CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG PHÒNG NGỪA RỦI
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI
3.2.7. Chú trọng tính an toàn trong bảo đảm tiền vay
Trong quá trình nhận TSBĐ là BĐS, PVcomBank - CN Hà Nội cần chú ý đến các vấn đề sau:
- Tính pháp lý của TSBĐ là BĐS:
+ PVcomBank - CN Hà Nội cần kiểm tra xem tài sản có đủ tính pháp lý theo quy định của pháp luật hay không.
+ Cần chú ý để tránh xảy ra các rủi ro về tính pháp lý của TSBĐ là BĐS nhƣ sau: Có một số trường hợp BĐS đã được bán viết tay một phần, thông tin chưa đƣợc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng khách hàng vẫn lấy BĐS đó để thế chấp cho PVcomBank. Do đó, việc NH giữ giấy tờ pháp lý BĐS không đƣợc toàn quyền sở hữu gây khó khăn cho NH khi xảy ra tranh chấp BĐS.
Hay NH cho nhiều khách hàng vay nhƣng chung TSBĐ hoặc cùng thực hiện một phương án kinh doanh; Nhận TSBĐ của bên thứ ba nhưng không chứng minh được mối quan hệ với bên vay vốn; Cho vay hai vợ chồng, tách làm hai khoản vay khác nhau trong thẩm quyền phê duyệt của Giám đốc chi nhánh nhƣng tổng dƣ nợ của 02 vợ chồng vƣợt quá quyền phán quyết của Giám đốc Chi nhánh; Cho vay khách hàng có nợ quá hạn tại NH khác…
+ Chi nhánh cần đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chất lƣợng văn bản quy định về nhận TSBĐ là BĐS: Thực tế của nền kinh tế luôn biến động, đặc biệt là thị trường BĐS chịu tác động lớn của cung cầu, chính sách của Nhà nước dẫn đến quy định pháp lý của BĐS cũng thay đổi theo. NH phải liên tục đổi mới, bổ sung văn bản hướng dẫn, cập nhật kịp thời theo xu hướng thị trường, quy định cụ thể về BĐS thế chấp.
- Biện pháp quản lý hồ sơ TSBĐ là BĐS:
Chi nhánh cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của NH về việc quản lý hồ sơ TSBĐ là BĐS.
Cần chú ý để tránh xảy ra các rủi ro sau:
+ Trong khâu xuất mượn hồ sơ TSBĐ là BĐS trong trường hợp khách hàng mƣợn bổ sung thông tin nhƣng khách hàng trả chậm so với cam kết, có một số trường hợp khách hàng mượn để sửa đổi thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó trốn nợ và lấy luôn hồ sơ gốc từ NH, việc này gây nhiều thiệt hại cho NH.
+ NH nhập kho thiếu hồ sơ theo quy định, cá biệt có một số trường hợp nhập thiếu toàn bộ hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, biên bản định giá; Một số trường hợp chưa hoàn thiện thủ tục nhận TSBĐ theo quy định, không lưu hồ sơ gốc của tài sản. Trong các trường hợp này nguy cơ rủi ro về TSBĐ là rất lớn.
+ Một số trường hợp hạch toán sai mã tài sản, hạch toán nhầm giá trị tài sản.
+ Chênh lệch thực tế hồ sơ TSBĐ lưu tại kho quỹ và hạch toán theo dõi trên hệ thống do: Khách hàng đã hết dƣ nợ và TSBĐ đã trả cho chủ tài sản nhƣng chƣa hạch toán xuất kho TSBĐ là BĐS trên hệ thống hoặc khách hàng đã hết dƣ nợ và đã hạch toán xuất kho TSBĐ trên hệ thống nhƣng chƣa bàn giao TSBĐ cho khách hàng.
- Định giá và định giá lại TSBĐ:
+ Việc định giá tài sản cần thực hiện theo đúng quy định của NH, giá trị TSBĐ phải hợp lý và phù hợp với sự biến động của giá trị thị trường của tài sản.
Định kỳ, Chi nhánh cần tiến hành định giá lại TSBĐ và cần đánh giá, định giá lại ngay các TSBĐ của các khoản vay phát sinh dấu hiệu quá hạn sớm.
+ Có quy định và thực hiện nghiêm túc việc định giá lại giá trị TSBĐ, ít nhất phải 3 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường có thể làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo của khoản vay thì phải định giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau khi đánh giá lại và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ. Mặt khác, công tác định giá lại TSBĐ là BĐS là cơ sở để đánh giá kết quả kinh doanh của từng đơn vị nên cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Giám đốc chi nhánh, Giám đốc khối quản lý rủi ro và các bộ phận liên quan với phòng quản lý tín dụng để thực hiện nghiêm chỉnh việc định giá lại TSBĐ là BĐS và báo cáo phân tích kịp thời.
+ Xây dựng và cập nhật thông tin về giá đất để phù hợp với thực tế, đơn giá phải linh hoạt hơn trước đáp ứng được thay đổi của thị trường. Hiện nay giá đất đƣợc quy định là mức giá tối đa của BĐS ở từng khu vực cụ thể, tuy nhiên mức giá đó chưa cập nhật thường xuyên dẫn tới việc định giá chưa hoàn toàn đúng với thực tế của thị trường.
+ Chất lƣợng định giá phải đƣợc đánh giá khách quan hơn bởi bộ phận kiểm soát, nhƣ thực tế hiện nay cán bộ định giá có thể không thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình nhƣng đƣợc kiểm soát lại thì sẽ giảm thiểu đƣợc rủi ro này. Trong quy trình định giá có sự có mặt của tổ chức định giá độc lập, tuy nhiên cần lựa chọn công ty có uy tín nhất để thực hiện định giá, trong thực tế vẫn có một số trường hợp rủi ro xảy ra khi thuê tổ chức định giá độc lập.
- Tính thanh khoản của TSBĐ: Chi nhánh nên nhận các TSBĐ có tính thanh khoản cao thể hiện ở vị trí tài sản và chủ sở hữu tài sản.
- Hiện trạng của TSBĐ là BĐS:
+ Xây dựng kế hoạch báo cáo thường xuyên về hiện trạng của TSBĐ là BĐS: Việc báo cáo thường xuyên sẽ giúp cho NH cập nhật kịp thời những biến động về hiện trạng của TSBĐ là BĐS, làm căn cứ để định giá lại hoặc bổ sung những thiếu sót để hiện trạng của BĐS phù hợp với số liệu trên giấy tờ sở hữu.
+ Cảnh báo rủi ro đến tất cả các bộ phận có liên quan: Việc cảnh báo rủi ro rất quan trọng bởi vì có thể rủi ro phát sinh ở đơn vị này nhƣng đơn vị khác chƣa biết, sẽ có nguy cơ lặp lại rủi ro tương tự. Vì vậy cảnh báo chung rất quan trọng
trong việc quản lý rủi ro hiện trạng của TSBĐ là BĐS.
+ Liên tục cải tiến và tạo điều kiện tốt hơn cho công tác rà soát hiện trạng của TSBĐ là BĐS: Việc rà soát lại hiện trạng của BĐS rất quan trọng trong việc đánh giá khả năng bảo đảm của BĐS và rủi ro xảy ra vì thực tế có rất nhiều trường hợp phát hiện sai sót trong quá trình rà soát lại hiện trạng TSBĐ. Vì vậy Chi nhánh nên chú trọng việc này.