH cũng bị phá vỡ, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh NH mà cụ thể là hoạt động cho vay vốn. Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm với các chính sách của Chính
phủ hay các CQNN, các quy định về quy hoạch... Đã có thời kỳ thị trường BĐS đóng băng trong thời gian dài, ảnh hưởng không nhỏ đến tính thanh khoản và giá BĐS.
+ Do chính sách mới ban hành: Ví dụ nhƣ khi Chính phủ theo đuổi mục tiêu kiểm soát tỷ giá dẫn đến ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay bằng ngoại tệ của các NH. Các NHTM sẽ mất lợi thế trong kinh doanh khi không đủ lƣợng ngoại tệ cho vay các khách hàng của mình.
+ Do chính sách thay đổi: Ví dụ nhƣ khi Chính phủ theo đuổi mục tiêu giảm tỷ lệ lạm phát dẫn tới chính sách tài khóa và tiền tệ thắt chặt đƣợc áp dụng làm cho lượng tiền lưu thông trên thị trường tiền tệ giảm, khả năng cho vay của NH giảm khi nguồn vốn huy động gặp khó khăn. Lúc này, NH không còn đủ nguồn lực để giải quyết các rủi ro và thách thức có tính chất dài hạn khác.
Những biến động của giá BĐS liên quan chặt chẽ với sự thay đổi của các chính sách. Khi nền kinh tế phát triển, sản xuất và tiêu dùng mở rộng, nguồn cung tiền dồi dào và giá BĐS tăng cao, tính thanh khoản cao, các NH cũng mở rộng cho vay BĐS. Nhƣng khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực hiện thắt chặt chính sách tiền tệ thì thị trường BĐS bị ảnh hưởng lớn, giá BĐS sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, đặc biệt các khoản vay đầu cơ.
+ Do sự bất ổn của kinh tế vĩ mô: Kéo theo tình trạng thiếu niềm tin của NH với bên đi vay và ngược lại. Trong môi trường bất ổn không suy giảm, các NH sẽ bị động trong việc lập chiến lƣợc cho vay phù hợp, thay vào đó là các sách lƣợc phòng thủ và đối phó, thậm chí hạn chế cho vay.
+ Do sử dụng nhiều biện pháp hành chính: Điều này đã tăng rào cản và đòi hỏi nỗ lực nhiều hơn trong sự kết nối của cả NH và người vay vốn. Cụ thể, thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đƣợc đánh giá là rối ren, chồng chéo và nhiêu khê gây khó khăn không chỉ cho cá nhân, tổ chức mà còn mang lại cho NH nhiều rủi ro khi cho vay thế chấp là BĐS.
- Thứ tƣ, rủi ro từ việc thực thi luật pháp
+ Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai
Theo khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về công
chứng, chứng thực và theo công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/05/2007 của Bộ Tư pháp về việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: “ Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó” thì với các BĐS là tài sản hình thành trong tương lai sẽ không được công chứng, chứng thực hợp đồng liên quan. Chính vì vậy hầu hết các NH hiện nay đều chọn giải pháp ký kết hợp đồng chế chấp tài sản hình thành trong tương lai không thông qua công chứng vào giao dịch bảo đảm, đợi đến khi tài sản hình thành và có đủ giấy tờ chứng minh thì sẽ công chứng hợp đồng thế chấp và giao dịch bảo đảm. Rủi ro xảy ra khi khách hàng vay vốn đã bán tài sản khi nó chƣa hình thành, vẫn còn là “ tài sản hình thành trong tương lai” nhưng các NH không có khả năng kiểm soát.
Việc NH nhận các tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, các biệt thự, đất liền kề của các dự án làm TSBĐ cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu tƣ đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho một NH nào đó ngày từ đầu để bổ sung vốn thực hiện dự án, đồng nghĩa với việc NH nào nhận thế chấp các TSBĐ là BĐS hình thành trong tương lai thuộc dự án đó sẽ bị tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra vì dự án đó đã được thế chấp trước đây.
+ Đối với BĐS là tài sản riêng của vợ hoặc chồng
Theo Khoản 1 Điều 32 Bộ luật dân sự đã quy định cụ thể về tài sản riêng của vợ chồng: “ Để bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có đƣợc trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu” nhƣng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, thì NH có thể lấy đó xác định chủ sở hữu và thực hiện các giao dịch với người này, khi xảy ra vấn đề xử lý BĐS thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải chứng minh đƣợc tài sản này do thừa kế riêng, đƣợc tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản có đƣợc từ nguồn riêng khác. Nếu không chứng minh đƣợc thì theo quy định tại Khoản 3 điều 27 tài sản đó là tài sản chung của cả vợ và chồng.
- Thứ năm, rủi ro bất khả kháng khác: Nhƣ thiên tai, khủng hoảng, địch họa,